よくお客様に、不動産屋に勤めていると

「良い収益物件が、選びたい放題ですね！」

と言われます。

これは、当たっている事もありますが

ちょっと違っている事もあります。

その理由としましては、良い収益物件は

たくさん出て来るので情報は入って来ます。

でも、それを自分で買えるのか？

と言われれば「ほとんど買えません」

となります。

やはり不動産屋に勤めていても

所詮は、一般の庶民です。

何億もの現金を持っている

訳ではなく、物件を買う時は

基本的にローンを組みます。

すると良い収益物件の情報が

入ってくる事以外は、普通のお客様と

なんら変わりはありません。

それに、私どものお客様であれば

優良物件の情報は、営業マンから

いち早く伝わります。

ですので、不動産の営業マンと

そのお客様は、ほとんど変わらない

状況にあると言えます。

むしろ、お客様のほうが営業マンより

属性が良いので、結果的には良い融資条件が

引き出せて、良い収益物件が買えます。

過去にも、たくさん自分で買いたい

物件がありましたが、自分では属性的に

買えないので、お客様に買って頂きました。

内心では

「あんな良い物件を買えて、いーなー」

と思っておりました。

これが不動産営業マンの現実的な話しです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで「ちょい悪オヤジ風」にポスター作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

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クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

が、今回も不動産投資と関係ない話題です。

内容としましては、前回の続きで

世界でもっとも過酷と言われている

サハラマラソンチャレンジの第三話「直前」です。

いよいよ開催まで

あと1週間ぐらいとなりました。

正式には4月6日にスタートですが

移動に時間がかかる為、日本を出るのは

4月1日の夜の便です。

昨年の4月頃に「サハラに出るぞー」と

新川が言ってから、あっと言う間に

1年が経った訳です。

その間、いろいろな人に声をかけて

多くの人が巻き込まれて行きました。

でも、新川みたいな人がいなければ

サハラマラソンに出ようなんて

絶対に思わないと思います。

そう考えますと、ある意味

誘われていく人はラッキーだったと思います。

会社員の方などは2週間ぐらい休みますので

サハラに出ない限りは、普通の会社で

こんな休む事はありません。

これも貴重な経験となります。

まあ、なにはともあれ

いよいよスタートです！！

詳しくこの下よりご覧ください

https://www.youtube.com/watch?v=mCG7IN8c0Rk&t=99s

投資物件の融資状況は

変わるのが早いです。

よくあるのは、3月まで融資を出していた

金融機関が、4月になったとたん

融資を出さなくなった。

または、半年前まで融資をしていた

エリアが、今は融資をしなくなった。

さらには、諸費用までローンが出たのに

諸費用どころか、フルローンも

やらなくなってしまった。

など。

なんとなく、悪い方向に進む事が

以前は、多かった気がします。

しかし、ここ1，2年に関しては

あまり変わる事はなく、どの金融機関も

イイ感じに融資を出してます。

とくに、滋賀銀行などは非常に

積極的に出している印象です。

出してくれるのは嬉しいですが、過去の経験から

「いつ、出なくなってしまうのか？」と

いらぬ心配をしていたりします。

でも今のところ、融資状況が

悪くなる、きざしは無く

まだまだ、しばらくは出してくれそうです。

それに昔より、何となく

融資が出やすくなっている

感覚さえあります。

これに関しては、あくまで

私の感覚的なものですが。

たぶん、社内にいると投資物件が

すごく動いているのを、感じるので

そんな感覚に、なってしまうのかも知れませんね。

それでは不動産投資の事なら

投資物件がイイ感じで動いている

クリスティ＆富士企画まで。

 いい波に乗っていきましょう！

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先日、社長から

「デットクロスを理解してない社員がいるぞ！」

とラインが届きました。

「なんだ、デッドクロスも知らないのかよ！」

と言いたい所でしたが、私もその言葉の意味は

知らなかったので、調べてみました。

すると「あーなるほどね！」と思った訳です。

そもそも、自分でもローンでアパートを買って

賃貸経営をして、自分で確定申告まで

してたので、仕組みは知ってました。

でも、その現象が「デットクロス」と

呼ばれている事は、知りませんでした。

ここで「デットクロス」を、ご存知ない方のために

説明しますと、ローンの元金返済額が

減価償却費を上回る状態、を指すようです。

なんか分かりにくいですが、簡単に言いますと

「税金が急に増えるタイミング」のことです。

例えば、不動産投資を始めると

しばらくは安定したキャッシュフローが

入ってくる期間が続きます。

しかし、ある時

「あれ？お金がぜんぜん残らないぞ・・・」

なんて、時期が来ます。

つまり家賃収入が変わらなくても、減価償却や

融資の金利がなどの、経費が減っていくため

税金が増え、手残りが減る現象となります。

こうなると、対策としては

・大規模修繕して、経費を作る

・法人化して税率を下げたり、経費の幅を広げる

・物件の買い替えをして、あらたな減価償却を生み出す

が考えられますが、当社としましては

もちろん、買い替えをおススメします。

理由としましては、現在の

融資状況が非常に良いからです。

（それに物件が動けば仲介の仕事が増えますしね）

融資が良ければ、売るのも買うのもスムーズですが

これが悪くなると、売るのも買うのも大変です。

また融資状況は、よく変化するので

状況が悪くなる前に、ササっと動くのが鉄則です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産投資と言えば、融資がカナメです。

これは、この業界にいる人なら

よく分かると思います。

例えば仮に

良い物件が売りに出たとして

融資が付けられれば、買えるし儲かるし

それが出来なければ、買えないし儲からない。

非常に、シンプルな話しです。

なので

融資を、いかに付けられるか？

融資情報を、いかに入手するか？

金融機関や不動産業者と、どうつながるか？

これが、とても重要な事となります。

逆に言えば、これが他の人より

出来るなら、競争を優位にする事が

出来るので、良い物件を買う事ができるのです。

つまり

不動産投資を、上手く進めたいなら

資金調達を、上手く進める事になる訳です。

もちろん全の物件を現金で買える人は、別ですが。

だから、優先順位として考える事は

・自分が希望している価格や

・自分が希望している利回りや

・自分が希望しているエリアや駅距離

など。

要は自分が感覚的に気に入る物件や

自分が感覚的に良いと思う物件を探すと言うよりは

・良い融資が付く物件や

・良い融資が付けられる金融機関や

・良い融資が付けられる不動産会社

を探す事が、不動産投資を

成功させる事につながるのかな？

と最近、とくに感じております。

あくまで私、個人の意見ですが・・・。

それでは

良い収益物件や良い融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

保有して良し、売却して良しの最高の物件を紹介いただき、購入することができました。

とても良い物件でしたので売却もお願いし、概ね希望通りの条件で売却する

ことができました。

（Ryusuke様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

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私はクリスティに入って18年なので

不動産投資に関しては、けっこう詳しいです。

また、自分でもアパート買ったり

賃貸経営をしたり、物件の売却をしたりなので

不動産投資の専門家と言えると思います。

しかし18年前は不動産投資の事など

まったく知らない、素人でした。

それが、ロバートアレンの

「聴く！億万長者入門」を聞いて

不動産を初めて知りました。

その後、いろいろな情報を集めていくうちに

かなり興味が湧いてきて、どうせなら

不動産投資の会社に入ってしまえ！

と思い、クリスティに入社した訳です。

ちなみにロバートアレンは、アメリカではかなり有名な

投資家で、著書の「ナッシングダウン（頭金なし）」は

不動産投資としては、最も売れた本と言われてます。

話しは戻りますが

入社したての頃は、とにかくひたすら

関東の1都6県の収益物件を、見まくりました。

おかげ様で、良い物件と

悪い物件の見分けかたは

すごく、わかるようになりました。

色々なお客様に、色々な物件を紹介し

たくさん仲介しました。

そして8年目になり

自分でも買おうと決断しました。

でも、いざ自分で収益物件を

買おうとすると、なかなか買えないのです。

お客様には、自身を持って進めていたのですが

やっぱり自分の事となると、買えないのです。

今までの経験から、物件の良し悪しは分かるし

アパート経営を、うまく進める自身はあるので

不動産投資に、ぜんぜん不安はありません。

よくお客様が直面する、家族や奥さんの反対もありませんし

年収的にも、自己資金的にもローンは大丈夫そうです。

でも、なかなか買えませんでした。

その理由は・・・

・すでに1番手がいたら、どうしよう

・買付を出しても買えなかったら、どうしよう

・やっぱりローンがダメだったら、どうしよう

など、買う以前の段階で進めなくなっていたのです。

買った後の事は、お客様を見ていたの

想像できたのですが、その前の感情の動きや

ちゅうちょする気持ちを、分かっていなかったのです。

まあ、こんな感情の動きがありましたが

結局は半年ぐらいかけて、無事に買えたのですが。

今ではこの時、考えた事や不安な感情は

物件を買う、お客様の気持ちになれたので

いい経験だったと思います。

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昨日、富士企画の3階の

「YOTSUYA BASE 73」にて

サハラ砂漠マラソンの決起集会を開催しました。

言い出しっぺの新川に巻き込まれた

7名のお客様と、営業マン1名が

来月から、サハラ砂漠に旅立ちます。

お客様の中には、不動産投資の相談に来たら

収益物件を買う前に、サハラ砂漠に行くに事になった！

と言っている方もおりました。

また、女性の挑戦者も3名おります。

（すごい！！）

行程としましては、4月1日の夜に

日本を出発して、パリに集合。

そこから主催者が用意した

チャーター便でモロッコへ行き

その後、バスでスタート地点へ行くようです。

4月6日に開始され全6ステージ

合計250kmの距離を走破します。

果たして、チーム新川は

何人に完走できるのか？

まあ、この行程を聞くだけも大変さがわかりますが

一面は砂で走りずらいし、さらに気温は

夜間は5℃ぐらいで、日中は40から50℃ぐらい。

砂漠なので強風や砂嵐もあり

ゴーグルやスカーフも必需品です。

1日走るだけでも相当、過酷なはずなので

まずはケガもなく、無事に帰ってくる事を

日本から祈るばかりです。

そんな訳で、昨日はお守りとして

激励の言葉を寄せ書きした

赤いブリーフをプレゼントしました。

これをはいて、きっと頑張ってくれる事でしょう。

チーム新川の検討を祈る！！

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不動産投資を始める上で

1番気になるのは、家賃収入である

収益の部分だと思います。

そして希望の収益が確保できそうなら

次に気になるのは、節税効果ではないでしょうか。

不動産投資には、減価償却費や

経費計上など、所得税や住民税の負担を

軽減できる仕組みがあります。

これら上手に活用することで実質的な

利益を増やすことができ、さらに効果を最大にするには

確定申告の方法も、重要なポイントになります。

今回はまさに、この時期

ならではのお話しです。

不動産所得がある場合

「青色申告」と「白色申告」のどちらを選ぶかで

税制上の優遇が、大きく変わります。

まず白色申告では、手続きが比較的簡単ですが

税制上の特典が、あまりありません。

しかし青色申告を選択すると

以下のようなメリットがあります。

・最大65万円の特別控除がある

・赤字の繰越控除（3年間）

・家族への給与を経費計上できる（青色事業専従者給与）

など、このあたりが良いところです。

でも、だれでも不動産投資をやっていれば

白白から青色にできる訳ではなく

いくつか条件があります。それは・・・

・事前申請が必要

「青色申告承認申請書」を税務署に提出（基本は3月15日まで）。

・事業的規模である事

目安はアパートなら10室以上、戸建て賃貸なら5棟以上

・帳簿を正しくつける

複式簿記での記帳が必要（会計ソフトを使うのが便利）

こんな感じなので、条件を満たせそうなら

ぜひ今後は、青色申告をしてみしょう。

なお、ご不明な点は所轄の税務署まで。

 （サーフィンする前に青色申告するイメージを作ってみました）

それでは不動産投資の事なら

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私は数年前まで、都内で

中古のアパートを1棟持っておりました。

ローンを組んでいたのは静岡銀行です。

また、その前には栃木県でも

アパートを1棟持っており、この時は

日本政策金融公庫で借りてました。

どちらもすでに売却してしまったので

現在、収益物件は持っておりませんが

通算で7年ぐらい賃貸経営をしてました。

そのなかで、意識を

していた事のお話しです。

私が、一番意識をしていた事は

出来る限り「お金をかけない事」です。

やはり投資なので、収入と支出の

バランスが非常に大事です。

でもこの言葉だけだと、人によって

いろいろなイメージがわくと思いますが

私の場合は、家賃に見合った状態の事を指します。

ですので、栃木のアパートは

3万円ぐらいの家賃だったので

それなりの外観で、それなりの内装。

また都内のアパートは6万円ぐらいの

家賃だったのでそれなりの状態に。

ここで、お金をかけないからと言って

入居者から修理依頼が来ても「直さない！」

とかでは無くて、それは出来る限り早く直してました。

ただし、直し方や交換する設備はそれなりでした。

また退去があって、現状回復する時も

リフォームの提案に対して

「ここの家賃なら、どの程度やればベストですか？」

と管理会社の人に、いつも相談してました。

すると、「これはやって、あれは無しでもいいと思います」

と言われたら「それでは、そうして下さい」と

アドバイスを、そのまま受け入れてました。

これも意識してやっていた事です。

基本的には管理会社のアドバイスを

素直に聞いて、すぐ判断し、依頼をしてたので

入居付けも良かったです。

これは結構、大事なポイントだと思いますので 

賃貸経営でお悩みの方は、ぜひ試してみて下さい。

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