収益物件はその名の通り

家賃によって収益が入ります。

でも、運営していくには

それなりコストもかかります。

例えば毎月かかってくるのは

・管理費

・清掃費

・ケーブルテレビ費用

・ネット費用

・共用電気と共用水道代

など。

このあたりは、よくある感じですが

物件によっては、下記のような

点検費用があったりします。

・消防点検費用

・浄化槽点検費用

・受水槽点検費用

・エレベータ点検費用

などなど。

これは基本的に管理会社さんが

手配してくれる事もありますが

オーナーが責任をもってやった方がイイです。

でも当社で仲介する収益物件ですと

実際には、点検してないケースもチラホラあります。

その場合、契約前か決済時までに

売主さんに点検をしてもらって

異常がないか、確認をするのが賢明です。

でも売主さんによっては、現況有姿なので

「なにもやりませーん」と言う事もあります。

そんな時は、その物件をあきらめるか

または、後々に修繕費用がかかるかも？

と思って覚悟して、買うようにしてください。

もちろんその分、ガッチリと

指値をしておくのも、ありですね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

①物件についてのデメリットについても、売主に丁寧に

確認していただき、また、手続きについても前倒しで

タイトなスケジュールの中、スムーズに契約引渡まで

進めることができました。

②管理契約や、保険契約についても、自社のメリット

を伝えてつつも、中立な意見をいただき、最適な

判断をすることができました。

また、機会があると思いますので引き続き

よろしくお願いします。

（I.Y様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

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不動産投資は、賃貸状況が重要です。

購入時には満室がベストですが

賃貸なので、いつかは退去が出ます。

そんな時、すぐに決まる物件と

決まらない物件がある訳ですが

その理由はいかに？

と言うのが、今回のお話しになります。

まず入居が決まるか、決まらないかの

要因はいろいろありますが、基本的には

管理会社の「チカラ」が大きいと思います。

やはり同じエリアの、同じ物件だったとしても

管理会社の客付け力によって

決まる早さが違います。

これは管理会社の知名度だったり

広告の上手さや、写真のキレイさだったり。

また、同じ管理会社でも案内する

スタッフの営業力も重要になって来ます。

賃貸だと、1度に複数の物件を見比べて

お客様がお部屋決めるケースが多いです。

この場合、ただ何となく近い物件から見てもらうのと

作戦を考えて見せる順番を工夫するのでは

決まる部屋が、変わってきたりします。

いわゆる「本命物件」と「まわし物件」の

使い分けなどで、営業マンがどの物件で

決めたいかで、営業方法が変わってきます。

ここに関わってくるのが、オーナーさんが支払う

広告料だったり、交渉があった時のレスポンス速さだったり

あるていどは、営業マンに決定権をゆだねる柔軟さだったり。

駅距離や家賃など、表に見える条件だけで

決まっているようで実際には、いろいろな要因が

からみあって、お部屋が埋まっていく訳です。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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今日のニュースで、聞いたのですが

日本銀行の政策金利が、現在の

0.25％程度から、0.5％程度に引き上がるそうです。

そこで

「アパートローンの金利はどうなる？」

と、ChatGPTに聞いてみました。

すると

「アパートローン含む、さまざまなローンの

金利に影響が出る可能性がある」

との事です。

なんとも抽象的な回答でしたので

もっと詳しく聞くと

短期金利が直接的に上昇するため

変動金利型のアパートローンの金利が

上昇する可能性がある、との事でした。

この話でいくと、当社でご紹介している

金融機関は変動金利が多いです。

例えば

・静岡銀行

・三井住友トラストＬ＆Ｆ

・滋賀銀行

・埼玉縣信用金庫

など。

このあたりの金利が上がる可能性がある

と言う事になります。

昨年の10月ごろから、各金融機関の

金利が一律で0.15％ほど上がったばかりで

また、あがるんですか？

と言いたい所ですが、こればっかりは

自分ではコントロールできないので

従うしかありませんね。

そこで、この状況を踏まえて

総合的に収益物件を

検討する事を、おススメいたします。

それでは、収益物件の事なら

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売却のタイミングって人によって

色々とありますが、よくあるのは

5年をめどに、短期譲渡と長期譲渡だと思います。

これは売却時の利益にかかる税率の差で

長期だと約20％で、短期だと約39％です。

このため5年を超えて保有し

長期譲渡になってから

売却するパターンです。

しかし個人で保有すると5年が

基準となりますが、法人なら

5年にこだわる必要は、ないと思います。

あと次の基準としては、建物の

減価償却が終わるタイミングです。

当社で仲介する物件は

築30年前後の木造アパートが

多いので、4年をめどに売る人もおります。

ちょうど減価償却が終わってしまい

税金が増えてくるのを防ぐため

新たな、減価償却が取れる物件に入れ替える。

いわゆる資産の入れ替えによる売却ですね。

あと最近では、ひと昔まえより

資産管理法人に対する融資が

出るようになりました。

そのため、個人で持っている

物件を売って法人で買い直す。

こんなケースも増えてます。

まあ、何はともあれ売る理由は色々あるので

売りたい時に売るのがイイと思います。

でも1番、気をつけたい事は融資で

融資が出ている時は売りやすく、買いやすいです。

でも出ていない時期に入ってしまったら

「価格を下げても、ぜんぜん売れない！」

なんて事もあるので、注意です。

ちなみに現在の融資は

エリアや築年数にもよりますが

比較的、イイ感じだと思います。

それでは、収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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1月も、いろいろとありましたが

もう20日が経ちました。

さすがに、この時期になると

年末年始の行事ごとや、成人式などの

3連休も終わって、当社もやっとホントの通常営業です。

皆さんも、そんな感じで

普段の日常に、戻ったのではないでしょうか。

すると

「あー、そうそう、今年は物件を売却するんだった！」

と思い出して、不動産会社に連絡する。

そんな現象が、起こり始めていると思います。

ですので、当社でも売却の依頼が

増えて来ておりますし、他社からは

ネットに出す前の、水面下の情報がチラホラ。

イイ感じに、なって来ております。

ところで、収益物件を売却するにあたり

気になるのは、売却の相場ですが

今年も相変わらず、高めだと思います。

でも、どんな物件でも高めに売れる訳ではなく

やっぱり「カナメ」は融資状況です。

融資が出れば、高めで売れると思いますが

融資が出にくい物件は、ある程度は

割安にしないと、売却は難しいでしょう。

とくに、築40年以上たっている物件や

北関東など、都心から離れている物件は

融資付けが難航しそうです。

そんな訳で、売り出す前に

自分の物件がどうなのか？

気になる方は、当社までご相談ください。

物件の融資付けから

それを踏まえた、売却予想価格など

お伝えできると思います。

それでは、収益物件の売却の事なら

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昨日、新年1発目のセミナーを

富士企画の3階にある

「YOTSUYA BASE 73」で開催しました。

内容としましては、これからの時期に

非常にふさわしい「税金」に関するセミナーです。

それも講師の方は、なんと

元国税の調査官だった川口誠さんです。

現在は税理士として、そして

不動産投資家として、活躍しております。

2月からは確定申告もありまして

皆さんの興味と、疑問に大変マッチした

セミナーだったと思います。

内容が内容だけに、たくさんの

お客様に参加して頂き、セミナーは大盛況でした。

終了後に川口さんは、質問攻めにあっておりまして

みなさんの熱心さが伝わってきました。

やっぱり不動産投資には

税金の知識が重要ですからね。

今後もこのような、皆さんの為になるセミナーを

開催していきたいと思います。

また、セミナーの後には懇親会で

交流を深めるのも良いですよね。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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2025年がはじまり、何だかんだで

すでに17日が過ぎ去りました。

当社としましても、新年早々に

大宮の氷川神社の初祈祷から始まって

・オンラインでの物件紹介ライブ

・富士スピードウェイでのママチャリレース

・神奈川県南足柄市での滝行

そして新年会など。

慌ただしく過ごしておりましたが

やっと落ち着いて来た感じで

週末を過ごしております。

きっと皆さまも、今週あたりから

のんびりと、過ごしているのでは

ないでしょうか。

しかし、このまま何となく過ごしていると

アッという間に1年が終わって

「今年は何もできなかった！！」

となってしまいます。

そうならないために・・・。

今年の不動産投資の

方向性など、ご相談ください。

ご相談は来社なら

埼玉の大宮にあるクリスティと

東京の四ツ谷にある富士企画

または遠方の方や

すきま時間を使いたい方は

オンラインでの投資相談など。

いくつかパターンがありますので

ぜひご活用ください。

それでは不動産投資の事なら

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投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

物件の売却をお願いしてから、2ヶ月程で希望額での買つけが入り

そこからもとてもスムーズでした。物件を

購入した際もクリスティの北岸さんに担当してもらい、スムーズにすすめて

いただいたので、今回もお願いして良かったと思います。

誠実に対応していただけました。満足です。どうもありがとう

ございました。

（石川様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

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不動産は高額な買い物です。

そのため、いざ買うとなると

色々と迷います。

また、お客様ごとに希望があって

価格、利回り、エリア、築年数など。

これらの条件を考えながら

探すわけです。

こう考えると、色々な人がいて

色々な条件があるのですが

結局は、同じような物件に集中します。

それはなぜか？

収益物件の購入には、金融機関の

融資を使う事が、ほとんどだからです。

これを前提にすると、色々な希望があったとしても

「融資が出る」と言う条件が、最重要になります。

そのため、何だかんだ

希望条件が、いろいろあったとしても

1つの物件に申し込みが殺到します。

でも物件は1つしか無いので

多くの人は買い逃します。

この競争を、昔も今もずっとやっており

勝つには、ひたすら早く情報を得て

早く動くに限ります。

またはこの競争からは抜けて

微妙に条件を変えて

競争のない収益物件を買う。

どっちの戦略で戦うかは

お客様しだいとなりなす。

それでは昔も今も収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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