投資物件の購入を検討する上で

一番最初に見るのは、販売図面だと思います。

その図面には、価格、利回り、住所

築年数、構造、用途地域、道路付けなど

大まかな概要が記載されております。

そして、一番下には「備考」と言う欄があって

物件の補足的な内容が書いてあります。

そんな備考欄ですが、たまに

「既存不適格です」と

書いてある事があります。

今回はこの内容についてです。

簡単に言いますと

「現在の法律に適していない」

となります。

そうすると、建ぺい率や容積率が

オーバーしている違法建築の

物件を思い浮かべると思います。

この連想は、ある意味で合っておりますが

実際はちょっと違います。

何が違うのかと言いますと、多くの

違法建築の物件は、意図して

建ぺい率や容積率をオーバーしております。

つまり違法建築になる事を

分かった上で、建築しています。

本来はダメな事ですが・・・。

でも既存不適格の物件と言うのは

建築した当時は適法で建てております。

しかし、その後に何らかの理由で用途地域の

変更などがあって、建ぺい・容積率が変わり

現在は、建ぺい容積がオーバーになってしまった。

ですので、基本的に違法建築の

扱いにはならず、金融機関の

融資はだいたい出ます。

つまり普通の適法物件と

同じ扱いになる事が多いので

この事を知っていると、たまに得をします。

なぜなら「既存不適格」と聞くと

違法建築だと思って

検討しないお客様が多いからです。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

8月2日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

今回もメールマガジンをご覧頂いている

全ての方に、ライブが視聴できるURLを

配信しますので、参加の申込は必要ありません。

「時間がなくて、見逃した！」

という方に向けては後日、ライブを録画した

You TubeのURLをお送りしますので、ご安心ください。

さて7月26日より、いよいよパリオリンピックが

始まり、テレビでは連日のように日本勢の

メダル獲得ニュースを見かけるようになりました。

個人的には開会式で見た様々な視点から

見える、歴史的な出来事を織り交ぜながら

表現する映像は心に残りましたね。

しかし毎月1回、当社の営業マンが激アツ物件を

紹介する物件ライブも、十二分に心に残ると思います。

ぜひ夏休み前に、忘れずにご覧ください！

なお今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和6年8月2日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

視聴方法：

20時になりましたら

この下のURLで視聴できます↓　↓　↓

https://us06web.zoom.us/j/2050288850?pwd=FLQCxBBTam1XVLPhhAv6rSly4zaVpr.1&omn=87475660108

何の事かと言いますと、新川の9冊目の書籍

「成功事例から学ぶ！不動産投資“1棟目”の買い方」

出版キャンペーンの申込期限です。

「申込もうと思っていたけど、忙しくて忘れてた！」

と言う事がないように、ご案内しております。

さて、このキャンペーンでは

購入して頂いた冊数によって

特別セミナーや、ランチ会の参加権。

そして、物件視察＆BBQツアーなど

盛りだくさんの特典が用意されております。

なお購入先はAmazon・楽天などのネット書店や

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

【1冊購入特典】　

『新川義忠9作目「出版」記念セミナー無料参加権』

■講師：新川義忠、中島亮さん

■日時：8月24日（土）15時より17時予定

■会場：「YOTSUYA BASE 73」

■住所：新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

■定員：30名

■懇親会あり：希望者のみ、18時頃より2時間

（会費制3000円）

※講師の2人も参加しますので楽しくご歓談下さい。

【中島亮さんプロフィール】

地方高利回りの一棟アパートをメイン購入している不動産投資家。

サラリーマン15年目にアパート投資を開始。6年間で10棟93戸を

購入して退職。現在、40棟405戸を所有。年間キャッシュフロー5000万円。

著書に「手取り年収1000万円を目指すサラリーマン不動産投資術』がある。

【2冊購入特典】　

新川義忠の無料面談（60分）＆“人生開花”ランチ！

無料参加権

■面談場所：東京・四谷の富士企画内にて

〇新川義忠があなたの不動産投資・不動産売買・相続問題

などにおける、疑問や不安について何でもアドバイスいたします。

面談後は、肩の力を抜いてお薦めランチを召し上がっていただきながら

不動産投資を通じて、人生を楽しむ方法をお話します。

○面談＋人生開花ランチの日程は7月22日～8月31日

の期間で、双方の都合がつく日とさせていただきます。

【9冊購入特典】

新川義忠と１日過ごす！「一宮」ワクワク物件視察と

BBQ＆ワクワク物件「宿泊」ツアー(※日帰り参加も可)

■講師：新川義忠、中島亮さん

■日時：9月7日〜8日の土曜宿泊～日曜

※日帰り参加も可能です、途中参加も応相談

■集合場所：千葉県「一宮」駅にAM10時

■費用：物件視察、宿泊、バーベキュー代は無料

■宿泊地＆バーベキューは「一宮」海岸近くで

新川が所有しているの元ペンション物件です。

■募集：9名

それではキャンペーンの詳細や、特典のお申込みは

この下のURLからお願いします。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

昨日、不動産投資をする上で

非常に重要であり、基本的な事が分かる

「収益物件の融資あれこれ」セミナーを開催しました。

ご参加されたお客様も、熱心に聞いて頂き

その後の面談も盛り上がり

おかげ様で、大好評のうちに終わりました。

セミナーは、不動産投資を

これから始める人向けの内容でして

金融機関のお話しです。

詳しく説明したのは

・静岡銀行

・滋賀銀行

・オリックス銀行

・埼玉縣信用金庫

・日本政策金融公庫

・三井住友トラストローン＆ファイナンス

です。

この6つだけでも、融資する物件の

エリアや金利や期間などが、ばらばらです。

また、お客様の資産状況も違うので

今回のセミナーを聞けば、自分に合っている

金融機関が、分かったと思います。

ちなみに当社の社員も

上記の金融機関を利用して

収益物件を買っています。

あと、融資も大事ですが

それ以前に気にしたほうがよい

「失敗しないための3つのポイント」のお話しもしました。

内容としましては

・健康状態には注意する。

・支払いの延滞には注意する

・キャッシングやフリーローンの借入には注意する

など。

収益物件を買いたくても

これが原因で、ローンが組めない事もあり

何気に、重要な部分となります。

基本的な内容ですが、始めての方には

良くまとまったセミナーでしたので

次回、開催の時はぜひご参加ください。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めようと

収益物件を検討する時に

・実際の利回り、とか

・入居が付くのか、とか

・融資はいくら出るのか、とか

・ランニングコストはいくらか、とか

・手残りがいくらになるか、とか

こんな事が気になると思います。

そして、そのあたりを総合的にみて

さらには個人的な好みも含めて

物件を選ぶと思います。

しかし買った後に、いつかは

売却する時が来ます。

もちろん、ずっと売らないつもりで

売却を考えない、投資家さんもおりますが

基本的には出口の事も考えておいた方が良いです。

でも将来、いくらで売れるのかは

誰にも分かりません。

不動産投資を専門でやっている私たちでも

いくらで売れるのか、当てるのは難しいです。

ただ、何となく長年の経験から

だいたい予測はできます。

どう予測するかと言いますと

例えば築30年物件を買って

5年後に売却する場合を考えます。

すると現在売りに出ている、築35年の

物件を検索して、利回りが何パーセントで

売れているのか、調べて予想します。

また土地の値段は5年ぐらいでは

変わらないので、土地値の物件は

5年経っても、イイ値段で売れます。

ここで、一番の注意点は物件のエリアで

エリアによって融資状況の変動が

大きい所と、小さい所があります。

売却する時代の融資付けによって

売却できる価格はかなり変わってくるので

どのエリアを買うかは、非常に重要です。

カンタンに特性を言いますと、関東の場合

国道16号線の内側は変動が小さく

外側は大きいです。

こんな感じですが、詳しくは

投資専門のクリスティ＆富士企画まで

ご相談ください。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は、賃貸経営です。

そして、経営を上手く回していくには

それに付随する契約があったりします。

ですので、収益物件を買う時は

一緒に付いてくる契約も確認して

総合的に判断するのが大事になってきます。

まず賃貸経営で、最初に思い浮かぶのは

入居者との賃貸借契約です。

これは1番大事な家賃収入なので

事前にもらっていたレントロールとの

金額に、違いが無いか確認したい所です。

ちなみ、過去の経験から言いますと

だいたい1室ぐらいは、違っています。

それもなぜか？事前にもらっていた

レントロールより、少ない事がお決まりで

金額が多い場合は、ほとんどありません。

次は敷地内にある自動販売機の契約や

すみっこに立っている電柱の契約など

物件に付随する収入の部分です。

電柱の契約は継続される事が

ほとんどですが、自販機は

継続が出来ず解除される事もあります。

この辺りは事前に聞いて

おきたい部分ですね。

あとはネット関係や、ケーブルテレビ

浄化槽点検、受水槽点検、消防点検など

ランニングコストの部分です。

エレベーターが付いている物件ですと

年間のメンテナンス費用が

すごい金額になっている事があります。

あと、注意しておきたいのは法改正が

あったプロパンガスの契約です。

これは今年の7月2日より給湯器の無償交換や

無料修理と、給湯器以外のエアコンなどの

サービスが出来ない内容になっております。

ここまで書いた事が、よく収益物件の

売買で出てくる契約となります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を成功させる上で

どんな収益物件を買うかが、非常に重要です。

そのためネットなどを使って、ご自身で

良い物件を、探している方が多いと思いますが

なかには営業マンから、良い情報が来るお客様もおります。

そしてその、営業マンから来る情報と言うのは

基本的にたくさん物件から、厳選されていたり

公開前で、競争が少なかったりします。

もし、そんな情報が自分に所に来たら

きっと良い物件が買えると思います。

でも営業マンとしては、誰にでも

そんな事をする訳ではなく、何度も会っている人や

仲の良い人に、この情報を送ります。

こればっかりは、営業マンも人間なので

仕方のない事で、そのために営業マンと仲良くなる事が

当社においては、良い物件を買う近道です。

しかし、当社にはもう1つ

「これをすると、なぜか良い物件を買える！」と

言われる方法があります。

その方法とは「代表の新川に会う」ことで

運の良い人だけが、たまたま事務所に行った時に

会えて、その後に良い物件が買えたりします。

なぜ買えるかと言いますと、新川がそのお客様を

営業マンに紹介して、プッシュするからです。

新川に紹介されたお客様なら

営業マンも、かなり頑張って紹介します。

会社員の方なら、この意味は分かりますよね！

でも新川は忙しく、事務所に来ないので

当社の社員でも、あまり会う事が無いです。

たまたま事務所に行った時に、運良く

会えればよいのですが、なかなか

そんなに上手く、会えるお客様はおりません。

そんな方に朗報です。

現在、新川の出版キャンペーンをやっていて

2冊買うと特典で、新川とランチを食べながら

投資相談や人生相談ができるのです。

過去には、これをきっかけに

良い物件を買えた人もおりまして

興味のある方はぜひ、参加してみてください。

ただしキャンペーンの申込は、あとわずかなので

お早目にこの下のURLより、詳細をご確認ください。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

収益物件を検討する時に

土地値は、気になるところだと思います。

その理由としては

・融資が、いくらぐらい組めそうか？

・売値のうち、土地値の割合はどのくらいか？

・将来は、いくらぐらいで売れそうか？

など、このあたりが重要だからです。

不動産の営業マンも、土地値は気にしているので

売りに出ている収益物件を見ていて

良さそうなものが出て来れば、すぐに調べます。

しかし、一概に土地値と言っても

土地を評価する指標は、たくさんあるので

どの評価基準で「土地値」と言っているのか、あいまいです。

また、金融機関によっても

使っている評価基準は様々です。

そこで、今回は不動産投資で

出て来る「土地評価」の話しをします。

一般的に使うのは

・相続税路線価の土地評価

・実際に流通している土地評価

・固定資税産評価額の土地評価

など、こんな感じです。

この中のうち、不動産投資で1番よく使う

土地評価は、相続税路線価です。

なぜ1番よく使うかと言いますと、多くの金融機関が

この指標をもとに、物件の評価をするからです。

路線価の土地評価を出して、それに金融機関ごとの

独自の数字を掛けたり、収益部分も加味したりで

物件の融資額が決まります。

また金融機関によっては

実際に流通している土地評価を

融資基準に使う場合もあります。

それに営業マンが「土地値」と言えば

この評価の事を言っている事が、多いです。

この3つの中ででは、固定資産税表額の

土地評価を基準にしているケースは

少な目だと思います。

お客様によっても、色々と考え方があると思いますので

どの土地評価の事を言っているのか

お互い確認して、話しをするのが大切と思います。

今回は「土地値」のお話しでした。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件は、道路づけが大事です。

道路付けとは「接道状況」とも言われますが

幅が何メートルの道路に、物件の敷地が

何メートル、くっ付いているのか？

と言う事です。

これは、一般的には出来るだけ

広い道路に、出来るだけ、たくさん敷地に

くっ付いる方が、良いとされます。

同じような立地条件で

同じような土地の大きさでも

道路付けによって、価値が変わります。

例えば同じ100㎡の土地があって

接道が8ｍの土地と、2ｍの土地では

販売価格がかなり違います。

よくあるのは、分譲地が4つあって

手前の2つは整形地で

奥の2つが旗竿地です。

この場合、手前と奥の価格の差は

数十万円から数百万円になります。

これが現実です。

ここまでは分かりやすいと思いますが

実は道路には、幅や接道とともに

「種別」と言うものがあります。

種別で重要な事は、そもそも

「建築できる道路なのか、建築できない道路なのか」

です。

建築が出来るなら、建築基準法の道路に該当しますが

今度はその道路が、公道なのか、私道なのか。

さらには、私道なら

持分が有るのか、持分が無いのか。

私道の持分が無いなら

通行掘削の承諾書が

有るのか、無いのか。

ここで、一番重要なのは「建築できるか？出来ないか？」ですが

それ以外の部分もよく確認して、検討する事をお勧めします。

もしよく分からない場合は

長年、収益物件を一筋でやっている

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

7月3日（波の日）に、新川の9冊目の書籍

「成功事例から学ぶ！不動産投資“1棟目”の買い方」

が発売されました！

それに伴い、7月31日までキャンペーンを

やっておりまして、購入された方を対象に

プレゼント企画を、やっております。

そのキャンペーンのなかで、今回は

1冊買った方の特典である、8月24日に開催する

「中島亮」さんとのコラボセミナーの紹介です。

中島さんは、地方高利回りの1棟アパートを

メインに活動されている、投資家さんで

「楽待」の、コラムニストとしても活躍中です。

もともとは普通のサラリーマンでしたが、現在では

物件を40棟所有し、実質の年間キャッシュフローは

5000万円と、すごい事になっております。

また、自身の経験をまとめた

「手取り年収1000万円を目指すサラリーマン不動産投資術」

と言う本も出している、著者でもあります。

更には「中島塾」という有料の講座をやっていて

そこでは不動産投資のノウハウを教えたり

アパートを見ながら、現地で実習もやっております。

この中島塾に参加するには、数十万円と高額では

ありますが、すでに100名を超える卒業生がおりまして

大半の方が、新規物件を購入しております。

そんな中島さんですが、当社代表の新川とは

不動産投資を始めた頃から、付き合がありまして

今回は特別に、セミナーを開催してくれる事となりました。

中島さんのお話しが、生で聞ける機会は

非常に稀だと思いますので、この機会に

ぜひ、ご参加頂ければと思います。

正直に言いまして、本を1冊買っただけで

この希少なセミナーに参加できるのは

かなり、お買い得だと思います。

ただし会場の関係で、参加人数には

限りがありますので、お早目に

この下のURLより、詳細をご確認ください。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

【1冊購入した方の特典の概要です】

（新川と中島さんとのコラボセミナーに参加できます）

■講師：新川義忠、中島亮さん

■日時：8月24日（土）15時より17時予定

■会場：「YOTSUYA BASE 73」

■住所：新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

（中島さんがお話する内容について）

元サラリーマンから兼業で不動産投資スタート。

現在、27箇所40棟405戸を所有。年間賃料1億8000万円超え。

キャッシュフロー5000万円を超えている驚異の実績から

最新の地方・中古アパートの購入術をお話ししてもらいます。

（新川がお話をする内容について）

■不動産投資をはじめた方々のリアルSTEP紹介

■2024年の「融資」を使った不動産投資事例

■不動産投資を成功する方の共通事項とは　

■マイホーム区分～RCマンションまで…賢く売った「売買事例」5選

本をすでに買っていて、セミナーの参加を

ご希望の方は、この下よりお申込み下さい。

https://ws.formzu.net/fgen/S395522378/