今週末から来週末にかけて

ゴールデンウィークが始まります。

 

休み方によっては10連休になる

お客様もいらっしゃるかと思います。

 

今年は3年ぶりに、外出自粛のないので

ご家族や友人たちとお出かけする方も

多いのではないでしょうか。

 

しかし一方、人混みはまだまだ心配なので

今のところ、出かける予定が無い方も

いらっしゃるかと思います。

 

そんな方へ、ご案内です。

 

ゴールデンウィークこそ

不動産投資に関する

疑問や不安を解消しませんか？

 

一般的に、この期間中はどこの

不動産会社も長期で休む事が多いです。

 

当社も会社的には4月27日（水）から

5月5日（木）まで9連休です。

 

表向きでは、会社が休みとなりますが

営業社員ごとに、既存のお客様がいるため

物件のお問合せ対応や、現地案内をしております。

 

そして、せっかく仕事をしているのだから

こんな長期連休の時しか、時間が取れない

お客様のために個別相談を受付けております。

 

ご存知かと思いますが、不動産投資は

融資付けが重要で、その融資状況は頻繁に変わります。

 

ですので、その時期の最新情報を手に入れた上で

自分に合った収益物件を探すのが効果的です

 

なお個別相談は

    今年こそ不動産投資を始めたいと、思っている方
    自分にどのくらいの物件が買えるのか、聞きたい方
    良い物件情報を、いち早く欲しい方

など、このようなお客様にお勧めです。

 

対面でも、オンラインでも相談は可能です。

遠方にお住いのお客様も、ぜひご利用下さい。

 

 

【ゴールデンウィーク中の個別相談について】

日付：4月27日（水）から5月5日（木）

 

個別相談をご希望の方は、下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「〇月〇日の〇〇時から個別相談希望」と

入力して送信して下さい。いくつか候補日時を書いて頂くと助かります。

 

 

追伸：

連休中は対応できる社員が通常より少ないため、日時によっては

対応できない事が考えられ、変更をお願いする場合があります。

また、通常より返答が遅くなる場合がございます。予めご了承下さい。

最近、不動産投資を知るきっかけとなった

ロバートアレンの「聴く！億万長者入門」の

オーディオブックを聞いております。

 

 

ちなみにロバートアレンと言えば

著書「Nothing Down（頭金無し）」は非常に有名で

アメリカのカリスマ不動産投資家です。

 

その人の書籍が元になっているオーディオブックで

10年以上前に買ったものですが、この中の4番目の

「不動産でお金を稼ぐ秘訣」に興味がありました。

 

実際、聴いてみると不動産を見極める時に

ロバートアレンは「バーゲンファインダー」と言う

指標を使っておりました。

 

それは不動産を、下記の5つの項目に分け

・価格

・ロケーション

・コンディション

・売主のモチベーション

・支払い条件

それぞれの項目を1点から3点で評価をします。

 

その合計が11点以下なら、物件を見る事はなく

12点以上なら、初めて物件を見に行くそうです。

 

この内容はアメリカの話しなので

そのまま日本の不動産に取り入れても

使いにくいかも知れません。

 

しかし、自分なりアレンジすれば

収益物件を評価するときの

参考材料になると思います。

 

例えばこんな感じです。

・価格→（利回りや土地値など、相場との比較）

・ロケーション→（駅からの距離や道路付け）

・コンディション→（築年数や修繕状況）

・売主のモチベーション→（販売理由や売却時期）

・支払い条件→（融資付けや融資条件）

 

これらの項目を1点から3点で評価して

合計点を出して、判断する。

または、もっと項目を増やしたり。

 

点数も1点から5点ぐらいにしたり

自分だけの「バーゲンファインダー」を

作るのも面白いと思います。

 

ご興味のある方はロバートアレンの書籍や

オーディオブックを参考にしてみて下さい。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

不動産投資と言うと、一般的には

投資用のワンルームマンションを

思い浮かべる人が多いと思います。

 

投資の営業マンから、勤務先に電話がかかって来たり

新橋駅の周辺を歩いていると、アンケートという名目で

声をかけられた人もいると思います。

 

または、投資物件の不正融資の問題や

家賃保証会社の倒産で、ローンが返せなくなったとか

不動産投資でダマされたニュースなど。

 

世間的には、悪いイメージばかりが目立ちます。

 

そのため、友達や同僚に

「私は不動産投資をやってます！」

と堂々と言える人は少ない事でしょう。

 

さらには、家族にも内緒で

やっている人もいると思います。

 

このあたりはツライところで

家族の将来の為に不動産投資をやっているのに

世間的なイメージが悪いので言えない。

 

または、余計な心配を家族にかけたくないので

自分の予算の範囲でやっている、など。

 

不動産投資ならではのお話しです。

 

そんな家族に内緒でやっていると困るのが

不動産投資関係の郵送物です。

 

例えば

・家賃の入金明細

・銀行から返済予定表

・毎年の納税通知

です。

 

この辺りは

郵便局留めにしたり

郵送ではなくメールにしてもらったり

別な住所に送ってもらう、など。

 

さらには物件を見に行く時も、休日は使えないので

通勤前や仕事中、または仕事が終わった後の時間を使って

家族にバレないようにと、色々と苦労があります。

 

この原因は不動産投資のイメージの悪さなので

いつかは、この悪いイメージは無くなって

「私は不動産投資をやってます」

 

と言える日が来ればイイな、と思い

私どもは一生懸命、不動産投資の仕事に励んでおります。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

私どもはほぼ毎日、物件情報を見ております。

見ているのは、レインズと言う

不動産業者専用サイトです。

 

このサイトには1日で100件ぐらい

新規の収益物件が登録されます。

 

でもサイトで表示されている情報というの

基本的に文字情報がメインで

販売図面が付いている物件もあれば

図面が付いていない物件もあります。

 

（レインズ情報は、こんなイメージです↑）

 

図面が付いていればそれを開くと、想定利回りや

入居状況が分かりますが、ない場合は分かりません。

 

図面がないからと言って、全ての物件情報の

図面を取り寄せるのは大変です。

 

そのため、レインズに表示されている重要な項目だけを見て

だいたいの判断をして、良さそうな場合は

発売業者さんに電話をして図面を取り寄せます。

 

では情報の何を見ているのか？

 

それは価格、駅、土地の大きさ、築年数です。

 

この4つの項目を見ると

物件が良さそうか、普通か、イマイチか

だいたいの判断ができます。

 

良さそうな場合は図面を開き、さらに内容を確認し

図面が無い場合は、業者さんに電話をして

図面とレントロールを請求します。

 

イマイチの場合は、図面があっても

開かず、次の物件情報に移ります。

 

それでは、この4つの項目で

何を判断しているかと言いますと

物件が相場より安いか、普通か、高いか、です。

 

ポータルサイトのように

物件の写真、利回り、間取り図、地図などがあればいいですが

レインズにはないため、こんな見方をするようになりました。

 

まさに長年の経験と、勘だよりです。

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

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ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

先日、1年前に共同仲介をした

業者さんが来店されました。

 

クリスティに来た目的としては

「何か良い物件はないですか？」

と物件探しの業者訪問をしているようです。

 

そして

「一緒に共同仲介をした1年前に比べると

最近は良い物件が少ない」と言っておりました。

 

この話は他の業者さんも言っているし

お客様からも、聞く話しです。

 

でも実際はどうなのか？

 

私としては

無いと言えば「無い」し

有るといえば「有る」と思います。

 

このような話はいつの時代も必ず

出てくるもので過去に、何回も聞いた事があります。

 

ですので仮に良い物件が無いので

「しばらく買うのをやめよう」となったとしても

いつ状況が変わるかは、誰もわかりません

 

それに時間が経てばさらに悪くなったりします。

もちろん時間が経てば良くなったりもします。

 

でもそんな状況が変わるのを待っているより

現在、売りに出ている物件の中で良いもの買えば

そこから投資が始まり収入が増えます。

 

これを半年後や1年後まで先送りしては

機会損失であり、非常にもったいないと思います

 

先送りにした半年分や1年分の家賃収入以上に

お買い得な収益物件が買えればイイですが・・・。

 

それは運まかせであり、実際はあてになりません。

 

そんな感じなので、買う気があってさらに買える状況なら

現在、売りに出ている収益物件の中で一番良いのを選び

それを買ってしまうのが良いと思う訳です

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

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ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

先日、ある物件が売れました。

この物件は、もともと2年前から

売却の依頼をもらっていたものです。

 

売り始めた当時は、ぜんぜんお客様からの問合せも無く

相場より、ちょっと高めの価格設定だった思います。

 

しかし、売主さまは

「この金額で売れるはずだから、価格を下げる必要は無い」

と言って1年ぐらい価格を下げませんでした。

 

そして売却活動をして2年目に入ったころから

買付が入るようになりました。

 

でも数百万円の指値があり、売主様は

「価格を下げる必要がないので、下げません」と言っておりました。

 

そのため何度か買付が入りましたが

価格が折り合わない事が続きました。

 

そこからさらに半年たった頃から

満額の買付が入るようになりましたが

今度は融資が通らず、契約とはなりませんでした。

 

その頃から、満額の買付か

または、数十万円の指値の買付が

よく入るようになりました。

 

買付は入りますが、融資が通らず

さらに半年ぐらいが経ち、やっと融資が通り

先日、契約となりました。

 

結局、売り出してから2年ちょっと

時間が経ちましたが、契約した価格は

売出し始めた価格を、最後の最後にわずか下げただけでした。

 

始めはまったく、お問合せがなかったのに

2年が経過して満額の買付が、よく入る物件になった訳です。

 

普通は2年古くなればその分、価格を下げないと

売れないのが不動産だと思いますが、全く不思議なものです。

 

そして、この事を

予想していたか？

たまたまか？

 

分かりませんが

この売主さんもスゴイと思います。

 

こんな事があるので

不動産投資は面白いと思う訳です。

 

 

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

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ご相談内容のところに「売却相談を希望」と入力して下さい。

不動産投資をやる以上

だれもが「良い収益物件」を買いたいと思います。

 

お客様に聞いても

「良い物件があったら買いたい」

「良い物件があったら欲しい」

「良い物件が出たら紹介して下さい」

と言われます。

 

ここまでは、よくある話しです。

 

でも一概に「良い物件」と言っても

お客様ごとに物件の詳細が、ぜんぜん違います。

 

例えば

高利回りが、良い物件の人

土地が大きいのが、良い物件の人

駅近なのが、良い物件の人

など。

 

それ以外にも

自宅から近いのが、良い物件の人

積算評価が高いのが、良い物件の人

築浅が、良い物件の人

などなど。

 

このように様々です。

 

また現金で買うなら、希望の良い物件を探したり

営業マンに依頼すれば、いつかは買えるかも知れません。

しかし融資を使う場合は、そう簡単ではありません。

 

なぜなら、自分が思っている「良い収益物件」と

金融機関が融資をする物件が、同じとは限らないからです。

 

さらには、自分の資産状況や

属性（勤務先や年収など）によっても

使える金融機関が決まってきます。

 

つまり、単純に自分が良いと思う物件を

自分が融資を組みたい金融機関に持っていっても

融資が出るかどうかは、分からないのです。

 

ですので、初めて不動産投資をするなら

そのあたりを確認する事から、進めるのがベストだと思います。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までお問合せ、ご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「融資相談希望」と入力して下さい。

世の中には色々な投資があります。

 

パッとすぐに思いつくのは株、FX、金、暗号資産などでしょうか。

そして当社が専門とする不動産投資もあります。

 

そのほかにも色々な投資があって、身近な人で

株やFXをやっている人は、よく聞きます。

 

でも身近な人で不動産投資を

やっている人は、ほとんど聞きません。

 

この理由の1つ目として考えられるのは

やっていても、あまり口にしない。

または家族などにも内緒でやっている。

 

こんな事があると思います。

 

私のお客様でも、奥さんに内緒、家族に内緒

友達や同僚に内緒など、このような人は多く

いわゆる「隠れ不動産投資家さん」です。

 

2つ目の理由としては、やりたいけど

・ちょっと怖い

・家族に反対されそう

・だまされたどうしよう

など、こんな事情があるのだと思います。

 

この点、株とかFXなどは少額からできますし

怖いとか、家族の反対とかは少なく

始めやすいのだと思います。

 

そして3つ目の理由としては

いろいろとハードルが高い事があると思います。

 

高いハードルと言えば、まず不動産自体が高額なので

数百万円から数千万円の使える資金が必要です。

 

あと融資を使う場合は、金融機関ごとに

個人の審査があって勤務先、年収、既存の借入状況など

これらの条件をパスする事が必要です。

 

さらに個人の審査がOKでも

融資をする物件の審査も厳しいものがあります。

 

このような様々なハードルがあるので

身近な人で、やっている人が少ないのだと思います。

 

そんな訳で、身近な人に不動産投資の

相談ができない方はクリスティ＆富士企画まで

ぜひ、ご相談ください。

 

きっとお役に立てると思います。

 

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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不動産投資にはリスクが付き物です。

そのなかでも、今回は困った生き物の話しです。

 

まず思いつくのはシロアリです。

これは木造物件なら、どの物件でもありえます。

（↑被害で柱が無くなっています）

 

一般的にシロアリは、光や風を嫌い

湿気が多く、風通しの悪い場所を好みます。

 

そのため雨漏りしている箇所があると、そこに発生したり

空室期間が長いアパートの部屋や、誰も住んでいない空家など

いつの間にか、シロアリに喰われていたりします。

 

早期に発見すれば、被害も少なく

修繕費用も安く済みますが、長い間

気づかないと、多大な費用がかかる場合があります。

 

次の生き物としては、ネズミの被害です。

これはシロアリほど多くないと思いますが、たまにあります。

 

今までにお客様から2件ほど

ネズミの被害を聞きました。

 

ネズミの場合は駆除業者に頼むのが良いですが

根本的な原因を無くさないと

駆除しても、また入って来るそうです。

 

この原因とは、食べかすなどのゴミです。

 

つまりアパートの中で、ゴミ屋敷になっている部屋があったり

食べ物のゴミが、共用部によく落ちていたり。

 

この原因を改善する必要があり、これを無くせば

いずれ、ネズミがいなくなるそうです。

 

あと、最後の困った生き物はコウモリです。

これがアパートの屋根裏に入ってしまう事があります。

 

コウモリは「鳥獣管理保護法」で、殺したりしてはいけないため

基本的には、超音波や燻煙剤などで追い出すそうです。

そして追い出したら、侵入しそうな場所をふさぎます。

 

コウモリで困るのは、騒音とフン害です。

私のアパートも通路にコウモリの糞が落ちていて

屋根裏に住み着いているのが分かりました。

 

追い出すのに30万円程度かかりました。

 

このように、収益物件にはたまに

困った生き物が入ってきますが

出来る限り、事前に予防をしておきたいものです。

 

それに被害にあっても、基本的には

火災保険は使えません。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談下さい。

 

 

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不動産投資は融資がカナメです。

そのため、どの金融機関が

どんな融資をやっているか？

 

この情報を知る事が、非常に大事になってきます。

 

ただし、各金融機関の融資条件はよく変わるので

最新の情報を知る事が、極めて重要です。

 

例えば1ヶ月前や2ヶ月前の情報は

現在とは微妙に変わっています。

 

さらに3ヶ月以上前の情報だと

かなり変わっている事が多いです。

 

そのあたり踏まえて、最新の融資を知り

良い収益物件を探して行きたいところであります。

 

 

さて、前置きはこのあたりにしておきまして

今回は「ついに、諸費用まで融資が出る！」かも。

 

この情報を、みなさまにお知らせします。

 

本日、某金融機関の融資担当者が

当社の事務所に来社しました。

 

そして今後の融資の新しい取り組みについての

とても嬉しいお話しをしてくれました。

 

それは書いてある通り

「今後は諸費用まで融資を出します！」との話しです。

 

収益物件の諸費用と言えば

物件価格の7％とか8％とか

多い場合には10％などと言われています。

 

そうすると1億円の物件なら

700万円から1000万円かかってくる訳です。

 

これはかなり大きい出費なりますので

「出来るだけ、手出しを抑えたい！」と

思っている方が多いと思います。

 

そんなお客様にはビッグニュースとなりますが、つまり

「物件価格までの融資（フルローン）＋諸費用ローン」です。

 

もちろん、お客様の属性や物件の担保評価に

よりけりですが、今後はこの金融機関が熱くなりそうです。

 

詳しくはクリスティ＆富士企画まで

お問合せ、ご相談ください。

 

 

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