収益物件の価格は、その時期の

融資状況により、かなり変動します。

 

そして、その融資状況により

売れ筋の収益物件が変化していきます。

 

一般的には、金融緩和などで融資が出やすくなると

価格が上がり、出にくくなると価格が下がります。

 

また各金融機関の融資条件の変化により

あるエリアだけ、急に売れるようになる事もあります。

 

この状況を踏まえると融資の状況が

物件価格に、大きく影響しているのは理解できると思いますが

価格が上がるのは早く、下がるのは遅いです。

 

その理由をしては、営業マンが

融資が出にくくなった情報をキャッチしても

その情報が一般の売主様に届くまでに時間がかかるからです。

 

さらに情報が届いたとしても、今までで高く売れていたのに

「融資の状況で、もう高く売れません」と言っても

売主様は納得がいかず、そのまま高い値段で出し続けます。

 

いつまで経っても、本当に売れないので

半年から1年かけて、徐々に価格を下げて行く訳です。

融資状況と販売価格には、このタイムラグがあります。

 

一方、融資状況が良くなって高く売れそうな

情報が入ると、売主様はすぐ販売価格を上げるので

あまりタイムラグはありません。

 

市場価格は、この様に変化しております。

 

ところで銀行の融資状況とは、また別な話になりますが

今年に入り当社での売れ筋物件は、少しずつ変化してきております。

 

特に言えるのは、利回りはそんなに高くなくても

土地が大きく、資産価値が高い物件が売れ始めております。

また上記のような物件を、現金で買うお客様も増えております。

 

昨年までは、そのような物件の動きは悪かったです。

 

ですので、そのような物件をお持ちのお客様は

売却するには良い時期になると思います。

 

それでは収益物件の売却なら、クリスティ＆富士企画まで。

代表の新川は売却に関する本も出しております。

 

 

ご相談を希望の方は下のフォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「来社相談希望、またはオンライン相談希望」と入力して下さい。

収益物件を買う時に銀行の融資を

使う人は非常に多いと思います。

 

通常、アパートローンと言う商品になりますが

銀行によって融資条件はまちまちです。

 

物件価格の7割もあれば10割もあり

金利が1％台もあれば4％台もあります。

 

融資期間も一律で10年もあれば35年もあります。

 

耐用年数の考え方もまちまちで

木造物件なら22年や30年。

 

長い銀行だと50年から残存年数を引いて融資します。

ですので築30年なら20年の融資が可能になります。

 

あと最後が融資エリアです。

 

一般的に国道16号線の内側か、外側かで

融資をやる、やらない。

または金利が変わる事が多いです。

 

でも最近、とある銀行では

融資エリアが広がっております。

 

今までは、銀行の支店から1時間以内が目安で

それに見合った物件を持ちん込んでおりました。

 

しかし、試しに1時間以上のエリアの物件を

持ち込んでみたのですが、実際は融資をしてくれました。

 

これに調子づいて、最近ではさらに遠い物件を

持ち込んだりしております。

 

このように、銀行の融資条件と言うのは

随時、変わっており緩くなった時が

チャンスであります。

 

そして、いずれ厳しくなり

このサイクルを繰り返しております。

 

と言う訳で、今の融資状況は良く

これから年度末に向けてさらに

上がって行くと思われます。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。



 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「オンライン相談希望」と入力して下さい。

昨年の11月にクリスティ＆富士企画では

伊豆に貸別荘をオープンしました。

その名も「IZU BASE 73（イズベースナミ）」です。

 

紹介動画ができましたので、ご覧ください。

 

この貸別荘は物件購入と、リフォームを合わせると

1千万ぐらいかけて実施した訳ですが

1月の売り上げはナント！80万円だそうです。

 

まさに超高利回り物件となりました。

（今のところは・・・）

 

そんな伊豆の貸別荘ですが

社長新川のこだわりが随所にあります。

 

まず玄関を開けると、目の前には

ウッドデッキと海が広がります

 

 

部屋には真木蔵人さんが実際に使っていた

サーフボードが飾ってあります。

 

 

リビングからの景色はこんな感じです↓

 

 

リビングからウッドデッキにでると

波の音や鳥の鳴き声が聞こえ

また夜は星がキレイに見えるそうです。

 

たっぷりと自然を感じる事ができます。

 

20人ぐらいでも利用できる

貸し別荘なので食器類もそろっており

お風呂も２つあります。

 

でもお風呂に関してだけは、近所に

良い温泉がたくさんあるので

そちらがお勧めだそうです。

 

見ると行きたくなる動画になっております。

ぜひご覧ください。

きたる2月27日（土）、28日（日）に

「まだフルローン融資が受けられる相談会」を開催します。

 

タイトルのとおり、できるだけ自己資金を抑えるため

フルローン融資を希望の方にオススメの相談会です。

 

以前まで融資に積極的だった金融機関も

今は勢いがなく、融資額もフルローンから物件価格の

70%～90%融資が当たり前になってきました。

 

しかし、某銀行さんは現在でも

フルローン融資を出しているのです。

 

実際にクリスティ＆富士企画では昨年も今年も

多数の融資を実行して頂き頭金を少なくできたおかけで

次の購入資金に使えると喜んで頂けました。

 

そこで今回の相談会では

 

〇某銀行の融資概要

〇コロナ禍で融資がどう変わったのか

〇某銀行を想定した物件のご紹介

 

この3つをメインにお話させて頂きます。

 

参加条件は

〇昨年のご年収が700万円以上の方

〇自己資金が1000万円以上の方

〇お借入がご年収の10倍未満の方

この3つです。

 

今回はより細かく説明させて頂きたいので

基本的はご来社頂き対面での相談会となります。

（都合が調整できない、オンラインがという方はまずはご相談下さい）

 

開催場所は

    四ツ谷駅から徒歩2分の富士企画
    大宮駅から徒歩7分のクリスティ

 

ご都合に合わせて、指定ください。

 

【相談会概要】

日付：令和3年2月27日（土）、28日（日）

参加費：無料

（希望時間）

10時00分～

11時30分～

13時00分～

14時30分～

16時00分～

17時30分～

19時00分～

 

場所：富士企画株式会社

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル5F

交通：JR四ツ谷駅(東京メトロ南北線、丸ノ内線)四ツ谷口より徒歩2分

※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので

近隣のコインパーキングをご利用下さいませ。

↑

来社の場合はどちらかをご指定ください

↓

 

場所：株式会社クリスティ

住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

交通：大宮駅東口より徒歩７分

※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので

近隣のコインパーキングをご利用下さいませ。

 

 

相談会に参加希望の方は、下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「27日または28日の〇時から相談希望

（富士企画またはクリスティまたはオンライン）」と入力して送信して下さい。

今週の金曜日（2月26日）の20時からのオンラインライブでは

「不動産屋の目線とは」というタイトルで、お話をさせて頂く予定をしております。

 

 

皆様が投資不動産を購入しようか検討する際には、まずは物件情報を見てから、

良さそうであれば、現地を見たりされていると思いますが、

どんなところを重視されてご覧になっているでしょうか？

 

 

私共は投資不動産専門業者ですので、毎日多くの不動産を取り扱いさせて頂いている

わけですが、当然、多くの物件を見ていますし、多くの売買取引をしておりますので、

確認すべきところや、注意するところなどがあるわけです。

 

 

・建物を見るときの注意点とは？

・賃貸借契約の内容確認ポイント

・トラブルになりやすい点など・・

 

 

今回もお話させて頂くのは、新川を中心にお届けします。

新川はもともと、住宅設備の仕事をしておりまして、不動産の仕事をするまえから

多くの建築現場なども見てきた経験があります。

 

 

そんな不動産屋の目線というのを、今回は一部になりますが、ご紹介させて頂いて、

皆様が物件を検討をする際に、きっとお役に立つ内容かとおもいますので、

ぜひご覧頂ければと思います。

 

 

【オンラインライブの概要】

 

日時：令和3年2月26日（金）20時から。

ライブは60分程度を予定しておりますが延長する場合があります。

 

参加費：無料です。

 

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご視聴ください。

 

ライブの視聴ご希望の方は、この下をクリックして

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

「ご相談内容」のところに「2月26日視聴希望」と入力して、送信してください。

収益物件を検討する時、はじめは販売図面の

価格や利回り、土地の広さ、築年、構造、駅距離などの

大まかな概要を確認する人が多いと思います。

 

そして、さらに詳しく

・都市ガスなのかプロパンガスなのかに

・下水なのか浄化槽なのか

・水道なのか井戸水なのか

などを確認する事でしょう。

 

また

・道路の間口は広いのか狭いのか

・地形は四角なのか、旗竿なのか

・私道なのか公道なのか

このあたりも気になる所です。

 

販売図面に書いてある時もあれば

不動産会社に聞かないと分からない場合もあります。

 

上記の内容は、メリットでもあり

デメリットでもあります。

 

例えば、都市ガスは料金が安いので

入居者は嬉しいですが、給湯器が壊れた時

オーナー負担なので、オーナーは嬉しくないです。

 

プロパンだと都市ガスより料金は高く

入居者は嬉しくないですが、給湯器が壊れた時

プロパン会社が無料で直す事が多いので、オーナーは嬉しいです。

 

下水と浄化槽も同じです。

 

下水だとオーナー負担はありませんが

入居者は下水道使用料を払います。

 

浄化槽だと入居者の負担はありませんが

オーナーは浄化槽の点検・清掃費用がかかります。

 

このように、それぞれに

メリットとデメリットがありますので

その辺を総合的に見て、物件を選ぶ事をお勧めいたします。

 

それでは収益物件の事なら

はクリスティ＆富士企画までご相談下さい。

 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「オンライン相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

先日、7年間売りに出ていた物件が

急に買付が入り契約となりました。

 

また2年近く、まったくお問合せが無かった物件に

買付が複数入り近いうちに、契約予定になりました。

 

さらに別な物件は、1年前から売りに出ていて

こちらも価格を下げた訳でもないのに

お問合せが増えて、近々契約する事となりました。

 

 

今年に入ってから、このような予測不能な

収益物件の動きが目立ってきております。

 

今までは、このような事は

ほとんどありませんでした。

 

しかし、これらの収益物件の動きを総合的に考えると

きっと、いままで不動産投資に関わっていなかった人が

少しづつ、この業界に参入して来た事が予想されます。

 

一般的には銀行の融資が積極的になったり

販売価格を下げると、物件の動きが

急に活発になる事が多いです。

 

でも今回の傾向は、そうではなく

融資が急に出るようなった訳でもなく

価格を下げた訳でもありません。

 

でも動きが変った訳です。

 

これは非常に興味深いですが

私どもにとって嬉しい傾向です。

 

きっと、これから3月に向けて

もっと収益物件の動きが良くなる事でしょう。

収益物件を売りたい方は特にチャンスかもしれません。

 

 

それでは不動産投資の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談をご希望の方は

この下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

書籍「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

紹介動画の第5話ができました。

 

 

 

この動画は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マンの能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

 

 

さて、この動画シリーズは

まだ本を読んでいない方はもちろんですが

不動産投資に興味がある方、これから不動産投資を始めたい方

など。

 

そんな方々に向けて、著者の新川自身が

本の内容を踏まえて動画で紹介しております。

 

今回、第5話のテーマは

「金融機関を開拓」です。

 

不動産投資を始めようとすると

銀行の融資を使う人が多いと思いますが

どう進めるのがベストなのか。

 

銀行に行く時の、身なりや服装は？

ちゃんとした格好が良いのか？

カジュアルな格好でも良いのか？

など。

 

さらには

自分で銀行を開拓するのか？

不動産屋を通して銀行に打診するのか？

などなど。

 

自分で銀行に相談すると、融資担当から

「だいたい、いくらいまでなら大丈夫ですよ」

と言われる事が多いですが、信じてよいのか？

 

こんな「銀行あるある」についてお話しております。

詳しくはこの下よりご覧ください。

明日の20時から、恒例行事となっている

物件紹介ライブをやります。

 

 

さて、世間ではコロナの影響で

融資が出にくいと言う、ウワサを聞きます。

 

確かに、消極的になっている金融機関があるのも

事実ですし、コロナ融資を優先してアパートローンは

後回しにしているケースもあります。

 

しかし物件自体の動きも良く、積極的な金融機関は

相変わらず融資が出ているのも事実です。

 

ですので、明日のライブに関しても積極的な金融機関で

融資が出る物件がメインですが、その中でも

営業マンの「いち押し」の物件を紹介する予定です。

 

想定される融資先がある場合は

その金融機関の金利や期間なども

セットでお話しします。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

 

自分では気づかなかったけど、営業マンの説明を聞いてみたら

「意外と良いかも！」と新たな発見があれば嬉しいです。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながらリラックスして、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年2月19日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「2月19日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

先日行われた対談ライブの動画が

アップされましたので、お知らせします。

 

 

このライブは社長新川による、収益物件を

売却する時の話がメインになっております。

 

もともと新川は過去に

「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」

と言う書籍を出版しておりました。

 

またその書籍に関するセミナーを、

定期的に開催しておりましたので

その内容が中心です。

 

ただ、対談ライブなので本の内容にプラスして

現在の状況も踏まえた、お話となっております。

 

基本的に収益物件を高く売るためには

ちょっとした事の積み重ねが、重要で

買った時から、コツコツやる事があります。

 

また、いざ売却活動を始めた時は

ポータルサイトをどのように使うかが

勝負の分かれ目になってきます。

 

ライブでは1時間30分と、かなりの長丁場となり

終了予定を大きくオーバーしてしまいましたが

充実したものをお届けできたと思います。

 

見逃した方には、今回動画を

YouTubeにアップしましたので

ぜひ、時間のある時に見て頂きたいと思います。

 

いつか売る時に、きっと役立つと思います。

この下よりご覧ください。