収益物件を買う時に多くの方は

金融機関の融資を使うと思います。

すると重要になってくるが

お客様の属性です。

属性とは勤務先や年齢、家族構成とか

年収、自己資金、既存借入などです。

特に後半の書いた年収、自己資金は

融資を組むうえで、非常に重要です。

そこで、良い融資を組むには

年収が高い人がイイです。

ですので、必然的に年齢が

高い人の方が有利になります。

一般的に、20代や30代の方よりは

40代や50代のほうが、年収が高いでしょう。

また同じように、自己資金も同じような感じです。

そこで、良い融資を組むために

年収を上げる努力と、自己資金を

増やす努力が必要です。

年収を上げるなら、転職をしたり

副業をしたりでしょうか。

そして自己資金を増やすのは

やはり節約が大事なってくると思います。

不動産投資と同じで自分の生活費の

つまり、ランニングコストを抑えるのが

1番、効果的だと思います。

たまに20代や30代で

年収は普通なのに、自己資金を

スゴク持っているお客様がおります。

そんな方は、だいたい小さいから

貯金をする習慣があったり、そもそも

ラニングコストが、低い生活をしております。

私は持っているお金を全部、使ってしまうタイプなので

こんな方をみると、非常にうらやましいですが

自分だと、なかなか出来ないんですよね。

このあたりが、非常に悩ましい所です。

でも、長期的に不動産投資を成功させるには

ランコスを抑えるのが、本当に大事だと思います。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は1棟アパートや1棟マンションの

仲介をメインやっております。

すると屋根や屋上も、有効活用をして

どうにか収益を出したいのが

本音ではないでしょうか。

屋上が平坦になっていれば、入居者が

洗濯物を干しているケースもあります。

いわゆる陸屋根の場合です。

ちなみに陸屋根と書いて「ろくやね」と

読む事を、数年前に知りました。

陸屋根の場合、たまにあるのは

携帯電話会社のアンテナです。

携帯会社にもよりますが、年間で数万円から

数十万円の収入になったりします。

でも、こればっかりは

携帯会社が物件を選抜するので

自分で、どうにかするには難しいです。

なお、アンテナを設置するのは分譲マンションより

賃貸マンションのほうが、やりやすいようで

その理由は分譲だと所有者が多く、意見がまとまらない。

と聞いた事があります。

あと屋根の有効活用と言えば

太陽光発電ではないでしょうか。

これも昔は電気の買取金額が高かったので

いろいろな場所に設置された時期もあります。

でも最近では、買取金額が下がっているので

あまり積極的ではないかも知れません。

それに太陽光発電は、名義の変更が

かなり複雑だし、時間がかかります。

設備の名義人が、前の所有者とか

前の前の所有者になっていたりすると

ほぼ、自分で変更する不可能だったりします。

こんな感じで、屋根の有効活用も

いいですが、このあたりの注意が必要です。

それでは投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産投資と言えば、利回りが重要です。

でも表面的な利回りだけでなく

ランニングコストを含めた実質の

利回りも、しっかり見なくてはいけません。

ランニングコストと言えば

・管理費

・清掃費

・電気水道代

・ネット関係

・固定資産税など

こんな感じが、一般的です。

このなかで、どうにも

減らす事が出来ないは

固定資産税です。

こればっかりは、仕方ありませんが

それ以外は、減らす事が

できる事もあります。

例えば

管理費なら集金家賃の5％が

多いと思いますが、会社によっては

4％や3％の所もあります。

また清掃は管理会社に頼まず

シルバー人材センターに頼んだり

自分でやるオーナーさんもおります。

物件によっては、入居者さんが

わずかな費用で、やってくれてる

ケースも見た事があります。

電気に関してはLEDに替えると

多少の節約になったりします。

ネット関係は、会社を変えたり

プランを変えたりできます。

特に契約プランは、前のオーナーの

契約を、そのまま引き継ぐと

不要な内容が入っている事もあります。

入居者が利用していれば、問題ないですが

使っていなければ、その部分だけ外すとか。

こんな感じで細かくチェックすれば

ランニングコストを下げられたりします。

家賃を上げるのも大事ですが

ランニングコストを下げられれば

利益は大きくなる訳です。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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クリスティ＆富士企画では

弊社の会員様に向けに融資セミナーを不定期で

開催しておりますが、今回はそのご案内となります。

三井住友トラストＬ＆Ｆは不動産投資の世界では今や言わずも知れた

金融機関ですので、皆さんも会社名はご存じだと思いますが

具体的にどんな融資を行っている金融機関がご存じでしょうか？

最近の不動産投資を取り巻く融資情勢も厳しくなりつつありますが

三井住友トラストさんは今に積極的な融資を継続されていまして

弊社で仲介させて頂く３件に１件は三井住友トラストさんの

融資を受けられて物件を購入されています。

今回は三井住友トラストＬ＆Ｆの融資担当の方を弊社に

お招きしまして、融資の内容はもちろん、最新の融資動向や

どういった物件が融資が伸びやすいのかなどを含めてお話頂こうと思います。

不動産投資を買い進めるにあたり、1度はお世話になるであろう

金融機関だと思いますので、この機会にぜひ勉強頂ければと

思いますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

融資担当の方との具体な融資面談は時間の都合上、難しい可能性が高いと思いますが、

弊社営業が融資担当者様に代わり、ご相談等お打ち合わせさせて頂きます。

■■三井住友トラストL&Fセミナー概要■■

開催日時：令和6年11月22日19時～20時

開催場所：YOTSUYA BASE73（こちらです↓）

住所：新宿区四谷1丁目19-16 第一上野ビル3階

アクセス：JR「四ツ谷」駅より徒歩3分　

参加料：無料

定員：１５名

※参加条件等について、ご相談がございましたら

富士企画（電話：03-6380-6780）までご連絡頂くか

下記の申込フォームにご入力ください。

それではセミナー参加ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「11月22日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

収益物件の売却を考える時って

・全体的に、融資が出ているか

・全体的に、物件の動きが良いか

・全体的に、売却の相場が上がっているか

など、こんな事が気になると思います。

これはすごく重要ですが、実はもっと気にしなくては

いけない部分がありまして、それは自分が

売ろうとしている収益物件の「エリア」は

・融資が、出ているか？

・現在、動きが良いか？

・今後、相場はどうか？

だったりします。

今のところ、全体的に収益物件の動きは良いですが

あまり動いていない「エリア」があるのも事実で

エリアごとに、売却の状況が違うのです。

その理由は、収益物件に対する融資にありまして

各銀行の融資基準は、よく変わる訳です。

今月は融資したエリアでも、翌月から融資しない。

その逆に、翌月からエリアが広がり融資をする。

こんな事は、よくあります。

でもこればっかりは、普通の人が調べるのは大変で

最前線で仕事をしている、営業マンじゃないと

この変化をキャッチするのは、難しいです。

ですので、売却を検討する場合はエリアごとの

・過去の推移

・現在の相場

・今後の予想

を営業マンに確認して、売り出すのがオススメです。

基本的に売出し価格は、高くして

徐々に、下げて行くのが良いですが

相場が下がっているエリアだと、そうとも言えません。

早期に売れば納得の価格で売れたのに

高めに出した結果、売却の時期を逃して

安くしても売れない状況に、おちいる事もあります。

このあたりが、住宅物件とは違い

収益物件を売る時の、難しい部分でもあり

ここを意識する事が、売却成功の秘訣となります。

それでは、自分の物件エリアがどうなのか？

気になる方は、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

今年も残すところ、あと2ヶ月と

なりましたが、みなさまの不動産投資の

状況はいかがでしょうか。

当社としましては、先月の10月も

その前の9月もイイ感じで

収益物件が動いております。

それもこれも、収益物件に対する

融資が出ている事にあります。

とくに、どこかの金融機関がスゴイ！

と言う訳ではありませんが、みんな

それなりに出ている感じです。

もちろん、みなさまがご存知のように

10月からは実行金利が0.15％上がりました。

例えば、金利が高めの

三井住友トラストローン＆ファイナンスなら

団信なしで金利3.9％だったのが、4.05％です。

仮に3000万円を30年借りた場合

金利上昇前なら月の返済は141,500円

1年の返済は1,698,000円

これが今では月の返済が144,090円

1年の返済は1,729,080円なので

その差は月で2,590円、1年で31,080円です。

この金額の差は、大きいと考えるか

小さいと考えるかは、人それぞれですが

それなりの利回りが出る物件を買えば、利益は出ます。

ですので、金利が上がってしまいましたが

良い物件があれば、積極的にチャレンジ

してもらえればと思います。

当社の方でも引き続き、物件情報や

融資情報を発信して行きます。

あと、たまにイベント情報もありまして

来月のイベントは「夢がモリモリ会」です。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる11月30日（土）14時から

当社代表の新川が、区分投資の

スペシャリストを招き、コラボセミナーを開催します。

不動産投資と言えば

1棟マンションや、1棟アパートを

思い浮かべる人が多いと思います。

当社でも、1棟物件を扱う事が多いので

区分マンションで、成功されている人は

私どもの周りでも、あまりおりません。

しかし区分マンションでも、しっかり

成功しているスペシャリストがいるのです。

そのスペシャリストとは、芦沢晃さんです。

芦沢さんは投資歴約30年の大ベテランで

区分マンションを60室保有しています。

現在は、会社を定年退職されて

不動産投資家して、健美家のコラムを執筆したり

楽待のセミナー講師などで、活躍中です。

ちなみに、お持ちの区分マンションは

ほとんど現金で買っているため

手取り家賃は2900万円を超えるそうです。

また芦沢さんは著者としても活躍中で

「令和最新版　少額現金ではじめる中古ワンルームマンション堅実投資術」

など、全部で11冊の本を出版しています。

このようなスペシャリストのお話しを

直接、聞ける事は非常に少ないので

区分マンションから始めたい人には、おすすめです。

なお今回は、新川の9冊目の書籍

「不動産投資“1棟目”の買い方」

の出版記念の追加セミナーとなります。

そのため、この本を買って頂く事が参加条件と

なりますが、新川のお話しと芦沢晃さんの話の

両方が聞ける、お得なセミナーとなっております。

セミナーの後には、懇親会もありますので

講師の2人や参会者との情報交換ができます。

不動産投資と言うのは、身近にやっている人が

いなかったり、やっていてもお互いに話しずらいなど

なかなか情報交換が、出来ないのが悩みですよね。

でも懇親会で知り合った人とは

気兼ねなく、情報交換や相談ができたりします。

こんな投資仲間を増やせるのも

リアルセミナーと、懇親会の魅力です。

ですので、投資仲間を増やしたい方や

1人で不動産投資の事をお悩みなら

ぜひセミナー＆懇親会にご参加ください。

なお本の購入先はAmazon・楽天などのネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

セミナー内容としましては

新川の話（予定）

■１棟目から成功した方々の「融資・物件購入・客付・満室管理」のリアル事例

■最新！不動産「融資」状況、自己資金状況、メガバンク・地銀・金融機関の動き

■マイホーム区分～RCマンションまで…賢く売った「投資家さんの売却事例」

■不動産投資を成功する方の共通事項とは

■「新川義忠の想い」不動産投資で成功してワクワクする人生を！

など

芦沢晃さんのお話（予定）

■現在、ワンルームを中心に区分所有60室の経緯

■キャッシュフロー2900万円を超えている驚異の実績について

■最新の区分所有投資術や米国債・株など「証券」への分散投資の基礎

など。

【出版記念セミナー大宮会場の概要】

・日時：2024年11月30日（土）

・時間：14時～16時30分（受付13:30から）

（懇親会　17時頃より、2時間　※要予約）

・会場：TKP大宮ビジネスセンター

・住所：埼玉県さいたま市大宮区仲町2-26　富士ソフトビル

・講師：新川義忠、芦沢晃さん

・定員：20名予定

※受付にて新刊「不動産投資“1棟目”の買い方」を

ご提示いただきますので必ずご持参ください。

当日、セミナー会場受付にて新刊のご購入も可能です。

※セミナー終了後、新川や芦沢晃さんへの

個人質問や、名刺交換の時間もあります。

※懇親会は会費制（5,000円）

セミナー会場近くの飲食店にて、お食事＋飲み放題

新川、芦沢晃さんと楽しくご歓談ください。

お申込みはこの下のURLからご覧ください。

https://ws.formzu.net/fgen/S395522378/

毎月恒例の「物件紹介ライブ」ですが

昨日の20時から開催いたしました。

このページの1番下に、ライブの模様を

録画した、YouTubeのURLがありますので

見逃した方は、そこから見て頂ければと思います。

さて、今回のライブで紹介したのは

・東京都の吉祥寺駅

・千葉県の北小金駅

・埼玉県の新狭山駅

・千葉県の志津駅

・神奈川県の尻手駅

の5物件です。

物件価格は2200万円から7300万円で

当社で言いますと、取引が多めの価格帯となります。

取り引きが多めと言う事は、多くの

お客様が、買いやすい価格帯となります。

当社でよく扱うのは、築30年ぐらいの

中古アパートですと、2000万円から

4000万円ぐらいが多いです。

この価格帯ですと、融資を出してくれる

金融機関が多いです。

また、希望の融資額より少し足りない場合でも

自己資金を投入して、どうにか買えたりします。

もちろんお客様によっては、現金購入もありです。

そして次の売れ筋は7000万円から1億円までの

鉄骨やマンションや、築浅アパートの価格帯です。

先ほどの価格帯より大きくなるので

買えるお客様は少し減りますが

融資が出やすい価格です。

吉祥寺駅の物件などは

あまり出ないので、ちょっと気になりますね。

それでは、前置きはこの辺にして

11月1日のライブはこの下よりご覧ください。

https://youtu.be/9SElA7FshdU?si=s3b8eQtt8BvhagZr

なお、視聴期限は11月9日なので

お早目にどーぞ！

今日から11月に入りました。

すると、今年も残すところ2ヶ月です。

2ヶ月はアッと言う間に

過ぎ去ってしまう事もあれば

すごく長く感じる事もあります。

それは人、それぞれです。

でもこの時期から、毎年の事ですが

収益物件の売却の話しが

増えてくるのは事実です。

このあたりはみなさん、感覚が

似ているのかも知れません。

先日も

「もうそろそろ、買ってから5年になるので

来年に向けて売却を始めたい」

と、お話しを頂きました。

わかりました、ところで買ったのは

何年でしたっけ？と質問したところ

長期譲渡には、まだ1年早かったそうです。

ですので、来年のこの時期に

また相談します・・・。との事でした。

まあ、こんな事もあります。

お客様によりますが

短期譲渡と、長期譲渡の違いで

売却を来年に持ち越す事もあります。

でも、場合によっては税金が高くても

今年に売った方が良い事もあります。

その違いは、その時の売却相場です。

相場は今年も来年も同じ事もあれば

上がったり、下がったりもあります。

これ以上に相場が、上がる事は

考えにくいので、来年の売却相場は

同じか、下がると考えるのが順当だと思います。

だから

「今のうちに売った方がイイですよ！」

と言う営業マンもいると思います。

どちらにしても、未来は分かりませんので

現在の相場や、融資の状況や

自分自身の置かれている状況など。

そして神様のお告げや、誰かからのアドバイスや

自分の気分的な事など、全てを含めて

総合的な判断をするのが、良いと思います。

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。