6月に入り、収益物件の動きが活発になった事は

昨日、書きましたが融資はどうなのか？

 

それについてです。

 

私どもは投資専門の不動産会社なので

毎日、銀行の融資担当者と電話で話しております。

 

ちょっと前までは週イチで

来社してくれる銀行もありました。

 

 

しかしこんなご時世なので

銀行の方は来なくなりました。

 

あと、ご存知の方も多いと思いますが

毎週金曜日の20時から開催している

収益物件ライブでは、最新の融資状況をお話ししてます。

 

今回はその内容と重複しますが

ここで書きたいと思います。銀行名は仮名です。

 

 

（その１：ピヨピヨ銀行の場合）

クリスティでは相変わらず1番取引が多いです。

9割融資がメインです。非常事態宣言中は

審査に時間がかかりましたが、現在は問題なく審査をしてくれます。

築古でも長期融資（約20年ぐらい）が組めます。

金利は2％前半から3％ぐらいで、エリアは関東全域です。

 

 

 

（その２：ニコニコ銀行の場合）

物件価格の8割から10割融資、金利は2％～３％前後

築30年でも基本的には15年の融資が組めます。

非常事態宣言中でも、素早い融資実行をしてくれました。

12％以上あればフルローンが出る事もあります。埼玉県の郊外のエリアが強いです。

 

 

（その３：モリモリ銀行の場合）

物件価格の10割融資をやりますが、最近は少し審査が厳しめです。

自己資金が少ないと融資が否決になる事もあり。

金利は３％後半で融資期間は、古くても30年ぐらい出ます。

エリアは限定的で、東京から電車1時間ぐらいが目安となります。

路線価の評価を重要視します。

 

 

（その４：ゴーゴー銀行の場合）

コロナの影響で、今後は担保評価が下がると予想しており

審査が厳しめ傾向です。融資期間も大幅に短縮された事例もあり。

物件価格の8割融資までが基本でしたが、7割か7.5割になる傾向があります。

共同担保があれば全額融資も可能です。金利３％前後から4％前後です。期間25年から30年ぐらい。

 

 

（その５：ピカピカ銀行の場合）

以前は全国の物件を金利1％前後で10年から20年の融資をしておりました。

現在はコロナの影響により、中小企業融資を優先しているため

審査は通常の3倍の時間がかかると言われています。

 

 

今日はここまでです。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

5月25日に非常事態宣言が解除されました。

そして、あれから3週間が経ち全てがもと通りに・・・。

 

とは行きませんね。

 

かく言う私も、いまだに外食は控えております。

本当なら

いきなりステーキの「リブロース」や

 

 

 

駕籠休みの「肉汁うどん」や

 

 

 

煮干丸の「濃厚煮干そば」など、食べたいです。

 

 

でも実際は机の中にため込んであるご飯を

会社のレンジで温めて、レトルト食品をかけて昼食は済ませております。

 

 

 

 

はやく気兼ねなく外食がしたいです。

 

 

さて、外食は控えておりますが

クリスティ＆富士企画では

収益物件の紹介は控えておりません。

 

また毎週金曜20時からの「物件紹介ライブ」も

大好評で視聴人数が増えてきております。

 

これから、不動産投資が盛り上がっていきそうです。

 

ちなみに6月は13日までに

39件の購入申込を頂いており、今後は

もっと動きが活発になりそうです。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

収益物件を検討する時に、まず取寄せるのは

販売図面とレントロールだと思います。

 

そしてレントロールを見ると、必ずと言ってよいほど

各部屋の家賃が違っております。

 

これは至って普通の事で、全部の部屋が

全く同じ家賃である事はまずありません。

 

この理由として、よくあるのは入居時期の違いです。

 

例えば2月、3月の繁忙期と

それ以外の閑散期ではだいたい募集家賃が違います。

繁忙期の2月、3月はやや高めで、それ以外は低めです。

 

あと入居している年数によっても違います。

1年前に入居した人と、10年前に入居した人を比べると

10年前に入居した人の家賃のほうが高い事が多いです。

 

これは全く同じアパートだとしても

築10年の物件と、築20年の家賃を比べれば

新しいほうが高く、古いほうが低いです。

 

このあたりは、だいたい想像がつきます。

 

しかし、たまに同じアパート内で同じ間取、同じ階数

なのに家賃が半額の部屋があったりします。

 

これはなぜでしょうか？

 

さて、こんな疑問について

社長の新川がYouTubeでしゃべっております。

 

今回のテーマは

「相場の半額で住んでいる住人を今すぐ追い出して値上げしたい！」です。

ぜひ、ご覧ください。

 

動画はいかがだったでしょうか？

疑問は解消されましたか・・・。

 

 

そうですか。それは良かったです。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.35が出ましたので、お知らせします。

 

今回は「業界ナンバー1」よりも

「あなたのナンバー1」を目指すと言うお話しです。

 

 

先日、やっと緊急事態宣言は解除されました。

コロナ影響で、倒産や人員削減など

ひどい目にあった業界も、たくさんあると思います。

 

しかしこんな時こそ「人は財産」で

これを忘れない事が大切だと

社長の新川を言っております。

 

また新川自身も、コロナの時は

たくさんの人に支えられたので、今度は

ゆっくりではありますが、恩返しをするだけ。

 

そして「良い物件を紹介してくれてありがとう！」と。

「富士企画、クリスティから買いたい！」という声が

なによりもエネルギーになります。

 

まさに業界ナンバーワンではなく

あなたのナンバーワンを目指そうとしております。

 

 

 

あと、新川のテーマソングができ

YouTubeにて公開されている事と

毎週金曜日にやっている物件紹介ライブの告知です。

 

毎週金曜日と言えば、

そうです！今日の事です。

 

今回も50名を超えるお客様に

視聴のお申込みを頂きました。

 

よって、各営業マンが

20時の本番に向けて、現在準備中です。

お時間ある方はぜひご覧ください。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和2年6月12日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「6月12日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

毎回、多くのお客様に見てもらっている

収益物件の紹介ライブですが

好評につき、明日の20時から5回目を開催します。

 

 

過去4回のライブでは

・非公開物件や委任物件

・初めての人にお勧め物件

・「高・好・こう」が付く物件

・今週で1番の〇〇な物件

などを特集しました。

 

そして、ご紹介した物件を後日

見に行かれるお客様も増えております。

 

また過去のライブで紹介した物件の中には

その後に成約になったり、購入申込を頂く

ケースも出て来ております。

 

そのため、当社としましても

お客様の期待に応えられるよう

紹介する物件選びに、自然と力が入ります。

 

 

さて、明日20時からの

5回目ですが、今回はシンプルに

「利回り10％以上」の物件を特集します。

 

エリア、価格、築年数、構造などは

見てのお楽しみとさせて頂きますが

とにかく、利回り10％以上の物件を集めます。

 

あと毎回の事ですが、おさらいとして

ライブの冒頭は各金融機関のお話しもします。

 

最新の融資情報も出て来ますので

ネットや書籍の情報と合わせて

ぜひご活用ください。

 

ライブをご覧になって気になる

物件があれば、翌日の土曜日や日曜日に

現地案内をする事も可能です。

 

自分では気づかなかったけど、営業マンの説明を聞いてみたら

「意外と良いかも！」と新たな発見があれば嬉しいです。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和2年6月12日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

「ご相談内容」のところに「6月12日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産投資と言えば

銀行の融資が付きものです。

 

クリスティ＆富士企画のお客様でも

9割以上が融資を使って、収益物件を購入されます。

 

では、どんな収益物件でも

銀行は融資をしてくれるのか？

 

と言いますと、何でもかんでも融資する

訳ではなく物件の評価によります。

 

その評価の基準になるのが、物件の路線価です。

一般的に路線価の高い物件のほうが融資も出やすいので

検討する場合は、まず路線価を調べてみましょう。

 

例えば下の写真です。

 

 

軽自動車がやっと通れるほどの狭い道で

とても路線価が出ているように見えません。

しかし、調べてみると・・・

 

 

路線価が出ておりました。

 

「91D」と書いてありますので、1㎡あたり91,000円です。

ちなみに「D」は土地が借地権の時に使います。

 

この道沿いに築30年ぐらいの木造アパートがあり

そこの敷地が100㎡だと、路線価で9,100,000円となります。

 

銀行としてはこの数字を1つの基準として

融資の判断をします。

 

例えば

イケイケ銀行なら路線価の1.4倍まで

ボチボチ銀行なら路線価の1.1倍まで

シブシブ銀行なら路線価の0.6倍まで

それぞれ、融資が出たりします。

 

これを聞くと、路線価が低いより

高いほうが良いに決まっているのですが

投資物件なので収益性も見ます。

 

そのほかにも

築年数、構造、入居率、エリアなど。

そして購入するお客様の資産状況も見ます。

 

これらを総合的に見て

収益物件の融資は決まる訳です。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

※ご希望日時について、出来る限り対応いたしますが

時間は10時から19時ぐらいでご指定いただくと助かります。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

私は埼玉県川口市に住んでおり

お隣はさいたま市です。

 

さいたま市と言えば埼玉県で1番人口が多いエリアで

開発もすごく進んでおります。

 

しかしちょっと奥地に入ると、田んぼや

畑も多く、まだまだ田舎な感じが多いです。

 

 

そして住宅地の中にも、自家用栽培の

野菜を売っていたりします。

 

 

とくに、現在このあたりは市街化区域ですが

以前は市街化調整区域だったようで、その傾向が強いです。

 

 

ところで、収益物件を探していると

販売図面に色々と、物件概要が書いてあります。

 

その中で「市街化調整区域」にある

物件についてお話しします。

 

市街化調整区域とは、言葉が分かりにくいですが市街化を

抑制している地域の事で、基本的には住宅を建てる事ができません。

しかし、一戸建やアパートが建っている事あります。

 

何で建っているかと言いますと、昔から住宅地だったとか

何らかの許可を取って、建てている事が考えられます。

 

ですので、どういう理由で建ったのかをしっかり調べる必要があり

調べた結果、問題がなければ良いと思います。

 

あと市街化区域に比べて、価格が低い事が多いですが

・融資が付きにくかったり

・インフラに整備が遅れていたり

・融資が付きにくいので、売却がしずらい

など、デメリットも踏まえておく必要があります。

 

これらのメリットと、デメリットを

総合的に見て「良し！」と判断すれば買いだと思います。

 

でもちょっと心配な方は、収益物件が専門の

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

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※ご希望日時について、出来る限り対応いたしますが

時間は10時から19時ぐらいでご指定いただくと助かります。

先日、お客様の自宅に行って来ました。

 

新築のマンションに住んでいて

買う気は無かったけど、モデルルームを見たら

欲しくなって買ってしまったそうです。

 

何千万円もする不動産を即決するとは

すごい決断力がいるように思いますが

こういうお話しは、意外と多いです。

 

私も今の自宅マンションは

見た日に決めました。

 

 

そして、先ほどのお客様と同じように

あまり買う気は、無かったにもかかわらずです。

 

きっとモデルルームには

そんな魅力があるのだと思います。

 

または説明をする営業マンが

買う気にさせるのが上手いとか。

 

これを踏まえると、収益物件にもモデルルームや

住宅展示場があれば面白いと思います。

実際はありませんが・・・。

 

 

さて、よくお客様から不動産投資を始める時

いくつぐらい物件をみたら良いか？と質問があります。

 

答えとしては、時間があれば

たくさん見た方が良いと思いますが

見過ぎるのも、弊害があります。

 

それは見ればみるほど、どれが良いのか

選べなくなってしまい何年も、探し続けてしまう

ケースがあるからです。

 

でも時間が無いからと言って

全く見ないのもどうかと思います。

 

そんな訳で、ちょっと曖昧ですが

ほどほどに見るのが良いと思います。

 

または、不動産投資が専門の

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

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※ご希望日時について、出来る限り対応いたしますが

時間は10時から19時ぐらいでご指定いただくと助かります。

やっと来ました！

 

何が来たかと言いますと

アベノマスクです。

 

 

けっこう来るまでに時間がかかりました。

 

マスクがお店から一切なくなった

3月や4月に来てくれたら、良かったのですが。

 

さすがに最近では、コンビニやドラッグストアでも

マスクを見るようになりました。

 

そのため今さら来ても・・・。

と言う感じもありますが、ありがたく使わせて頂きます。

 

 

ところで、マスクとは違いますが

良い物件情報も、なかなか出て来ないのが一般的です。

 

また、出てきたとしてもすぐ申込が入り

アッと言う間に終了してしまいます。

 

しかし最近に限っては

非常事態宣言の影響だと思いますが

良い物件が出ても、残っていたりします。

 

きっと皆さん、自粛ムードが

続いているのかと思います。

 

ただ6月に入り、あちらこちらで人出が増えてきており

当社の買付状況も日に日に増えて来ております。

そのため、もうそろそろ動きが活発になりそうです。

 

そんな訳で動きが鈍そうな

今週、来週あたりが良い物件を買うチャンス！

だと個人的に思っております。

 

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

「zoom」を使ったオンライン相談を開始しましたのでご相談を

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

※ご希望日時について、出来る限り対応いたしますが

時間は10時から19時ぐらいでご指定いただくと助かります。

毎回たくさんのお客様にご視聴を頂いている

物件紹介ライブですが、緊急事態が終わったので

それに合わせて終了しようと思っておりました。

 

しかし、ありがたい事に多くのお客様より

「今後も続けて欲しい」とアンケートメールを頂き

6月も継続する運びとなりました。

 

 

アンケートの中では

・図面だと分からない事がライブだと分かりやすい

・メリットだけでなく、デメリットの説明があって安心できる

・細かい融資先の紹介もあるのでイメージしやすい

など

 

特に初めて収益物件を買うお客様の

ご意見が多かったです。

 

この意見を踏まえ、6月のライブでは初心者の方でも

分かりやすい物件説明や、融資の説明を心がけて行きます。

 

そのため、複数所有しているベテランの投資家様には

おなじみの内容が、たびたび出て来ますが

その点は、ご了承いただければと思います。

 

 

さて、過去3回のライブでは

・非公開物件や委任物件

・初めての人にお勧め物件

・「高・好・こう」が付く物件

などを特集しました。

 

そして4回目の今回は

「今週で1番〇〇な物件」を特集します。

 

どんな物件を紹介するか、検討中ですが

今週で１番

・高利回りの物件や

・値下がりする物件

が候補にあがっております。

 

そのほかにも、今週で1番

・土地値が出る物件

・融資先が多い物件

なども紹介できそうです。

 

このように、参加する各営業マンが考える

「今週で1番〇〇な物件」が出てきます。

 

あと毎回の事ですが、おさらいとして

ライブの最初は各金融機関のお話しもします。

 

最新の融資情報も出てきたりしますので

ネットや書籍の情報と合わせて、ぜひご活用ください。

 

ライブをご覧になって気になる物件があれば

翌日の土曜日や日曜日に、現地案内をする事も可能です。

 

自分では気づかなかったけど、営業マンの説明を聞いてみたら

「意外と良いかも！」と新たな発見があれば嬉しいです。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和2年6月5日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

「ご相談内容」のところに「6月5日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）