いつも、ありがとうございます。
店長の近藤です。

毎月１回のクリスティ・タイムズですが
Vol.９が出ましたので、お知らせします。

今回は今、問題になっている「かぼちゃの馬車」の事を
正直すぎる不動産屋のつぶやきとして、つづってあります。

詳しくは読んで頂ければと思いますが
同じ不動産業界の人間として大変遺憾です。

そのほかは、先日参加した「５時間耐久リレーマラソン」の事や
クリスティのYouTube公式チャンネルで公開中の
謎のおばちゃん出演の「不動産投資シリーズ」動画の事など。

この動画では、一般の方が疑問に思う事を
ドラマ形式でとても分かりやすく、説明しておりますので
ぜひ、みなさんにも見て頂きたいと思います。

そして、皆様が疑問に思うテーマを募集しております。

これ聞きたかった、とか
これ知りたかった、などぜひお聞かせください。
リクエストにもとづいて、動画を作成したいと思います。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「不動産投資の相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

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店長の近藤です。

上の写真は、私が今住んでいる家を買う時に
見に行ったモデルルームです。

不動産の営業マンだからと言って
即決で家を決める人と、決めるまでに
何年もかかる人と、いろいろおります。

それに自分が住む家の場合は、奥さんの意見や、子供の意見も
聞かなくてはいけないので、決めるのにかなり時間がかかります。
また、いろいろな家を見る必要があります。

ちなみに私の場合は、モデルルームを見た日に決めました。
まさに即決ですが、奥さんも即決タイプなもので。
今回の家だけでなく、以前住んでいた家も即決でした。

ただし、何でもかんでも買う訳でなく
決める時は早いだけです。

住宅の営業マンから言わせると
私のような即決で買ってくれるお客様の事を
「ラッキーパンチ客」と言うそうです。

そして、収益物件を買う時も即決で
今のところ2回買いました。

一般的に、収益物件を買う時は
・現在の家賃が適正な相場になっているか
・入居者の属性はどうか
・ランニングコストはどれくらい、かかるか
などその他、いろいろ確認すると思います。

でも私の場合は買うと決めて、購入申込を入れてから
・入居者の属性や
・ランニングコスト
・いろいろな問題点
を知らされる事が多いです。

そして、それを聞いて
「うわ！ちょっと、マズイかも」と思った事もありますが
結局、買いました。

とくに周辺の家賃相場などは
買う前も、買った後も調べた事がありません。
と言うか仕事がら、感覚的に相場がわかるからかもしれません。
（お客様に物件を紹介する時は、もちろん調べますが。）

私の場合は結果オーライでしたが
皆様は、ちゃんと調べたほうがイイと思います。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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先日、家の近所をジョギングしていたら
新築の一戸建てが売りに出ていました。

これを見ると
「なんで新築の家には、国旗がぶら下げてあるのだろう？」
と思います。

そして娘と、この新築の前を通った時も
「パパ、なんで旗がぶら下がっているの？」と言われました。

大人も子供も、感じる事は一緒なんですね。

ちなみに「ここで、家を売ってますよ」って、だれが見ても
分かるように、旗をぶら下げてんじゃない。と言ったら
「そーなんだ！」と娘は納得してました。


さて、売りアパートの現地に行った時に
「なにを見るべきか」ですが、私の場合はプロなので
悪い部分を重点的に見ます。

良く見るのは
・２階のベランダの下とか
・２階の通路の裏側とか
・軒下とか
下から上を、見上げると見える部分です。

ここを見ると雨漏りしているか、いないか、すぐ分かりますが。
でもこの部分を見る人は、あまりいません。

そのほかは
・境界杭があるか、とか
・越境物がないか、とか
・浄化槽のブロワが動いているか、とか
・ゴミだらけの部屋はないか
などです。

そして、いろいろ見た結果
「この物件、なんかイイ！」なのか「この物件、あまり良くない」
なのか、感覚的に判断します。

この感覚的な部分は「旗のぶら下がっている新築」を見て
私と娘が同じ事を感じたように、お客様も同じ印象になる事が多いです。

つまり、あるお客様がイイと思えば
その後に見に来たお客様も、だいたいイイと思います。

だから同じ物件に、購入の申込が重なるのです。

これを踏まえ、イイと思ったら、すぐ決断しないと
後から来た人に取られる訳です。

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店長の近藤です。
上の写真はクリスティ事務所の、近くの光景です。

これを見ると、たぶん最近話題の
所有者不明の空家かな？と思うかもしれません。

でも、私の場合は
「再建築の時に、セットバックすると歩道が広くなるだろう。」
と考えたりします。

今回の写真のケースはたぶん違いますが
不動産取引をしていると、前面道路の種類で
「４２条２項道路」と言うものがあります。

これは再建築時に、セットバックが必要な道路です。

つまり道路幅が２ｍだったり、３ｍだったり
現状では４ｍないので、再建築する時に
自分の土地を道路に提供して、道幅を広げなくていけません。

その時に基本となるのが、道路の中心線です。

例えば、現状の道路幅が３ｍなら１ｍ足りないので
道路の北側の家と、道路の南側の家が１ｍの半分の５０ｃｍずつ
土地を提供する事になります。

でも道路の中心線がすでに、決まっている場合と
再建築する時まで、ハッキリしない事があります。

ですので、単純に現状の道路の半分あたりの位置が
中心だと思うと、実際は違う場合があります。

また道路が私道だと、道路の所有者たちが
集まってそれぞれの熱い主張を言い出し
その結果、思ったところより４ｃｍずれたりする事もあります。

だれでも、自分の土地が道路になるのは嫌なので
熱くなるのも無理はありませんが・・・。

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店長の近藤です。

まだまだご存知の方は少ないと思いますが
現在クリスティでは、ＬＩＮＥで物件情報を
はじめ、いろいろな情報を流しております。

例えば
・開催予定のセミナー情報や
・新規委任物件の情報や
・値下げ物件速報や
・クリスティがテレビやラジオにでる時の情報
などなど。

今までは不定期に送っていましたが
最近ではほぼ毎日、ラインを流しておりますので
ぜひ、登録してください。

とくに、これからゴールデンウイークにかけては
売却相談が増える時期なので
新規の委任物件が多くなります。

新規の委任をもらったら
まずはラインで情報を流します。

そんな訳でＬＩＮＥを使える携帯をお持ちなら
写真右の「ＱＲコード」から、やってみてください。
LINE@IDは@christyです。

現在は登録している人が少ないので
良い情報を真っ先にゲットするなら
「今がチャンスです！」

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まずは上の写真をご覧ください。
どちらも、力強い文字が書いてあります。

でもクリスティに関係が深いのは
「うどん」ではなく
「融資」です。

と言う訳で、きたる4月22日（日）13時から
銀行融資に関するセミナーを開催します。

新年度から新しい事にチャレンジしようと
アパート投資に興味をもっている方も多いと思いますが
融資は日に日に厳しくなっております。

例えば
・融資エリアがせまくなったり
・年収制限が厳しくたったり
・フルローンが出なくなったり
次々に融資条件が厳しくなる情報が入っております。

しかし、4月以降も融資の姿勢が変わらない銀行の
情報が入りましたのでセミナーを開催します。

【概要】
内容：「はじめてのアパート投資で使える銀行」セミナー
日時：平成30年4月22日（日）
時間：13時00分～14時00分
場所：クリスティのセミナールーム
住所：さいたま市大宮区下町1-51木崎屋ビル2F
参加費：無料
交通：大宮駅から徒歩7分

参加条件は下記3点となります
・初めてのアパート購入を考えている方
・ご紹介融資先の審査基準により年収600万円以上の会社員の方
・借入が5000万円以内の方

はじめてのアパート購入で使える融資先と
実際の購入にかかった費用や、アパートの運営費用などもお伝えします。

アパート投資への具体的な不安が解消される
内容となっておりますので、不安を解消したい方はお申込みください。

セミナーに参加希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「4月22日のセミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

※会社専用の駐車場はありませんので
お車でいらっしゃる方はお近くのコインパーキングをご利用ください。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

クリスティは、大宮に根付いて２０年なので
「大宮の事はすごく詳しいです」と言いたいところですが
実はあまり詳しくありません。

しかし、昨年の７月に事務所を移転して
近所を散歩していたら、なかなか良い「うどん屋さん」がありました。
１２時前なのに、こんなに並んでいます。

並んで待っていると、意外と早くお店に入る事ができ
写真のような、かなり極太のうどん出てきました。
ちなみにこれは「肉汁うどん、あつもりの、大盛　９００円」です

１枚だけ、幅が広ぎるうどんが混じっていましたが
いかにも「手打ち」と言う感じで
麺は噛み応えがあり、汁もすごく美味しいです。

「駕籠休み」のうどんを食べたあとは
参道を通って氷川神社にお参りをするのがイイです。

このうどん屋からは、歩いて１５分ぐらいですが
春の日差しが清々しいので、ちょうどいい散歩になります。

そして、うどんの前でも、後でもかまいませんが
クリスティにも遊びに来てください。

来るタイミングによっては、入ったばかりの
新鮮な物件情報があるかもしれません。

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本日（4月7日）23：30分から、新川義忠の
FMラジオ「明日やろうは馬鹿野郎」の7回目放送です。

今回はラジオを聞いてくれた方に、太っ腹プレゼントがあるようです。
いったい何をくれるのでしょうか？

そしてゲストは2人おりまして、ご兄弟での出演です。

おひとり目はバトラーズグループの
㈱レジデンシャルインターネット代表取締役の
竹内敬人さん。

賢いオーナー様が選ぶ会社、それが「レジデンシャルインターネット」
バトラーズとは「執事」との事で、あなたの執事のように
寄り添って付き合いたい。お客様第一に信頼関係を築きたい。
目指すのは賃貸経営のバトラーズです！と熱く語っていただきました！

そしてもう１人は
オーダースーツサロンのTOKYO TAILORの
竹内伸和さんです。

TOKYO　TAILORさんには、社長の新川をはじめ
クリスティの社員は、何人もスーツを作ってもらってます。

そして出来たスーツを着ると、
みんな自信にあふれた、顔つきに変わります。

そんな魅力的なスーツを作っておりますので
いつもの不動産関係のゲストの方と違い
どんな話が飛び出すか楽しみです。

みさんも、ぜひ聞いてみてください。

【ラジオ紹介】
タイトル：新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！
2018年4月7日の23：30～23：59
市川うららFM　83．0MHz
（第1週と第3週の土曜日放送予定）

社長がラジオ番組をやるクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

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追伸：市川うららFMは、スマートホンなら
こちらからリアルタイムで聞けます。

いつも、ありがとうございます
店長の近藤です。

まずは左の写真をご覧ください。
よくある傾斜地です。

不動産屋的に、これを見てどう思うのかと言いますと
・傾斜に建っている左側のアパートの擁壁（ようへき）は大丈夫かな？
・竹が右側のマンションに越境しているので、切って欲しいなぁ。
・ところで、この傾斜地の竹林は誰の所有なんだろうか？
などなど。

そのほかは
・よーく見ると、右の写真のようにタケノコが3本はえているなぁ。
・タケノコはあく抜きが面倒なんだよなー。
・でも、ゆでたてのタケノコは姫皮の部分が美味しいんだよなー。
とか。
不動産とは関係無い事も考えたりします。

ところで、収益物件をあっちこっち見ていると
写真のような傾斜地に建ってる物件に出会います。

このときの注意点は、さっき書いたような事ですが
とくに気にしたいのは擁壁です。

擁壁とは斜面が崩れないようにする、壁みたいなもので
土留めとも言います。

傾斜地のアパートは、擁壁を作らなくてはいけないケースが多いです。
そして再建築する場合、既存の擁壁にしっかり強度があるかが問題になります。

もし強度がなければ、作り直すなど
何らかの処置しなくてならず
その費用は数百万円かかったりします。

ですので、傾斜地の物件はそこを十分考慮して検討するのがイイです。

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店長の近藤です。

先日、所沢のメットライフドームで行われた
5時間リレーマラソンに出ました。

２Kmのコースを全力で3回走ったので
かなりの筋肉痛になり、朝のジョギングはつらいです。

でも平坦な道を走るのは、筋肉痛でイタイですが
上の写真のような階段を駆け上がったり
駆け下りたりするのは、まったく支障がなく
いつものスピードで行けちゃいました。

人間の体って不思議です。
使っている筋肉が違うと、こうも違うんですね。


さて、違うと言えば良い収益物件を買う事と
うまく運営する事はちょっと、違う気がします。

買う時は
・現状の入居状況、とか
・満室利回り、とか
・駅からの距離、とか
を気にして、頑張って良い物件を買おうとします。

しかし、買ってからは必ず入居者の退去がつきものなので
すぐに入居を決めて、今度はうまく回す事を考えなくていけません。

もちろん場所のイイ物件を買えば
入居は付きやすいですが、ほったらかしのオーナーさんだと
買ったとたんに空きが多くなります。

以前、私が紹介した神奈川県内の駅6分の好立地で
買ったお客様がいて、買った時は11室中10室入居でしたが
自主管理のほったらかし状態にしたため
1年で半分以上あいてしまいました。

これは極端な話ですが、こうならないように
買ってからも色々と頑張る必要があります。

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