まずは下の写真をご覧ください。


雨上がりの、さわやかな朝でしたが
よく写真を見ると、畑の土の色が違う部分があります。

なぜ違うかと言いますと、黒っぽい土は
元々の畑の土で、茶色の土は
もともと道路だった所です。

つまり区画整理によって、道路だった場所が
宅地になったのです。

初めて見る人には、何とも感じないと思いますが
昔から知っている私にとっては
変な道路や交差点が無くなり、便利になって
よかった！よかった！という感じです。

このように区画整理が終わると
キレイで、便利な街並みになります。

そのため、整理前と、整理後では
土地の値段が変わります。

みなさまのご想像通り
土地の値段が、だいたい上がる訳です。

これだけで考えれば、区画整理中のエリアに
収益物件が出たら「買い」だと思います。

しかし、デメリットもあります。
それは銀行の融資が出にくい事です。
または、銀行の評価が低い事です。

ここで、なぜそんな現象が起こるか？

普通に考えれば、これから区画がキレイになり
土地の価値も上がるので、むしろ融資は出やすくなるはずでは？
と考えます。

でも実際は、そうならならい事が多いです。

その理由は、区画整理中の土地には
路線価の表示が無くなるからです。

現在はどなたでも、ネットで路線図を見れますが
表示がないエリアは市街化調整区域か、区画整理地だと思います。

銀行の評価は、一般的に路線価を元に出します。
その表示がなくなるので、どうしても低く評価を見る傾向があります。

あと次のデメリットは、売主様によりますが
土地の値上がりを想定して物件価格が
高めに設定されたりする事です。

つまり、ちょっと近くの区画整理されていないエリアより
物件価格は高く、しかも融資は出ずらい。

こんな現象が起こるので
結果的に買いずらいとなります。

この辺を踏まえて、区画整理中のエリアにある
収益物件は検討して下さい。

そして、相場より安くければ「買い」だと思います。
でも融資は出ずらいので、融資に関しては
クリスティまで、ご相談下さい。