私がクリスティに入社したのは
平成19年(2007年)です。
その後、平成27年(2015年)に初めて
収益物件を買いました。
この時、探していた物件の
条件としては下記の通りです。
・場所は関東ならどこでもいい
・価格は2000~3000万円
・世帯数は6室以上で、できれば8室
・利回り12%以上で入居は7割以上
この条件にした理由としては
まず価格については2000~3000万円なら
どこの金融機関でも融資が組みやすい事。
またこの価格帯なら、それなりに
程度の良い物件が多いので
初めての賃貸経営も、やりやすい事。
逆に2000万円を切って1500万円とか
1000万円になってくると、状態が悪かったり
土地値が低くて、融資が出にくい事。
世帯数は4室だと、1つ空くと25%、2つ空くと50%の
空室率になるのでローンの返済がツライと思い
最低6室、でも理想は8室にしました。
4室のアパートで2室空く事はありそうだけど
6室のアパートで3室空く事は考えにくい。
8室で4室空く事はまずない。こんな考え方です。
こんな感じで探していると、必然的にエリアは
都心から離れた埼玉か千葉。または北関東となります。
不動産屋だからと言っても、良い物件が買えるとは限らず
情報はあるけど、ほかのお客様との競争で
何軒か買い逃しなどがありました。
結局、探し始めて6ヶ月ぐらいで
アパートを買う事ができました。
内容は栃木県で2100万円、想定利回り約15%、
8室中6室入居、築30年程度の木造物件です。
買ってから知ったのですが、地元の不動産屋からは
「よく、あんなしょうもないアパートを買うものだ」と
言われるような物件だったそうです。
実際に買ってからは、管理会社の提案を素直に受け入れ
外回りをキレイにしたり、防犯カメラを付けたり
家電付きの部屋を作ったりして、入居率の良いアパートになりました。
家賃も数千円アップする事ができましたが
やはり、物件選びも大切ですが
その後の賃貸経営は、もっと大事だと実感しました。
それでは収益物件の取引なら
クリスティ&富士企画まで。
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