不動産投資と言えば、利回りが

良いほうが、イイに決まっています。

ひと昔前は、高利回り物件ばかりを追い求めている

人の事を「利回り星人」と呼んでいたり

自分自身で、言っている人もおりました。

仮に現金で買えれば、物件の利回りが

ダイレクトに収入になりますが

多くの方は、融資を使うと思います。

すると利回りが高くて、家賃収入が多くても

それを買う時の借入金利によって

キャッシュフローは変わってきます。

さらに金利が同じだとしても

借入期間によっても

実際の手残りが変わってきます。

この物件の利回りと、金融機関の

借入金利と、借入期間で返済比率

が変わってくる訳です。

このあたりを総合的に考えて

買う人が多いと思います。

一般的に返済比率は50％以下が

良いと言われていますが、私が過去に

静岡銀行で借りた時は65％ぐらいでした。

ちなみに当社の代表の新川は

アパートを6年ローンで買って

返済比率は100％と言っておりました。

ここまでは、買う時の話しです。

そして何年か持つと、売却する

時期が来まして、出口を迎えます。

売却して初めて利益が確定しますが、今までの

キャッシュフローと、いくらで買っていくらで売れたか？

これが決まった時、最終的な投資の利益が分かります。

ここからが、大事なポイントの話しとなります。

始めのうちはどうしても、賃貸経営している時の

キャッシュフローばかりに目が行きがちですが、実際には

売れる値段までを想定して買うのがお勧めです。

ちょっと難しいかも知れませんが、この視点で

市場の物件をみて見ると現在、皆さんが見過ごしている

物件の中にも隠れた「優良物件」がチラホラあったりします。

もちろん、あくまで想定なので

想定外の事が起こる場合もありますが・・・。
 

それでは、総合的な不動産投資の事は

クリスティ＆富士企画まで。

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