収益物件の売れ筋も

時代によって、移り変わりがあります。

例えば、私がこの業界に入った

十数年前は、室内で人が亡くなった物件は

相場より2割ぐらい下げないと売れませんでした。

例えば、何もなければ2000万円で

売れるアパートだとすると1600万円前後に

しないと売れないとか。

でも金融機関の融資としては

亡くなっていても、亡くなっていなくても融資の

評価は、まったく同じでした。

そして現在では、微妙に違っていまして

亡くなっている物件でも、あまり価格は

下げずに売れていたりします。

逆に金融機関の融資は、亡くなっていると

融資の評価が下がるケースもあったり。

ある時期では、お墓が前にある物件は

敬遠されて、それが理由で売れない事が多かったです。

しかし今では、あまりお墓が理由で

売れないケースは聞かなくなりました。

さらに最近の傾向としては、自然災害が多いので

特に川の近くや低い土地に建っている

物件は敬遠される事が多いです。

でも、かといって「高台なら良いか」と言うと

そうでもなくて、ガケ地や擁壁物件だと、敬遠する人もおりますし

そもそも金融機関が、融資をしないケースもあります。

 このように時代によって、売れる物件は

移り変わって来ております。

変わらないのは、いつの時代でも

良い物件は、売れるのが早い事です。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は中古の1棟マンションや

1棟アパートをメインに仲介しております。

それも30年ぐらい経っている物件が多いです。

すると物件のお問合せを頂いた

お客様から、よく聞かれる事は

過去の修繕履歴です。

これがシッカリ出て来る物件なら

良いのですが実際には、現所有者が

過去に修繕を全くやっていない、とか。

所有期間が5、６年の場合

外観に関しては、何もやっていない事が多く

室内は、退去時の簡易的な原状回復のみ。

なんて事が多い気がします。

そして次のケースとしては、自分はやっていないけど

「前の所有者が、やったらしい」と言う

あいまいな情報です。

これも、修繕を全くやっていないよりはマシですが

不確定な情報であり、信じて良いのか、悪いのか？

困ってしまいます。

また別のケースとしては、現所有者が昔に実施したけど

どこを修繕したか、あまり覚えていないとか

見積書などを紛失して、費用や詳細が分からない。

買う人からしてみると、すごく重要な事なんですけど

売る人からしてみると、あまり重要でなかったり。

長年、賃貸経営をしていると慣れてきて

あまり気にならなくなって

しまうのかも知れませんね。

このように中古の収益物件を買う時は

意外と修繕履歴が出て来ない事が多いです。

これが気になる人は

その辺が、しっかりしている売主さんから買うとか

不動産業者が売主の物件を買うのがお勧めです。

それでは中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産投資を成功させるには

良い収益物件を選ぶのが大事です。

そのためには、ネットで物件情報を集め

良いのがあれば、すぐに現地を見に行く！

これは基本中の基本です。

でもネットで物件を、くまなく検索したり

良い物件が出た日にすぐ、見に行くには

時間が必要です。

だから不動産投資のための

時間を作れる事が、まず重要です。

そして2つ目に大事なのは

物件を買う資金です。

これは勤務先だったり

年収だったり

自己資金だったり。

いわゆる属性と言うヤツです。

現金で買い続ける事できれば良いのですが

多くの場合、融資がカナメになってきます。

そのため属性が良いとされる

一部上場企業や公務員の方などは

融資を組むのに有利だと言えます。

3つ目の大事な事は、みなさんが忘れがちな

「健康である事」です。

いくら良い物件があって、属性が良くても

融資が組めないと買えない事が多いです。

そして多くの金融機関では、融資を組む為に

団体信用生命保険に加入できる事を条件とします。

これは過去に病気などしていると

加入が出来ない事もあります。

ですので日頃からの健康管理が重要な訳です。

暴飲暴食、寝不足、運動不足などは

くれぐれもご注意ください。

不動産投資が、やりずらくなりますよ！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産は、現物を見ない事には買えません。

と言いますか、必ず現地を見て欲しいです。

とは言っても、遠方の物件などで現地を見ないまま

買ってしまうお客様もおりますが、これは稀な例です。

そして、現地に行ったら良い部分より

出来るだけ、悪い部分を探してください。

例えば

・ゴミ屋敷になっている部屋はないか

・建物の基礎は大丈夫か

・雨どいが壊れていたり、詰まっていないか

など。

特に雨どいや、ドレンが詰まっていると

その周りから水がしみ出して

天井が黒くなっている事があります。

これを放置していると

その部分から腐ってきたり

シロアリが発生する事があります。

ですので、この部分は要注意です。

空室があれば、もちろん内見もしますが

満室だと、室内は見れません。

これは仕方ないですね。

しかし、たまに現地を見ていると

入居者が出て来て、話しができたりします。

向こうから、話しかけてきたら

チャンス到来で、その時に住みごごちとか

何か困っている事はないか？など

聞いてみましょう。

思わぬ情報が出て来たりします。

そんなリアルな情報を含めて

検討すえば、きっと良い物件が買えると思います。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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世の中には、お試しがたくさんあります。

例えば

自動車なら、試乗できますし

住宅なら、モデルルームに行けばいいし

スーパーには、試食のコーナーがあったり。

このように疑似体験できれば

安心して買う事が出来ます。

または、思った感じと違うなら

買うのをやめる事ができます。

でも不動産投資を

お試しでやるのは難しいです。

３日だけ賃貸経営をしてみる、とか

アパートを買って1ヶ月間やってみて

ダメなら売ってしまう、とか。

こんな事はできませんよね。

ではどうするか？

不動産投資を実際に始める前に

本を読んだり

YouTube動画を見たり

セミナーに参加したり

こんな感じでは、ないでしょうか。

あと、お勧めとしては

不動産会社に相談してみる。

とくにクリスティ＆富士企画なら

20年以上、投資一筋なので

詳しい営業マンが多いです。

中には自分でアパートを

持っている社員もおりますので

生の声が聞けます。

そんな訳で、不動産投資の生の声を聞きたい方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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不動産投資は融資がカナメです。

そのため

融資が良ければ、物件の動きが良くなり

融資が悪くなると、物件の動きが悪くなります。

私がこの会社に入って16年経ちましたが

特に融資が良かった時期は、過去に2回ありました。

1回目は入社した当時の平成19年ごろで

この時は三井住友銀行のフルローンや

オーバーローンが、すごかったです。

1億や2億円のＲＣ物件が

瞬間的に売れておりました。

当時、良い物件が出るとすぐに電話で

お客様に紹介するのですが、1時間もすると

何件も買付が入っておりました。

だから買うのは、スピード勝負なんですよね。

そして2回目に融資が良かったのは

平成25年の第二次安倍内閣の時です。

アベノミクスの金融緩和の影響で

どこの金融機関もイケイケと言う感じでした。

おかげ様で私のような、属性の悪い

不動産営業マンでも、フルローンが組めて

念願の収益物件を、買う事ができました。

あれが無ければ、収益物件を買う事なんて

「夢のまた、夢」だったと思います。

不動産投資の業界と言うのは、このように

融資が良い時期がたまに訪れます。

でもこんな時期と言うのは、長くは

続きませんので、悪くなる前に

買ってしまうのがお勧めです。

近ごろの雰囲気だと、3度目の融資が良い時期に

なりそうなので、当社の社員にも

「今のうちに買っといた方がイイよ」と言っております。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

いい波に乗っていきましょう！

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不動産屋の営業マンは毎月

何件も売買契約をしてる事が多いです。

契約をしていると言う事は

お客様に収益物件を紹介して

現地案内をして、決断を迫っている訳です。

そう考えると、自分で収益物件を買う時は

さぞかし、決断が早いのだろうと思われます。

でも実際はどうなのか？

私の印象としては、どちらかと言えば

優柔不断でモジモジしてる人が多い気がします。

その理由としては、良い物件から悪い物件まで

非常にたくさんの物件を見ているので

決断ができない状態に、なっているのかも知れません。

これはお客様でも、物件をあまりも

見過ぎると、起こる現象であります。

これを見ていると、色んな物件を知り過ぎるのも

良い事もあり、弊害もありなのかな？

という感じです。

私も初めて自分の収益物件を買う時は

買付を出すのに、すごく時間が

かかった事を、おぼえております。

良い物件が出て来たとしても、考えているうちに

ほかの営業マンがお客様に紹介して

その人がすぐ、買付を入れてしまったり。

ほんと、優柔不断なんですよね。

こんな事を何回も経験しました。

その結果、だんだん慣れてきて

買付を出すのが早くなった気がします。

でもある営業マンは、自分の物件を買うのに

数年も探し続け、いまだに買っていなかったり。

このように不動産屋の営業マンだからと言っても

誰もが、決断が早い訳ではないんですよね。

高い買い物ですから、出来ればじっくり

考えたいですが、早く買わないと

家賃が入ってこないのが、悩ましい所です。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

令和5年11月2日に、銀行の担当者が直接話す！

「低金利、35年融資セミナー」を開催します。

今回のセミナーでは、某地方銀行が

リリースした新プランの融資を徹底解説します。

某地方銀行と名前はふせていますが

不動産投資をされている方には

お馴染みの銀行になります。

今回は実際に銀行の融資担当者さんが

お話をするため、お客様に合った具体的な内容を

お伝えする事ができると思います。

中古物件でも低金利、かつ長期融資での

取組が可能で、資産管理法人での取組も可能な商品は

今のご時世では、とても希少なプランです。

しかも、今回の新プランは取引業者にのみ

公表されているもので、公になっているお話ではありません！

ぜひ、セミナーへご参加いただき

有益な情報を得てもらえればと思います。

【セミナー内容】

日時：令和5年11月2日（木）18時30分～

会場：株式会社クリスティ　セミナールーム　

住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51　木崎屋ビル2F

＜参加条件＞

●東京、神奈川、千葉、埼玉にお住まいで

給与収入が1000万円以上の会社員の方

（夫婦での給与合算は不可となります）

●金融資産1,500万円以上お持ちの方

セミナー参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「11月2日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

不動産は立地が重要ですが

土地の形も、同じように重要です。

基本的には整形地で、道路にもバッチリ

くっ付いているのが良いです。

これはあくまで理想なので

物件によっては

・旗竿地だったり

・細長かったり

・三角形だったり

いろいろあります。

土地の形によっては

同じ駅からの距離で

同じ土地面積であっても

金融機関の評価は違う事が多いです。

もちろん三角形や旗竿よりは

整形地の方が、評価は高くなります。

よって実際の販売価格も

地形が良い物件が、高くなる事が多いです。

さて、ここまでは普通の話しです。

それでは、これを踏まえてですが

収益物件の場合、土地の形はどうなのか？

もちろん形が良い方がイイ！

と思いたいですが

そうとも限りません。

それは利回りとの関係があるからです。

同じ立地で、同じ築年、同じ部屋の広さの

アパートであれば基本的に、家賃は一緒です。

ですので、同じ部屋数のアパートが

仮に2つあれば、整形地に建っていても

旗竿地に建っていても、満室家賃は同じです。

でも満室家賃は同じでも、土地の形の違いで

販売価格が違ったりします。

言うまでもなく、整形地のアパートより

地形の悪いアパートの方が安くなりますので

結果的には、利回りが高くなります。

ここが普通の不動産とは違う所であり

収益物件の、おもしろい所でもあります。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

10月23日(月)に四ツ谷の富士企画で

三井住友トラストL＆Fで融資を

ご検討されている方に対してセミナーを開催します。

セミナー当日は融資担当者が来られ

融資説明や、ご質問に答えてくれます。

ぜひ、現場の生の声を

聞いてもらいたいと思います。

さて、三井住友トラストL＆Fと聞くと

金利が高い印象がありますが

融資期間が長く、キャッシュフローが出やすい事。

そして対象物件の条件が幅広いことなど

不動産投資の世界では、超名門の金融機関です！

残債のない不動産を

そのままにしていませんか？

三井住友トラストL＆Fなら

その不動産も保有したまま有効活用できます。

まだ一棟目を探している方も、複数棟お持ちで

借入が何億とある方も、自営業の方も、外国籍の方も

誰もが聞いて損のない内容のセミナーです。

もちろんセミナーでお客様の内容を

お聞かせいただいて、他のおすすめ

金融機関をご紹介する事も可能です。

三井住友トラストL＆Fは不動産投資を

やっていく上で、お付き合い必須と言っていいほど

使い勝手が良い金融機関になります。

【セミナー概要】

内容：三井住友トラストL＆F融資セミナー

日時：10月23日（月）　19：00より

場所：YOTSUYABASE73　

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第一上野ビル３階

・参加費無料

・セミナー後、ご希望のお客様は個別面談も承ります。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「10/23 セミナー参加希望」とお書きのうえ、送信してください。