物件のお問合せで、お客様から聞かれるのが

・売主さんの売却理由

・入居さんの属性

・価格交渉はできるか

など。

そして、多いのが修繕履歴です。

当社で扱っているのは

築30年ぐらいの中古物件が多いので

やっぱり気になる所ですよね。

買ったとたん、大規模修繕が必要になって

数百万が、吹っ飛んでしまったら大変です。

ですので、その部分は非常に気になります。

ところで1棟アパートや1棟マンションは

どのくらいのタイミングで、大規模修繕

すれば良いのでしょうか。

これはオーナーさんにもよりますが

10年に1回ぐらいですかね。

でも、もっと短いタイミングでやる人もいれば

もっと長いタイミングでやる人もおります。

ですので、10年に1回と言うのは

あくまで目安で、やる、やらないは自由です。

ただ、今まで売り買いを16年近く見て来ましたが

中古アパートを買って、5年以上経つと売り出す人が多いです。

でも買ってから売るまでに大規模修繕をして

売った人はあまりいませんでした。

これは収益物件ならではで

はやり、収益が目的なので

出来るだけ、費用をかけたくないのだと思います。

または、修繕しない代わりに安く売ったり

買主さんの、大幅な価格交渉に応じたり。

こんな感じで売買されておりました。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件を買う時

融資を使う人が多いと思います。

融資を使うとなると

気になるのが金利です。

住宅ローンの延長のつもりで

アパートローンの金利を聞くと

あまりの高さに、驚く人が多いですね。

現在の住宅ローンの金利なら

変動で0.5%前後だと思いますが

アパートローンは2%から4%ぐらいです。

すでにお付き合いがある銀行があれば

1%や、もっと低く借りれる人もおりますが

多くの場合、そうは行きません。

でも収益物件を買うためには

使うしか無いのですが、そうなると

出来るだけ低くしたいのが心情です。

そのため、いろんな金融機関にあたったりします。

すると金利が低い所もありますが

借りれる期間が短かったり

融資額が少なかったり。

非常に悩ましい所です。

それに物件によって使える

金融機関も限られるので

自由に選びたい放題とは行きません。

また物件によって利回りも違います。

このあたりを、総合的に見る必要があります。

例えば

ある人は融資額を重視して、できればフルローン

またある人は金利を重視して、出来れば1%台

さらにある人は期間を重視して、35年ローン

全部が希望通りになればイイですが

なかなかそうは行きませんので

結局は何かを残して、何かを妥協する。

こんな感じになる事が多いです。

この金利、期間、融資額、利回りを

総合的に見て収益物件を買う。

そして、そもそも不動産投資の

目的は何か？

何を達成したいのか？

最終的には、どうなっていたいのか？

このあたりをよーく考えておくのが大切です

そんな訳で不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

世間的には、不動産屋に勤めていれば

きっと物件情報が、たくさん集まってきて

良い物件が買える。

こう思っているお客様が多いです。

確かに良い物件情報は入ってきますので

これは、当たっております。

でもその物件を実際に買えるのか？

となると、そうとも限りません。

それはどうしてか？と言いますと

不動産屋の社員だとしても

所詮は融資を組みます。

ですので、現金の人には負けますし

希望の融資が出ない事もあります。

（現金なら別ですが）

こんな状況なので、情報は多いですが

あまり普通のお客様と、変わらないと思っております。

と言いますか、むしろ不動産屋の社員は

銀行的には属性が悪く見られますので

実際は、普通のお客様より不利な事もあります。

と言うのが私の見解です。

でも自分が買える範囲内では

ベストな物件を選べると思ってます。

それは、自分がどこの銀行でいくらまで

融資が組めるか、わかっているからです。

また、

銀行の評価基準もわかっているし

現在の相場もわかっているし

売主業者との駆け引きもわかっている。

そのため

高望みする部分はして

妥協する部分はして

リスクがある事も理解してます。

ですので、物件情報を見ただけで

行けそうか、ダメそうかが分かるので

普通のお客様より判断が早いです。

これは昔ながらの、何棟も持っている

投資家さんも同じだと思います。

要するにどこで戦えば

ほかの人に勝てるか、分かっているのです。

結局は不動産業界も、弱肉強食なので

勝てない場所で戦っていては

いつまでたっても、物件は買えません。

こんな観点で見ておりますので

不動産投資でお悩みなら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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不動産投資を始めようと思い

収益物件を調べ出すと

まずは自宅の近くから探す人が多いです。

そして次は最寄りの駅から近い物件で

出来れば5分以内で、遠くても10分までとか。

築年数は15年から20年ぐらいとか。

さらにバストイレは別で、など。

このような条件で探すと、確かに

希望に近い物件はいくつか出て来ます。

でも希望より

・価格が高い、とか

・利回りが低い、とか

・土地が小さい、など。

思っていた理想と違います。

そして「高い買い物なので妥協はしたくない」と

さらに探し、やっと希望に近いものがあったとしても

今度は、希望の融資が出ない。

こんな事を繰り返す人が多いです。

そして、これをやっていると

自分が思っていた理想と、実際に売っている

収益物件のギャップに気づいてきます。

これに気づき、希望条件を現実の相場に

近づけると、いずれ物件は買えます。

でも「きっと理想の物件が出て来るはず」と思い

希望条件を変えず探し続けると

買うまでに何年もかっかたり

結局、5年、10年経っても買っていない。

こんな事になったりします。

そして、私はこの仕事は15年近くやっていますが

このような人が意外と多いです。

「買う、買わない」はお客様の自由ですが

投資は基本的に、早い段階で始めたほうが

時間が味方をしてくれます。

ですので、どこかの時点では妥協する事も

必要なのかな、と思います。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる5月27日(土)に

物件が出てきたら、今すぐにでも買いたいのに

なかなか買えない、情報が入ってこない。

そんな方に向けて、今回クリスティでは

「パートナーシップセミナー」 を行います。

みなさん様々な目的で、物件をお探しかと思います。

目的や事情があり、いち早く買わなければ

ならない方も多いと思います。

いっぽうで

「気の合う業者や、担当者とのつながりがなく

新鮮な情報が、なかなか入ってこない」

そういった方も多いように感じております。

家族にも薦めたいような良い物件は

より距離が近く、仲の深いお客様にご紹介して

買っていただきたいのが、こちら側としての本音です。

セミナーでは下記3つについてお話しします。

1、最新の融資情報

2、物件の市場

3、良い物件を買うための進め方　

※セミナー20～30分程度、その後、個別面談を予定しています。

良い物件が出てきた際に、真っ先にご紹介できるような

パートナー関係を目指し、今回は

「パートナーシップセミナー」という名前で開催します。

お越しいただいた方には

優先的に物件をご紹介できるよう

ベストを尽くさせていただきます。

お気軽にお越しください！

【参加要件】

〇気の合う担当者をお探しの方

〇今すぐにでも物件を買いたいという方

〇既にご希望の金融機関を想定されている方

【セミナー日時】

・日時：5月27日(土)　13:30～

・定員：6名

・会費：無料

・場所：株式会社クリスティ　セミナールーム

埼玉県さいたま市大宮区下町一丁目51番木崎屋ビル2階

本セミナーは無料となっております。

少人数制リアルセミナーとなっておりますので

参加者が殺到する場合があります。

ZOOMライブではない、生の声でお答えしていきますので

少しでも質問などある方は、ぜひご参加ください。

参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「5月27日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

今回は参考までに

初めての不動産投資についてのお話しです。

まずは何かのキッカケがあって

不動産投資に興味を持つと思います。

私がクリスティに入社した16年前の2007年は

ほとんどの人が、ロバートキヨサキさんの著書

「金持ち父さん、貧乏父さん」です。

これを読んで、不動産投資をやりたくなったと言う人や

それがキッカケで、クリスティに入社した営業マンもおりました。

ちなみ私のキッカケはロバートアレンの

「聴く、億万長者入門」です。

今のところ、これがキッカケの人に会った事はないです。

最近で言えば、老後2000万円問題とか

企業の副業解禁とか、政府が推進する

NISAやiDeCo　などかも知れません。

世間的に「何か投資をしなくちゃマズい！」

と思って、不動産投資の勉強を

始めた人もいるでしょう。

書籍だと戸塚真由子さんの

「1年で億り人になる」の中に現物投資である

築古不動産の1棟買いの事が書いてあります。

この本を読んで、私などは

「まさに、その通り！」と思いました。

でも本を読んだり、ネットの情報を集めても

実際にやってみないと、わからないんですよね。

不動産投資の仕事している

私もそうでしたし。

例えば

買付を書く時の緊張感とか

融資が通るまでの不安感とか。

実際にアパートを買って、家賃が入金された時の嬉しさとか。

これは実際にやらないと、実感できませんよね。

そんな訳で、不動産投資であと一歩

踏み出したい人は、最前線で仕事をしている

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

実際にアパート経営している社員もいるので

きっとお役に立てると思います。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社には毎日、たくさんの

売却相談や査定依頼が来ます。

なぜ今、売りたいのか聞いてみると

・減価償却が終わったので、とか

・長期譲渡のタイミングになったので、とか

・今なら高く売れそうなので、など。

お客様によって事情は様々です。

でもどうせ売るなら、高く売りたいのが

売主さまの心情だと思います。

そんな事を考えながら、私どもが査定をするときは

高めのチャレンジ価格から、売却事例をもとにした

相場価格まで、幅を持たせて提案します。

急いでいないなら、高めで出すのが良いですが

相場が下がっているエリアだと、そうも言ってられません。

ところで、なぜ相場が下がるかと言いますと

融資状況の変化です。

都心に近いエリアの変化は少ないですが

都心から離れたエリアは時期によって変化が大きいです。

でもこればかりは、あくまで予想でしか無いので

私どもとしては、言うに言えない時もあります。

そんな感じで、早く売れば高く売れたのに

時期を逃して、安くしても売れない状況に

おちいる事もあります。

よって売却する時は

売却エリアの現在の相場と、融資状況の推移を

確認して売り出すのがオススメです。

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産において、どんな道路に

どういう状態で、物件がくっ付いているのか？

これって、すごく大事です。

一般的に考えると、普通の道路に

・普通にくっ付いていて

・普通に車が入れて

・普通に車のすれ違いが出来て。

これって普通のように感じますが

「この状況、当たり前じゃないからな！」

と言いたいところです。

実際には

狭くて、車のすれ違いが出来なかったり

間口が狭くて車が入るのがやっとだったり

階段になっていて、そもそも車が入れなかったり。

こんな場所でも、物件は建っております。

つまり道が細くて狭い場合もよくあります。

また道路も色々な種類があって

分かりやすいのは公道か私道か？

だと思います。

この違いは漢字の通りで

公道は、県や市や町の道路。

私道は個人や、複数の個人が

所有している道路です。

どちらしても、見た目は道路です。

でも不動産場合、ここで重要なのは

建築基準法の道路か？

そうでない道路か？

これにより、再建築できるか

出来ないかが決まります。

また建築基準法の道路に、くっ付いていたとしても

間口が２ｍあるのか？２ｍないのか？

これもかなり重要です。

間口が１．９９ｍで、２ｍまで１ｃｍ足りません。

惜しいですが、これだと再建築はできません。

この１ｃｍだけでも、不動産の

価値はかなり変わってきます。

こんな感じで、どんな種別の道路に

どういう状態でくっ付いているのか？

これってスゴク大事だったりします。

そんな訳で、不動産の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

何も不満はないです。

不動産の売却ははじめてでしたが、丁寧かつ迅速に

フォローいただき大変助かりました。

当時立会えませんでしたがその際の対応もスムーズでした。

また、引き続きクリスティさんでお取引させていただけ

ればと思います！！

（Ｔ．Ｋ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

 （今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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物件を探していると、たまに備考の所に

「容積率をオーバーしています」

と書いてある事があります。

または「建ぺい率超過」など。

これは、その地域の指定されている容積率や

建ぺい率を上回って建物を建てていて

いわゆる、違法建築状態になっている事をさします。

本来はダメなのですが、すでに建物が

建っているので基本的には、どうする事もできません。

そして、このような違法建築の物件は

普通の物件より、価格が安い事が多いです。

なぜ安いかと言いますと、やっぱりデメリットがある訳で

一番のデメリットは融資が組みにくい事です。

都市銀行や地方銀行では

組めない事が多いです。

例えば当社で使っている金融機関で言えば

静岡銀行やオリックス銀行など。

または徳島大正銀行や香川銀行など。

違法建築だと融資が組めません。

しかし、組める金融機関もあります。

それは三井住友トラストローン＆ファイナンスです。

あとは、たまに信用組合でも

融資が組めるケースがあります。

でもほとんどは組めないと考えるのが妥当です。

つまり、仮に買えたとしても

売る時は、融資が組みにくいので

売りずらい可能性があります。

このあたりを考慮にいれて

購入する事を勧めいたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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