いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

この仕事に就いてから

今年で13年となりました。

 

入社したての頃は新人教育の一環で

一日中、収益物件の写真を撮りに行っておりました。

 

写真を撮っていた場所は

埼玉、栃木、群馬、茨城、千葉、神奈川、東京あたりで

1日に20～30物件ぐらいでした。

 

また、物件を見ながらも周辺環境や駅前なども見ていたので

これらのエリアであれば、大体の雰囲気がわかります。

 

ちなみに、当時は車のカーナビは使わず

書店で買った地図だけを頼りに物件をまわっておりました。

今はスマホのカーナビを使ってますが・・・。

 

 

あれから何年もたちましたが

この下積み時代の経験が、今も役立っております。

 

 

ところで、あのころは今よりも

高利回り物件が多かったと思います。

また、すごくボロい物件も多かった気がします。

 

「こんなボロい物件、誰が買うんだ？」と

思ったものですが、実際は買う人がたくさんおりました。

 

当時の上司の新川も

「売れない不動産は無い！」と言っておりましたが

これは本当の事でした。

 

このあたりが、不動産投資の面白いところです。

 

あれから月日は経ちましたが

近ごろは、あまりボロい物件が

減ったような気がします。

 

減ったと言うよりは

きっと見慣れたのかも知れません。

慣れるってスゴイです。

 

でも、今も昔も変わらないのは

良い物件は売れるのが早い事です。

 

つい最近、売りに出たアメリカンガレージハウスも

すぐに決まってしまいました。

 

それでは、不動産投資の事なら

昔も今もクリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

先日の出版記念セミナーでのお話しですが

「不動産投資の営業マンは、収益物件を持っていない？」

 

また「持っているとしたら、どんな物件をお持ちですか？」

とお客様より、質問がありました。

 

 

不動産投資の営業マンは

「収益物件を持っていない」と言う

イメージが、あるのかもしれません。

 

そして、その理由としては

「実際に収益物件を買っても、儲からないから」

営業マンは買わない。

 

この質問に関して、新川と西井の2人は

収益物件を持っています。新川は1棟で西井は数棟です。

 

 

またクリスティ＆富士企画でも

収益物件を持っている営業マンは複数人おります。

ですので、収益物件を紹介しながら自分でも買っております。

 

次の質問の

「どんな物件を持っているか？」に関しては

新川は千葉の海沿いに1棟もっております。

 

家賃収入が40万円ぐらいで

月の返済40万円と言っておりました。

つまり返済比率100％です。

 

私もアパートを1棟持っておりますが

返済比率は65％です。

 

新川も私も、一般に言われている

返済比率50％以下とは、ちょっと違います。

 

西井の場合はアパートや戸建てなどを

法人名義で持っているそうです。

 

もちろん収益物件を持っていない

営業マンもおりますが、儲からないと言うよりは

職業柄、融資が組みにくい人が多いと思います。

 

不動産屋に勤めているからと言って

必ずしも収益物件を、持っている訳ではありません。

 

でも不動産投資に関して適切なアドバイスは

できると思いますので、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

昨日（9月25日）の20時から

出版記念の生放送、オンラインセミナーを開催しました。

 

 

8月2日にも都内の会場で出版記念セミナーを

やりましたが、こんなご時世なので

改めてオンラインで、やる事なったものです。

 

でも、同じ内容では面白くないので生放送の

対談形式で、見ているお客様の質問にも答えながら

まるでテレビ番組のようにやってみました。

 

対談したのは社長の新川と営業マンの西井です。

 

クリスティ＆富士企画では隔週でZoomを使った

のオンライン物件紹介ライブをやっていた事もあり

スムーズに進行できたと思います。

 

 

しかし画面上には映りませんが

いつもやっているライブよりは

裏方のスタッフは大変だったようです。

 

 

もちろん裏方のスタッフの吉井（写真左）と菅野（真ん中）も

外部の人間ではなく、通常はクリスティで営業をやっております。

 

もともとは20時から1時間の予定でしたが

お客様からのチャットの質問などを答えているうちに

2時間近いライブとなってしまいました。

 

このあたり、今後の課題としてコンパクトに

まとめられればと思いますので

次回のイベントにご期待ください。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

収益物件を買ったら、ほとんどの人が

火災保険に入ると思います。

 

ただ、火災保険と言っても

保険会社によって内容や保険料は

まちまちです。

 

一般的には「火災」を補償するのが

火災保険ですが、実際は火災以外にも

風災、雪災、水害、地震などの補償があります。

 

 

この補償のうち、ひと昔前まで地震保険に入る人は

あまりいませんでしたが、2011年3月11日の

太平洋沖地震の後は、ほぼ全員入るようになりました。

 

また水災の保険も、昔は入る人が少なかったですが

近年の台風被害やゲリラ豪雨でこの特約も付ける人が増えました。

 

そして、もう1つ加入者が増えているのは死亡事故保険です。

この保険はその名の通り、室内での孤独死などの死亡事故が

起きた時の保険です。

 

孤独死をしてしまった居者さんで、家族や身寄りの方が分からない場合

オーナーさんの費用で原状回復をする事となります。

 

そうすると、何だかんだで

50万から100万円ぐらいかかると思います。

 

この費用を払うのは結構大変ですが

でも、何もしない訳にはいきません。

 

そんな時、頼りになるのがこの保険です。

 

 

実際、私のアパートでも昨年に死亡事故が

起きてしまいましたがこの保険により

100万円近い現状回復費をカバーする事ができました。

 

また、この三井住友海上の死亡事故保険なら

その後の空室の家賃も最長12ヶ月間補償してくれます。

 

実体験としてこれは、かなり助かりましたので

この特約だけは、付ける事をお勧めいたします。

 

 

 

それでは不動産投資の事なら

火災保険代理店でもある

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

 

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な質問に真剣に答えております。

 

テーマは

「仲介業者選び、富士企画とクリスティはどう？」です。

 

 

 

収益物件を買うには通常、仲介業者を通す訳ですが

その「業者選びが難しい」とお客様から聞きます。

 

確かに世の中には、大きい会社から小さい会社まで

たくさんの不動産会社があります。

 

また大きい会社でも、支店によって感じが違ったり

担当者によって印象が違ったり、それぞれです。

 

これはお客様だけでなく、実際にやり取りしている

私共も同じように、日々感じている事です。

 

 

さてそんな中、今回はクリスティ＆富士企画の

仲介会社としての印象について

質問者のお客様がお話ししています。

 

そして質問者のお客様は、今年の9月に

なんと！

富士企画から2棟目を購入したそうです。

 

そのリアルな声が、動画では語られております。

 

例えば

・真面目で〇〇がない

・不要な物件を〇〇しない

・いつでも〇〇しやすい

などなど。

 

いったい何を、話してくれたのでしょうか？

 

かなり気になるところですが

詳しくはこの下よりご覧ください。

当社は投資専門の不動産会社です。

 

仲介しているのは1棟アパートや

1棟マンションですが、新築はあまり無く

ほとんど築30年前後の中古物件です。

 

なぜ中古が多いかと言いますと

新築や築浅物件の方が、キレイで設備なども

最新で良いのですが、利回りが低いです。

 

それに対して、中古物件は傷んでいたり

設備が古かったりしますが、利回りが高いからです。

 

でも利回りが高いと、リスクも高い事が多いです。

 

例えば

新築や築浅物件は、アパート経営をしていても

ほとんど何も起こらず、普通に家賃が入ってきます。

大規模修繕や設備の故障もあまり起こりません。

 

しかし中古物件の場合は

滞納者がいて家賃が滞ったり、エアコンが故障したり

台風で被害があったりと、色々な事が起こりやすいです。

 

私も昭和56年築のアパートを持っていますが

いろいろな事が起こりました。

 

ここ1、２年で起こった事をあげると

・滞納者が夜逃げをした

・夜逃げした人の車を、敷地内に放置された

・台風で自転車置き場の屋根が飛んだ

・給湯器が凍結して壊れた

・室内で入居者が亡くなってしまった

など。

（放置車両は手順を踏んで撤去しました）

 

 

以前持っていた平成2年築のアパートでも

・元彼と今彼が室内でケンカをして、あげく果てに逮捕されたり

・何かが当たって、ドアが閉まらなくなってドア交換をしたり

・ゴミ出しの問題で、今まで払っていなかった町会費を払う事になったり

・アパートのベランダ側から覗きしていたおじさんが捕まり、覗き対策でセンサーライトを付けたり

・コウモリが屋根裏に入ってしまい、追い出すのに30万円かかったり

などなど。

 

このように色々な出来事はありますが

私のアパートが特別では無く

中古物件は、これが普通なのだと思います。

 

ですので何かが起きても深刻に考えず

「普通に起こる事が、起こっただけか。」と

考えれば良いと思います。

 

それではアパート経営の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画では毎月、たくさんの

お客様から収益物件のお問合せを頂きます。

 

 

そしてお問合せを頂く中で

これから初めて収益物件を買うお客様が

けっこう多いです。

 

そこで、今回はカンタンに収益物件を買うまでの

道のりをご説明いたします。

 

まず、ネットで物件を検索します。

検索するのは「楽待」や「健美家」など

ポータルサイトが多いと思います。

 

また各不動産会社のホームページなども

独自の物件情報が出ています。

 

物件検索をして、気になる物件を問合せると

販売図面やレントロールが、メールで届きます。

 

良さそうであれば、自分で見に行ったり

不動産会社の営業マンと見に行きます。

 

現地を見て気に入れば、購入の申込書を書きます。

ここでは満額の場合もあれば、低めに書いて

価格交渉をする場合もあります。

 

そして、価格が折り合えば後日に売買契約となる訳です。

契約時には手付金を払いますが当社では100万円で

行うケースが多いです。

 

売買契約後、融資を使う場合は

希望の融資が組めるのか銀行に打診をします。

 

売主様の希望によっては、価格が折り合っても

融資の打診をして内諾が出てからでないと

契約が出来ないケースもあります。

 

売買契約が済んで、融資の審査も無事に通れば

最終的に残代金を売主様に払い

物件の引き渡しとなります。

 

ここで晴れて、自分の物件となる訳で

ネットで物件のお問合せしてから

引渡しまでが、1ヶ月半から2ヶ月ぐらいです。

 

カンタンにはこんな感じですが

更に詳しく聞きたい方は

クリスティ＆富士企画までお問合せください。

 

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

今日は渋滞がスゴイですね。

高速道路の渋滞マップをみたら、こんな感じです。

 

 

1ヶ月の前のお盆のころは自粛ムードで

ぜんぜん渋滞など、ありませんでしたが

今回の4連休は、お盆とはまったく違います。

 

高速道路だけでなく、自宅の近くの道路も

午前中から大渋滞しておりました。

 

なぜ渋滞しているかと言いますと

イオンモールの渋滞です。

 

普通の休日とは段違いの混み具合で

今回の4連休はスゴイかも知れません

 

さらにGoToトラベルキャンペーンの

東京除外もなくなり、気分的に

お出かけムードになっているのだと思います。

 

 

こんな時こそ、もちろん日本の経済回復のために

行楽地へ出かけるのも良いと思いますが

クリスティ＆富士企画に、投資相談も良いかと思います。

 

9月に入り、銀行の融資情報が

かなり流動的になっております。

 

消極的になった金融機関もあれば

かなり積極的になった金融機関もあります。

 

例えば

ある金融機関は、8割融資だったものが7割と消極的に変わったり

ある金融機関は、年収の10倍どころか30倍ぐらいまで出したり。

金融機関ごとに融資姿勢の「差」がスゴイ事になっております。

 

このような事はネットや書籍には出て来ませんので

お時間ある時に、ご相談頂ければと思います。

 

それでは、融資の生の話を聞きたい方は

不動産投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は、言わずと知れた

投資専門の不動産会社ですが、いつものように

関係ないけど、やっちゃいます。

 

きたる10月3日（土）に人口サーフィン施設がある

「Citywave Tokyo」でカレー祭りを開催します。

 

 

しかも今回は、不動産投資とぜんぜん関係ない会社の

東京テーラーさんや、三共食品さんなどとコラボします。

 

東京テーラーさんはオーダースーツの会社で

当社でも社長の新川をはじめ、営業マンが

とてもお世話になっております。

 

三共食品さんは「明日野郎は馬鹿野郎カレー」と

「仕事も遊びも一生懸命カレー」を作ってくれました。

 

 

ところで「カレー祭り」の内容ですが

サーフィン体験を50分して、カレーを5個もらえる企画です。

 

サーフィン体験には6500円かかりますが

もらえるカレーは、各会社が情熱を込めて企画して

三共食品さんに作ってもらったオリジナルカレーです。

 

 

さらに、どれも1個500円～730円も

する高級な物ばかりです。

 

 

お金を払ってサーフィン体験をして

キャッシュバックではなく

現物支給のカレーバックな企画です。

 

なお当日のスケジュールとしては

初級　１６：１０～１７：００

中級　１７：００～１７：５０

上級　１７：５０～１８：４０

こんな感じなので、初めての人は初級がお勧めです。

 

さて、初めての試みですが

参加してみたい方は是非お申込みください。

 

【カレー祭り概要】

日時：10月3日（土曜日）16:10～

会費：６,500円

会場：「スポル品川大井町」

住所：東京都品川区広町2丁目1-19

電車：大井町駅より徒歩5分

参加者にはカレーを5個プレゼントします。

 

参加のご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

（相談内容に「カレー祭り参加希望」と入力して下さい。）

明日（9/18金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

ここ数回は最近、案件が急速に増えている

ある銀行の融資情報と、その銀行に合わせた

物件紹介をやっておりました。

 

しかし、今回はその銀行にこだわらず

営業マン「いち押し」の物件を紹介する予定です。

 

ですので

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件や

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

 

何が出て来るか、まだ未定ですが

とにかく営業マンがお勧めしたい物件を

ライブを通して紹介する予定です。

 

 

なお9月になり、どこの銀行も想像以上に

積極的になって来ております。

 

これはきっと、コロナで自粛していた分を

一気に挽回するつもりなのだと思います。

つまり、これからがチャンスかも知れません！

 

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

 

自分では気づかなかったけど、営業マンの説明を聞いてみたら

「意外と良いかも！」と新たな発見があれば嬉しいです。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和2年9月18日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

「ご相談内容」のところに「9月18日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）