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いつもご覧頂きありがとうございます。
店長の近藤です。

今朝、こんな看板を見つけました。（左の写真です）
焼肉屋さんのようですが、どーやら何か謝っているようです。
理由は看板に書いてあるので、文章を読んでみてください。（写真右です）

さて、今回はお詫びとなります。
来たる、８月２９日（月）１９時から開催する静岡銀行さんとのセミナーですが
申込が殺到してしまい、すでに満席となってしまいました。

申込まれたのに、お席を用意できなかったお客様が
多数でてしまいました。申し訳ありませんでした。

その代わりと言っては何ですが、１０月６日に第２回目のセミナーを予定しておりますので
お断りさせて頂いたお客様には、優先的に席を用意させて頂きます。

また今後は、いろいろなセミナーを企画しておりますので
お時間がある方はぜひご参加ください。

取り急ぎ９月９日（金）に
「普通のサラリーマンが１ケ月で投資物件を購入した方法（仮）」
セミナーを開催予定です。
こう！ご期待！

なお不動産投資の事で「来社相談」をご希望の方は
０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、

この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

ご来社して頂いたお客様には、書店には置いてない非売品の小冊子
「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」（Ａ５版４０ページ）と
「物件選びで失敗しないための特別レポート」（Ａ４版２０ページ）をプレゼントしています。

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いつもありがとうございます。クリスティの近藤正文です。
もめごとや、嫌な事があった時はビールでもパーとあおって
とっとと寝てしまい翌朝、走ってサッパリするに限ります。今日も爽やかな朝でした。
（走った後は、娘の縄跳びに付き合い、その後出社しました）


さて、今回は過去に契約した後でスムーズに決済までいったケースと、
トラブルが続出してもめにモメてやっと決済までいったケースの違いを考えてみました。

いろいろ考えてみるとうまくいく原因と、うまくいかない原因は明らかでした。

それは売主様側に付いている担当営業マンの問題でした。
一般的には、会社の規模が大きい方がしっかりしているようにも思えます。

しかし契約段階になり細かい打ち合わせしたりていくと、
大手の不動産会社だろうと町の小さい不動産屋だろうとあまり関係ありません。

要は担当者しだいです。
そしてそれは、不動産経験というよりは人間性の部分で、
変な人とは取引しない方がイイと言うのが結論です

なぜそんな事がわかったかと言うと、今から１年ぐらい前にさかのぼります。
千葉県野田市で築5年の物件が出ました。

売りの担当は大手ハウスメーカーのベテラン営業マンでした。
かなりイイ物件だったので、私は何人かのお客様に紹介して、
その一人のお客様で契約する事となりました。

契約の準備をするにあたり、買主さんから色々と確認事項があったので、
売主の担当営業マンに聞いたところ、その答えにビックリしました。

なんと言ったかと言うと
「自分で住む訳ではなく投資としてアパートを買うのに、
何でそんな事を確認しなくてはいけないのか？そんな事が気になるなら、
投資アパートなんて買わない方がいいんじぁないですか？」と言ったのです。

そんな事を言ってくる営業マンだったので、最終的に契約はボツとなりました。

そして今年の3月、その営業マンが担当するイイ物件が出てしまったのです。
イイ物件なのは分かっていましたが、担当営業マンが一年前のアイツだったので、
誰にも紹介しませんでした。

しかし私のお客様の一人が、自分で見に行き、
気にいってしまい「あの物件を買いたいんだけど」と電話をもらいました。

私はありがたいお話ですが、一年前の
いきさつを話して「できればあの営業マンとはやりたくなんです」と言いました。

それでも買いたいと言われたので結局契約しました。
契約こそ無事に終わりましたが、1カ月後の決済までにいろいろ問題が起こりました。

詳しくはここでは書きませんが、売り側の営業マンがしっかり対応しなかったせいで
相当もめました。そして決済日には銀行で買主さんが、その営業マンに30分ぐらい説教をしたほどです。

ほんと、買主さんには迷惑をかけて申し訳なかったのですが、
こういう変な営業マンとは絶対取引したくないです。

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いつもありがとうございます。
クリスティの近藤正文です。

過去の話になりますが、空室だらけの物件がついに売れた日の話です。
クリスティの社員のなかでは「鋼鉄の牙城が、ついに落ちた日」と言われています。
（ちなみに写真左は名古屋城です。金のシャチホコにあやかりに行って来ました。）

ところで、どんな物件が売れてしまったかと言うと私が
以前に売り依頼をもらった「仙台市２２５０万円・満室利回り21.92％」のアパートです。

この物件は常にアクセスランキングの上位の物件で
当時、足利市の利回り４０％の物件と合わせて「クリスティの２大反響物件」でした。

しかし「足利市・利回り４０％」の物件は先に大阪のお客様が買って終了していたので
仙台の物件が最後の「鋼鉄の牙城」と言われていました。

このアパートの売主さんは熊本県の30代の女性です。
遠方なので、もちろん現地を見てません。

買った時は空き部屋だらけで、２棟合わせて２０世帯
ありますが入居していたのは８室です。そのなかで４室が滞納していました。
また２棟のうち１棟は建物が傾いています。そして下水が他人の敷地を通っています。

率直な私の感想として「これだけ問題があるのによく買ったよなー」と言う感じです。
私に売り依頼が来た時も、満室利回りこそ２０％を超えていましたが
「こんなの売れるわけない」と思っていました。

しかし「半年間家賃半額キャンペーン」をやったり、
新聞社に売りこんで記事に載せてもらったりしました。

色々やったおかげで最終的には20室中19室入居となりましたが、
ここまで埋まったのは、この物件を管理していた売主さんの
お母さんによるものが大きいです。

もともとこのアパートに住んでいる人達は、失業などをして本当に
お金に困っている人ばかりで、さらに親や兄弟などとも音信不通で
誰ひとり相談相手がいません。

そんな中、このお母さんは色々相談にのったり、生活保護の手続きを
一緒にやってあげたり、クリスマスにはみんなにプレゼントを配ったりなど、
家族みたいな付き合い方をしていました。

そんな事もあり、何人か滞納はありましたが入居者全員と
よく連絡を取り合っていました。また一人一人の小さい頃から現在までの
いきさつをよく知っていたので、入居者にとっては
本物のお母さんのような存在だった思います。

このお母さんが住んでいるのはアパートから２０kmぐらい離れた
多賀城市ですが、歩いて相談をしに来る入居者もいたそうです。

また罰金が払えず刑務所で80日間労働に連れて行かれた人もいましたが
出所後すぐに「心配かけてすいませんでした。」と連絡があったそうです。

そんなエピソードもあり契約決済が終わった後、
お母さんは「ちょっと寂しいけど、あのアパートは私にとってはいい思い出」と
言っていました。そして仙台駅のホームで私に力強く握手して帰っていきました。

私もアパートが無事売れたのは嬉しいですが、
ちょっと寂しい気持ちなった事を覚えています。
ちなみに買ったのは沖縄の人です。

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先日、伊勢神宮に行ってきました。
（写真左は宇治橋前の鳥居で、右の写真は御正宮前です）
良い投資物件を買うために、神頼みもいいですが・・・。
ほかの方法もありますので、このままご覧ください。


さて、私がクリスティに入ったのは平成19年7月31日です。
その頃はまさに「フルローン」の全盛期だったので、積算評価が高く
フルローンが組めるＲＣの物件が出るとすぐ売れました。
ホントにアッという間に1億や2億の物件が売れました。

どれくらい早かったかと言うと当時、クリスティの営業マンの
平日の日中はボケーっと社内でパソコンを見ているか、隣同士で
くっちゃべっている感じで、すごくゆるーい雰囲気でした。

例えば平日の14時に物件がレインズ（不動産業者しか見れないホームページ）に
登録されたとします。そして14時5分ぐらいにはパソコンに張り付いている誰かが気付き、
売り業者に電話します。

すると「今、登録したばっかりなのに早いねー」と大体いわれます。

入居状況や利回りを聞きます。フルローンができると分かれば
平日のゆるーい雰囲気から、一気に戦闘モードに切り替わります。
そして一斉に紹介の電話が始まります。

平日の日中ですから電話に出れない人もいますが、いつでも出る人もいます。
電話に出たお客様に物件内容を伝えると
「いーねー。じゃー申し込んどいて！」
という感じで電話口で申し込みをもらっていました。

まさに「見ないで買い付け」というヤツです。

そんな感じで、物件が出て30分後ぐらいには申し込みが5件ぐらい入り、順番を確認すると
1番手クリスティ、
2番手クリスティ、
3番手他の不動産屋、
4番手クリスティ、
5番手クリスティ、となります。

物件が出て1時間ぐらいたった頃には戦闘モードは終わり、
平日のゆるーい感じに戻ります。まさに狩りを終えたライオンのようでした。

今では時代が変わったので、電話口で申し込みもらう事はほとんどなくなりましたが、
早く情報をもらった人が勝つ事に変わりありません。

ところで良い物件情報が出た時、営業マンはどんなお客様から連絡するでしょうか？

それは単純な答えになりますが、会った事があるお客様からです。
それも１度より２度、２度より３度会ったお客様を優先して連絡します。
こればっかりは営業マンもいたって普通の人間ですのでこうなります。

そして電話やメールのやり取りだけで、実際に会った事がない方は
どうしても後になる事が多いです。良い物件が出た時はこんな感じす。

ですから休みの日や平日でちょっと時間が空いた時は営業マンに一度会って、
自分の探している条件をよく伝えておくのが良いと思います。
簡単な事ですがこれは誰よりも早く投資物件情報を手に入れるための、
ちょっとしたポイントです。


追伸：
8月29日（月）19時から東京駅北口から徒歩1分の静岡銀行さんで、
クリスティのセミナーをやります。
その時に営業マンにちょっと会っておき、自分の希望条件を伝えておくのも
イイかもしれませんね。

セミナー参加をご希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「セミナー参加希望」または
「セミナー参加と面談希望」とお書きのうえ、送信してください。

なおセミナーに出席されたかた全員に
小冊子「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」（Ａ５版４０ページ）と
「物件選びで失敗しないための特別レポート」（Ａ４版２０ページ）をプレゼントいたします。

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良い１棟アパートは千葉県に多い気がします。
（写真の鴨川市で仲介した事はありませんが、シーワールドはサイコーです。）

千葉県内で過去に私が仲介したのは
・松戸市
・柏市
・野田市
・流山市
・八千代市
・千葉市
・木更津市
・鎌ヶ谷市
・八街市
・茂原市
・鎌ヶ谷市
・船橋市
などなど。

５，６年前は松戸市と柏市に売りアパートが多かったので、よく現地案内に行きました。
しかし最近、このあたりは値段が高騰して利回りが低いのであまりイイのが出ませんね。

こんな状況なので最近では、もう少し遠方の千葉県に行く事が多いです。

今年の３月には東金市の物件を契約しました。
この物件の売主さんはタイ王国に住んでいましたが、自主管理をしていました。
タイに住んでいて自主管理ができるなんて、なんか不思議ですね。

そしてさらに最近では、７月に大網白里市の利回り１５％のアパートを
夜９時ぐらいに案内して、翌週に契約しました。

会社が埼玉県の大宮だからと言って、埼玉ばかりやっている訳ではなく
実際は、良い物件があれば遠方でも現地案内をしております。

そんな訳で遠方でも気になる物件があれば、お気軽にお問合せください。

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８月２９日（月）１９時から静岡銀行さんの
東京営業部にてセミナーを開催致します。

参加条件として、年収７００万以上になります。
スケジュールとしては、優秀な静岡銀行担当者にて、
静岡銀行融資の概要をご説明させて頂きます。

そのあとに、クリスティの新川（上左の写真）が良い投資物件を買うための
不動産屋との上手な付き合い方や、建物の見方、などを説明していく流れです。

銀行の担当者と直接やり取りできるケースはあまりありませんので、直接お話したい方は
この機会にぜひ面談の方もご予約ください。

時間の関係上、セミナー参加者様、全員というわけにはいきませんので、
セミナーのご予約と同時に、併せてご予約頂ければと思います。

なおセミナーに出席されたかた全員に
小冊子「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」（Ａ５版４０ページ）と
「物件選びで失敗しないための特別レポート」（Ａ４版２０ページ）をプレゼントいたします。

セミナー参加をご希望の方は
この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「セミナー参加希望」または
「セミナー参加と面談希望」とお書きのうえ、送信してください。

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いつもありがとうございます。

クリスティの近藤正文です。



私はかなりの花火好きです。

クリスティに入社する前は土日休みのサラリーマンだったので、よく花火を見に行ってました。



関東はもちろん、地方でも有名どころの新潟県長岡の３尺玉や片貝の４尺玉、

長野県諏訪湖の湖上花火、茨城県の土浦全国花火競技会など色々見ました。

（上の写真は長岡花火の３尺玉と、ミラクルスターマインです）



今まで見たなかで一番好きな花火は、東京都江戸川区の花火です。

最近は見ていませんが、ここのオープニングはたしか最初の5秒間で

一気に数千発の花火があがり、超ド迫力なので見たことがない人は、ぜひ味わって欲しいです。



今年は8月6日に開催されたようですが、私は仕事なので残念ながら見れませんでした。

とほほ・・・。



ところで以前、東京都足立区の不動産屋に勤めていた友達が

「最近の新人は全然ダメだ」とぼやいていました。



何があったか詳しく聞くと先週の土曜日、新人が案内をとったそうです。

しかしお客様が花火を見に行くと言う理由で、案内が1週間先になったそうです。



そこで私の友達は新人に

「どうして1週間も先なの？なんで次日に案内しないんだ！」と説教をしたそうです。



私は「お客さんにも都合があるんだから、仕方ないんじゃない」と言うと、

友達は「1週間もあったらほかの不動産屋が案内して、物件を取られるから絶対にダメ」と言っていました。



その発言を聞いて「できるだけ早く見る事は不動産の基本中の基本なのに、自分はすっかりその意識がなくなってしまったな」と感じました。

そして「こいつ友達ながら、いい事言うなー」と思った出来事でした。



よい投資物件を買うには、少しでも早く現地を見ることが重要です。

そしてあらかじめ、来社相談で営業社員に一度会っておき

自分の希望条件を伝えておくのがイイと思います。



「ご来社相談」をご希望の方は０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、



この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして

その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして

「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。



皆さまのご来社をお待ちしてます。

ご来社の方には、

小冊子「不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法」をプレゼントしてます。

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当社は埼玉県さいたま市大宮区にあります。
会社は大宮だけで、支店はありません。

しかし大宮だからと言って、周辺の物件だけを扱っているわけではなく
遠いところでは、北海道、富山県、宮城県、長野県、新潟県など
埼玉県より北部のエリアは、よく案内や契約で行きます。

遠くにいくと、いつもは食べれない、おいしいものが食べれるのも魅力です。
（上の写真は、新潟県で有名な「へぎそば」です。
渡辺謙さんがお勧めした名店「名代生そば由屋」にいって来ました）


さて、今回は私が入社5ヶ月目の平成19年12月に出た
富山県の物件と、その不動産屋との話です。

当時、この業者から12000万円の平成7年築RCの物件が出てました。
かなり良い物件だったので、すぐにお客様に紹介して買付を送りました。

結局、9件ぐらい申込が入りましたが、運良く私のお客様が1番だったので、
契約する運びとなりました。
しかしここからが大変でした。

売り側の不動産屋はこの業界を40年以上やっている、
いわゆる業界にどっぷりつかっている業者です。

ですから一般消費者の気持ちなど、さっぱり分かりません。
こちらが確認して欲しい、入居者の滞納などはすごく適当です。

さらに、契約前日の夜8時に最終確認で電話をすると
「こんな遅くに電話してくるな！」とか
「たかが手付金３００万円の契約で、ガタガタ言うな！」と言わました。

耳を疑いますが、本当にこの言葉を言われました。
当時の私は新人ながら、これが不動産屋の感覚なのか？と疑問に感じました

そして不安をかかえたまま、富山まで契約にいきましたが当日、
実は半年以上の滞納が2件あることが発覚。

それでも富山の不動産屋は強引に契約しようとしてきたので、
その日は契約せずに帰ってきました。

今考えても「ふざけるなバカ野郎！」と言いたくなる経験でした。


不動産を買うまでには、いろいろな事がありますので
ご不安な方は、０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、

この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
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ほんと、こういう不動産屋って嫌ですね。

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いつもご覧いただき、ありがとうございます。
今回は小冊子（Ａ５版、４０ページ）の告知です。

現在、インターネットや市販の書籍などで不動産投資の情報はたくさんありますが、
活用できる情報は少ないかもしれません。

それは銀行融資など、不動産投資に関する環境が日々変化しているからです。
例えば先月、融資が出た物件でも今月融資が出ない事はよくあるのです。

しかし、このような状況にもかかわらず、すぐに優良物件を手に入れ
不動産投資を始める事ができる人もいます。

そして買い逃したり融資が付かないなどで、いつまでも不動産投資を始められない
人もいます。その違いはどこにあるのでしょうか・・・

この小冊子は不動産営業マンの近藤が毎日何十件も物件を実際に見たり、
先輩営業マンから教わった「物件探しのポイント」、「投資物件の良い探し方」、「すぐに優良物件を手に入れ不動産投資を始めることができる人と、なかなかできない人の違い」などを事実に基づいて書いたものです。この小冊子があなたの物件探しに少しでも役立てればと思い書きました。是非、一つの情報としてご活用ください。

ちなみに小冊子の内容の一部は・・・
こんな感じです。

・誰もがおちいる、物件探しの落とし穴
・不動産投資の間違った常識
・本当に良い物件を購入するコツ
コツ①：自分の分身を作る
コツ②：ツワモノとは戦わない
コツ③：みんなが忘れてい大切な事
コツ④：○○○○だけど見に行く
コツ⑤：苦い経験をしないために

などなど。


内容はすべて実体験に基づいていますので
ご来社して頂ければ、更に詳しくお話しできます。
また、いろいろな不動産投資の相談にもお答えできます。

「ご来社相談」をご希望の方は０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、

この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「来社相談希望」とお書きのうえ、送信してください。

皆さまのご来社をお待ちしてます。
ご来社の方には、小冊子をプレゼントしております。

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そう、税務署員です。
(上の写真は税に関するオススメの本です。クリスティの営業社員も読んでます)

でも実際に、突然くるのは税務署員からの電話です。
いきなり訪問調査ではなく、ちゃんとアポを取ってご来社して頂きました。

来た理由は、クリスティで買って頂いたお客様の土地と建物の内訳についてです。
いわゆる土地建物の按分(あんぶん)です。

その分け方の根拠を教えて欲しいと言われました。
ですから、こう理由でわけてますよ。と言いました。

すると税務署員は
「その分け方は合理的ではない」
と言いました。

私は「当社としてはその分け方が合理的だと思っております。」と言いました。

すると税務署員は
「いやいや、その分け方は合理的ではない」と言いました。
私は「合理的だと思います。」と言いました。


その後のやり取りは下記の通りです。


税務署員：その分け方は合理的ではない。
私：合理的だと思います。

税務署員：合理的ではない。
私：合理的だと思います。

税務署員：合理的ではない。
私：合理的だと思います。

税務署員：合理的ではない。
私：合理的だと思います・・・。

税務署員は口のわきにツバをくっ付けて必死にしゃべっていました。

お互いの主張が平行線のまま
こんなやり取りを、かれこれ150分、つまり2時間半やりました。

そして、私は次の予定があったので、
結論が出ないまま税務署員の方にはお引き取り願いました。

その後、どうなったかは、ここでは書けませんが
税金に関する相談がある方は
０４８－６４５－３３３３までお電話いただくか、

この下にある青色の「投資に関するご相談」をクリックして
その次に出てくる「無料！！個別相談はこちら」をクリックして
「ご相談内容」のところに「税金の相談」とお書きのうえ、送信してください。
わかる範囲ではありますが、お答えさせて頂きます。