4月4日（金曜日）の19時から

収益物件の紹介ライブをやります。

今回もメールマガジンをご覧頂いている

全ての方に、ライブが視聴できるURLを

配信しますので、参加の申込は必要ありません。

「時間がなくて、見逃した！」

という場合でも後日、ライブを録画した

You TubeのURLをお送りしますので、ご安心ください。

なお今回の物件紹介ライブは、前回の

ライブより1時間早く、19時からスタートします。

そのため

・いつも楽しみにご覧いただいている方

・いつも週末はゆっくりご覧になられている方

・いつもライブを見ながら購入を検討されている方

など、今回は時間の間違いが無いようご注意ください。

今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の19時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和7年4月4日（金曜日）

開始時間：19時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

視聴方法：

メールマガジンをご覧頂いているすべての方に

開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLより

ログインしてご参加ください。

不動産投資をするにあたり

多くのお客様が金融機関の

融資を使います。

そのため、融資がたくさん出る

フルローン物件などは、買いたい人が多いので

比較的、早く売れてしまいます。

逆に、融資が出ない物件や

物件価格に対して、融資割合が少ない

ものは、売れ残る傾向にあります。

なお、一般的に融資割合が

少ないのは、土地値の低いものや

都心から遠い物件とります。

関東でいえば、1都3県は出やすく

北関東は出にくいです。

また違法建築の物件などは

そもそも融資をしてくれる金融機関が

ほとんどありません。

ここで言う違法建築とは、例えば

建ぺい率や、容積率が指定の数字より

オーバーしている物件です。

よくある物件として、東京の西部に

多いのですが、容積率80％なのに

200％で、建ててしまっているケースです。

こんな物件は、融資が出にくいので

相場より安くしないと、売れません。

そのため、パッと見は

・価格は少し安め

・利回りは少し高め

の魅力的な物件になります。

ですので結構、気に入るお客様が

多いですが実際には、融資が

出にくいので、買いたくても買えません。

でも、ちょっと待ってください。

諦めるのは、まだ早いです。

実は違法建築でも

融資をする金融機関があります。

その金融機関とは、みなさんがよくご存じの

三井住友トラストローン＆ファイナンスです。

（4月からＬ＆Ｆアセットファイナンスに社名変更）

そして、なんと

「滋賀銀行」も取り扱うそうです。

ご存知でしたか？

私は最近まで、知りませんでした。

それでは収益物件の融資の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産は値段が

有るようで、無いようなものです。

その理由としては、不動産会社が

物件の査定額を出したとしても、最期に

売り出し価格を決めるのは、売主さんです。

すると、実際に売り出される価格は

売主さんの感覚的な金額だったり、あらかじめ

価格交渉を見越して、高めに設定したりします。

そんな訳で、大幅で小幅であれ

気にった物件があったら、ダメ元で

価格交渉をしてみるのは、イイと思います。

すると、思いがけない答えが返って来て

晴れてナイスな物件を、ゲットできたりします。

でも、いつでも、どんな物件でも

毎回、毎回、価格交渉をするのは

得策ではありません。

もしそれをやってしまうと、どの不動産会社でも

「いつも無理な交渉をするので、もう紹介しない！」

と、なってしまいます。

すると年収や自己資金が充分にあっても

物件紹介が、ぜんぜん来なくなり

結果的に、いつまで経っても物件を買えません。

また、なんとなく価格交渉をするもの注意です。

もちろん、数万円や数十万円でも

安く買いたい気持ちは分かります。

しかしすでに、かなり相場より安い物件の時にまで

価格交渉をして、仮に交渉が成功したとしても

結局、満額で買う人が出て来るので買い逃すハメになります。

このあたりを踏まえて、ダメ元の交渉も

時と場合を考えて、ほどほどにするのがおススメです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よくお客様に、不動産屋に勤めていると

「良い収益物件が、選びたい放題ですね！」

と言われます。

これは、当たっている事もありますが

ちょっと違っている事もあります。

その理由としましては、良い収益物件は

たくさん出て来るので情報は入って来ます。

でも、それを自分で買えるのか？

と言われれば「ほとんど買えません」

となります。

やはり不動産屋に勤めていても

所詮は、一般の庶民です。

何億もの現金を持っている

訳ではなく、物件を買う時は

基本的にローンを組みます。

すると良い収益物件の情報が

入ってくる事以外は、普通のお客様と

なんら変わりはありません。

それに、私どものお客様であれば

優良物件の情報は、営業マンから

いち早く伝わります。

ですので、不動産の営業マンと

そのお客様は、ほとんど変わらない

状況にあると言えます。

むしろ、お客様のほうが営業マンより

属性が良いので、結果的には良い融資条件が

引き出せて、良い収益物件が買えます。

過去にも、たくさん自分で買いたい

物件がありましたが、自分では属性的に

買えないので、お客様に買って頂きました。

内心では

「あんな良い物件を買えて、いーなー」

と思っておりました。

これが不動産営業マンの現実的な話しです。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで「ちょい悪オヤジ風」にポスター作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

が、今回も不動産投資と関係ない話題です。

内容としましては、前回の続きで

世界でもっとも過酷と言われている

サハラマラソンチャレンジの第三話「直前」です。

いよいよ開催まで

あと1週間ぐらいとなりました。

正式には4月6日にスタートですが

移動に時間がかかる為、日本を出るのは

4月1日の夜の便です。

昨年の4月頃に「サハラに出るぞー」と

新川が言ってから、あっと言う間に

1年が経った訳です。

その間、いろいろな人に声をかけて

多くの人が巻き込まれて行きました。

でも、新川みたいな人がいなければ

サハラマラソンに出ようなんて

絶対に思わないと思います。

そう考えますと、ある意味

誘われていく人はラッキーだったと思います。

会社員の方などは2週間ぐらい休みますので

サハラに出ない限りは、普通の会社で

こんな休む事はありません。

これも貴重な経験となります。

まあ、なにはともあれ

いよいよスタートです！！

詳しくこの下よりご覧ください

https://www.youtube.com/watch?v=mCG7IN8c0Rk&t=99s

投資物件の融資状況は

変わるのが早いです。

よくあるのは、3月まで融資を出していた

金融機関が、4月になったとたん

融資を出さなくなった。

または、半年前まで融資をしていた

エリアが、今は融資をしなくなった。

さらには、諸費用までローンが出たのに

諸費用どころか、フルローンも

やらなくなってしまった。

など。

なんとなく、悪い方向に進む事が

以前は、多かった気がします。

しかし、ここ1，2年に関しては

あまり変わる事はなく、どの金融機関も

イイ感じに融資を出してます。

とくに、滋賀銀行などは非常に

積極的に出している印象です。

出してくれるのは嬉しいですが、過去の経験から

「いつ、出なくなってしまうのか？」と

いらぬ心配をしていたりします。

でも今のところ、融資状況が

悪くなる、きざしは無く

まだまだ、しばらくは出してくれそうです。

それに昔より、何となく

融資が出やすくなっている

感覚さえあります。

これに関しては、あくまで

私の感覚的なものですが。

たぶん、社内にいると投資物件が

すごく動いているのを、感じるので

そんな感覚に、なってしまうのかも知れませんね。

それでは不動産投資の事なら

投資物件がイイ感じで動いている

クリスティ＆富士企画まで。

 いい波に乗っていきましょう！

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

先日、社長から

「デットクロスを理解してない社員がいるぞ！」

とラインが届きました。

「なんだ、デッドクロスも知らないのかよ！」

と言いたい所でしたが、私もその言葉の意味は

知らなかったので、調べてみました。

すると「あーなるほどね！」と思った訳です。

そもそも、自分でもローンでアパートを買って

賃貸経営をして、自分で確定申告まで

してたので、仕組みは知ってました。

でも、その現象が「デットクロス」と

呼ばれている事は、知りませんでした。

ここで「デットクロス」を、ご存知ない方のために

説明しますと、ローンの元金返済額が

減価償却費を上回る状態、を指すようです。

なんか分かりにくいですが、簡単に言いますと

「税金が急に増えるタイミング」のことです。

例えば、不動産投資を始めると

しばらくは安定したキャッシュフローが

入ってくる期間が続きます。

しかし、ある時

「あれ？お金がぜんぜん残らないぞ・・・」

なんて、時期が来ます。

つまり家賃収入が変わらなくても、減価償却や

融資の金利がなどの、経費が減っていくため

税金が増え、手残りが減る現象となります。

こうなると、対策としては

・大規模修繕して、経費を作る

・法人化して税率を下げたり、経費の幅を広げる

・物件の買い替えをして、あらたな減価償却を生み出す

が考えられますが、当社としましては

もちろん、買い替えをおススメします。

理由としましては、現在の

融資状況が非常に良いからです。

（それに物件が動けば仲介の仕事が増えますしね）

融資が良ければ、売るのも買うのもスムーズですが

これが悪くなると、売るのも買うのも大変です。

また融資状況は、よく変化するので

状況が悪くなる前に、ササっと動くのが鉄則です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資と言えば、融資がカナメです。

これは、この業界にいる人なら

よく分かると思います。

例えば仮に

良い物件が売りに出たとして

融資が付けられれば、買えるし儲かるし

それが出来なければ、買えないし儲からない。

非常に、シンプルな話しです。

なので

融資を、いかに付けられるか？

融資情報を、いかに入手するか？

金融機関や不動産業者と、どうつながるか？

これが、とても重要な事となります。

逆に言えば、これが他の人より

出来るなら、競争を優位にする事が

出来るので、良い物件を買う事ができるのです。

つまり

不動産投資を、上手く進めたいなら

資金調達を、上手く進める事になる訳です。

もちろん全の物件を現金で買える人は、別ですが。

だから、優先順位として考える事は

・自分が希望している価格や

・自分が希望している利回りや

・自分が希望しているエリアや駅距離

など。

要は自分が感覚的に気に入る物件や

自分が感覚的に良いと思う物件を探すと言うよりは

・良い融資が付く物件や

・良い融資が付けられる金融機関や

・良い融資が付けられる不動産会社

を探す事が、不動産投資を

成功させる事につながるのかな？

と最近、とくに感じております。

あくまで私、個人の意見ですが・・・。

それでは

良い収益物件や良い融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ChatGPTで作ってもらいました↓

もとの写真はこの下です↓

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、これから不動産投資を始める方や

収益物件のお問合せした事が無い方にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

保有して良し、売却して良しの最高の物件を紹介いただき、購入することができました。

とても良い物件でしたので売却もお願いし、概ね希望通りの条件で売却する

ことができました。

（Ryusuke様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：秋山元志）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

私はクリスティに入って18年なので

不動産投資に関しては、けっこう詳しいです。

また、自分でもアパート買ったり

賃貸経営をしたり、物件の売却をしたりなので

不動産投資の専門家と言えると思います。

しかし18年前は不動産投資の事など

まったく知らない、素人でした。

それが、ロバートアレンの

「聴く！億万長者入門」を聞いて

不動産を初めて知りました。

その後、いろいろな情報を集めていくうちに

かなり興味が湧いてきて、どうせなら

不動産投資の会社に入ってしまえ！

と思い、クリスティに入社した訳です。

ちなみにロバートアレンは、アメリカではかなり有名な

投資家で、著書の「ナッシングダウン（頭金なし）」は

不動産投資としては、最も売れた本と言われてます。

話しは戻りますが

入社したての頃は、とにかくひたすら

関東の1都6県の収益物件を、見まくりました。

おかげ様で、良い物件と

悪い物件の見分けかたは

すごく、わかるようになりました。

色々なお客様に、色々な物件を紹介し

たくさん仲介しました。

そして8年目になり

自分でも買おうと決断しました。

でも、いざ自分で収益物件を

買おうとすると、なかなか買えないのです。

お客様には、自身を持って進めていたのですが

やっぱり自分の事となると、買えないのです。

今までの経験から、物件の良し悪しは分かるし

アパート経営を、うまく進める自身はあるので

不動産投資に、ぜんぜん不安はありません。

よくお客様が直面する、家族や奥さんの反対もありませんし

年収的にも、自己資金的にもローンは大丈夫そうです。

でも、なかなか買えませんでした。

その理由は・・・

・すでに1番手がいたら、どうしよう

・買付を出しても買えなかったら、どうしよう

・やっぱりローンがダメだったら、どうしよう

など、買う以前の段階で進めなくなっていたのです。

買った後の事は、お客様を見ていたの

想像できたのですが、その前の感情の動きや

ちゅうちょする気持ちを、分かっていなかったのです。

まあ、こんな感情の動きがありましたが

結局は半年ぐらいかけて、無事に買えたのですが。

今ではこの時、考えた事や不安な感情は

物件を買う、お客様の気持ちになれたので

いい経験だったと思います。

それでは不動産投資の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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