投資は収益を出すのが目的です。

そのため、不動産投資の場合は

入居者がちゃんと住んでくれて

家賃が入ってくる事が大事です。

だからどんな物件を選ぶかが

うまく行くか、うまく行かないかの

カギを握っている訳です。

そこで、良い物件をイメージすると

・駅から近い

・部屋が広い

・築年数が新しい

など、こんな感じでしょうか。

また悪い物件と言われるのは

・駅から遠い

・部屋が狭い

・築年数が古い

など、まさに良い物件の反対です。

でも当社で扱って、仲介する

物件というのは、上記の「悪い」と

思われているものが多いです。

悪いから、こんな物件を買うと

・うまく行かないのか？

・入居が付かないのか？

・失敗するのか？

となります。

でも実際はそうではなく

ちゃんと入居者が住んでくれて

うまく行く事が多いです。

特に当社の管理している物件などは

築古、駅遠い、狭いワンルームにありがちな

3点ユニットの物件ばかりです。

何だかんだで入居率は

97％ぐらいあったと思います。

つまり、どんなやり方で管理するかが

大事な部分になります。

そんな訳で、管理の事でお悩みなら入居率の

良い、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「管理相談希望」と入力して下さい。

賃貸物件は、賃貸していて

家賃が発生している事が重要です。

いくら想定利回りが高くても

全空きとか、半分空きとかで

入居率が悪ければ、意味がありません。

そのため、物件を選ぶ時に

真っ先に確認するのは、現在の

賃貸状況だと思います。

そんな訳で気になる物件が

ネットに出ていたらなら、販売図面と

レントロールを取り寄せます。

そして、良さそうならお客様に紹介したり

自分で現地を見に行ったりします。

しかし、いざ現地に行って物件を見ていると

賃貸中と聞いていた部屋が、何となく

入居していない様な、部屋があったりします。

そんな時、まずチェックするのは

電気メーターです。

ひと昔前なら、電気を使っていると

メーターの円盤みたいな物が

回っているのが確認できます。

部屋にいなくても、住んでいれば

何かしらの電気を使っているので

だいたいは、わずかでも回っています。

今ではアナログな円盤メーターではなく

デジタルメーターになっている事が多いです。

あと次に見るのはガス栓です。

ここが開栓されているか、閉じているか？

こんな感じです。

ここでガスが閉じていると

「ホントに入居してるの？」と疑問が湧きます。

そこで売主仲介の会社や

売主さん経由で管理会社などに聞くと

「家賃は入っていて、事務所として使ってます」

あー、なるどね！

となります。

こんな事がたまにありますので、賃貸物件の事なら

クリスティ＆富士企画までお問合せください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

金融機関には、いろいろなタイプの

融資担当さんがおります。

しかし不動産投資は融資がカナメなので

どんな担当さんでも、融資さえ

出してくれれば良い訳です。

ですから、できるだけ

その担当さんのやり方に合わせます。

私がクリスティに入社した頃も

融資はたくさん出してくれけど

少し個性的な担当さんがおりました。

判断も早く、審査も早く

たくさん出してくれるのですが

めちゃくちゃ恐いのです。

当社の営業マンたちは、よく

その担当者に怒られておりました。

中途半端なお客様資料や

物件資料を出すと

「てめえ、ふざけんじゃねぇ！」

と言われたものです。

また、進捗状況が気になって電話をすると

「仕事が止まるから、電話してくるんじゃねえ！」

とも言われました。

ですので、こちらから電話はせず

メールだけ送って、向こうから

連絡が来るのを待ちます。

こんな感じです。

まあ、融資さえだしてくれれば

ありがたいので、この担当さんには

非常に助けられましたが。

でもこの業界って、変わった人が

多いかも知れませんね。

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

日本の場合、投資と言うと

・何かあやしいとか

・だまされそうとか

・ギャンブル的で危ない

などのイメージがあるかと思います。

さらに不動産投資と言うと

「投資」に「不動産」がプラスされるので

もっとあやしい雰囲気になります。

まさに、あやしさバリバリです。

そんな感じなので、初めて

不動産投資をするなら、すごく慎重に

安心して進めたい所です。

そこで今回は、過去の経験から

初めて不動産投資をするとき

無難な、収益物件の話しになります。

ズバリ、私の感覚ですが初めての

物件は2000万円から

3000万円ぐらいがイイです。

その理由は、比較的

・融資が出やすく

・入居者付けもどうにかなり

・エリアもそこそこで

・古すぎなかったり

・ボロすぎなかったり

など。

こんな物件が、チラホラあるからです。

でもこれより低価格ににつれて

どんどん程度が悪くなるので

賃貸経営するのは、難易度が高いです。

もちろん、慣れている人は良いですが

16年、この仕事をしている私としては

大変そうだなー、と思います。

価格が低ければ、金額のリスクは低いけど

賃貸経営のリスクは、非常に高い訳です。

とくに1000万円以下になってくると

そうとうの覚悟が必要で、いろいろな問題が

起きる事を、前提で買ったほうがイイです。

それでは中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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当社では仕事がら、いろいろな

金融機関と、お付き合いがあります。

その中で、金融機関ごとに

担当者にも色々な人がおります。

同じ金融機関でも、支店によって

全然違っていたり、逆にどの支店でも大体

同じような感じだったり。

まあ、いろいろある訳です。

当社しましては、何だかんだ言っても

融資を出してくれる担当者なら

嬉しい限りであります。

でも、よく融資を出してくれる

担当者だからと言っても、対応が

早い事もありますが、のんびりの場合もあります。

このあたりは、個人の性格や

仕事に対するスタンスです。

また電話をしても、折り返しが無かったり

メールを送っても、ぜんぜん返答が無かったり。

こんな担当者も、よくおります。

ここで普通なら、もっと

「スピーディーに対応して欲しい！」と思いますが

担当者にも、連絡できない事情があります。

よくあるのは

「売れっ子なので、案件が多すぎる」

と言う状況です。

ですので私なんかは、あまり

担当者を、せかしたりしましません。

また折り返しの電話が無くても

きっと「忙しくて、電話する暇もないのだろう」と

気長に待っていたりします。

単純に折り返すのを、忘れている時もありますが

融資を出してくれれば、忘れていても問題無しです

お互いの信頼関係、みたいなものでしょうか。

そうすると、しっかり良い結果が来たりします。

それでは、投資物件の融資なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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私が不動産投資の仕事に

関わるようになり16年が経ちました。

仕事をしていく中で、たくさんの

収益物件を仲介して来ました。

その中には、自分で買いたい物件も

たくさんありましたが、属性的な問題で

買う事は出来ませんでした。

これは不動産の営業マンを

していると、よくある話しです。

ところで長年やっていると

たくさんのお客様に出会う訳ですが、その中で

良い物件を買った人達には、似ている特徴がありました。

今回はその話しですが、私の場合に限って言えば

よくネットを見ていて、気になる物件があれば

すぐ電話をして来る人が多かったです。

例えば

「楽待で出ていた、あの物件、どーですか？」

と、こんな感じです。

一日に何回も電話が、来る事もあります。

たくさん連絡が来るので、時間に余裕があるのかと思えば

すごく暇そうな人もいれば、意外と忙しい人もおりました。

どちらにしても、たぶん物件を探すのが

楽しかったり、宝探しのようにワクワクするので

寝る間を惜しんで、やってしまうのでしょう。

また別な特徴として

「素直で、決断が早い」ことがありました。

これは何となく、分かると思いますが

良い物件が出て、お客様に電話をするとします。

例えば、私が

「佐藤さん、松戸で土地値の出る良い物件が出ましたよ！」

と言うと、佐藤さんは

「それイイですねー。じゃあ、申込んで下さい！」

こんな感じです。

営業マンが「良い」と言った物件を

何の疑いもなく、素直に認めてしまうのです。

しかも、すぐに。

これが先ほど言った

「素直で、決断が早い」です。

でもこんな人は、良い物件を買える事もありますが

ダマされやすい特徴もありますので、注意が必要ですが・・・。

それでは良い収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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アパートと言うのは

基本的に賃貸物件です。

自分で住む事もありますが

多くの場合は、第3者に貸しております。

すると貸しているオーナーさんと

借りている入居者さんとで

契約があります。

いわゆる賃貸借契約で、これを

書面にしたのが、賃貸借契約書です。

この書面には

・契約期間や

・家賃や敷金

・連帯保証人

などが書いてあります。

また、そのほかの内容としましては

何かトラブルがあった時の約束事

も書いてあります。

アパート経営をしていく上では

この書面は非常に重要です。

でもたまに、この書面が

・全然無い物件や

・部分的に無い部屋がある物件

があります。

こんな時はどうするか？

対応策としては、どうにか

作成してもらうのがイイです。

よくあるのは、契約前に作成してもらうか

一旦、売買契約はしてしまい

引渡しまでに、売主さんに作成してもらう。

そして実際は、売主さんが

管理会社にお願いをして

管理会社が入居者と接触をして作る。

こんな感じです。

物件によっては管理会社が

協力してくれなかったり、売主さんの

自主管理の場合があります。

そんな時は売主さんの仲介会社が

入居者に接触して、作成する事もあります。

私も過去に何度かやった事はあり

無事に作成できました。

もちろん契約書がなければ、別なアパートを

買うのでもイイですが、どうしても買いたい時は

こんなやり方で、解決する事もできます。

それでは、賃貸物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社で投資物件を買うお客様の

ほとんどは、ローンを使います。

それも出来るだけ

「たくさん借りたい」

と言う場合が多いです。

その理由としては、現金を出来るだけ

使わず、融資を使って

買えるところまで、買い進めたい。

こんな考えがあると思います。

または、何かあった時のために

現金は取っておきたい。

など、こんな感じでしょうか。

でも少数派ですが、基本的に

現金でしか物件を

買わないお客様もおります。

そして、そのお客様には

ある共通の特徴があります。

これは、あくまで過去に

私が出会ったお客様に限りますが

「日取り」を気にする事です。

売買契約や決済は基本的に

「大安」を希望してきます。

でも、不動産取引は売主さんと

買主さんの日程調整が必要です。

そのため「大安」の日で、お互いの都合が

付かない時は、先勝の午前中にするとか

先負の午後にするなど。

だいたい、こんな感じで調整が

付くのですが、間違っても「仏滅」に

行う事は無かったです。

この日取りを選べるのは、お金と時間の

余裕があるから出来る事であり

その余裕がない人は、なかなか選べません。

私も自分で、投資物件の売り買いを

して来ましたが今まで、日取りを

気にした事はありません。

この現象を見て

「お金と時間の余裕があるから、日取りを選べる」

と考えるのか。

逆に

「日取りを気にして生きて来たから、お金と時間の余裕がある」

と考えるのか。

どっちが事実なのか、分かりませんが

「原因と結果の法則」みたいなものですかね。

それでは、投資物件の購入なら

融資でも現金でも大歓迎の

クリスティ＆富士企画まで。

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一般的にアパートローンは

住宅ローンより審査が厳しいです。

その理由としては数日前に書いた

内容となりますが、金融機関ごとに

購入する物件の評価方法が、複雑だからです。

ですので、事前審査で「行けそうです！」と

融資担当者が言ったとしても、行けない事もあります。

とくに、初めてお付き合いをする金融機関だと

事前がＯＫでも、本審査でダメになる事が多いです。

もちろん、売買契約をする前にダメだと分かれば

良いのですが、契約後だと手付金の返還や

書類の取り交わしなどがあり、ちょっと大変です。

一般に言う「解約処理」ですが

アパートローンには避けては

通れない部分です。

解約するのが大変なので、どの営業マンも

融資がある程度、かたい状態にならないと

売買契約をしない事が多いです

これが住宅ローンなら別で

事前審査が通れば、そのまま

本審査も通る事が、ほとんどです。

でも本審査まで通るのを待っていると

ほかのお客様に、物件を取られてしまうので

見切り発車と分かっていても、契約をする事があります。

これで上手く進むがどうかは

・運と言いますか

・経験と言いますか

・駆け引きと言いますか

長年のノウハウみたいなものがあります。

ちなみに当社では、2023年度の

融資解約は1件も無かったそうです。

これを良しとするのか、積極性が足りないと思うのか

非常に難しい判断ですが、今年度は

もう少し、見切り発車があっても良い気がします。

良い収益物件は

すぐ無くなってしまいますので。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社で毎月1回やっている「物件紹介ライブ」ですが

前回の5月10日（金）は、初のこころみをやりました。

それは「ライブ」と言いつつ

事前に録画をしてみました。

その録画を、いつものように

金曜の20時から配信を開始し

そのYouTubeのURLを皆さまに送った訳です。

すると「録画だから、ライブじゃない！」

と言われそうですが、それは勘弁して頂いて

やっている事は、テレビのような事ですね。

そうすると、テレビなんかも

録画をすると、リアルタイムで見なくても

時間のある時に、見ればいいや！

となります。でも

「ちょっと待ってください！！」

テレビの録画はそれでもイイですが

当社のライブは、そうではありません。

なぜなら、物件は1つだけで

同じ物件は無いからです。

通販番組のように限定50個とか

先着100名様ではなく、1個なのです。

ですので、録画と言っても

できるだけ早い段階で見て

物件情報を入手したほうがイイのです。

翌日の土曜日や、そのまた翌日の日曜日に

見た時、その物件はすでに

「終了してます」なんて事にも・・・。

今回は皆さまを、ちょっと焦らせる内容でした。

もちろん、残っている事もありますので

何だかんだ、見て頂けると嬉しいです。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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