当社では毎月、数十件

収益物件の売買契約をします。

自宅用の不動産の売買契約書と違って

収益物件は、賃貸中のためけっこう違います。

そのため内容も細かくなりますし

一般的な、ひな形で書いてある約定に加えて

追加の特約が、かなり多いです。

たまに、自宅用の契約書式を使っている

不動産会社と共同仲介をしますが、その時は

内容をかなり修正・変更・追加をお願いする事になります。

この作業はとても大変なのですが

これをやっておかない、今までの経験からして

後でトラブルになります。

まあ、過去の経験が集約している訳です。

さて、ここで何が違うのか例をあげれば

賃貸中なので、売買契約をした後に

入居者が退去する事があります。

その後の処理として、売主様は

・何もしないで買主様に引き渡すのか？

・原状回復をして買主様に引き渡すのか？

この内容をハッキリ書いていないと

原状回復は、一般的に数万円から

数十万円かかるので、ここでもめる事になります

それ以外にも売買契約した後、引渡しまでに

入居者が自殺をして、亡くなる事もあります。

この場合は、どう処理するのか？

こんな事も想定して、当社のひな形の

売買契約書は、作成されております。

なお過去の経験の蓄積になっていますので

年々、特約の内容は多くなります。

これは仕方ない事ですが・・・。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

私が不動産投資に興味を持ったのは

ロバートキヨサキの著書「金持ち父さん 貧乏父さん」でなく

ロバートアレンの「聴く、億万長者入門」のＣＤです。

しかし「金持ち父さん 貧乏父さん」

を読んで、不動産投資に興味をもったり

始めた人が、当社のお客様には多いです。

まあ、いろいろなキッカケがあって

不動産投資を知ったり、始めたいと思うのですが

何だかんだ言っても、実際にやった方が早いです。

でも現在の収入が少なかったり

自己資金が無かったり、家族が反対したりと

始めるのは、けっこうハードルが高いです。

昔の私も、このような状況でした。

そんな2007年の7月に

投資専門の不動産会社である

クリスティの募集広告を見た訳です。

不動産投資に興味があるし

営業職なので、お金も稼げそうだし

「だったら、その会社に入ってしまえ！」

てな、感じです。

入社して16年が経ちましたが

おかげ様で不動産投資に、詳しくなりましたし

自分でも、ちょっとやってました。

例えば

2015年に栃木県小山市で約2000万円の

アパートを買い2017年に売却しました。

その後2018年に東京都三鷹市で約6000万円の

アパートを買い2022年に売却しました。

結果的には、それなりに上手く運営できたと思います。

なお、小山は日本政策金融公庫で融資を組み

三鷹は静岡銀行で融資を組みました。

さて話しは長くなりましたが最近、たまたま

営業マンが辞めてしまったので、クリスティでは

現在、ひそかに営業マンを探しております。

もし不動産投資や、営業職に興味のある方は、この下のURLよりどうぞ。

https://www.christy.co.jp/contents/code/company_recruit_form?re=1682973634

仕事についての質問も受付中です。

メンバーこんな感じです↓

不動産投資をするにあたり

アパートローンを活用する人が多いと思います。

そしてローンを借りる時に気になるのは

金利、期間、融資割合など、だと思います。

融資が実行される場合は

さらに融資手数料がかかります。

この融資手数料は意外と高額で

最近では、融資額の1％に消費税の所が多く

高い金融機関だと1.5％の場合もあります。

例えば5000万円の融資なら

1％に消費税の1.1％となり550,000円で

1.5％に消費税の場合ならなら825,000円です。

もちろん、融資手数料をぜんぜん

取らない金融機関もあります。

次に気になる事ですが

融資を実行してもらった後

最終的には、いくらまで借りれるか？

では、ないでしょか。

よく聞くのは「年収の10倍まで」で

この割合は年収によって増減します。

例えば500万円なら6倍ぐらいで

1000万円なら20倍までとか。

もちろん、金融機関よっても考え方が違います。

ひと昔前までなら、年収の30倍とか50倍とか

で3億とか5億とかまで、借りてる人が多かったです。

最近では多くても2億ぐらいで

普通のサラリーマンだと

これ以上は、あまり借りれなくなりました。

でもたまに、借入がすごく多くても

貸してくれる金融機関があるのも事実です。

そんな訳で、借入が多くて、お悩みの方は

一度、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

役に立てるかも？知れません。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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子供のころ、勉強は嫌いでした。

でも大人になると、好きな事を探求できるので

勉強は楽しかったり、面白いと感じます。

不動産投資に関しても、あるきっかけから

興味を持ち、本を読んだりネットで調べたり

いろいろと勉強をしておりました。

そんな時、どうせなら

「不動産投資の会社に入ってしまえ！」

と思い、この会社に入社しました。

クリスティに入って、始めにやった事は

投資物件を、ひたすら見る事です。

1日に20～30件の1棟アパートや

1棟マンションを見てました。

見に行ったエリアは、関東中心で

東京、千葉、埼玉、神奈川はもちろんで

茨城、栃木、群馬まで。

たまに静岡や長野にも行きました。

こんな事を入社したての頃は、やっていたので

1ヶ月目で500件ぐらい見ました。

ただ物件を見ただけではなく

駅や周辺のエリアも見ておりました。

そんな経験をしているので、今では

物件が出ると、現地に行かなくても

だいたいの雰囲気が分かります。

まあ、これは仕事なのでここまでやりましたが

普通の人には、なかなか出来ない事だと思います。

でもGWやお盆休みなど、旅行に行ったなら

そのエリアを肌で感じれば、そこで物件が出た時に

「ここなら上手く行くかも！」と感じるかも知れません。

そんなご縁で、良い物件にめぐり会えたり。

こんな事もあったりしますので

楽しい旅行のついでに、不動産投資の

勉強をするのも、良い体験だと思います。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産投資は、融資がカナメです。

ですので、良い収益物件が

買えるか？

買えないか？

は、融資しだいです。

そのため、当社では融資に敏感ですし

情報もたくさん入ってきます。

しかし、情報は入って来ますが

「ホント」なのか、ただの「ウワサ」なのか

これは非常に大事な問題です。

今までの経験からすると

だいたいの場合は、ただのウワサで

実際に持ち込むと、ダメなパターンが多いです。

そのため、初めて使う金融機関の時は

融資担当者が「融資は大丈夫そうです」と

言っても基本的には、信用しておりません。

すごく良い融資条件が提案されても

実際に融資審査が通るまでは

「ホントに出るの？」と思っております。

これは過去に何度も

痛い目に会っているからです。

でも長年、この仕事をやっていると

たまに、目を疑うような良い条件で

ホントに融資が通る事があります。

こればっかりは、ミラクルとしか

言いようがありません。

たまに起きるからミラクルな訳で

この融資条件がほかの物件や、ほかのお客様で

再現される事は、ほとんど無いです。

お客様と、物件と、エリアと、金融機関の思惑など。

いろいろな要因が、ベストなタイミングで

マッチングされて、ミラクル融資が出るのです。

このあたりが、不思議と言いますか

面白いところだと、思っております。

それでは不動産投資の事なら

長年、投資一筋で融資に詳しい

クリスティ＆富士企画まで。

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ここ数年、収益物件の価格は高いです。

これはもともと、平成25年の

アベノミクスの金融緩和から始まり

不動産投資をやる人が、増えたのが原因です。

その影響で、融資が非常に良くなり

急激に収益物件の価格が上がりました。

おそらく、それ以前と、それ以後では

そうとう売却価格が違います。

例えば当時、あるエリアでは

利回り15％ないと売れなかった物件が

アベノミクスの影響で、利回り10％で売れたりしました。

家賃年収300万円なら

2000万円まで下げて、やっと売れていた物件が

3000万円に値上げして、売れるようになったのです。

この流れが5年続きましたが、平成30年ごろ

「かぼちゃの馬車」の問題で、融資が出なくなり

一時的に価格が下がりました。

このまま下がり始めるかと思いきや

現在も、高い位置で推移しております。

この流れで高く売れるなら「売りたい！」と

言ってくるお客様がかなり多いです。

でも、ちょっと待ってください！

ネットには、たくさん高い物件が

掲載されておりますが、実際には

あのような高い価格では売れてません。

おそらく高い価格で掲載されている

物件の動きは無いので、ネットには

いつも同じように載ってます。

実際に売れてるのは、今の売却相場に

合った物件か、高く出していても交渉で

相場の価格まで下がった物件です。

それに当時は、良い相場で買えていたとしても

買い替えようとして売る物件と、同じような利回りや

同じ融資条件で、買うのは難しいです。

そのあたりを踏まえて

売却に出す事をおススメします。

本音を言えば、不動産屋として

売却してくれたほうが、ありがたいですが・・・。

それでは、収益物件の売却なら

過去の長い歴史を知っている

クリスティ＆富士企画まで。

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先日、ある業者さんが

当社に訪問にしてくれました。

簡単なご挨拶をした後に

いつも始まる会話としては

「最近、どーですか？」ですね。

そう聞かれると、私は

「おかげ様で」と答える事が多いです。

すると「さすがですね！」となり、私としては

良いとも、悪いとも、言っていないのですが

相手は良い感じなのだと、思う訳です。

でも実際は状況が良くても、悪くても

「最近どーですか？」と聞かれたら

「おかげ様で」と、私は答えてます。

この理由としては、当社代表の新川も

よく言っておりますが、言葉には

すごいパワーがあるからです。

もし聞かれた時に、私が

・イマイチです、とか

・ぼちぼちです、とか

・まあまあです、など。

と言ってしまうと、そんな現実がやって来てしまいます。

ですので、そんな現実が来ないように

「絶好調です！」とか

「売れまくりです！」と

一時期は、答えていました。

でも自分で「調子が良い」と言うのは

最近では、ちょっと恥ずかしいので

「おかげ様で」と答えてます。

それでは、投資物件の事なら

おかげ様で良い波が来ている

クリスティ＆富士企画まで。

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先日、以前からずっと気になっていた

ケバブのお店に行ってきました。

このお店はオープンした頃から

1度は食べてみたいと思っておりましたが

なかなか行けずにおりました。

行けなかった理由としては、

・美味しいのか？

・いくらぐらいなのか？

・駐車場はあるのか？

・テイクアウトはできるのか？

・どんなメニューがあるのか？

など、いろいろあります。

でも行けずにいた、1番の理由は

「あやしい」ところです。

お店の前を通ると、いつも

外国人の人が、たむろしております。

定員さんは、もちろん外国人です。

ケバブなのでたぶん、トルコの人だと思いますが

「注文したら、日本語がつうじるのか？」

など、いろいろ不安があった訳です。

でも「えいや！」と勇気を出して

突入してきました。

お店には4組のお客様がおりましたが

やはり全員、外国人でした。

店員さんも3人いて外国の人でしたが

日本語は上手で、無事に注文ができました。

テイクアウトのケバブが出来る間

お店の中に1人でポツンと座っていました。

その光景は、まるで外国です。

でも値段もそれなりで、ケバブ自体は

すごく美味しかったので、また行こうと思っております。

入りずらいお店だったので

勇気のいる体験でしたが、きっと

「不動産投資の相談に来る人も、こんな感じだろうな・・・」

と思った出来事でした。

それでは不動産投資の事なら

カフェバーのような事務所で相談できる

あやしさ少な目の、クリスティ＆富士企画まで。

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今年のゴールデンウィークですが

人生で初上陸となる大阪に

行く事になりました。

なぜ、行く事になったかと言いますと

「大阪に行って、コテコテの関西魂が見たい！」

と中学校1年になった娘が、言ったからです。

そこで、大阪に詳しい営業マンに

どこに行けば、関西魂が見れるか？と聞いたところ

「大阪に着いた瞬間から、見れる」との事でした。

確かに、その土地に行けば

その土地の独特な雰囲気がありまよね。

そんな訳で、今から大阪で

関西魂を見るのが楽しみです。

さて、大阪と言えば不動産投資で

思いつくのは「敷金持ち回り」です。

これは関東の人には、聞きなれない言葉で

持って回るのだから「敷金を引き継ぐ」

と言う意味かと、思ってしまいます。

が、実は逆で賃貸物件の売買の時に

預かっている敷金を、売主は買主に引き継がない。

つまり売主は敷金を渡さず

「敷金の返還債務だけ持ちまわる」と

言う意味らしいです。

これが「関西方式」と言われるものです。

また、固定資産税の起算日も違うそうで

関東なら1月1日から日割精算をしますが

関西だと4月1日だそうです。

実際に私は関西での取引経験はありませんので

現在は、どうなっているか知りませんが

地域によって商習慣が違うんですよね。

まさに不動産投資も「郷に入れば郷に従え」で

地域特有の注意が必要ですね。

それでは、不動産投資の事なら

一応、全国の収益物件を扱っている

クリスティ＆富士企画まで。

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4月もすでに10日がたちましたが

新年度なので、なにかと

バタバタしてる方も多いかと思います。

またこの時期は、新学期の新入生やら

学生から社会人になった方などが

電車に乗ってくるので、ちょっと混んでます。

そして、5月のゴールデンウィークを

過ぎた頃になると、なぜか

電車がすいて来ます。

これは大学に、行かなくなったり

会社を辞める人がいる

影響だと想像しております。

この現象はひと昔では「5月病」と

言われておりましたが、現在では

もっと早まって「4月病」になる人がいるとの事です。

さらには、会社に「辞めます」と

言えない人が多いようで、その人の代わりに

代行してくれるサービスが、流行っているようです。

最近のテレビで、たまたま

紹介されておりましたが、その会社名が

「退職代行モームリ」です。

辞めたい人の

「もう無理」と言う気持ちがそのまま

会社名になっているのが、ちょっと面白いです。

今年は使う人が「例年より多い」と

テレビで言っていたような気がします。

まあ、4月はいろいろありますね。

さて、前置きが長くなりましたが

私どもとしては、4月は融資の動きが

非常に気になる季節となります。

なぜなら、4月になると融資が締まって

出てたものが、出なくなったりするからです。

でも、今のところはそんな情報は無く

先日も某金融機関の人が、融資を出したいから

もっとお客様を、連れてきてくれと言ってました。

今のところ、まだ融資はいけそうなので

このまま、とりあえずGWまで

突っ走りたいと思います。

それでは、不動産投資の事なら

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