例年の事となりますが

やっぱり、この時期は多いです。

何が多いかと言いますと、収益物件の

売却相談や売却依頼です。

私だけでも12月は8件ありました。

もちろん営業マンによって

売却数の違いはありますが

全体的に、12月は多いと思います。

12月から売り出して、すでに買い手が決まって

売買契約が終わっている物件もありますし

これから、来年にかけて契約予定もあります。

そして今日は、クリスマスイブでは

ありますが、現地のご案内に行っている

営業マンもたくさんおります。

あるお客様が

「えっ、年末の忙しい時期に買う人なんているの？」

と、ビックリされてましたが

まだまだ、動くんです！

これは今年が特別な訳ではなくて

毎年、この時期は動きます。

つまり年内に

売りたい人と、買いたい人と

仲介をしたい営業マンがいる訳です。

そして、契約事を無事に終わらせて

スッキリした気分で、新年を迎えたいのです。

そんな訳で今年中に、不動産投資の事で

何とかしたい方は、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

近年の日本は、ひと昔前よりも

自然災害が増えたと思います。

そのため、より一層

物件を選ぶのは慎重に

ならなければ、いけません。

そして、買うお客様もそうであるように

収益物件に融資をする金融機関も

自然災害には敏感です。

例えば、金融機関によっては

低い土地のエリアは融資を

しない事があります。

東京の23区内でも低いエリアは

水害が起きやすいと言う理由で

融資が消極的だった事があります。

また、川の近くなど過去に

浸水履歴があるエリアも

融資が出なかった事があります。

こうなると低いエリアより

高いエリアが良いような気がします。

でも高いと言っても

ガケ地になってくると

また問題が出てきます。

それは大雨による、ガケ崩れです。

そのため、建っているエリアが

イエローゾーンなのか？

レッドゾーンなのか？

何にもないゾーンなのか？

このあたりが重要になって来ます。

またガケ地にありがちな擁壁が

・シッカリしているのか？

・微妙なのか？

・ぜんぜんダメなのか？

こんな要素も出て来ます。

そうすると、低すぎず高すぎず

近くに川もなくて、平坦な場所が

無難だったりします。

こんな目線で収益物件を見るのも

良いかもしれません。

もちろん利回りとか、土地の大きさとか

駅からの距離とか、築年数とか

そのほかの要素も大事ですが。

それでは、投資物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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不動産投資は融資がカナメです。

これは言うまでも、無いと思いますが

出来ればフルローン！！

そんな風に思っている方は多い事でしょう。

そこで今回は現在のフルローン状況に

ついてのお話しになります。

まず投資物件でフルローンと言えば

静岡銀行だと思います。

当社においても、築古の昭和63年の

アパートなど、そんな物件でも評価が出れば

30年とか35年の融資が出ております。

金利は3.6％でちょっと高めですが

自己資金を抑えられるのは

非常にありがたいです。

静岡銀行以外にも三井住友トラストL&Fも

フルローンの融資をしております。

最大で物件価格の8割融資が基本ですが

所有物件を担保提供する事によって

フルローンの融資をしてくれます。

トラストさんも当社では非常に

多く取り組みをしてもらってます。

なにげに、一番取り組み数が

多いかも知れません。

そして、静岡銀行や三井トラスト以外にも

某地方銀行や、某信用金庫など。

そして皆さんがよくご存知な

金融機関も、意外とフルローンを

やってるんですよね！

そんな訳で投資物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

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1棟売りアパートや

1棟売りマンションの物件情報は

毎日、たくさん出て来ます。

その、たくさんある情報から

良い物件を探し出し、お客様に

紹介するのが、私どもの仕事です。

なお物件情報は、基本的に「レインズ」と言う

不動産業者の専用サイトを見ておりますが

このサイトは、非常に分かりずらいです。

それは文字情報がメインで、利回りなども

ほとんど記載されていないからです。

さらに住所は、枝番が書いてありません。

例えば

「さいたま市大宮区本町１丁目」

までしか書いてなくて、この先の

「２３－４５」は書いてないのです。

そこでいちいち、発売元の不動産会社に

電話をして枝番を聞いております。

この時も、ちょっと面倒な事があって電話した時に

担当者がいれば良いですが、いないと

「担当者じゃないと、分かりません」と、こんな答えが返ってきます。

すると何度も、その業者さんに電話をするか

折り返してくれるのを、待つわけです。

ただし、折り返しをお願いしても

折り返してくれない事が多いので

結局は、１日に何度も電話をします。

そして苦労の末、やっと物件の

枝番情報をゲットできるのです。

売却依頼を受けた業者さんは

本気で売る気があるのか？ないのか？

こんな感じです。

もちろん発売業者さんによっては、丁寧な販売図面が

付いていて、枝番の分かる住所から、利回りから

レントロールまで付いている事もありますが。

今回は、不動産営業マンの

ちょっとしたグチと言いますか

苦労話しでした。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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不動産は高額な買い物です。

1つの物件が数百万円から数千万円。

更には数億円、なんて事もあります。

そのため売買契約をする時

お客様は、かなり慎重になります。

そして仲介する営業マンとしても

取引がスムーズに行くように

細心の注意をして契約にのぞみます。

しかし、細心の注意をしても

問題が起こる事はあります。

特に当社がメインで扱っている

中古の投資物件は、契約してから

引き渡しまでに、色々な事が起こります。

これは古いために経年劣化している事と

自宅を買う時のように、空き家では無く

賃貸人がいる事が関係してきます。

また融資も決まり切ったパッケージの

住宅ローンでは無く、個別に審査する

アパートローンのため、予期せぬ事が起こります。

これら複数の理由があり

何かしらの問題が起こる事を

想定してやっております。

そのため、仮に何かが起こったとしても

多くの場合が想定内なので

速やかに処理していきます。

その結果、何も無かったかのように

物事が運び、スムーズに引き渡しまで

行くケースが多いです。

これは長年、投資物件だけを

やって来たから、できる事かもしれませんね。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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投資物件は利回りが重要です。

そのため低いよりは、高い方がイイです。

単純に利回りが5%よりは10%が良いです。

でも利回りが高いということは

同時にリスクも高くなります。

これは、切っても切れない関係で

基本的には、表裏一体です。

一般的に、利回りが高い物件の傾向としては

立地が悪いとか、建物の古いなどがあります。

それでは

詳しくリスクを考えてみます。

まず立地が悪いと言うことは

・人口が少なかったり

・駅が遠かったり、

・電車の本数が少なかったり

・そもそも電車が走ってなかったり

・周辺にお店が無かったり。

すると

「入居付けが、しづらい」

というリスクがあります。

また田舎で資産価値が

低かったりするので

将来の出口も心配です。

次に建物が古い物件の場合は

あちこちが経年劣化で傷んでおりますので

頻繁に修繕費かかったりします。

更には

今の耐震基準ではないので、地震に弱かったり

自然災害を受けやすかったり。

こんな事が予想されます。

このようなリスクを考慮に入れて

総合的な観点から、高利回り物件を

狙っていく事をお勧めします。

もちろん高利回りだけど

上記ような問題が

全く無い事もありますが。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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12月も半分が過ぎ

来週からは、後半戦に入ります。

すでに連日の忘年会などで

疲れ切っている方も

いらっしゃるかと思います。

またこの時期になると

今度はクリスマスモードで

さらに慌ただしくしなる人も、いる事でしょう。

なんだかんだで

12月は休む暇がありませんよね。

そしてここから、収益物件の動きも

かなり活発になって来ます。

えっ！

こんな時期から、物件が動くの？

と思った方も多いと思いますが

けっこう動きます。

それも、どちらかといえば

かなり激し目に動きます。

これは例年の事なのですが

シッカリしとした、理由があります。

それは年内に収益物件を

・売りたい売主さんがいたり

・買いたい買主さんがいたり

・それをまとめたい営業マンがいたり

など。

この3者の思惑が、一致するからです。

年内にこれならを済ませて

スッキリした気持ちで年末年始を迎える。

こんな訳で、ここから年末にかけて

まだまだ動きまくるのです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ここから更に、イイ波に乗って行きましょう！

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本日19時より大宮のクリスティで

三井住友トラストL＆Fの

セミナーを開催しました。

講師はナント！

現役の融資担当者さんで、わざわざ

クリスティの事務所まで来てくれたんです。

内容としましては、もちろん

三井住友トラストL＆Fの融資の詳細なんですが

意外と知ってるようで、知らない事が多かったです。

おかげで様、あらためて

非常に勉強になりました。

例えば

建ぺい容積オーバーはやるけど

シェアハウスはやらない、とか

担保物件を提供する時

抵当権と根抵当では評価がぜんぜん違う、とか

基本的には全国規模でやるけど

静岡県と山梨県は空白地帯になっている、とか

資産管理法人や一般の事業法人はやるけど

売上が1億以下で従業員が、5人以下じゃないとダメ、など

こんな感じでした。

まあ、いろいろありますが

どちらにしても、今後も積極的に

ジャンジャン融資をしてくれそうです。

ですので、収益物件の融資なら

三井住友トラストさんがお勧めです！

そして不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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さて今年も残すところあと

17日となりました。

・収益物件を買えた人

・買えなかった人

・まだ考え中の人

いろいろだと思いますが

買った人は来年の2月3月に

アレが待っております。

アレとは、そうです。

確定申告です。

もちろん、すでに何度もやっている人は

お馴染みですが、初めての人もいらっしゃる訳で

そんな方に向けて、本日セミナーをやりました。

 開催場所は東京四ツ谷

富士企画のビルにある

「YOTSUYA BASE 73」です。

講師は当社の顧問税理士である

尾崎先生が担当してくれました。

なお、尾崎先生は非常に良い先生なので

以前は、お客様にも紹介しておりました。

でも今は多忙になってしまい

なかなか仕事は、受けられないそうです。

でもセミナーは開催してくれました。

そんな先生なので、このセミナーは

いつも大人気です

今回も告知をして、わずか2日で

満席になってしまいました。

申し込んだけど、参加出来なかった

お客様へ、この場を借りてお詫び申し上げます。

大変申し訳ありまでした。

また機会があれば

開催したいとおもます。

それでは不動産投資の事なら

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中古の1棟アパートや1棟マンションだけに

限りませんが、不動産は何かしらの

道路に接しているケースがほとんどです。

そして、その道路の種類、道路の幅

道路との接道の長さなどによって

建築の制限があったりします。

一般的には建築機基準法の

道路に2m以上接していれば

建物は建てられます。

ここまでは、ご存知の方が多いです。

これが大前提ですが、接している道路が

建築基準法の道路ですが、公道では無く

私道の場合があります。

私道とは国や市町村が

持っている道路ではなく

個人が持っている道路です。

私道の場合、1人で持っている事もあれば

複数の個人が持っている事もあります。

道路に接している人が道路の持分を

持っている事もあれば

持っていない事もあります。

この時、道路の持分を持っていないと

「再建築が出来ないのではないか？」と

お客様から質問が来る事が多いです。

結論から言いますと、持分を持っていなくても

再建築はできます。

だから持っていなくても「何の問題もありませんよ！」と

言いたいところですが、大なり小なり問題はあります。

それは、道路の地中に埋まっている

水道管の工事をする時に

掘削の許可をとる必要があったりします。

また、建て替える時に道路所有者から

「道路の使用料を払え！」と言われたり

建築の妨害をされたりする事があります。

だから道路持分を持っていないよりは

持っているに越した事はありません。

でも上記の出来事は、この仕事を

16年やって2回ほどありました。

これを多いと思うか、少ないと思うかは

お客様しだいですが・・・。

それでは収益物件の取引の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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