収益物件を買う時、みなさんは

いろいろな周辺情報を調べると思います。

例えば、物件の近くに将来

・ショッピングモールが出来るらしい

・有名な企業が誘致されるらしい

・大きな道路が通るらしい

など。

ネットに載っている情報というのは

・正確な事もあれば

・何となくのウワサだったり

・希望的観測が入っていたり

書いてる人によって、マチマチです。

私の場合、この手の情報は

あまり信じていません。

そのため、お客様に物件を紹介する時も

「数年後にショッピングモールが出来る

らしいですが、それを期待しない方がイイですよ」

と言うようにしてます。

その情報を頼りに、今よりも入居が見込めると

思っていると、その計画が数年遅れたり

そもそも白紙になったり、こんな事がよくあります。

ですので、それは期待しないけど万がイチ

「ホントに実現したらラッキー！」

と思う程度が、安全かなーと思っております。

昨日も、何年か前に売買したアパートがありまして

「数年後に、ショッピングモールが出来る」

と言う情報がありました。

たまたま近くの物件の売却依頼を頂いたので

現地に行ってみると、ホントにキレイな

ショッピングモールが出来ていました。

こんな事も、もちろんある訳ですが

数年前に近くのアパートを買ったお客様は

やっぱりラッキーでしたね！

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

いつの時代も良い収益物件は

売れるのが早いです。

そのため、良い物件が出たとなれば

営業マンとしては、すぐ

お客様に紹介の電話をする訳です。

でも、いつ良い物件が出るかわかりません。

そのため物件が出たとしても

平日の日中などは、お客様は仕事をしていて

電話に出れる人は少ないです。

また、電話に出れたとしても

仕事中なので、すぐ現地を

見に行ける人はわずかです。

しかし良い収益物件を

買えている人というのは電話した時

・たまたま、仕事が終わったばかりだったり

・たまたま、その日が休みだったり

・たまたま、仕事で近くにいたり

など。

こんな事が起こるんですよね。

人によっては

「もうそろそろ、電話がかかってくると思ってました」

と言ってくれるケースもありました。

ここまでいくと

オカルトチックと言いますか

スピリチュアルとか

シンクロニシティとか

ちょっと別世界の話しになって来ます。

あと、これまでの話しとは別に

・忙しいけど、無理やり仕事を切り上げたり

・仕事の後の夜に物件を見に来たり

・会社に行く前の早朝に現地を見たり

こんな人もたくさんおりました。

まあとにかく、なんだかんだで

良い物件を買っているお客様は

すぐ現地を見に来ているという訳です

参考になれば嬉しいです。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

いい波に乗っていきましょう！

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不動産は、基本的に高額です。

自宅などは

「一生に一度の大きな買い物」

と言われます。

そのため、その売買契約は

出来る限り、縁起の良い日にしたいものです。

でも一般的に平日の日中は

多く人が仕事をしているので

契約事は、土日になるケースが多いです。

そして、土日で更に日取りが

良い「大安の日」を選んで行くと

1ヶ月に1日か2日程度になります。

そうなると、大安にこだわり過ぎるのは

あまり現実的では無い事がわかります。

また、良い不動産と言うのは

競争が激しいので、価格が折り合ったら

出来るだけ早い段階で契約をしたいものです。

日取りを気にして、契約日を先延ばしにした

結果、ほかの誰かに物件を取られてしまっては

堪ったものではありません。

だから営業マンとしては、日取りはともかく

出来るだけ早く契約したいのが本音です。

これをお客様に理解して頂ければ

ありがたいです。

しかしお客様によっては、必ず日取りを気にする人が

おりまして、過去の経験から言いますと

現金で買う人がその傾向が強かったです。

これは偶然か？必然か？

現金をたくさん持つようになると

日取りが気になるようになるのか？

または、日取りを気にして生きて来たから

お金をたくさん持てるようになったのか？

どちらにしても、興味深い事実であり

今回は、日取りについてのお話しでした。

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先日また、ある金融機関の

融資担当者さんが

当社の事務所に来てくれました。

来てくれたと言う事は

・良い融資物件がないか？

・良い客様がいないか？

など、そんな理由だと思います。

つまり融資を出す気は

マンマンだと予想できます。

これは非常にありがたい事です。

先週も、ある地方銀行の融資担当者さんが

当社でセミナーを開いてくれて

たくさんお客様が聞きに来てくれました。

このセミナーも非常に勉強になる

良い内容だったと思います。

ところで前回は地方銀行さんで

今回来てくれたのは、信用組合さんでした。

それぞれに得意分野がありまして

前回の銀行さんは

「低金利の長期35年のフルローン」が得意でした。

そして今回の信用組合さんは

いくつかのエリアを除けば

ほぼ全国の物件を扱っております。

また他の金融機関の借入が多くても

検討は可能でして、最大で物件価格の

9割まで融資ができるようです。

毎回、個別に審査するので

パッケージローンではありませんが

出す気はすごくありそうでした。

この金融機関が気になるお客様は

個別に、営業マンにご相談ください。

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よく、お客様から

「良い物件があったら、紹介して下さい」

と言われます。

その時、営業マンとしては何気なく

「わかりました！」と言ってしまいます。

でもお客様が思う、良い物件と

営業マンが思う、良い物件は

たぶん違います。

例えば、お客様の場合だったら

・価格だったり

・エリアだったり

・利回りだったり

更には

・構造だったり

・築年数だったり

・土地の大きさだったり

更にさらに

・世帯数だったり

・間取りだったり

・バストイレが別だったり

人によっては、もっと色々な

希望条件があって、それに

見合うものが、良い物件だったりします。

このあたりは、お客様によって

もっと多かったり、もっと少なかったりですが

営業マンの場合は、ちょっと違います。

私などは、営業マンを16年やっております。

その観点から、良い物件とはどんな物件か？と聞かれれば

「融資がちゃんと付いて、入居もちゃんと付きそうな物件」

と答えます。

つまり、この2点なのです。

自分でもアパートを買ったり、売ったり

しておりますが、基本的に

見ているのは、この部分だけです。

これがクリアしていれば

営業マン的には、良い物件なので

とりあえず、お客様に紹介します。

それを気に入るか、気入らないか？は

お客様の好みなので、気に入らなければ

ちゃんと断ってください。

そしたら、また次の良い物件を紹介しますので。

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先日、当社のセミナールームにて

某銀行の融資担当者さんが

最新の融資情報のお話しをしてくれました。

事前にこの内容を告知していた事もあり

このセミナーには、たくさんのお客様に

ご参加頂きました。

セミナーでは、融資概要はもちろんですが

・積算評価と収益評価をどう見るのか？

・空きが多い場合は、現状利回りで見るのか？

・満室想定を考慮に入れるか？

など、非常に興味深いお話しが聞けました。

また、担当者の個人的な考え方や

審査部の人が、どのように考えているのかなど

かなり突っ込んだ話しもありました。

こういうお話と言うのは、ネットでは

まず出て来ないので、生のセミナーならではの

良さだったと思います。

コロナも落ち着いて来ましたので

今後もこのような生の融資セミナーを

どんどん企画して行こうと思っております。

さて、リアルセミナーはもちろん

すばらしいですが、セミナー後の懇親会なども

投資仲間を増やすのに最適です。

ですので、セミナーの後に懇親会がある時は

ぜひご参加される事をお勧めいたします。

ちなみに当社では11月18日（土）に

代表の新川と、区分マンション投資で有名な

芦沢晃さんのコラボセミナーを開催します。

もちろん、セミナーの後には懇親会もありますので

ご興味のあるお客様は、ぜひご参加ください。

なお出版記念セミナーなので、新川の本を

1冊買って頂く事が参加条件となります。

【11月18日開催　出版記念セミナー】

日時：11月18日（土）14時～16時

会場：「YOTSUYA BASE 73」

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

※セミナー終了後に懇親会あり（希望者のみ）

詳しくはこの下のURLよりご確認ください。

ws.formzu.net/fgen/S395522378/

開催場所は、いつもお馴染みの

新宿歌舞伎町の雑居ビルです。

前回は6月に開催して

たくさんのお客様にご参加頂きました↓

今回も、皆さまのお越しをお持ちしております。

すでに何度も参加しているお客様も

いらっしゃるかと思いますが、まだ1度も行った事が無い

お客様のために、簡単にモリモリ会の説明をします。

「夢がモリモリ会」とは、富士企画の

恒例行事でして、年に数回

新宿の雑居ビルで行われていた交流会です。

毎回、70名以上の方にご参加を

頂いておりまして、現在はクリスティとの

合同開催となっております。

・すでに不動産投資家をやっている人

・これから不動産投資を始めようと思っている人

・不動産投資にちょっと興味ある人

など。

さらには

・銀行の融資担当者さんや

・税理士さんや

・司法書士さんや

・ガス会社さん

などなど。

不動産投資に関係のある方が集まって

お酒を片手に、わきアイアイと盛り上がる

飲み会となっております。

不動産投資は孤独との闘いですが

このイベントを通じて、仲間を増やして

頂ければ幸いです。

投資仲間を増やしたい方

不動産投資の情報交換したい方

その日、たまたま空いている方など

ぜひご参加ください。

【夢がモリモリ会の概要】

日時：12月8日（金）19:30～22:00まで(受付は19:00から)

場所：開催場所は新宿区歌舞伎町1-6-14　東通ビル2階　PaPaLa

参加費：4,000円（2.5時間　飲み放題）

※不動産業者の方や、参加者に営業するのを

目的としている方の参加はお断りしております。

参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

収益物件はその名の通り

家賃収入と言う、収益が出ます。

そのため、その家賃を目当てに

購入する訳ですが、収入だけでなく

支出もあります。

いわゆる、ランニングコストです。

一般的には

・固定資産税や都市計画税

・共用部の電気代や水道代

など。

このあたりは、どんな物件であっても

だいたい発生しているコストです。

さらに物件によっては

・浄化槽のメンテナンス費用

・受水槽の点検費用

・ケーブルテレビやネットの費用

など。

このような費用が発生している

場合もよくあります。

この費用は家賃収入と同じぐらい

重要なものなので、私どもでは

契約前に、しっかり確認します。

でも契約の直前になって、聞いていなかった

ランニングコストが出て来たり

聞いていた費用より、実際は多かったり。

こんな事がよくあります。

ですので、聞いていた費用があっているか

出来る限り書類でも、確認するようにしております。

普通であれば、これを確認したうえで

売買契約をして、最終的には引渡しをします。

しかし、引渡し後に

「実は〇〇の費用を払っていた」

と出て来る事が稀にあります。

そんな時は、売主さんと買主さんとで

話し合いをして解決するのですが、これがあるので

最後の最後まで気が抜けないんですよね。

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収益物件の売れ筋も

時代によって、移り変わりがあります。

例えば、私がこの業界に入った

十数年前は、室内で人が亡くなった物件は

相場より2割ぐらい下げないと売れませんでした。

例えば、何もなければ2000万円で

売れるアパートだとすると1600万円前後に

しないと売れないとか。

でも金融機関の融資としては

亡くなっていても、亡くなっていなくても融資の

評価は、まったく同じでした。

そして現在では、微妙に違っていまして

亡くなっている物件でも、あまり価格は

下げずに売れていたりします。

逆に金融機関の融資は、亡くなっていると

融資の評価が下がるケースもあったり。

ある時期では、お墓が前にある物件は

敬遠されて、それが理由で売れない事が多かったです。

しかし今では、あまりお墓が理由で

売れないケースは聞かなくなりました。

さらに最近の傾向としては、自然災害が多いので

特に川の近くや低い土地に建っている

物件は敬遠される事が多いです。

でも、かといって「高台なら良いか」と言うと

そうでもなくて、ガケ地や擁壁物件だと、敬遠する人もおりますし

そもそも金融機関が、融資をしないケースもあります。

 このように時代によって、売れる物件は

移り変わって来ております。

変わらないのは、いつの時代でも

良い物件は、売れるのが早い事です。

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当社は中古の1棟マンションや

1棟アパートをメインに仲介しております。

それも30年ぐらい経っている物件が多いです。

すると物件のお問合せを頂いた

お客様から、よく聞かれる事は

過去の修繕履歴です。

これがシッカリ出て来る物件なら

良いのですが実際には、現所有者が

過去に修繕を全くやっていない、とか。

所有期間が5、６年の場合

外観に関しては、何もやっていない事が多く

室内は、退去時の簡易的な原状回復のみ。

なんて事が多い気がします。

そして次のケースとしては、自分はやっていないけど

「前の所有者が、やったらしい」と言う

あいまいな情報です。

これも、修繕を全くやっていないよりはマシですが

不確定な情報であり、信じて良いのか、悪いのか？

困ってしまいます。

また別のケースとしては、現所有者が昔に実施したけど

どこを修繕したか、あまり覚えていないとか

見積書などを紛失して、費用や詳細が分からない。

買う人からしてみると、すごく重要な事なんですけど

売る人からしてみると、あまり重要でなかったり。

長年、賃貸経営をしていると慣れてきて

あまり気にならなくなって

しまうのかも知れませんね。

このように中古の収益物件を買う時は

意外と修繕履歴が出て来ない事が多いです。

これが気になる人は

その辺が、しっかりしている売主さんから買うとか

不動産業者が売主の物件を買うのがお勧めです。

それでは中古の収益物件の事なら

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