11月19日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、

「おてごろ！3,000万円以下の物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にてお酒をお友に

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年11月19日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「11月19日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

一般的に住宅地は都市計画法の

市街化区域になっている事が多いです。

 

市街化区域とはネットで調べると、

市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に

優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域らしいです。

 

当社で扱う収益物件も市街化区域が多く

ここのエリアに建っている物件なら

おおむね再建築の問題はありません。

 

しかし、市街化区域とは反対の意味の

市街化調整区域の場合は、いろいろ注意が必要です。

 

そもそも市街化を抑制するエリアなので

基本的に建物を建ててはいけません。

 

でも建物が建っている事は多いです。

 

それはなぜかと言いますと、昭和40年代の

線引き前からそのエリアで建物が建っていて

既存宅地制度を使って建築していると言う事が多いです。

 

でも既存宅地だからと言って

何でもかんでも建てられる訳ではなく

いくつか制限があります。

 

例えば、もともとの敷地の分割をする分筆や

複数の敷地を一緒にする合筆をしてはいけません。

 

知らずにこれをしてしまうと

その敷地は再建築不可になってしまいます。

 

また基本的には同種、同規模、同用途なので

共同住宅が建っていたらなら、再建築も共同住宅のみ

戸建てが建っていたなら、再建築も戸建てのみです。

 

あと調整区域の場合、下水や上水のなどの

ライフラインが整備されていなかったり

今後も整備される予定なかったりします。

 

さらに一番のカナメである、銀行の融資が

出にくい事もあり、そのため市街化区域の

物件より値段が割安です。

 

このあたりを総合的に見て、良ければ

市街化区域の物件もオススメとなります。

（とある市街化調整のアパートからの景色です↓）

 

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

来たる12月17日（金）19時から

またまたオンラインで「夢がモリモリ会」をやります。

 

もともとの趣旨としては、投資家さん達が

お酒を飲みながら、不動産投資の

夢をモリモリ語る飲み会です。

 

過去には、一般のお客様をはじめいろいろな

銀行の融資担当さんや、司法書士の先生やら

100名近くの人が新宿歌舞伎町の

怪しい雑居ビルに集まっておりました。

 

 

しかしコロナの影響がまだ残っておりますので

新宿の雑居ビルに集まる訳にいかず

オンラインでの開催となります。

 

なお今回も有名投資家さんにゲスト出演してもらったり

一般のお客様の参加してもらったり、最近パッケージを

リニューアルしたレトルトカレーのプレゼント、または

貸別荘「IZU BASE」の宿泊権やら、いろいろと予定しております。

 

初めてという方も、そうでない方も参加費は無料で

オンラインなので、途中参加も、途中退出もOKです。

 

必要なのはお酒とつまみだけ！

もちろんノンアルコールでも大丈夫です。

 

ご興味ある方は、ぜひご参加ください。

 

【オンラインモリモリ会の概要】

日時：令和3年12月17日（金）19時から21時

（終了時刻は前後する場合がございます）

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメールに記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

参加ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」と入力してください。

ここ数年、自然災害が多いです。

 

ですので、収益物件を買う時は

ハザードマップを見たり、過去に水害がないかなど

調べるお客様も多いと思います。

 

また高低差がある場合も、注意が必要です。

 

関東だと横浜市や横須賀市は

非常に起伏が激しいので、ガケ条例の地域だったり

急傾斜地危険崩壊区域だったりします。

 

千葉県だと松戸、柏、船橋あたり

埼玉県でも川口やさいたま市なども

傾斜のあるところや、ガケ地があります。

 

一般的にガケ条例に該当すると

ガケが崩れないように、強固な擁壁をつくったり

ガケからある程度の距離を離す必要があります。

 

そのため再建築をする時に、通常よりも

建築コストが、かかったり建築に制限があったりします。

 

これはあくまで、再建築する時の話なので

今すぐ、何かをして費用がかかる訳ではありませんが。

 

このように、見た目からガケ地とか高低差がある

地形になっていれば危ないな！と容易に気づきます。

 

しかし、ガケ地にも「隠れガケ地」がありました。

 

それは川です。

 

最近、調査した物件の目の前が

たまたま川になっていて、その部分が建物より低くなっています。

 

この事を市役所の人に確認したら

川底と物件の高低差が2メートル以上あるので

ガケ条例に該当するとの事でした。

 

見た目は真っ平なので、普通は気づきません。

でも、こんな事もあるんですね↓

 

 

それでは収益物件の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

最近じわじわっと、いい波が来てます。

なんの波かと言いますと、契約の波です。

 

クリスティ&富士企画では

これから週末にかけて10件以上の

契約予定が入ってます。

 

実際に働いている私としては

毎日、普通に仕事しているだけなので

すごく物件が動いている感じはしせんでした。

 

しかし、周りの営業マンを見ると

次々に話がまとまって来ております。

 

当社としては、とても良い傾向でありすますが

実際は融資が急に良くなった訳でもなく

物件価格が損切りみたいに、急に下がったものでもありません

 

でもなんとなく、ピタッ、ピタッ、ピタッと

契約が決まって行くのでなんか不思議な感覚です。

 

理由はよく分からないのですが・・・。

 

でも色々と考えてみると

ちょっと思い当たる事がありました。

 

これは売主さんの販売価格がちょっとだけ

下がったり、ちょっとだけ指値の幅が大きくなったり。

 

そして買主さんとしては、今までよりちょっとだけ

目線を下げたり、指値の幅が小さくなったり。

 

この絶妙な組み合わせで、丁度良い感じで

こんな現象が起きいるんだと思います。

 

さて、そんな訳で年内に収益物件を

買いたい方のご相談をお待ちしてます。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

来たる11月20日（土）14時より

当社代表の新川と、戸建投資の脇田雄太氏が

大阪の梅田にて、コラボセミナーを開催いたします。

 

 

 

 

脇田氏と言えば、ボロ戸建て投資で有名な方で

現在では100室を超える、投資物件を持っております。

 

また出版している書籍は

「5万円以下のボロ戸建てで、今すぐはじめる不動産投資!」や

 

 

岩崎りえさんとの共著である

「関東在住の育児ママでも成功した “ワッキー流” 地方５万円戸建て投資！」

などがあります。

 

 

日経マネー、エコノミストなど、ビジネス誌へのコメント実績も

多数あり、セミナー講師としても人気のある投資家さんです。

 

なお今回のセミナーは、2021年7月に発売された新川の本

「速く、高く、不安なく！トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意」

を1冊買った人なら誰でも、参加できます。

 

戸建て投資にご興味がある方は、ぜひご参加ください。

 

本の購入先はAmazon・楽天などのネット書店

紀伊國屋書店・ジュンク堂書店などのリアル書店など

どこでもかまいません。

 

■日時：2021年11月20日（土）14時～17時予定

（懇親会　17時30分より2時間予定）

※セミナー終了後、新川義忠への個人質問や名刺交換タイムもあります。

※懇親会は希望者のみで会費制です。

（\4000＝飲食店にて飲み放題＋食事）

■場所：梅田駅近辺セミナールーム予定

■講師：新川義忠、脇田雄太氏

■募集：先着15名

■参加条件：「速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす “不動産売却” の極意」を1冊ご購入した方。

 

脇田雄太氏の話（予定）

・「5万円以下」でボロ戸建てを買って不動産投資をはじめる方法！

・実例！ワッキー流・「激安」ボロ戸建て投資（5万円戸建て、10万円戸建て、など）

・ボロ物件内装を「新築」並に魅せる！ワッキー流・リフォーム術

・これからの「地方都市投資」で流行ること、注意すること

・サラリーマンから「100室超え、家賃年収4800万円」の専業大家になった脇田の話

 

新川義忠の話（予定）

・4000件の物件サポートで記憶に残る物件購入や売却ピックアップ！

・コロナ禍で、銀行担当と膝を合わせて話した最新融資事情

・属性と銀行融資など、あなたが成功しやすい物件の探し方など

 

大阪セミナーを参加希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「大阪セミナー参加希望」と入力して、送信してください。

 

追伸：

お申込み期限は11月12日（金）18時までとなります。

不動産投資を始めるにあたり、まずやるのは

ネットで物件検索だと思います。

 

そして、良さそうな物件があったら

不動産会社にお問合せをして、販売図面をもらいます。

 

そのなかで、気になるのがあれば

現地を見に行くと思います。

 

みなさん、こんな感じではないでしょうか。

 

ところで、買う物件を決めるまでに

実際には何件ぐらい、見ればよいのか？

こんな質問をたまに、お客様から頂きます。

 

人によりますが、1件だけ現地を見て

それで決めるお客様もいれば

10件や20件、見るお客様もおります。

 

どっちが良いかは、人それぞれです。

 

過去にいたお客様としては、ネットから

お問合せがあって、現地を見たいと言うので

物件の最寄り駅で待ち合わせしました。

 

駅で車に乗ってもらい

「過去に物件を見た事はありますか？」

と聞いたところ、今回が初めてだと言いました。

 

現地に着くと結構、ボロくて、汚い物件でした。

 

初めて見る物件がこれだと、ちょっとキツイかな？

と思いつつ、お客様は無言で外観や室内を見ておりました。

 

ある程度の時間、現地を見てから帰りの車の中で

「今日の物件はいかがでしたか？」と聞くと

「あれを買いたいので申込ます」との事。

 

「ホントにあれでいいんですか？」と聞くと

あれでいいです。と言いました。

 

でもまだ1件しか見ていないので、せめてあと３，４件は

見た方がイイですよ！と提案すると「わかりました」との事で

翌週もほかの物件を案内しました。

 

でもやっぱり初めに見た物件が買いたいと言うので

その物件に買付を入れて、結局その物件を買いました。

 

こんなケースもたまにありますが、少なくとも

４，５件は見たほうが良いと思います。

 

ただ逆にあまり見過ぎると、選べなくなってしまう

お客様が多いので、ほどほどに見たところで

決めるが良いと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

私はこの会社に入って、15年目になります。

入社したのは平成19年（2007年）で

三井住友銀行のフルローンが全盛期でした。

 

物件価格と同じ積算評価のRC物件が

売りに出ると、フルローンが組めるので

すぐに買付が殺到しました。

 

そしてその頃、スルガ銀行も全盛期でしたが

スルガ銀行でローンを組むと、その後の融資が

組みにくくなるとの話がありました。

 

組めなくなる理由は信用棄損で

現在でも、たまにその話を聞きます。

 

つまり耐用年数を超えている物件に対して

長期の融資を組む事や、積算評価が出ていないのに

評価以上の融資を組むからです。

 

これはもっともな理由だと思いますが

この話は、それなりの年収や自己資金があり

それなりの会社に勤めている場合だと思います。

 

そのような人は、信用を毀損しないような

積算評価が高く、収益性の良い

収益物件を選ぶべきだと思います。

 

しかし、そうでない人の場合は

それを気にしていると、なかなか物件を買えません。

 

それに金融機関によって

物件の評価のやり方が全然違いますし

融資基準は頻繁に変わります。

 

例えば、ある金融機関は所有物件の積算評価を重視し

またある金融機関では収益性を重視します。

 

よって明確に1棟目はこの金融機関

2棟目はこの金融機関と決めて

買わないと上手くいきません。

 

でも計画通りに希望の物件が出て来て

めでたくそれを買うのは、かなり難しい事で

実際はそれにこだわると、なかなか物件を買えません。

 

そもそも不動産投資の目的は家賃収入を得て

資産を増やす事だと思います。

 

ですので、その目的を達成するためには

その時代に合った融資と、お客様に合った方法を

選ぶのが１番の近道だと思います。

 

そんな訳で収益物件の融資でお悩みなら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

不動産投資の良い所は、何と言っても家賃収入ですが

銀行から借入をできる事で、自分のお金を使わず

投資ができる事も魅力です。

 

また収入が増えるだけでなく

節税が出来る事も魅力だと思います。

 

当社にお問合せを頂くお客様でも

節税をしたいから、収益物件を買いたいと

言ってくる人もおります。

 

そのような人の中で「減価償却」を

たくさん取りたい場合は注意が必要です。

 

一般的に収益物件の売買代金は

土地代金と建物代金に分けられます。

 

そのうち建物代金は減価償却できるので、買主さんが

この価格を売主さんに交渉して、大きくする場合があります。

 

確かに大きくすれば、その分だけ減価償却で

節税できますが、これをする事により

年々、帳簿上の不動産価格（簿価）が下がります。

 

するとどうなるのか？

数年後、売却する時に大変な事が起こります。

 

それは、思っていた以上に売却益が出た事になり

多額の税金を払う事になります。

 

例えば、収益物件を取得してはじめの1月1日から

5年以内の売却は短期譲渡になり、その売却益に対する

税率は約40％です。

 

また5年を超えて売却した場合は長期譲渡になり

その税率は約20％です。

 

例えば5000万円の収益物件で築30年の木造

土地代金3000万円、建物代金2000万円だった場合を考えます。

 

そうすると、減価償却は4年なので

毎年建物を500万円ずつ償却していき

4年後に建物代金はゼロになります。

 

そうすると帳簿上の不動産価格（簿価）は

土地のみの3000万円になります。

 

4年たった時に4500万円で売れたとすると

単純計算で売却価格の4500万円から簿価の

3000万円を引くので利益は1500万円です。

 

税率は約40％なので600万円の税金を払う事になり

5年以上経ってから売れば20％の300万円です。

 

実際は仲介手数料や印紙代も計算に入るので

正確ではありませんが、だいたい合っております。

 

建物代金の2000万円分を減価償却として

節税した分と、売却して払う事になるかもしれない

税金のどちらがお得でしょうか。

 

これは個人の場合であり、人によって

所得税率が5％から45％までと、かなり違うので

あくまでケースバイケースです。

 

また、基本的に売却しない方針の人には

あまり関係ない話となります。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 



 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

11月3日は文化の日です。

この日は晴れている事が多いので

「晴れの特異日」と言われております。

 

昨日も、その名の通り良い天気でしたので

私は上野にある、国立科学博物館に行ってきました。

 

でも予約をせずに行ったので

人数制限があり、館内には入れませんでした。

この辺りは、まだコロナの影響が残ります。

 

仕方ないので近くを散歩すると、30メートルもある

シロナガスクジラのオブジェがありました。

 

 

これはかなり迫力があり万が一、海で出くわしたら

嬉しいですが、食べられそうでちょっと怖いです。

 

そんな事を言っていたら小学校４年の娘が

シロナガスクジラは、プランクトンしか

食べないから、大丈夫だよ！と言っていました。

 

たしかにそうですが・・・。

 

まあ、そんな事はさておき上野公園は

本当にたくさん人がおりました。

こんなに人がいるのは、久しぶりに見ました。

 

そこからアメ横に向かうと

さらに人で、ごった返しておりました。

 

昼間から飲み屋では、お酒を片手に焼鳥を

ほおばる人が、歩道に出したテーブル席（通称：テラス席）で

にぎわっておりました。

 

そこには緊急事態宣言中では、考えられない

光景が広がっており、その焼鳥の臭いと煙が

すごかったので、そそくさとアメ横を後にしました。

 

まあ、何はともあれ町には活気があり

何となく、いつもの日常が戻った感じがしました。

これから、年末にかけて色々な事が動き出す感じがしました。

 

さて、年内に収益物件を買いたい人は

この時期あたりから動き出すとスムーズだと思います。

 

そんな訳で年内に収益物件を買いたい方は

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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