不動産投資は

やっぱり融資情報が大事ですね。

そんな訳で、今回はエリア限定になりますが

最新のナイスな情報を共有します。

通常、金融機関と言うのは

持ち込む支店によって融資の出かたが違います。

さらには、同じ支店でも

担当者によっても違う事があります。

こればっかりは、運としか

言いようがありません。

そして、今回の情報も運の要素が大きいと思います。

物件概要としては、国道16号線の外側エリアで

利回り10％ぐらい、価格に対して土地路線価が25％程度

築30年ぐらいの木造アパートでした。

概要だけ聞くと、普通にありそうな物件です。

しかし、これに対する融資条件は

物件価格の95％、金利2.5％前後、期間15年。

こういう融資条件が出てくれると

物件も探しやすく、自己資金も抑えられるので

ありがたいものです。

ただし融資の取り扱える条件としては

この金融機関の、この支店のエリアの物件か

または、このエリアに住んでいる方となります。

運良く、当てはまるお客様。

そして、そんな物件が出て来た時は

すぐ動いたほうが、いい波に乗れそうですね。

それでは、収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「融資相談希望」と入力して下さい。

「不動産は買う時よりも、売る時の方が難しい」と言われます。

その理由としては

買い方についての情報は、ちまたにあふれていますが

売り方についての情報は、ほとんど出て来ないからです。

そのため、収益物件を売ろうとすると

大手の不動産会社や、地元の会社なら安心だ

と考えてしまいます。

そして、いざ売却をまかせみると

・ぜんぜんお問合せがなく

・何か月も売れ残ってしまったり

・かなりの値引きをして、売る羽目になってしまったり。

さらには、不動産会社のいいように

ダマされてしまう人も、少なくありません。

しかしその一方で、順調に話しが進み

初心者でも「高く、早く」売却できる人もおります。

この違いは、なぜ起こるのでしょうか？

それは、ある事を

「知っているか、知らないか」の

差なのです。

不動産の売却と言うのは

普通の人には分からない事が多く

まさに「ブラックボックス」です。

さらに収益物件なら

慣れていない不動産会社に、まかせてしまうと

失敗してしまう可能性が、非常に高いです。

それは普通の不動産と、収益物件では

融資付けや、お客様の層、売却ノウハウなどが

ぜんぜん違うからです。

そこで9月23日に、当社代表の新川が

「ななころ」さんこと、嘉手納智幸さんが主催する

セミナーに、収益物件売却の専門家として登壇いたします。

収益物件売却で「高く、速く、売るため」の

知っておきたい業界の常識やルール。

失敗しないための必須知識や事例を

不動産投資業界に25年以上

携わる経験と知識を元に、じっくりお伝えしていきます。

今すぐ売りたい人はもちろんですが

将来、売る時のためにも役立つ情報となっております。

【セミナーポイント】

①不動産が高騰を続け売却が活発にも関わらず

なぜあなたの物件が高く速く売れないのか？

②これだけは知っておきたい！高く速く売却するための基礎知識とは？

③高値売却成功事例から学ぶ！高値売却成功の秘訣

【第125回 基礎から学ぶ不動産投資予備校】

日時：2023年9月23日（土）13時30分～18時00分

場所：都内某所（お申込み後にご案内します）

参加費：3,300円

詳しくは下記のURLよりご覧ください。

https://my75p.com/p/r/k2z2tViP

投資用の賃貸物件は、自分住んでいる

自宅とは違い、所有者自身があまり

よく分かっていない事が多いです。

そのため、いざ買付を入れて

価格が折り合って、売買契約をしようとして

調べてみると、色々と出て来ます。

いわゆる、後出しジャンケンのような事です。

例えば

・聞いていた家賃と違う

・ランニングコストが違う

・実は滞納者がいる

・来月に退去する部屋があった

・土地面積に道路部分あり有効宅地が減る

など。

聞いていた家賃より実際は高い、とか

ランニングコストが少ない、なら

良いのですが、多くの場合は逆です。

つまり、実際は家賃が少ない。

ランニングコストがもっとかかる。

基本的には悪い事ばかりです。

この仕事をやっていて、すごく

不思議なのですが、聞いていた事より

良い事が出て来るケースは、まず無いです。

当然、このような悪い事が出て来ると

契約自体がダメになったり

再度、価格の交渉が始まったり。

こちらとしては

「後出しジャンケンは、やめてくれよん！」

と思う事が多いです。

でもこればっかりは、何度も売主さんに

確認するしかないのですが・・・。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は収益物件の専門の不動産会社です。

扱っているのはアパートやマンションなど

賃貸物件です。

すると売買契約して

引渡しの時に、家賃を日割精算します。

例えば９月11日に引渡しなら

９月10日までの家賃は売主さんで

９月11日からは買主さんです。

この事は不動産売買契約書に

「収益や負担金は日割精算する」と

書いてあるので、分かりやすいです。

この条文にもとづくと

家賃のような収益部分はもちろんですが

固定資産税などの支出の部分も同じです。

ですので固定資産税の場合は

１月１日から９月10日までは売主さんで

9月11日から12月31日までは買主さんが負担します。

ここまでは、分かりやすいです。

しかし、たまに解釈に困るお金があります。

それは引渡しの前後に、更新する部屋があって

その更新料を誰がもらうか？です。

一般的に更新料というのは

家賃の1ヶ月分を入居者が払います。

そして、その更新業務を行った管理会社が

半分もらい、オーナーが半分もらう

取り決めになっております。

でもその更新日が引渡し後だと

どうなってしまうのか？

例えば、物件の引渡し日は9月11日で

ある部屋の更新日が9月20日であっても

更新業務はその1ヶ月前から行うので微妙な感じになります。

こんな時は、あくまで業務行った時の

所有者がもらったり、または逆だったり

そのつど、話し合いで決める事が多いです。

でも出来れば、こんな事が予測される場合は

事前に取り決めておくのが、イイかも知れませんね。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件には必ず、売主さんがおります。

個人の場合と、法人の場合があり

それぞれ注意点があります。

そして今回のお話しは、個人の方で

高齢の方の場合の注意点です。

売主さんが現在も元気で

契約の場所にもこれる場合は

あまり問題はありません。

しかし高齢になってくると、病気で入院していたり

老人ホームに入っていたり

手に障害があって字が書けなかったり。

こんなケースがあります。

入院中や老人のホームの場合、外出できなければ

本人確認や意思確認ができないので

家族の方に代理人に、なってもらう事があります。

その時は、実印の押してある委任状と

印鑑証明証の原本を持ってきてもらい

本人確認と意思確認をします。

また字が書けない場合などは

本人の隣で、代理の人が変わり

契約書のサインを書く事もありました。

ここまで売買契約ですが、次は契約後の

決済に向けての注意点です。

高齢の為、意思表示が微妙な場合は

司法書士の先生が売主さんに

生年月日や干支を聞いたりします。

また「本当に売却する意思があるか」を

確認するため再度、売却の意思を聞いたり

その模様をビデオで撮影する事もありました。

このあたりを、しっかりやっておかないと

後々、トラブルになる事もあるそうです。

高齢の売主さんの場合は

このような注意が必要です。

それでは収益物件の売買の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！ 

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

今回は7月3日に出版された書籍

『初心者でも「早く」「高く」売る！不動産売却“成功”への道しるべ』

について、著者である新川自身が解説しております。

まず内容としましては、タイトルの通り

収益物件の売却の本です。

内容は序章を含めて７つに分かれております。

序章：なぜ、いま売却が過熱しているのか？

第１章：売却で「頼れる不動産会社」8つのチェックポイント

第２章：「売却のための基礎知識」9つの視点

第３章：私がサポートした売却成功事例

第４章：売却のタイミングを見極める

第５章：物件種別で変わる売却方法

第６章：知らないと損をする税金の話

そして巻末にはクリスティ＆富士企画で

いつも使っている「付帯設備表、物件状況確認書」の

サンプルが付いております。

何気なく付いている付録ですが

これが意外と重要です。

なぜならこれは、普通の書式を

投資物件用にアレンジしており

トラブルを未然防ぐ内容になっております。

売った後に「そんなの聞いてないよ！」と

買主さんからクレームが来る前に

ぜひ活用して頂きものです。

それでは、本の内容を含めて

詳しくこの下よりご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=m4cvO84h5AQ

最近、収益物件に対する融資が熱いです。

すでにご存じの方も多いと思いますが

某地方銀行は、全国の物件の融資を積極的に出してます。

融資額は4500万円までと、規定はありますが

本体のローンとは別に、フリーローンも1000万円まで

出るので、物件によってはフルローンになる事も。

さらには諸費用まで、まかなえるケースもあるそうです。

まったくイイ時代になりました。

また別の金融機関では、エリアは全国ではありませんが

期間35年のフルローンを相変わらず出しております。

そして今回のお話しは、埼玉県にお住まいの方への

おすすめ金融機関です。

通常、ここの金融機関は現状利回りや土地の積算を

重視するので入居が良くて土地値も出てる

物件しか持ち込めませんでした。

しかし、最近ではどういう訳か

現状利回りがイマイチだったり

土地値もあまり出ていないのに評価がスゴク出る！

こんな現象が起きております。

理由は良く分かりませんが

こういう時は、とにかくドンドン持ち込んで

出してくれてる時に買う。

これが一番です。

過去の経験からいえば

いずれ融資が出なくなります。

一時的にスゴク出る事って

よくあるので、出てる時がチャンスです。

この金融機関が気になる方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「融資相談希望」と入力して下さい。

波の日（7/3）に出版された、新川の書籍

『初心者でも「高く」「早く」売る！不動産売却“成功”への道しるべ』

ですが、今度はテレビで紹介して頂きました。

紹介されたのは

千葉テレビの「モーニングこんぱす」

と言う、朝の情報番組です。

番組の内容は分かりませんが

こんな感じで、バッチリ紹介されました。

テレビで紹介して頂けるなんて

本当にありがたい事だと思います。

ところで、まだ読んでいない方のために。

カンタンに内容をご説明しますと

初めての物件売却で、失敗しないための

基礎知識が書いてあります。

私どもは専門家なので当り前の内容ですが

不動産業界をあまり知らない方には

ぜひ知って頂きたい内容です。

また、こんな不動産会社に行くと

買い叩かれたり、失敗する話しなどもあり

これから売ろうとする人は必読です。

ご興味がある人は、アマゾンで買えますので

この下のリンクからご覧ください。

https://amzn.asia/d/2AD1OW3

または近所の本屋で立ち読みでもして下さい。

（立ち読みすると、買っちゃいますが）

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

投資をするなら利回りは大事です。

できれば高い方が良いに決まっています。

でも一般的に利回りが高いと言う事は

リスクも高いのが普通です。

つまり「ハイリスク・ハイリターン」です。

この戦略は、慣れている投資家さんなら

OKだと思いますが、初心者の方は

出来れば避けたいところです。

私どもが扱っている中古の

１棟アパートや１棟マンションは

エリアによって利回り相場があります。

また築年数や、構造にもよっても

相場があります。

ですので、それとはかなり

かけ離れた利回りの場合、注意が必要です。

例えば東京23区内で、普通の収益物件の

利回りが10％を超えてくる事は、まずありません。

もし出て来たなら、たぶん普通でない事が

潜んでおります。それは

・違法建築だったり

・再建築不可だったり

・建物が傾いていたり

このように、利回りの高い理由が分かった上でも

良いと思うなら、買っても問題ないとは思います。

でも理由も分からず相場より利回りが

高いのは、細心の注意が必要です。

もちろん不動産屋の値付けが、間違っいるだけで

何の問題もない事も、たまにありますが・・・。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

一般的に９月は収益物件の動きがイイです。

理由としては、金融機関の決算時期だからです。

そのため９月に出来るだけ融資を実行したい

金融機関はいつもより、積極的になります。

ただし、どこの金融機関でも

同じ現象が起きているかと言うと

実際はそうではなく、違いがあります。

９月でも、あまり変わらない所もあれば

すごく変わる所もあります。

そのため、すごく変わる金融機関の

融資をねらうのがおススメです。

でもいくら融資に積極的だとしても

審査にはどうしても時間がかかります。

金融機関としては９月の末までには

融資を実行したので、おそくとも

９月前半には審査に持ち込みたい所です。

こんな事情がありますので

９月に収益物件を買いたい方は

ぜひ当社の営業マンに声をかけてください。

９月決済を考えている客様には

とくに優先的に物件を紹介したいと思います。

もちろん、そのほうが営業マンの

成績にもなりますので。

つまりWIN-WINの関係ですね。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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