不動産投資で、収益物件を買い進めるなら

健康である事が非常に重要です。

その理由は、金融機関の

融資を使うからです。

融資と言えば

年収、自己資金、既存借入の

3つの項目が大事です。

これが問題なければ

融資を組める可能性が高いです。

でも、ここで安心するのはまだ早いです。

それは融資をする条件として

団体信用生命保険(団信)に

加入する事が付いてくるからです。

団信とはお金を借りた人が

万が一に、亡くなってしまった時に

ローンを返済するための保険です。

多くの金融機関がこれに

加入できる事を条件にしてます。

しかしこの保険に入るには審査があり

過去に重大な病気などをしていると

加入が出来ない事があります。

加入できないと言う事は

ローンが組めないと言う事です。

不動産投資を進める上で

これは、かなりイタイと思います。

ですので、日頃から体も心も

健康には気をつけましょう。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産の契約書は複雑です。

たぶん初めて買う人が、1回読んだくらいでは

理解するのが難しいと思います。

書いてある内容しては、簡単に言いますと

売主さんと買主さんとの約束事です。

例えば

手付金は100万円ですよ、とか

残金は4月末までですよ、とか

引渡し前に建物が壊れたら売主さんが直しますよ、など。

こんな感じです。

そしてこの契約書の中で、たまにモメるのが

土地と建物の内訳です。

買主さんとしては、減価償却を

多く取りたいので建物の割合を

大きくして欲しいと言って来ます。

これに対して売主さんは

・それでいいです、とか

・内訳は書きたくない、とか

・評価証明の内訳にしたい、など

いろいろな答えが返って来ます。

ここで折り合いが付かないと

契約自体が、なくなったりします。

このように土地建物の内訳が

非常に重要なお客様もいる訳です

また別のケースとして契約書に貼る収入印紙を

どうするかでモメる事があります

これは契約書を1通にした場合ですが

印紙代を折半にするのか、原本を持って帰る

買主さんが負担するのか？

印紙代としては売買代金にもよりますが

当社で多いのは1万円や3万円です。

印紙で折り合いが付かず

契約が無くなった事はありませんが

印紙代も重要な訳です。

このように契約では、どこまでは妥協できて

どこまで妥協できないか、しっかり考える事をオススメします。

仲介会社としては、なるべくスムーズに

行って欲しいのが本音ですが。

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中古の収益物件は、いろいろな事が起きます。

それは売買契約した後も、例外ではありません。

例えば、契約して数日たってから

・退去の連絡が来て空室になったり

・部屋で自殺者が出てしまったり

・室内で火災があり損傷してしまった

など。

「なんで自分の時に限って、こんな事が起こるんだ！」

と思ってしまう方も多いと思います。

でも売買契約書の条文には、上記のような事が起こった時は

「このように処理しましょう」と書いてあります。

不動産会社によって微妙に違うかも知れませんが

当社の場合ですと、こんな感じです。

まず退去予告が出た時は、決済前に解約か

決済後に解約かで、売主様が原状回復するか

買主様がやるかを定めています。

また自殺者が出てしまった場合も

代金減額または、白紙解約ができる

内容が書いてあります。

火災で損傷してしまった場合も

条文に書いてあって、売主様が直しますが

費用がすごくかかる場合は、売買契約を解約できます。

このように契約書の条文や特約には

万が一、何かが起こった時に

どのように対処するのか書いてあります。

はじめて売買契約する人にとっては

「まさか、起きないだろう」と思って

条文を聞いていると思います。

でも私どもにとっては、契約件数が多いものですから

万が一ではなく「よく起こる事」と思っています。

だから、何かが起こっても

「これは契約書のココに書いてあるから

このように対応しましょう」と解決案が出て来ます。

そして、速やかに対応して

取り引きをスムーズに進める訳です。

これは長年、収益物件専門で

やっているからかも知れませんね

それでは収益物件の取引なら

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不動産投資と言うと

危ないとか、怪しいとか、怖いなど。

実際にやっていない人だと、こんなイメージでしょうか。

そして一番心配なのは

「失敗してローンが払えなくなったら、どうしよう」

こんな感じだと思います。

しかし、うちの会社に限って言えば

過去に収益物件を買って、入居が決まらず

ローンが払えず、競売とか任意売却になった。

または自己破産した。

こういうケースは、ほぼ無いです。

でも確かに、たまに競売になる寸前で

任意売却の物件情報が来る事があります。

ここだけ聞くと、やっぱり不動産投資で

失敗する事もあるのかな？

と思いますが、よくよく聞いてみると

ちょっと事情が違っています。

ローンが払えず、収益物件を売るしかない

状況になった人は、賃貸経営が上手くまわらず

失敗した訳ではありませんでした。

多くの場合、本業や本業から他の事業に

手を広げて、それが失敗して資金繰りが悪くなり

物件を売るしかない。

または上記の理由で資金繰りが悪くなり

空き部屋の修繕するお金が無く

募集ができない。

その結果、空きが多くなり

任意売却や競売になってしまう。

つまり賃貸経営自体は

だいたい上手くいっておりますが

ほかの失敗で、全部がダメになる。

こんなケースがほとんどでした。

よって賃貸事業以外の事業をやる時は

くれぐれもご注意ください。

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クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

今回は先日オープンしたばかりの

「ICHINOMIYA BASE 73」

を新川がご紹介する動画となっております。

都心から約90分の千葉県長生郡一宮町に

プライベートグランピング施設として

「ICHINOMIYA BASE 73」は誕生しました。

“ここにしかない、大人の秘密基地”をコンセプトに

サーファー兼、空間デザイナーの新川が監修した

こだわりの要素がたくさん詰まっております。

施設内にはエアストリームをスタイリッシュに

リノベーションしたゲストルームがあり

４名様がゆったりと、くつろぐ事ができます。

またトレーラーを改装したフィンランドサウナに入り

水風呂のあるクーリングデッキでととのいながら

ドッグランのワンちゃんを眺める事もできます。

もちろん専用のＢＢＱコンロもあるので

お肉を買ってきて、わいわいとＢＢＱも楽しめます。

1日1組限定でこれらの施設を自由に使えますので

家族でも友達同士でも、最高の休日をお過ごしいただけます。

詳しくはこの下のＵＲＬよりご覧ください。

www.youtube.com/watch

なお「ICHINOMIYA BASE 73」の申込はこの下からお願いします

ankr-resort.team/privatecamp/ichinomiya/

収益物件の契約は自分が住む

自宅の契約とは、けっこう違います。

なにが違うかと言いますと、入居者が

住んでいるので、室内は見れないです。

また家賃が発生しているのですが、その入金状況も

契約直前まで、分からないケースがあります。

そのため収益物件の契約日が決まると

契約前に、いろいろ確認します。

確認していると、よくこんな事が出て来ます。

それはまず、滞納です。

事前に「滞納はありません」と聞いていても

契約日の前日になると

「実は、1人滞納してました」

と出て来る事があります。

だから滞納に関しては1回だけではなく

2度、3度、確認する事が多いです。

次に出て来るのが事前に

聞いていない、ランニングコストです。

これも

「ラニングコストは、ほかにありませんか？」と聞いて

売主さんは「ありません」と言っていても

またまた、契約の前日になるとｓ

「ケーブルテレビで毎月8000円払ってました！」

と出て来たりします。

そのほかにも、出て来るのが

過去の雨漏りや

過去のシロアリや

過去の自然死です。

売主さんは、たいした事では無いと思っていますが

買主さんにとっては、すごく重要な事です。

このあたりよく出てくるので

事前の心構えがあると、良いかも知れません。

いわゆる収益物件の「契約前アルアル」です。

もちろん直前に何も出て来ないのが一番ですが・・・。

それでは収益物件の事なら

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不動産の売買契約と言っても

自宅用の戸建てや、分譲マンションと

賃貸用の収益物件では、内容がかなり違っています。

例えば、契約した時は満室でも

1ヶ月後の引き渡しまでに

入居者が退去する事があります。

そんな時は、誰が原状回復するのか？

または預かっている敷金や

クリーニング費用は買った人に

引き継ぐのか、引き継がないのか？

関東と関西では

習慣が違っていたりします。

さらには現在、アパートで使っている

ガス会社やネットの契約は

引き継ぐのか、引き継がないのか？

このあたりの話も収益物件では

よく出てきます。

そして起こって欲しくないですが

契約して引き渡しの間に

入居者が自殺した場合はどうするのか？

こんな感じで、過去の経験から想定される事が

起こった時、どう処理するのか

当社の売買契約書には、細く記載しております。

すると必然的に、契約書の文章が

すご〜く長くなってしまいます。

でもトラブルを未然に防ぐためには

仕方ないんですよね。

それでは収益物件の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで

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当社は投資専門の不動産会社です。

メインで扱っているのは中古の

1棟マンションと1棟アパートが多いです。

築浅や新築物件を扱う事は少ないです。

エリアは関東地方の埼玉、千葉、神奈川

茨城、群馬、栃木で東京は少な目です。

東京が少な目な理由は、利回りが低いからです。

こんな感じなので私の場合、不動産投資と言えば関東の

中古の1棟アパートや1棟マンションを思い浮かべます。

でも世間的には不動産投資と言えば

都内の新築区分所有マンションや

地方の戸建賃貸をイメージする人が多いかもしれません。

そのため普通の人の感覚ですと、もし自分が賃貸アパートに

住んでいて、その所有者が自分と同じ会社員と知ったら

きっと、ビックリすると思います。

このように不動産投資と言っても

人によってイメージはバラバラです。

会社によっても新築の1棟アパートがメインの会社もあれば

新築の区分マンションがメインの会社もあり

あらゆる投資不動産を扱っているケースもあます。

どの投資物件を選んでも、良いと思いますが

自分の予算と目的にあったもの買うのが良いと思います。

もちろん買う前にはメリットとデメリットや

リスクについては、しっかり勉強したり

調べる事を勧めします。

失敗する多くのケースは勉強不足や

事前の調査不足である事が多いです。

そんな訳で不動産投資を始めるなら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

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私どもは仕事がら毎日、物件情報を見ております。

毎日見ていると、たまに「この物件、安すぎる」

と思う事があります。

そんな時は「きっと何か理由がある」と

疑い目を持って調べる訳です。

すると大体、安い理由が出て来ます。

よくあるのは

・違法建築

・再建築不可

・全室あき

・接道が43条但書き道路

・市街化調整区域

など。

違法建築の場合は、容積率や建ぺい率が

オーバーしている事が多いです。

再建築不可は、接道の間口が２ｍ未満など。

全室あきは、法人の一括借上げで

契約満了で退去してしまった、または退去予定など。

接道が43条但書き道路だと、再建築時に

建築審査会の許可を取らなくてはいけないため

評価が低かったり、融資が出にくい。

市街化調整区域の場合も、融資が出にくい事と

再建築に制限がある事が多いです。

これらの理由で相場より安くなっております。

またこれらの理由以外にも

・建物が傾いている

・施工会社に問題があり安い

・過去に何度も浸水している

・雨漏りしているけど直していない

・自殺や事件があった

など。

こんな理由がありました。

でも問題点を含めても、お買い得で

あれば買いだと思います。

収益物件は総合的に見るのが大事です。

それでは、これから不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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クリスティ＆富士企画では経営者や広報向けの

セミナーを時々、開催していますが今回はそのご案内です。

毎回その道のプロの方を、千葉テレビの

プロデューサーである大林さんが、連れ来てくれまして

その方から、成功へのヒントを頂いています。

しかも毎回、無料です！

マーケティングのお話しが中心なので

不動産投資とは、関係の無い内容となりますが

ご興味がある方は、ぜひ勉強しに来てください。

さて、今回のセミナーは

「家系図」についてのお話しとなります。

マーケティングと家系図って

「なにか関係があるの？」

と思う方が多いと思います。

私もそう思っておりますが、いつもすごいゲストを

大林さんは連れて来てくれますので

今回もきっと、スゴイ話になると思います。

ところで、今回の講師は

株式会社みそらの塩崎明子さんです。

簡単な経歴は下記となります。

中央大学　総合政策学部　政策科学学科卒業

2008年12月　株式会社リクルート　退職

2008年12月創業

2013年　家系図・自分史・終活支援事業　開始

2014年　静岡新聞夕刊「窓辺」にコラム連載　

実績は

戸籍調査、ルーツ歴史調査、古文書読解や製本までワンステップで

実施しており、銀座で300年以上続く老舗企業様をはじめ、創業100年企業様、

藤原鎌足まで続く家系の方など、江戸時代以前に遡る方も多数あり。

事業内容は

・家系図作成、自分史・ファミリーヒストリー作成

・ルーツ調査、古文書読解、先祖調査、巻物系図への追加記載

・家紋キーホルダ、家紋のお守り作成・販売

などです。

なお、セミナー講師の塩崎さんはオンライン参加で

千葉テレビの大林さんは現場で、お話をしてくれます。

【セミナーの詳細】

日程：3月24日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム(四ツ谷ベース73)

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル3階

定員：10名程度     参加費：無料

またはZOOMでも参加できます。

 セミナーに参加希望の方は

info@fuji-plan.netあてに、お名前、電話番号と

「3/24参加希望(会場またはZOOM)」と入力して送信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）

まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。