たまにですが

「ネットに出ている物件は、売れ残りが多い」と

おっしゃるお客様がおります。

確かに良い物件は、ネットに載せる前の

水面下で、無くなってしまう事もあります。

でも必ずしもネットの物件が

売れ残りの、悪い物件かと言えば

実際には良い物件も、よく出ています。

私が以前、買った物件もネットに1ヶ月ぐらい

掲載されていた、売れ残り物件でしたが

某銀行でフルローンが組めました。

つまり、すごく良い物件だったのです。

お客様の中にも

「ネットに出ていたこの物件、クリスティで扱えますか？」

と、私達も気づかないけど

良い物件を見つけてくる人もおります。

この現象を見ていると、ネットにも良い物件があるけど

簡単にみつけられる物件と、よーく見ないと良さが

分からない物件があると感じます。

またネットに出た瞬間に問合せが殺到して

すぐなくなる、優良物件が出て来る事もあります。

つまりどれだけ長い時間、ネット検索を出来るかが

良い物件を見つけるポイントのような気がします。

あと良い物件がよく出て来る

穴場的なサイトがありますので

いろんなサイトを見るのは、楽しいと思います。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は投資専門の不動産会社です。

メインで扱っているのは、築30年ぐらいの

1棟アパートや1棟マンションです。

それを購入するお客様は、会社勤めを

しているサラリーマンの方が多いです。

また購入される方は1棟だけでは終わらず

2棟、3棟と買い増しするお客様が多いです

これは買った物件が、しっかり回っていて

上手く運営できているからだと思います。

しかし、投資なので上手く

行かない事があるのも事実です。

例えば過去にあった話ですが

買った時は10室満室で、不動産会社が

管理をやっているアパートがありました。

その後、買ったお客様が管理を

お願いするのを辞めて

自主管理に切り替えたそうです。

自主管理にした理由としては

「管理料を払うのがもったいない」

との事でした。

でもオーナーさんは会社員で

日中は仕事をしてます。

なにか問題が起きて、入居者が

オーナーに電話しても連絡が取れません。

そんな事が、何回も続いた結果

どんどん退去が続いたそうです。

私は何度も

「管理会社にお願いした方がイイですよ」と

アドバイスをしたり、管理会社を紹介しました。

しかし、それを聞き入れてはくれず

最後には入居が1室だけになってしまいました。

これは非常に残念なケースです。

そんな自主管理のオーナーさんですが

実際には私から4棟買っていて、ほかの物件は

ちゃんと管理会社にお願いしておりました。

そのためトータルでは、しっかり利益が出ており

空きの多かった物件も、数年後には

いい値段で売れて、損はしなかったようです。

良かったような、良くなかったような・・・。

それでは賃貸経営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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収益物件の現地を見に行くと

たまに全く同じアパートが2棟

並んでいる事があります。

レオパレスなんかに、良くある風景ですが

多い場合は4棟ぐらい並んでいる事もあります。

これらのアパートは、見た目も同じですし

築年数も同じ、部屋の広さも同じです。

でも入居率が良いアパートもあれば

悪いアパートもあります。

この違いは何か？

と疑問が湧いて来ます。

ここで考えられるのは

管理会社の差です。

2棟並んでいても、管理会社が違う事は

よくありまして、それによって入居率も違います。

また管理会社が一緒でも

・募集家賃が違ったり

・初期費用が違ったり

・室内の設備が違ったり

この内容によって、入居率の差が出ます。

ここまでは、何となく分かる部分で

入居者が選ぶ時に出る差になります。

でも入居者に見えない部分も

大きな差になって明暗を分ける事もあります。

それは

・広告費の差

・価格交渉のしやすさの差

・オーナーの対応の速さの差

これは入居さんを案内してくれる

客付け会社が感じる差です。

これらの入居者目線と、客付け業者目線の

総合評価で、入居が決まる訳です。

このあたりは、ちょっとマニアックですが

賃貸経営する上では、非常に重要事項になります。

それでは賃貸経営の事なら

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収益物件は毎日、100件ぐらい

新たな売却情報が出て来ます。

その多くは不動産業者が見れる

物件の専用サイトに掲載されております。

そのサイトは「レインズ」と言われるもので

正式には「不動産流通標準情報システム」です。

Real Estate Information Network Systemの

頭文字でREINSとなります。

私どもは、ほぼ毎日その情報を見て

良い物件があれば、お客様に紹介しております。

そして紹介するとお客様から、いくつか質問が来るのですが

多いのは「売主様の売却の理由」です。

たしかに買う方としてみれば

なんで売るのか、ちょっと気になりますよね。

「入居も良くて、しっかり運営もできているのに何で

売るんですかね。何か人には言えない理由でもあるんですか？」

入居いいアパートの場合、よくこんな事を言われました。

でも人に言えない悪い事がある訳では無く

・減価償却が終わった、とか

・短期から長期譲渡に変わった、とか

・今なら値上がりして、高く売れそうだから、など

だいたいこんな理由で、売りに出す人が多いです。

それに実際は

「お金に困っていて、今すぐ売りたい！」と思っていても

足元を見られますので、そんな事を

正直に言う人は、ほとんどいませんよね。

こんな感じなので、何となく

売却理由を聞いて頂ければと思います。

それでは収益物件の事なら

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来たる2月25日(土)に大宮のクリスティで

今すぐにでも物件購入したい方、遅くとも3月中には

購入したい方に対して、セミナーを開催します。

セミナーの内容としてはクリスティから

ご紹介可能な銀行と、融資条件をご説明します。

融資条件はわりと簡単に変わってしまいますので

半年前に聞いていた条件よりも、良くなっていたり

悪くなっていたりと、いろいろ変化があります。

そのため最新の融資条件をお伝えします。

お客様自身で銀行の開拓をされている方もいますが

なかなか時間や労力を使うことになり

サラリーマンの方にとっては、難しいと思います。

いきなり行っても銀行から相手にもしてくれない

場合もありますので、不動産会社を通すことで

クリスティが付き合いのある担当に相談を行い

正確な回答をもらうことができます。

セミナー後は個別面談を行いますので

いろいろと相談してください。

融資条件を把握し良い物件を早く

購入できるように頑張りましょう！

【セミナー日時】

・日　時：2月25日(土)　13:30～

・定　員：6名

・会　費：無料

・場　所：株式会社クリスティ　セミナールーム

埼玉県さいたま市大宮区下町一丁目51番木崎屋ビル2階

※セミナー40分程度、

　その後、個別面談を予定しています。

【参加条件】

・自己資金1,000万円以上お持ちの方

・物件を1日でも早く買いたい方

本セミナーは無料となっております。

少人数制リアルセミナーとなっておりますので

参加者が殺到する場合があります。

ZOOMライブではない生の声で

お答えしていきますので、少しでも

質問などある方は、ぜひご参加ください。

セミナーに参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「2月25日参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

当社は中古の1棟アパートや1棟マンションの

仲介をメインにやっております。

築年数も30年前後、経過している物件が多く

築15年ぐらいだと「新しい！」と言う感覚になります。

そんな中古のアパートやマンションの

売買をしていると、契約する時に

気になるのが家賃の滞納です。

築30年ぐらいの物件ですと

だいたい1人か2人は、1ヶ月ぐらい滞納を

していたり、少しだけ遅れ気味だったりします。

これは至って、よくある話です。

ですので、オーナーさんが

「滞納はありませんよ」と言ったとしても

買主さんには「たぶん、滞納者がいます」と話をします。

そして、管理会社から来る毎月の送金明細にも

入金がちゃんとあるので「滞納はない」と思いきや

ある所で、滞納が発生している事があります。

それは保証会社です。

最近では、入居する時に保証会社を

連帯保証人とするケースが多いです。

そして入居者は保証会社に家賃を払ったり

引落しをされて、保証会社が管理会社に

家賃を払う流れになってます。

この時、入居者の家賃が未納や

残高不足で引落しができなくても

保証会社は立て替えて、管理会社に払います。

そして管理会社はオーナーに家賃を送金します。

すると、オーナーには家賃が全部入るので

「滞納は無い」という認識になります。

しかし、滞納がたまってくると

ある日突然、保証会社から

「訴訟するので、書類にサインしてください」

と連絡が来ます。

オーナーとしては

「滞納があったなんて聞いてないよ！」

となる訳です。

これが買ったばかりだったら、大変な事になりますので

当社では売買契約の前に、それのチェックもしている訳です。

それでは収益物件の売買の事なら

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい

先日、何年か前に仲介した

お客様から連絡がありました。

内容としては、管理会社と上手くいっていないようで

現在は、半分以上あいてしまっているとのこと。

さすがに半分以上あいていると

入ってくる家賃だけでは

ローンの返済ができず、マイナスです。

これは緊急事態なので早速、オーナーさんと

新しい管理会社を探しに、物件の近くの

不動産会屋に、話を聞きに行きました。

まずこの物件の事を色々と調べてもいましたが

そこまで埋まらない訳では、なさそうです。

しかし、ここまで埋まらない原因は

そもそも、ネットに賃貸募集が

出ていない事が分かりました。

出てないなら埋まる訳がありません。

現在の管理会社に

「なんで募集をしないか？」聞いてみると

お部屋の状態が悪いので、募集出来ないと言ってます。

そう言われたので、今度は室内を見に行ったのですが

そこまで酷い訳ではなく、すぐに募集できそうな部屋もありました。

このあたりの見解の違いが、埋まらない理由であり

やはり定期的に、外観や室内の状況を

見る事は大切だと感じました。

私なんかは、基本的に買ってから

現地へ行く事はなく

全て管理会社まかせでした。

たまたま埋まっていましたが、上手くいかない時は

基本にかえって、物件を見て埋まらない理由を考えたり

地元の会社の話を聞くのが重要ですね

これを期に、埋まってくれると思います。

それでは不動産投資の融資の事なら

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町を歩いていると道路に電柱が

立っていて、電線が通っております。

これは特に、何ともない風景ですが

たまに物件の敷地内に電柱が立っていたり

上空に電線が走っている事があります。

この場合は、ちょっと注意が必要です。

まずよくあるのは、建築物の

高さの制限がある場合です。

電線の下から数メートル以内は

「建物を建ててはダメ」と言うヤツです。

でも電線がかなり高いところを走っていれば

あまり気にする部分ではなく

現在、建っている程度は建ちます。

次に注意したいのは、建物を

建ててはいけない場合です。

こういう時は、現状でも電線の下には建物は無く

駐車場として使っていたりします。

土地の価値としても、建物が建てられないので

普通の土地より評価が低くなります。

この時は注意が必要です。

ここまではデメリットですが、メリットもあります。

それは毎年、お金をもらっている場合です。

これはラッキーな事ですが

過去に仲介した物件では

年間で数十万もらっていた事もありました。

このように、悪いケースと良いケースがありますので

電線が近くにある場合は、よくよくチェックが必要です。

それでは不動産投資の融資の事なら

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2月17日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

先週は寒暖差がはげしくジグザグ天気なんて

ニュースで取り上げられてましたが

いかがお過ごしでしょうか。

天候の変化が激しすぎると

身体が追い付かないなんてこともありますよね。

そんなときは自宅で

弊社ノリノリ営業マンたちのお勧めする物件を見ながら

のんびり過ごすスタイルを確立するのもありですね！

さて今回の物件紹介ライブですが、

「駅徒歩10分以内の物件」を紹介する予定です。

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和5年2月17日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「2月17日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

いつもお世話になっております。

今回は、売却にて大変お世話になりました。

久々の連絡にもかかわらず、すぐレスポンス～対応

頂け、安心しておまかせすることができました。

必要なアクションを提示してくれるので、それに従って

ゆけばよいというような安心感が北岸さんの良さかと

思います。不確実な点やマイナス点もきちんと伝えて

くれる点も信頼ができます。

これからもぜひよろしくお願いいたします。

（F.M様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

 

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657274816

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。