当社は中古の収益物件を多く取り扱っています。

するとよく起こる問題があります。

それは

・家賃の滞納

・隣同士や上下階の音のトラブル

・近隣住民とのゴミ出しのトラブル

・受水等や浄化槽の故障

などなど。

築30年ぐらい経っていると

これらのトラブルは、すごくよくあります。

今も昔も、これはあまり変わりません。

しかし、これら以外ここ数年で

すごく増えてきているのが自然災害で

特に増えたのは大雨や台風よる被害です。

昔はハザードマップをみて

浸水想定エリアに入っていたとしても

50年に1回程度の大雨とか、100年に１回とか。

そんな内容だったので、生きているうちに

たぶん来ないだろうと軽く見ていました。

でもここ数年の気候変動で、50年に１度どころか

場所によっては数年に1度、床上浸水なんて事も。

このため土地が低いエリアを買う時は

注意がすごく必要になりました。

また同じ雨の被害ですが土砂崩れも多くなった気がします。

ですので高台だからと言って床上浸水はしませんが

高すぎると、逆に安心はできません。

ですので、これらを考えると

高すぎず低すぎず、こんなエリアが

最近はいいな、と思います。

もちろん収益物件は駅距離や利回り

土地値などを総合的に見るのが大事なので

それを踏まえて選んでください。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社は投資専門の不動産会社なので

主に賃貸用の１棟アパートや

１棟マンションの仲介をやっております。

ですので、自宅用の戸建てや

分譲マンションの仲介をする事は

非常に少ないです。

また賃貸アパートと自宅用の戸建てでは

売買取引のやり方が、ちょっと違います。

まず、一番違う所は自宅用なら必ず室内を

見ると思いますが、賃貸アパートは

空き部屋がないと室内は見れません。

ですので、空き部屋があればいいですが

満室なら中を見ないで買う事になります。

人によっては買ってから１年ぐらい経って

はじめて室内を見るなんて事は、よくあります。

あとは賃貸アパートの場合は、隣地との境界を明示せず

測量などもぜず売買する事が多いです。

これは自分で住む訳ではなく、投資目的なので

ローンが組めて、収益が出れば

境界は気にしない人が多いからだと思います。

しかし自宅用なら、自分が住むので境界が気になり

分からない場合は測量を、やり直したりすると思います。

これ以外にも賃貸アパートでよくあるのは

プロパンガス会社やケーブルテレビの契約を

そのまま引き継ぐ事が多いです。

自宅なら、新たに契約し直したり

すると思います。

こんな感じで投資用のアパートと

自宅の物件では、いろいろ違う訳です。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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良い収益物件を買うには、現地をすぐ見に行く。

これは基本中の基本です。

平日は仕事が忙しいので

週末の休みになったら見に行く。

これだと、ほかの人に取られてしまいます。

ですので平日の日中に仕事をしているなら

物件情報が出たら、その日の夜か

翌日の朝に見に行ったほうが買える確率が上がります。

まずはこれが1つ目のポイントです。

そしてめでたく1番手で買付をいれたなら

ここでホッとひと安心。

と思いますが、現金ならそれでＯＫですが

融資を使うなら、まだやる事がります。

それは銀行に融資の事前審査をしなくてはいけません。

一般の住宅ローンと違って、アパートローンは

審査が通らない事が多いです。

そのため、1番手で買付を入れたとしても

融資の審査もスピーディーに進めないと

あとから買付を入れた人に、融資で負けてしまします。

ですので、融資の必要書類を

事前に準備しておくと良いです。

一般的には収入を証明する源泉徴収票3年分

または確定申告3年分。

住宅ローンなどの借入があれば返済予定表。

車のローンもあれば、それの返済予定表も必要です。

あとは自己資金が確認できる預金通帳のコピーや

ネット証券の残高が分かる画面のコピーなど

これら、収入、既存借入、自己資金を

目に見える形で事前に用意してください。

そうすれば、良い物件が出た時に

買い逃す可能性が減ります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画では経営者や広報向けの

セミナーを時々、開催していますが今回はそのご案内です。

その道のプロの方をお招きして

成功へのヒントを頂いています。

しかも毎回、無料です！

不動産投資とは、関係の無い内容となりますが

ご興味がある方は、ぜひ勉強しに来てください。

前回はお笑い芸人にホリさんが来てくれました！

さて、今回のセミナーは

「戦略ポスティング」についてとなります。

ポスティングとは、ビラやチラシを個人や法人の

郵便受けに直接投入して、そこからお問合せや

申込などを得る広告宣伝です

新聞折込が減り、さらには高齢化が進む

日本において、直接ポストに入れるポスティングは

現在、再注目されている手法となります。

セミナー講師は株式会社BE　Messengerの

代表取締役の湯本厚志さんです。

簡単な経歴は下記となります。

1977年5月生まれ（45歳）

1995年4月：大東文化大学 経営学科に入学

2005年8月：ポスティング事業開始　

2012年4月： ㈱テレポ 入社

2016年4月：同社代表取締役社長に就任。当時年商2億円の会社を年商19億円、

経常利益9千万円、月間5000万部配布する組織構築を行う。

2022年3月：同社代表取締役を辞任、退社

2022年4月：㈱BE　Messengerを設立

現在に至る

なお今回は湯本さんの長年の経験から得た独自の

ターゲットの絞り込み方法や、高い反響率を得る方法。

そしてクレームの出ない配布ノウハウなど

最新の戦略ポスティングについて、お話をして頂きます。

【セミナーの詳細】

日程：12月2日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル6階

定員：10名程度     参加費：無料

またはZOOMでも参加できます。

 セミナーに参加希望の方は

info@fuji-plan.netあてに、お名前、電話番号と

「12/2参加希望(会場またはZOOM)」と入力して送信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）

まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。

収益物件は毎日、新しい情報が出て来ます。

その数は1日に、だいたい100から200件ぐらいで

日曜日や水曜日は少な目です。

これは休んでいる不動産屋が多いからだと思います。

ところで当社の営業マンたちは基本的に毎日

レインズ（業者専用サイト）の物件情報を見ている人が多いです。

休みの日も、暇な時は見ています。

ただレインズの物件情報と言うのは、文字情報がメインなので

始めのうちは、販売図面を見ないとよく分かりません。

しかし、長年見ていると文字情報だけで物件が

「良いのか、普通なのか、良くないのか」

が分かるようになってきます。

たまに想像と違っている事があるので

気になる物件は全部、発売元から図面を取り寄せます。

すると思ったより利回りが良い事があって

「やっぱり図面を見ないと、わからないな～」

と思う事があります。

これと同じように、図面ではイマイチに思えるけど

現地を見るとすごく良い場合があります。

でも毎回、現地を見に行くのは大変なので図面のように

気になったらすぐ取り寄せる訳にはいきません。

このように、現地を見ないと良さが分からない物件は

当然ながら、誰も紹介もせず、みんなが見にいかず

物件情報の中に埋もれています。

こんな「現地を見ないと良さがわからない物件」が

実は狙い目なのです。

私どもは、仕事がら気になる物件は現地を見に行ったり

出かけたついでに、近く物件をいくつか下見したりしています。

そのため、図面では良さが分からないけど

現地はすごくイイ物件を知ってたりします。

そんな情報が欲しい方は当社の営業マンに

一度会って頂ければ、優先的に情報が良くと思います。

営業マンも会った事がある人のほうが

紹介しやすいもので。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な情報を発信しております。

今回のテーマは

「コワーキングスペースを新宿区四ツ谷に作ってみた！ Vol.１」

富士企画の事務所があるビルの3階に

新川がコワーキングスペースを作りました。

いわゆるシェアオフィスで個室もあります。

名前は「YOTSUYA BASE 73」で

伊豆と一宮に続き「73（波）シリーズ」の第3弾。

まだレンタル料は決まっていませんが

基本的にここは不動産投資家さん向けの

スペースになる予定です。

仕事もしながら、ここで知り合った仲間と

不動産投資の話しをして、盛り上がる。

または、良い物件情報が出たら

5階で仕事をしている富士企画の営業マンが

3階のこのスペースに降りてきて、すぐ紹介する。

こんな事をイメージしております。

動画をご覧になれば分かりますが室内は

至るところに、新川のこだわりを見る事ができます。

例えば

サーフボードを切った作った椅子。

砂浜をイメージしたレジンカウンター。

そして、極めつけは巨大な波のオブジェ。

今回で2作目ですが、出来栄えはスゴイです！

とにかくイイ感じに仕上がっていますので

この下よりぜひご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=lBnreVOq6eM

不動産投資は家賃収入が主な目的だと思いますが

節税ができるのも魅力の1つです。

その節税のなかで、大きな部分を占めるが

減価償却だと思います。

この減価償却を考えると

購入する時の建物代金が大きいほうが

節税する金額が大きくなります。

そこで、そのような物件を探したり

売主様に内訳を交渉したり。

このように進めると思います。

これはこれはで良いと思いますが

目先の減価償却だけを考えてしまうと

後で大変な事になってしまうので

ちょっとだけ注意が必要です。

何を注意するかと言いますと

売却の事を考えてやる事です。

だいたいの場合、何年後か、何十年後か

分かりませんが、売却する時が来ます。

この時に減価償却を取り過ぎてしまうと

売却した後の税金がスゴイ事になる事があります。

もちろん利益が全くでなければ関係ない

話ですが、それなりの値段で売れて利益が出ると

当然に税金が来ます。

ですので、その事も考えて

総合的に見て物件を買ったほうがイイです。

保有期間に節税したと思ったら

売却して節税した以上に税金を払う事になっては

本末転倒になってしまいます。

くれぐれも、お気をつけ下さい。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

昨日、関東は朝から雨が降っていて

とても寒い一日でした。

そして今日は、昨日とは打って変わって

とても温かく、穏やかな一日でした。

この気候の変化がすごく激しい訳ですが

一般的に投資物件を見に行くのは

雨ではなく、晴れた日に行く人が多いです。

また夜ではなく、日の出ている時間帯に。

この理由としては、建物の状態がよく分かるし

気分的にも晴れてる方が、気分がイイです。

これはこれで、いいと思います。

でも良い物件が出た時はどうでしょうか。

これに関しては、その日の天気が雨だろうと、晴れだろうと

夜だろうと、昼だろうと、朝だろうと出来るだけ

早いタイミングで見に行ったほうがいいです。

なぜなら、不動産は１点もので

基本的には早い物勝ちです。

夜だと物件がよく見えないかもしれません。

また雨でも、気分的に乗らないかもしれません。

朝は会社に行くので、物件を見に行く時間が無いかもしれません。

しかし、ちょっとでも良い投資物件を買いたいなら

できるだけ、早く現地に見に行く！

これが基本中の基本になります。

「融資が出るか確認してから」と言いたい気持ちは分かりますが

それではでは、もう遅いかもしれません。

なんだかんだで、今も昔も結局は早く見に行った人が買ってます。

もちろん、それでも買い逃したりはありますが・・・。

そんな訳で投資物件の事なら

朝、昼、夜でも現地案内をしている

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

よくお客様から

良い物件が出たらすぐ紹介してください、とか

公開前の情報があったらネットに載せる前に送ってください

と言われます。

これは、出来るだけ早く情報をもらって

競争が激しくなる前に買ってしまいたい

という思いから、言っているのだと思います。

この気持ちは良くわかりますが

同じような事を沢山のお客様から言われるので

結局、良い物件は競争が激しいです。

その競争に勝てる人はイイと思いますが、競争に勝てずに

いつも買い逃しているなら、何かを変えて行かないと

なかなか物件を、買えない状況になってしまいます。

この仕事を長くやっていると、3年経っても5年経っても

収益物件を買えていないお客様をよく見ます。

もちろん買うか買わないかは、個人の自由なので

買わなくてもいいとは思いますが、早く買ったほうが

家賃収入も入るのが、早い事は間違いありません。

そこでもし、買いたいけど買えてない人は

作戦をしっかり考えたほうが、買える可能性が上がると思います。

そこで、まず大事な事を知って欲しいのですが

お客様と言うのは、探している物件が似ています。

十人十色といいますが、収益物件に関しては

７，８割の人が同じような条件で探し

同じような物件を気に入ります。

そこで７，８割の人が探しているレッドオーシャンではなく

２，３割のブルーオーシャンで戦う事をお勧めします。

ただし資産状況によって、どこのブルーオーシャンが

良いかは違いますので、気になる方は

一度、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画では経営者や広報向けの

セミナーを時々、開催していますが今回はそのご案内です。

その道のプロの方をお招きして

成功へのヒントを頂いています。

しかも毎回、無料です！

不動産投資とは、関係の無い内容となりますが

ご興味がある方は、ぜひ勉強しに来てください。

さて、今回のセミナーは

「戦略ポスティング」についてとなります。

ポスティングとは、ビラやチラシを個人や法人の

郵便受けに直接投入して、そこからお問合せや

申込などを得る広告宣伝です

新聞折込が減り、さらには高齢化が進む

日本において、直接ポストに入れるポスティングは

現在、再注目されている手法となります。

セミナー講師は株式会社BE　Messengerの

代表取締役の湯本厚志さんです。

簡単な経歴は下記となります。

1977年5月生まれ（45歳）

1995年4月：大東文化大学 経営学科に入学

2005年8月：ポスティング事業開始　

2012年4月： ㈱テレポ 入社

2016年4月：同社代表取締役社長に就任。当時年商2億円の会社を年商19億円、

経常利益9千万円、月間5000万部配布する組織構築を行う。

2022年3月：同社代表取締役を辞任、退社

2022年4月：㈱BE　Messengerを設立

現在に至る

なお今回は湯本さんの長年の経験から得た独自の

ターゲットの絞り込み方法や、高い反響率を得る方法。

そしてクレームの出ない配布ノウハウなど

最新の戦略ポスティングについて、お話をして頂きます。

【セミナーの詳細】

日程：12月2日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル6階

定員：10名程度     参加費：無料

またはZOOMでも参加できます。 セミナーに参加希望の方は

こちらのメールあてに→（info@fuji-plan.net）お名前、電話番号と

「12/2参加希望(会場またはZOOM)」と入力して送信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）

まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。