クリスティ＆富士企画では経営者や広報向けの

セミナーを時々、開催していますが今回はそのご案内です。

 

その道のプロの方をお招きして

成功へのヒントを頂いています。

 

しかも毎回、無料です！

 

直前のご案内ですが、興味がある方は

ぜひ勉強しに来てください。

 

さて、今回のセミナーは

「WEBを使った集客」についてとなります。

 

講師は株式会社吉和の森

代表取締役の森和吉（もり　かずよし）さんです。

 

簡単な経歴は下記となります。

 

週刊誌編集を経てwebの世界へ。

「通信キャリア公式サイト」「広告サイト」「ゲームアプリ」

「不動産投資クラウドファンディング事業」などに携わる。

 

立ち上げたコンテンツは100以上。

100万人以上が利用するサイトや

月商1億円以上のサブスクモデルにも携わる。

 

2019年11月デジタルマーケティングで起業。

扱っている案件の6～7割は

不動産の集客案件やITコンサルティング。

 

詳細はこの下よりご覧ください。

https://yoshikazunomori.com/

 

 

【セミナーの詳細】

日程：4月8日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル6階

定員：10名程度

参加費：無料

 

またはZOOMでも参加できます。

 

セミナーに参加希望の方は

info@fuji-plan.net

あてにお名前、電話番号と「4/8参加希望(会場またはZOOM)」と

入力して送信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。

不動産は「一生に一度の買い物」と言われます。

その理由としては、数百万円や数千万円もするし

一度買ったら、ずっと住み続けるのが前提だからです。

 

これは自宅の場合の話しですが

収益物件も自宅と同じように数百万円や

数千万円するので、とても高価な買い物です。

 

しかし、1つだけ違うのは

「一生に一度の買い物」ではなく

「一生に何度もする買い物」である事です。

 

このように何棟も買う人が多いです。

私のお客様に限って言えば、2棟か3棟買う人が多く

1棟だけの人は少数派でした。

 

または数年の期間に、買ったり売ったりを

繰り返す人も多いです。

 

この結果、はじめの1棟目は皆さん

なかなか決断できませんが

2棟目や3棟目になると決断が早いです。

 

つまり何千万円もする高価な買い物の不動産を

買う事に慣れてしまうのだと思います。

 

慣れと言うのはスゴイと思います。

 

でもやはり高額ですし、特に中古の収益物件と

言うのは、問題点が多く存在します。

 

例えば

再建築の問題、

道路の種別の問題、

地区計画の問題、

消防法の問題、

条例の問題、

などなど。

 

購入前の現地調査や

役所調査が非常に重要です。

 

そのため買うのに慣れたとしても、調査を

しっかりやってくれる不動産会社が良いと思います。

 

なおクリスティや富士企画は「調査が細かい！」

とほかの不動産会社によく言われますので

すごくおススメです。

 

 

それでは中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

一般的に収益物件はファミリータイプより

ワンルームの方が多いです。

それも3点ユニットのワンルームです。

 

なぜ3点ユニットは敬遠される事が多いのに

それに逆行して、物件自体は多いのか？

 

このように思う人が多いと思います。

 

これは建築した時代の流行りが

影響していると思いますが、もう1つ

収益物件ならではの理由があります。

 

それは同じ建物面積なら

ワンルームにした方が

部屋数が多く作れるからです。

 

部屋数が多いと、家賃が多くなり

その結果、収益が増えます。

 

さらに言えば、バストイレを別にするより

バストイレが一緒の3点ユニットにすれば

もっと部屋数を多く作れます。

 

これらを踏まえて、例えば

建物面積が240平米を建築するなら

 

40㎡の2DKが6室作れて、家賃50,000円なら満室で30万円

20㎡の1Kが12室作れて、家賃35,000円なら満室で42万円（バストイレ別）

15㎡の1Kが16室作れて、家賃30,000円なら満室で48万円（3点ユニット）

 

2DKなら年間想定収入が360万円

1Kなら部屋数により想定年収が、504万円（バストイレ別）か

576万円（3点ユニット）になります。

 

360万円と576万円ですと

年間で200万円ぐらいの差になります。

 

これはあくまでも例ですが

この200万円の差は非常に大きい訳です。

 

こんな理由から収益物件は3点ユニットが多い！

と予想しております。

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

来社相談や、オンライン相談もやってます。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

先日、桜で有名な目黒川に行ってきました。

 

 

まん延防止措置も解除されて

花見のお客様がたくさんおりました。

 

 

温かい日だったので私も1時間ぐらい

周辺をぶらりと散歩してきました。

桜も満開で非常に良かったです。

 

 

例年ですと毎年この時期は、会社のメンバー全員で

大宮公園に行って、平日の昼間から花見をしておりましたが

コロナの影響でここ数年はやっておりません。

 

非常に残念ではありませが、仕方ありません。

はやくコロナの心配のなかった、生活に戻って欲しいものです。

 

 

さて、今日から新年度が始まりました。

この時期になると金融機関の融資方針が変わったり

担当者が変わったりします。

 

そして、だいたい昨年度より

審査が厳しくなったり、消極的になったりで

融資の状況が悪くなる事が多いです。

 

ですので、今年度はどうなってしまうか？

ちょっと心配をしておりましたが

今のところあまり悪い情報は入って来ておりません。

 

しいて悪い情報と言えば、当社でよく使う某金融機関の

金利が1.95％から2.15％に上がってしまいました。

その分、審査をやさしくしてくれれば良いのですが。

 

一方、良い情報としては

ある金融機関の融資目標額が増えたため

今年度は、昨年度より積極的に出すようです。

 

そのほかの当社でよく使う金融機関については

特に変化は無いようなので、とりあえず

昨年同様、積極的に出してくれそうです。

 

当社としましては、ほっとした次第です。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

 

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な質問に真剣に答えております。

 

今回のテーマは

「圧倒的に時間を味方にして入金力を高めよう！」”です。

 

 

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが新川は

早朝、サーフィンをしてから出社したりしています。

 

そんな新川が先日、海で流されて

死にそうになった話しから始まります。

 

30年ぐらい、海でサーフィンをやっていて

さらに、泳ぎも上手い新川ですが

流されてしまう事もあるんですね。

 

それだけ海とサーフィンは危険です。

と当たり前ですが、改めて感じたそうです。

 

ちなみに、もし流された時は陸から沖の流れから

逆らうのではなく、横によけるのが良いそうですが

みなさんも海に入る時は、お気をつけ下さい。

 

 

さて動画の本題ですが

「時間を味方にして入金力を高める」についてです。

 

新川は自身で収益アパートをもっておりまして

6年のローンを組んでおり、返済比率は100％です。

 

これを聞くと驚いてしまいますが

組んでから3年経っているので

残債は、おおむね半分になっております。

 

これは不動産投資における

時間の持つ入金力のパワーであります。

 

さらに3年の時間が経てば、ローンは無くなり

この不動産が、自分の物になります。

 

そうなって来ると、色々と使い道が出て来る訳です。

詳しくはこの下よりご覧ください。

4月から新年度となりますが

紹介ライブの当日の4月1日は

エイプリルフールです。

 

諸説と地域差があるようですが

ウソが許されるのは午前中までらしいです。

 

と、いうことは午後から行われる紹介ライブは

ウソ偽りのない新年度にぴったりで

フレッシュな情報がお届けできると思います。

 

ぜひ今回もお見逃しがないようにご参加ください。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、

「土地値が高い物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年4月1日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「4月1日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

当社には毎月、数百件の

収益物件のお問合せがあります。

 

お問合せ頂くお客様の年齢は

20代から80代まで幅広いです。

 

その中で、融資を使って購入されるのは

30代から40代のお客様が多いです。

 

これは金融機関の審査基準が関係している訳で

簡単に言いますと、この年代は融資が出やすいです。

 

理由としては、勤続年数もそれなりにあり

年収や自己資金もそれなり多い、または

増える見込みがあるからです。

 

でもこれに対して上記以外の年代は

金融機関にもよります、融資が出にくい傾向にあります。

 

出にくい理由としては、20代の方は

これから年収が増える見込みはありますが

 

現状の収入や蓄えが少ない。

また勤続年数が短い。

と言う事で、融資が出にくいです。

 

しかし稀に、公務員や一部上場企業に

勤務の場合は、将来性を見込まれて

融資が出るケースがあります。

 

次に50代以上の方の場合

年収も高く、自己資金もそれなりに

あったとしても、融資が厳しい事があります。

 

それは、フルで働ける期間が短い事や

定年を前にして、年収が下がったりするからです。

 

さらに、この年代から融資をしてしまうと

定年退職した後にもローンの返済が残ってしまい

金融機関としては、不安要素が大きい訳です。

 

これらを踏まえると、融資を使うなら

30代ぐらいから不動産投資を始めるのがおススメです。

 

しかし融資を使う、使わないにかかわらず

収益物件を買える状況であれば

何歳から始めても問題は無いと思います。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

昨日、鉄骨物件のよくあるお話しを書きましたが

今回はその続きの「鉄骨あるある」です。

 

それは「鉄骨の厚み問題」です。

 

重量か軽量かの区別ではなく

鉄骨の厚みが何ミリなのか？です。

 

この質問の意図としては、金融機関が厚みによって

担保評価や融資期間が変わる訳ですが

ミリ数で決めるケースがあるのです。

 

中古の収益物件で鉄骨の厚みが

何ミリかなんて、分かる事はまずないです。

 

建築時の資料も残っていませんし

残っていたとしても、その通りの材料で

施工したかなど、わかりません。

 

そすると、実際に切って厚みを測ったり

高度な技術を使うなど、しなくていけません。

 

でもそんな事はしないので、結論としては

「鉄骨の厚みは不明」となります。

 

 

ここで、不動産投資の業界ですと

「厚みがあるほうが、丈夫で良い」と思われがちです。

金融機関もその傾向が強いです。

 

しかし実際には、どうなのでしょうか？

 

最近、建てられてた物件などは

鉄骨の厚みが1ミリなのに

耐久性能が90年、なんて物もあります。

 

こんな凄い工法があるのに、ただ単に

鉄骨の厚みだけで、建物の評価や融資年数を決めるのは

ちょっと古い考えなのかも知れません。

 

まあ、私がこんな事を言っても

ただのグチみたいで、あまり意味のない話しですが・・・。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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1棟アパートや1棟マンションの構造は

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど

いくつかに分かれます。

 

構造によって耐用年数があり、それにより

金融機関の担保評価や、融資年数が決まります。

 

ここで木造や鉄筋コンクリート造の物件は

非常に分かりやすいです。

 

しかし鉄骨造の場合、軽量なのか重量なのかで

評価や融資年数が変わってきます。

 

この違いは建物謄本を見れば

「軽量鉄骨造」とか「鉄骨造」と書いてあるので

わかるように感じます。

 

普通に考えて「軽量」と書いてあれば

軽量鉄骨造で、「鉄骨」と書いてあれば

重量鉄骨と思いますが、実際は違ったりします。

 

よくあるのは、大手ハウスメーカーの建物で

どう見ても軽量鉄骨に見えるのですが

謄本では「鉄骨造」になっている場合です。

 

さらに謄本は「鉄骨造」なのに

評価証明を見ると「軽量鉄骨造」と

なっている事もあります。

 

さらに、さらに建築確認の書類は

鉄骨造と書いてあって謄本では

軽量鉄骨と書いてある事も・・・。

 

ここまで来ると、何を信じてよいのか

分からなくなってしまいます。

 

新築とか築浅物件なら建築時の書類が

残っているので、真実が分かる事もありますが

中古の場合は、そんな書類が残っている事はごく稀です。

 

そんな訳で、何が正しいのかは誰も分からないので

金融機関などは、基本的に謄本記載の構造を

採用して審査をする事が多いです。

 

でも、謄本の構造が真実かどうかは

定かではありませんが・・・。

 

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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不動産投資をしようと思い

収益物件の購入の検討すると

いろいろな質問が浮かんできます。

 

そうするとお客様は、不動産屋の営業マンに

質問の電話をかけたり、メールを送ると思います。

 

この質問で、一般的に多く聞かれるのは

・売却の理由

・どんな人が住んでいるのか

・修繕した履歴はあるのか

などです。

 

よくある売主さんの答えは

売却理由は「資産整理」

住んでる人は「学生」

修繕履歴は「なし」

 

こんな感じです。

 

このなかで「資産整理」と言うのは

抽象的なので、もっと具体的に聞きたいところです。

 

そこで、少し突っ込んで「資産を整理したい理由」を聞くと

・5年経って長期居譲渡になるので、もうそろそろ利益を確定したい

・原価償却が終わったので、資産を入れ替えたい

・年齢的に相続を考えて、元気なうちに現金化したい

 

このような答えが返ってきます。

 

・お金に困っている、とか

・本業の資金繰りが大変で、とか

・急にお金が必要になってしまい、など

 

買う人が期待している答えは、めったに帰ってきません。

 

本当の理由がこのような事情であっても

わざわざ、自分が不利になるような事は言いません。

 

ですので「売却理由」に関しては、参考程度に聞いて

一番聞きたい「いくらまで下がるのか？」は

買付を入れてしまうのが、早いかと思います。

 

もちろん、本当に買うつもりがある

収益物件での話しですが。

 

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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