賃貸経営をしていると

いろいろな事が起こります。

 

私の場合は

・入居者の滞納

・入居者の夜逃げ

・入居者が亡くなってしまった

など。

 

そのほかにも

・車の放置

・ベランダからのぞきで逮捕

・入居者がケンカして逮捕

などなど。

 

このように想定内や、想定外の事が起こります。

 

入居者に関する事なら、ある程度

滞納保証でまかなう事ができます。

 

そのほかにも火災保険が使える

ケースなら、保険請求をします。

 

しかし使えない場合は自腹です。

上記の出来事で、敷地の放置車両の撤去は

保険が使えず10万円ぐらいかかりました。

 

あと屋根裏にコウモリが住み着いた時も

保険が使えず、自腹で追い出しました。

 

なおコウモリは鳥獣保護法で、保護されている

生き物なので駆除したり捕獲は禁止されてるようです。

 

そのため専門の業者にたのみ

追い出すのに30万円ぐらいかかりました。

 

ネズミの場合は、ワナを仕掛けたり

毒エサを置いて駆除するのは問題ないそうですが

これも保険は使えません。

 

なおネズミの場合は駆除をしても

もともとの原因をなくさないと

結局、また住み着いてしまうそうです。

 

ここで言う原因は、ゴミ屋敷になっている部屋など

ネズミの食べ物を完全に撤去する事だそうです。

 

賃貸経営はいろいろと重りますが、困った事があればそれでは

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

来社相談や、オンライン相談もやってます。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

2月と3月は収益物件が

活発に動く時期です。

 

理由は、ご存知の方も多いと思いますが

金融機関の決算期が近いので

融資が出やすくなる事が多いからです。

 

そんな訳で当社でも、今月は各営業マンが

慌ただしく、契約業務に追われております。

非常にありがたい限りです。

 

そして、どんな物件の契約が多いのか

調べてみると、ある傾向がある事を発見しました。

 

それは契約物件の8割から9割が

レインズ以外の情報のものでした。

 

つまり一般には、公開されていない

いわゆる裏物（ウラブツ）情報や、売主様より直接

売却依頼をもらってる情報でした。

 

これは長年、投資専門でやって来ていて業者さんとの

太いパイプがあったり、過去にたくさんのお客様に

買って頂いたからだと思います。

 

会社にいると気づきませんでしたが

クリスティ＆富士企画は、お陰さまで

良い情報が非常に多く集まっているのだと思います。

 

そんな訳で、良い収益物件情報が欲しいかた

ぜひ当社の23人もいる、営業マンまでご連絡ください。

きっとお役に立てると思います。

 

    

 

あと営業マンも人間なので、電話やメールだけのお客様より

一度、顔を合わせたお客様のほうが紹介しやすいです。

 

それでは、不動産投資の事ならクリスティ＆富士企画まで。

来社相談や、オンライン相談もやってます。

 

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不動産は土地の形が重要です。

 

例えば整形地だと正方形、長方形で

不整形地だと旗竿形、三角形などがあります。

 

どの形が良いかと言えば、個人的には

長方形で、接道部分が長いのが好きです。

 

これなら将来的に土地を分ける事ができ

売却する時の流通性が良いからです。

 

しかし、このような土地だと割高な事が多いので

相場より安ければ旗竿形でも好きです。

 

一般的には同じ大きさの土地なら当然

旗竿形より長方形の方が価格が高いです。

 

でも収益物件の場合、土地が長方だろうと旗竿だろうと

同じような物件なら、家賃はだいたい同じです。

 

つまり収益を産むと言う観点で見れば

土地の形はあまり問題でありませんが

販売価格は、形が悪い方が安いです。

 

こういう理由から土地の形が悪い物件は

結果的に、ほかの似たような物件より

高利回りになる傾向があります。

 

よって利回り重視なら、地型が悪い方がオススメです。

 

ただし地型が悪いと同じ大きさの土地で比べると

銀行の評価が低くなりやすいので、融資額は低くなります。

 

それとは逆に整形地の場合は、不整形地より

銀行の評価が高くなります。

 

これらを踏まえて、地型が悪い収益物件を

検討して頂ければと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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まずはこの写真をご覧ください。

 

 

これは、ただのブロック塀の写真です。

 

でも白いものがあります。

 

これはおそらくブロック塀の高さが

120cm以上あり地震などで倒れたら危険なので

補強をしているのだと思います。

 

これは数年前に、地震でブロック塀が倒れ

小学生が亡くなってしまった事故をもとに

補強しているものだと思います。

 

また昨年には、八王子のアパートの階段が崩落して

住人が亡くなってしまう事故がありました。

これは建築会社のズサンな工事が原因です。

 

このように不動産投資で収益物件を買うと

想定外の事故が起きたりします。

 

これ以外にも中古の収益物件は

オーナーがしなくてはいけない点検や検査などを

やっていない事が多いです。

 

一般的には

・消防点検

・井戸や受水槽の水質検査

・エレベータの保守点検

など。

 

これらは、やる義務はありますが

やらなくても、特に何か言われる訳ではありません。

管理会社からも何にも言われないケースも多いです

 

でも言われないからと言って、やっていない為に

事故が起きた場合、大変な事になります。

 

ですので、アパート経営における基本的な

点検や検査はシッカリやる事をおすすめします。

 

それでは収益物件の管理運営の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

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不動産投資を始めようと思い

ネットで収益物件を見始めると

自宅の近から探す人が多いです。

 

気になる物件があると、お問合せをして

販売図面を送ってもらい、良さそうなら

実際に現地へ出向きます。

 

現地を見て、気に入ったならば買付を入れて

価格が折り合えば契約をして、希望の融資が出れば

晴れて、不動産投資が始まります。

 

このように自宅の近くの物件で上手く進めば

理想的ですが、実際にはなかなか

自宅の近くで収益物件を買える人は少ないです。

 

買えない理由は希望の融資が出ない事です。

 

収益物件で使うアパートローンと言うのは

一般的な住宅ローンとは審査のやり方が違います。

 

住宅ローンは買う人の年収で買える金額が決まり

その範囲内なら、担保評価、エリア、築年数、構造など

あまり制約はなくローンが出ます。

 

しかしアパートローンと言うのは、買う人の年収はもちろんですが

物件自体の担保評価、エリア、築年数、構造などに

細かい規定があり、その規定を満たさないとローンが出ないのです。

 

本来なら自宅から近ければ

・どこにコンビニがあって

・どこのスーパーがあって

・どこにファミレスがあるなど

周辺環境を良く知っているので、理想的だと思います。

 

でも融資を使うのであれば、それが出ないと買えない訳です。

 

はじめは自宅近くで探しますが、なかなか希望の融資が出る

物件が無いもので、結局はぜんぜん知らないエリアの

融資が出る物件を買う事が多くなります。

 

ですので、これから不動産投資を始めたい方は

そのあたりを考慮して、物件が探すと良いと思います。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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昨日から確定申告が始まりました。

 

e-taxを使って、すでに申告が

終わっている方もいると思います。

 

もう終わっているなんて、うらやましいです。

 

しかし、これから申告書を作成する方も

いると思いますが、期間は3月15日までなので

まだまだ問題は無いかと思います。

 

 

さて、確定申告の時期なると毎年

収益物件のある事について電話がかかってきます。

 

それは何かと言いますと

固定資産税評価額です。

 

これは減価償却の建物代金を出す為ですが

通常、当社の作る売買契約書には

土地と建物の内訳金額が入っておりません。

 

つまり土地建物の一括表示となっております。

 

そのため昨年、買って頂いたお客様より

「評価証明のデータが残っていたら送ってください」

と電話が来る訳です。

 

もちろん契約前に、評価証明のコピーをメールで送ったり

契約時に渡しているのですが・・・。

時間が経つと、忘れてしまいますよね。

 

そもそも、契約時の売買契約書に

土地と建物の内訳を書いておけば良いのですが

いろいろな事情があり、書くケースは少ないです。

 

そうした場合、どのように建物代金を

決めるのかと言いますと、評価証明の割合で

分けるのが無難だと思います。

 

税務署に聞くと「合理的に分けてください」と言われ

その合理的な分け方の1つが評価証明になるのです。

 

もちろん、ほかの分け方もあるかも知れませんが

あくまで「合理的」に分けるようにしてください。

 

それでは、税金の事は税務署まで。

 

 

不動産投資の事はクリスティ＆富士企画まで。

 

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2月18日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

北京オリンピックも2/20で終わってしまいますね。

男子ハーフパイプにテンションがあがりました。

 

ノリに乗った演技と高さのある滑りが圧巻で

個人的に何度もハイライト映像を見てしまいました。

 

一方でクリスティ＆富士企画の営業マンたちも

ノリに乗って契約ラッシュが続いてます。

 

そんなノリノリ営業マンがすすめる

今回のライブはきっと神回になると

思っているので忘れずにご視聴下さい。

 

さて今回の物件紹介ライブですが、

「融資期間25年以上想定の物件」を紹介する予定です。

 

営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年2月18日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「2月18日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.51が出ましたので、お知らせします。

 

今回は、よくお客様から質問がある

収益物件の買う順番や

融資を組む金融機関の順番の話です。

 

 

 

これは複数の収益物件を買い続けるために

非常に興味深い話となります。

 

結論から言いますと、金融機関の

融資条件や融資基準が、よく変わるので

その時の最新情報を常に集める必要があります。

 

そのため1ヶ月前や2ヶ月前の

融資情報ではもう古いかも知れません。

 

ぜひ、最新の融資情報に関しては

クリスティ&富士企画の

営業マンにご確認下さい。

 

あと、融資はよく変わりますが

良い物件出たら、すぐ現地を見た方が良い事は

昔も今も変わらない基本だと思います。

 

 

次の話題は、隔週の金曜日20時から

開催しているオンラインでの物件紹介ライブのお話です。

 

 

現在、クリスティ&富士企画では

第1と第3金曜日に各営業マンが

おすすめ物件をZOOMを使って紹介しております。

 

そもそも、これをやり始めたのは

2020年3月の緊急事態宣言の頃からです。

 

あの時は、外出も自粛中で

それでも何か出来る事はないか？

と試行錯誤して出てきたアイディアでした。

 

あれから2年近くたち、今では名物企画となって

毎回100名を超えるお客様に試聴してもらっています。

 

今度は2月18日（金）の20時からです。

お時間のある方はぜひご覧ください。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

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家は一生に一度の、大きな買い物と言われます。

 

価格も数百万円から数千万円もするので

慎重に、後悔のないように選びます。

 

また金額が大きいので住宅ローンを

組んで買う人が多いです。

 

ローンを組むと言う事は、言葉は違いますが

「借金」をしている事で、借金は

 

・出来るだけしたくない

・出来るだけ少なくしたい

・出来るだけ早く返したい

と思う人が多いと思います。

 

これは誰もが思う感覚だと思いますし

私も始めは、このような感覚でした。

 

しかし、この不動産投資の業界に入ると1億、2億と

桁外れの借入をしているお客様に、たくさん出会います。

多い人だと5億とか6億とか、それ以上とか。

 

普通に考えると1億も借金があって

「もし、返せなくなったらどうしよう・・・」

と思い、怖くて眠れなくなってしまいそうです。

 

でも不動産投資のローンは

借金ではありますが、普通とちょっと違います。

 

なぜなら、まず住宅ローンなどと違って

返済するのは自分の給料からではなく

アパートの家賃収入からです。

 

もちろん、空室が多くなった場合は

一時的に自分の給料から返す事もありますが。

 

さらに金融機関から、ある一定の担保評価があり

借入しているため、数年後に売らねばいけない

状況になったとしても、それなりの金額で売れる事が多いです。

 

ですので普通の「借金」は、お金が無いから

借りて、自分で働きながらコツコツ返す。

 

それに対して、不動産投資の借金は

お金を借りて、その借りたお金を運用して増やす。

 

このように、少し性質が違うので普通の借金よりは

「怖い」感覚が少ないような気がします。

あくまで、私の感覚ですが。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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今日から3連休です。

 

昨日、大雪なると言われていた関東も

雪は降りましたが、あまり積もりませんでした。

 

こんな感じを予想しておりましたが↓

 

 

 

3連休も仕事がある私としては

ほとんど影響がなく、普通に出社できたので

よかった！よかった！と言う感じです。

 

私の奥さんも車で出かける用事があったので

積もらないで良かったようです。

 

でも大雪を期待していた子供達は

すごくガッカリの、とても残念だったと思います。

 

このあたりでは年に1回積もるか

積もらないか、ですからね。

 

 

さて、3連休で雪も積もらなかったので

どこかへ出かけたいところですが、こんな時こそ

不動産投資の相談はいかがでしょうか？

 

2月、3月は融資が出やすい事もあり

収益物件が非常に動く時期となります。

 

また、それに合わせて売却物件も増えてきたり

今まで出していた価格を下げて来たり

内々でいくらまでなら下げます、と情報が来たり。

 

更には個別に金融機関から

「いつもはやりませんが、この時期ならここまで融資しますよ！」

と嬉しい情報が来たりしています。

 

そんな訳で3連休はクリスティ＆富士企画の

投資相談をご利用ください。

 



 

来社相談でもZOOMを使ったオンライン相談でも

どちらでも対応可能です。

 

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