本日は関東の平野部でも大雪になるとの予報だったので

警戒しておりましたが、今のところ雪は降っていますが

大宮はまだ積もっていません。

 

このまま夜も積もらず、明日の朝を迎えられれば良いのですが。

 

ちなみに数年前の大雪の時

会社の前の道路はこんな感じでした。

 

 

積もれば積もったで、子供が喜ぶので

それは、それで良いのですが

交通手段が大混乱になるので、困ったものです。

 

 

さて、雪が降ると収益物件に何が起こるのか？

また事前に雪対策は何かあるのか？

についてのお話です。

 

まず事前の対策として、やれる事といえば

雪災の保険に入る事ぐらいでしょうか。

 

それ以外には、あまり無いような気がします。

雪が降り積もるのも、ただ眺めるだけで

車ならワイパーを上げておくとか、その程度です。

 

そして、雪の日や雪が降ったあとに

起きる事と言えば、屋根の雪が落ちて

何かに当たって被害が出る事です。

 

物に当たって何かが壊れたり

隣の家の物を壊してしまったり。

 

このへんは、雪災の保険に入っていれば

状況により損害をカバーできると思います。

 

あとは気温が下がると水道管が凍ってしまい

給湯器が壊れたり、お湯が出なかったり

するケースがあります。

 

こんな時のために、緊急対応ができる

ガス会社と付き合っておくと、入居者はありがたいと思います。

雪の寒い日にお湯が出ないなんて、ツライですから。

 

雪の対策や、起こる事と言えば

こんな感じだと思います。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

当社には毎月、数百件のお問合せが来ます。

 

その中には

・今すぐ収益物件を買いたい人

・3ヶ月以内に買いたい人

・半年後や1年後に買いたい人

・何となくお問合せをした人

など、いろいろな人がおります。

 

その中で多くのお客様が

「良い物件があれば買いたい」と言います。

 

またお客様によっては

「ネットに載せる前の物件情報を欲しい」とか

「非公開の物件があったら下さい」とか

と言ってくる事もあります。

 

私がこの会社に入った2007年頃は、そのような

いわゆる「裏物（ウラブツ）」は、あまりありませんでした。

 

でもあれから十数年が経ち、現在では

まあまあ定期的に入ってきます。

 

その理由としては、長い年月をかけて

多くの不動産屋と関係を作って来たからです。

 

そのため

「公開前だけど、お客様がいたら紹介して下さい」と

こっそり非公開情報をもらえたりします。

 

また、過去に当社から買ったお客様より

減価償却が終わるので売りたい、とか

長期譲渡になるので一度、査定して欲しい、とか

お話を頂きます。

 

とてもありがたいお話です。

 

このような事もあり、現在では非公開の

ウラブツ情報や、売却依頼をもらったばかりで

これから公開する公開前情報などが、ちょくちょく入ってきます。

 

そしてそのような情報が入った営業マンが

真っ先に紹介するのは、何度か会った事があるお客様です。

 

ですので、そのような情報が欲しい方は

ぜひ営業マンに会いに来て下さい。

 

しかしこんな状況なので、オンラインで

一度、顔を合わせるだけでも良いと思います。

 

それでは収益物件の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

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2022年も2月に入りましたが相変わらず

「仕事も遊びも一生懸命」にガンバッテいる

クリスティ＆富士企画です。

 

 

さて、時期的にはこれから3月にかけて

収益物件の取引が増えて行きますが

今年に限って言えば、現時点でかなり多いです。

 

2月に入ったばかりですが、契約する

予定の物件が、すでに20件近くあります。

 

この時期でこの数字だと、2月が終わった頃には・・・？

さらには、3月はどうなってしまうのか・・・？

 

ちょっと怖いような、楽しみのような

ワクワク、ドキドキな気分です。

 

ところで、なぜ？こんなに多いのか考えますと

単純に良い物件が、増えてきているのだと思います。

 

また、売却依頼も増えてきております。

 

たぶん今年、売却を考えていた売主さん達が

年始は忙しかったけど、やっと落ち着き

本腰を入れ始めたのでしょう。

 

さらには金融機関も、相変わらず積極的で今年に入り

金利を下げる、とか

融資割合を増やしてくる、とか

とても良い情報が入って来ております。

 

このような状況なので当社としてみれば

すごく良い雰囲気で、社内は盛り上がっております。

 

やはりこのあたりは、営業会社なので

収益物件の動きが活発だと、嬉しいのです。

 

こんな訳で、良い収益物件情報と

良い融資情報が欲しい方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

きっとお役に立てると思います。

 

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昨年あたりから、副業を認める企業が増えてきました。

 

理由としては、社員のスキルアップが狙いだったり

優秀な人材の確保だったり、終身雇用ができなくなり

手に職をつけて定年後を乗り切って欲しかったり。

 

いろいろなモクロミがあるようです。

 

大手でも副業を容認する会社が、増えてきますので

不動産投資は、やりやすい環境になって来たと思います。

 

しかし、副業がダメな職業もあります。

その代表は公務員ではないでしょうか。

 

当社にも、たまに公務員の方から相談がありますが

市役所の職員の方や、学校の先生の方が多いです。

 

でも、どこまでがOKで、どこまでがNGかは

実際に、各職場に確認してもらうしかないので

会社の上司など聞けば良いと思います。

 

上司にこっそり

「実は不動産投資をしたいのですが副業になりますか？」

と聞いてみましょう。

 

そうすれば、わかるかも知れませんが

実際は、なかなか聞けないですよね。

 

そんな方のために、ここでは

一般的に言われている事をお伝えします。

 

賃貸経営で許される範囲としては、所有不動産の合計が

・5棟未満かつ、

・10室未満かつ、

・家賃収入500万円未満

と聞きます。

 

上記とは別に、学校の先生などは

「教育委員会の許可を取れば大丈夫」とか

 

もともと親が地主さんで、アパートを相続した場合は

ＯＫと聞いた事もありますが、本当のところ

分かりませんので、しっかり会社に確認をして下さい。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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不動産投資で融資は、カナメです。

でも収益物件に対する金融機関の

融資条件は、よく変化します。

 

私がこの業界に入った十数年前は

三井住友銀行のフルローンや

オーバーローンが全盛期でした。

 

その頃、言われていた事としては

耐用年数が切れている木造物件を買うと

信用棄損で融資が受けられなくなる、との事でした。

（今でもある話だと思いますが・・・）

 

そのため、何棟も買い進めるには

積算評価が出ていて、耐用年数も残っている

物件を買う必要がありました。

 

また融資を組む金融機関の順番も重要でした。

 

これは

「金融機関の融資条件が永遠に変わらなければ」

正しい判断です。

 

しかし、金融機関の融資条件はよく変わります。

 

フルローンやオーバーローンをやっていた

三井住友銀行は2007年12月から

ほとんど融資をしなくなりました。

 

すると、どうなったか？

 

三井住友銀行で買うつもりだったお客様が

スルガ銀行へ流れこみました。

 

そこで買っていた収益物件とは

信用棄損すると言われていた

耐用年数切れの木造物件です。

 

 

また少し前には、融資を組む順番は

日本政策金融公庫⇒オリックス銀行

⇒静岡銀行⇒三井住友トラストローン＆ファイナンス

 

こんな感じが良いと言われていました。

 

でも今では、日本政策金融公庫は渋いですし

静岡銀行の評価基準に見合う物件は、かなり少ないのです。

 

ここから言える事と言えば、融資状況はよく変わるので

常に最新の融資情報を取り入れ、その時代にあった買い方をしましょう！

という事です。

 

それでは、収益物件の事なら

最新の融資情報があるクリスティ＆富士企画まで。

 

 

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収益物件を探す時に

いろいろな条件があると思います。

大まかに言えば価格帯、エリア、利回りなど。

 

これについては、金融機関と相談して

決めた場合もあれば、個人的に考え

決めた場合もあると思います。

 

でも実際に買う場合は

さらに細かな条件が出て来ます。

 

例えば駅からの距離、築年数、構造

土地評価や積算評価など。

 

もっと細かいところでは

・飲用水が上水道か井戸か

・排水が本下水か浄化槽か

・ガスが都市ガスかプロパンか

このあたりは、ライフラインの事です。

 

当社が扱う収益物件では、飲用水は上水で

排水は浄化槽で、ガスはプロパンの場合が多いです。

 

そのほかの状況としては

・接している道路が公道か私道か

・間口は広いのか狭いのか

・土地の形は整形地か旗竿地か

 

一般的には道路は公道で、間口は広く

土地は整形地の方が良いと思います。

 

でもこれとは逆に、道路は私道で

間口は狭く、土地は旗竿地の物件もあります。

 

簡単に言えば、理想と現実のギャップに

なる訳ですが予算に限りがありますので

どこかの条件を妥協しなくてはいけません。

 

この妥協がどこまでが出来て、どこまで出来ないのかは

ある程度、実際に現地を見ておかないと判断が難しいです。

 

ですので、お客様の状況によりますが比較対象として

5件から10件ぐらい収益物件を見ておくのが望ましいと思います。

 

さらに言えば、営業マンと一緒に現地を見た方が

良い部分と、悪い部分が分かるのでお勧めです。

 

それでは収益物件の現地案内の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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2月4日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

ついに今週から、冬季オリンピックが始まり

初日から気になる競技が目白押しです。

 

今回の冬季オリンピックは

一体いくつメダルを獲得できるのか？

 

見れる競技は、出来るだけ見たいところですが

物件紹介ライブも、忘れずにご視聴ください。

 

さて今回の物件紹介ライブのテーマですが

「間取り2K以上のファミリータイプ」で紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年2月4日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「2月4日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産の仕事をしていると

すぐ売れてしまう物件と

なかなか売れない物件があります。

 

すぐ売れるものは数日ですし

売れないものだと、数年間も残っています。

 

高利回りや、満室など入居が良いと

売れやすいかも知れません。

 

 

たまにお客様から

「この物件はいつから販売してますか？」

と質問をもらう事があります。

 

質問の意図としては、長期で売れ残っていれば

大幅な価格交渉ができるかも？

と指値の可能性を探っているのだと思います。

 

この指値については、あっていると思いますが

いつ値下げして売るかについては、売主さん本人の

事情によってかなり違ってきます。

 

例えば、次の物件が決まっているので

「数ヶ月以内で売りたい」と言う場合もあれば

「なんとなく２，３年後までに売れればいいか」と

考えている場合もあります。

 

あと長期で売れ残っている場合

何で売れていないのか？

理由も気になるところです。

 

よくある理由としては、このような感じです。

・違法建築や再建築不可で、融資が組みにくい

・物件がボロすぎて、修繕費用がかなりかかる

・入居率が悪い、または長期滞納者がいる

など。

 

理由を聞けば、売れ残ってしまうのも納得です。

 

でもある時、突然に売れます。

 

その多くは価格が下がった時です。

つまり今、販売している価格ではお買い得ではないが

価格が下がれば、お買い得になる瞬間です。

 

これを聞けば皆さんもお分かりだと思いますが

売れない本当の理由は、買う人が感じる価値よりも

売っている価格が高い事にあります。

 

どんなに長期で売れ残っている物件でも、お買い得価格になれば

再建築不可でも、ボロくても、空きが多くても

結局は、売れてしまうのです。

 

今回は、売れ残り物件のお話でした。

 

それでは、不動産投資の事なら

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1月もあと2日となりました。

なんだ、かんだでもう1月も終わりです。

 

2022年の元旦に、初日の出を見てから

もう1ヶ月も、たったんですね。

 

 

時が過ぎるのは、アッと言う間の気がするのは

年齢のせいでしょうか。

 

そして2月に入ると、色々な意味で

収益物件の動きが激しくなります。

 

まず3月の年度末に向けて

金融機関の融資が出やすくなったり

売主さんが、売り切るために値段を下げてきたり。

 

さらには、融資の出やすさを見越して

買主さんの動きも活発になったり。

 

こんな理由で、売買の動きが活発になります。

また売買だけでなく、賃貸の動きも多くなります。

 

この理由は言うまでも無いですが

卒業や就職などの引っ越しや

転勤などの人事異動で、移動するからです。

 

ですので、この時期は入居状況が

けっこう変化します。

 

満室だと思って話を進めていたら

売買契約の前日に、翌月の退去予定が・・・。

 

もちろん逆のパターンもあり、空いていた部屋の

入居が急きょ決まった！とか。

 

この時期ならではですが、こればっかりは

仕方がありませんので、それを見越して

物件の検討をするのが良いと思います。

 

それでは、不動産投資の事なら

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2月16日から確定申告が始まります。

 

すでに収益物件を持っている方なら

毎年の事で慣れていると思います。

 

しかし初めての確定申告で、自分で作成するなら

かなり時間がかかりますので、今ぐらいから

空いた時間で、少しずつやるのが良いでしょう。

 

下の写真の本などで大まかな

流れを知っておくのも良いかも知れません。

 

 

流れをつかんだら、確定申告の準備として不動産投資で

経費をあげると、こんな感じになると思います。

 

 

まず、年間で払っている固定資産税は

確定申告の科目で言うと「租税公課」です。

 

火災保険も皆さん、入っていると思いますので

これは「損害保険料」の科目になります。

 

退去があった時のリフォーム費用や

現状回復費については「修繕費」です。

共用部分の電気代や、水道代は「水道光熱費」です。

 

あと、最近のアパートではケーブルテレビや

ネット費用の負担がありますがこれは

「その他の経費」の科目になると思います。

 

管理会社に管理をお任せしていれば

毎月、管理費をはらっているので

これは「管理費」の科目です。

 

ここまでは、実際に使った経費なので

分かりやすいと思います。

 

ただ使っていなくでも、経費にできるのが

「減価償却費」です。

 

これは購入した時に、土地と建物の価格を分けて

建物の部分を構造により、何年かにわけて申告できます。

 

減価償却費は、けっこう大きい経費になるので

不動産投資の醍醐味である、節税に関係してきます。

 

最後としては、ローンを組んでいるなら

毎月の返済額に含まれている金利は

科目で言うところの「借入金利子」となります。

 

大まかに分ければ、不動産投資の経費は

こんな感じになりますが、詳しい事や分からない事は

管轄の税務署に聞いて頂ければと思います。

 

 

それでは、不動産投資の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

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