当社は投資専門の不動産会社で

ありますが、とくに多く扱っているのは

中古のアパートです。

それも築30年を経過したものが多く

すると、必然的に建物自体が

傷んでいたりします。

ですので、見た目は問題なさそうでも

いろいろな所が経年劣化しており

あとあとで、修繕が発生したりします。

また入居者もおりますので

それに関しても、何か起きたりします。

どちらかと言えば

物件自体より、入居者に関係する

問題が起こる事が、多いかも知れません。

例えば

・滞納

・夜逃げ

・車両放置

・のぞき事件

・夜中にケンカ

・室内でお亡くなりなる

など。

私が以前、持っていたアパートでは

こんな事が起こりました。

滞納は、保証会社が立替払いを

してくれましたし、夜逃げの残置物は

保証会社が処理してくれました。

車両放置は、私有地なので

警察は動いてくれず、自分で

業者を手配して、処理しました。

のぞき事件や、夜中のケンカは

警察の方や管理会社の方に

対応してもらいました。

亡くなった方のお部屋は

保証会社とリフォーム会社に

対応して頂きました。

このように、起きた時はドキッとしますが

それぞれで、専門の方に相談すれば

どうにかなるもんですね。

まあ、仕事がら慣れていた事もありますが。

それでは、賃貸経営の事なら

長年、この仕事をやっている

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画では、不定期で

不動産投資とは関係ないセミナーを

開催していますが、今回はそのご案内です。

その道のプロの方をお招きして

色々なヒントを頂いています。

しかも毎回、無料です！

さて、今回は日本赤十字の担当の方に

四ツ谷にある、富士企画の事務所に来て頂き

体験型のセミナーを開催します。

最近、自然災害が多いので非常時の食料や

災害グッズなどを準備している方も

いらっしゃるかと思います。

しかし

実際に災害が起きて、自分の家族が被災したら・・・

または街を歩いていて、見知らぬ人が目の前で倒れていたら・・・

セミナーの知識が、役に立つかも知れません。

過去にも赤十字の方に来て頂き、その時は災害対策の

話しを聞いたり、心臓マッサージやAEDの使い方を

教わりましたので、今回も同じような内容になると思います。

みなさん、心臓マッサージって

やった事ありますか？

私はやった事が無かったのですが

やってみると、とても

体力のいる事がわかります。

でもこの経験をしたことで

大切な命が救えるなら

こういう体験も貴重ですね。

会場に来れば、実演を見たり体験も出来ますが

オンラインでもライブ配信しますので

ご興味のある方は、ぜひご参加ください。

【セミナーの詳細】

日程：8月30日（金）18:30～

会場：富士企画セミナールーム(YOTSUYA BASE73)

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル3階

参加費：無料

会場の定員は10名程度ですが、ZOOMでも参加できます。

セミナーに参加希望の方は

下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに

「（会場でセミナー参加希望）または（ZOOMでセミナー参加希望)」と

入力して返信してください。

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）

まで、セミナー参加の旨をお伝えください。

よろしくお願いします。

毎日、暑い日が続いておりますが

皆さま、体調はいかがでしょうか。

私は毎朝、ジョギングをしていて

元気なようですが、やはり

日中の暑さは、こたえますね。

先日も物件案内で、30分程度

現地にいるだけで、もう汗だくです。

そして、ご案内が終わり

最寄りの駅まで、歩いて帰る時に

500mlのペットボトルを2本飲みました。

そして、コンビニでもちょっと休憩したり。

更には、電車を待っているホームでも

もう1回、自販機で飲み物を買いました。

正味1時間、外にいただけで

こんな状態なので、外で仕事をしている人は

いったん、どんなにスゴイのか。

扇風機付きのベストなどを

着ている人がおりますが

とても感心してしまいます。

まぁ、とにかくこの時期に現地を見る時は

服装や水分補給には、要注意です。

やはり不動産投資を進めて行くにも

体が大事でして、健康を失っては

大変ですし、融資も組めなくなりますしね。

もう少し、この暑さが続くと思いますが

暑さは関係なく、良い物件は

いきなり出て来ます。

みなさん、暑さに負けず

物件探しに、頑張りましょう！

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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収益物件を買ったなら

いつかは、売却の時が来ます。

そして、どうせ売るなら誰しもが

高く売りたいと思います。

そんな将来の売却のために

今からやった方が良い事があります。

それは家賃を上げる事です。

ひと昔前まで、家賃は下がるものだと

思われておりましたが

現在、家賃は上がっております。

もちろんエリアによりますが、それを

敏感に感じ取っているオーナーさんは

すでに賃上げをしております。

退却が出て、次の募集のタイミングで

上げる人もいれば、更新の時期に

あげている人もおります。

収益物件だけでなく、普通の住宅の

価格が年々、上昇している事は

皆さん、何となく感じ取っていると思います

しかし、実は家賃も上がっているので

このタイミングで、全部の部屋を数千円でも

上げて行くと、どうなるのか？

年間の満室家賃が

数万円あがったり

数十万円あがったり。

すると数年後の売却金額が

数十万あがったり

数百万円あがったり。

もちろん、その時の相場がありますので

なんとも言えませんが、一般的に

収益物件の売却価格は利回りで決まりますので。

上手な売却の話しについては当社代表

新川の、この本を読んでみてください↓

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画まで。

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相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

当社は長年、不動産投資の

業界に関わっております。

するとその時代、時代で色々と

傾向があったり、今とはぜんぜん

違う事があったりします。

今回はそんな話しです。

私がこの会社に入ったのは

平成19年（2007年）なので

17年前になります。

その頃は三井住友銀行の

高積算のＲＣ物件に対する

フルローンが全盛期でした。

しかし、その年の年末には

一切やらなくなり、たくさんの融資解約が

起こった事を、おぼえております。

そして、次に出て来たのがスルガ銀行です。

三井住友銀行で、購入を予定していた

お客様が一気に流れ込みました。

金利は4.5％と、今考えると

高めでしたが、それでも

融資を組む人が、たくさんおりました。

ただ金利は高いけど、利回りも

今より高い物件が多く、千葉や埼玉でも

利回り12％ぐらいが、よく出て来ました。

最近でこのエリアだと8％から

9％ぐらいがいいところでしょうか。

利回りは、昔より下がりましたが

金利も当時より下がっております。

10年前ぐらいまでは金利で

3％から4％が一般的で

2％台なんて、めったになかったです。

こんな感じで、時代によって

不動産投資はいろいろと

高くなったり、低くなったりです。

でも、それを気にしていては投資を

進められませんので、その時代、時代で

良い物件を選ぶしか、ないような気がします。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めようと思うと

ネットで収益物件を検索する人が

ほとんどです。

その検索のメインは

物件価格や、利回りである

収益性を重視していると思います。

その収益の多くは、住んでいる方の

家賃収入になります。

でも物件によっては、それ以外の

収入もあったりします。

例えば、よくあるのは敷地内に

建っている電柱からの収入です。

1本につき、1年間で1500円

東電用地と言う、会社から

入ってくるのが一般的です。

支払い方法としては3年分を

1回で払うので、3年に1回

4500円が振り込まれます。

また自動販売機からの

収入があるケースもあります。

1本につき、数十円とかです。

これも設置場所によっては

すごく売れたり、夏になるとよく売れたり。

自動で販売してくれるので

まさに、何もしなくても入ってくる

嬉しい機械です。

まれに、敷地の上空を高圧線が通っており

線下補償料をもらっている事もあります。

これは年間で数十万円と高額の事もあります。

あとは屋上に携帯会社のアンテナが

設置されていて、これも年間で

数十万円と高額の事が多いです。

このように収益物件には

入居者から家賃だけなく

意外な所からの収入もあったりします。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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私たちの死ぬ確率は

遅かれ、早かれ100％です。

例外は、もちろん無いのですが

ある本によりますと、多くの人は

死ぬときに、後悔するらしいです。

それも同じような事を思って。

どんな後悔かと言いますと

「もっと冒険すれば良かった」

と思うらしいのです。

つまり世間体を気にしたり、お金や時間がなかったり

なんらかの制約があったりして。

やりたい事が出来ないのです。

でも誰しもが、後悔なく

楽しい人生を送りたいものです。

その後悔を、少しでも減らすために

不動産投資は、良い手段のひとつだと思います。

なぜなら、自分の代わりに

賃貸物件が家賃を稼いでくれますし

物件の問題は、管理会社が解決してれます。

やり方によっては、自分がほとんど

何もしなくても、お金が入ってきて

自由な時間も作れます。

人によっては、アパート収入だけ生活できるようになって

会社をやめて、毎日が夏休みになったり。

まったく、うらやましい話しですが

それが現実になるのが、不動産投資です。

そんな不動産投資に興味のある方は

クリスティ＆富士企画までお問合せください。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資で、収益物件を探す時

多くの方がネット検索を利用すると思います。

大手のポータルサイトや、色々な不動産会社の

ホームページから、良さそうな物件の

販売図面やレントロールを請求したり。

その資料を元に、自分の希望条件と

合いそうなら、今度は現地確認です。

現地へ行く前に、土地値を計算したり

周辺に大学があるかや、工場があるか

などをチェックしたり。

現地へ行ったなら、外観をチェックしたり

駅から実際に歩いて、かかる時間を計測したり

周辺の雰囲気を感じ取ったり。

なお、私の場合は車で行く場合なら

周辺にコインパーキングがあるかをチェックします。

やむをえず物件の前に、路上駐車を

する時もありますが、長時間になると

周りの人に迷惑ですからね。

あとは、物件の近くに美味しい

ラーメン屋があるか？をチェックします。

これは不動産投資とは関係

ありませんが、ただの私の趣味です。

この時に利用してるのは

「ラーメンデータベース」と言うサイトです。

このサイトには各ラーメン屋の

点数が載っておりまして高得点の

店があれば、ついでに食べたりします

こんな感じで、楽しく現地確認を

してますので、もしよろしくければ

皆さまもラーメンチェックしてみて下さい。

それでは収益物件の事なら

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一般的に収益物件を買う時って

いろいろと、チェック項目があると思います。

例えば

・価格

・利回り

・築年数

・駅距離

など

そのほかにも

・土地値

・積算評価

・融資付け

・家賃相場

・駅の乗降客数

などなど。

お客様によっては、もっと多くのチェック項目があって

それを満たすと、現地調査へ向かう。

やはり不動産は、高額な買い物なので

このよう色々な要素を加味して

総合的に判断するのが大事だと思います。

多くのお客様がこんな感じなのですが

たまに、感覚的に決めるお客様もおります。

例えば、ふらっと物件を見に来て

「気入ったので、これ買います！」って感じです。

営業マンとしては、買ってくれるのは

いいのですが「ホントに大丈夫？」と思います。

ですので

「この物件以外にも、何件か見たほうがイイですよ」

とアドバイスをして、いくつか見てもらったりします。

でも結局、始めに買うと言った物件を買ったりして。

それが、けっこうボロかったので

「やめたほうが、いいのでは？」と言ったのですが・・・・。

このお客様は当時20代で

ホントに初めて現地確認に来て

1番最初に見たアパートを買いました。

このように感覚的に、物件を

決めてしまう人も、いるんですよね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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昨日、関東にも台風の影響がありましたが

皆さまは、大丈夫でしたでしょうか。

東京、名古屋間の新幹線も

終日運休で、旅行の予定が大幅に

変更になった方も、いらっしゃったと思います。

また、ディズニーランドも台風の影響で

時短営業になり、いつもは21時が

閉園のところ15時で終了したようです。

例年、この時期の台風では

すごい事になっております。

これは収益物件を買う時も同様で

検討する際は、自然災害の事も

充分、考慮にいれないといけませんね。

とくに台風の場合は、海沿いに

影響が出るので、沿岸に

近いエリアは、注意が必要です。

また大量の雨が降ると、地盤がゆるくなり

土砂崩れや、土石流が起こる事がりますので

急傾斜地域も注意ですね。

あとは台風と同様に、最近では

線状降水帯の影響で、いろいろな場所で

ゲリラ豪雨が降ります。

そのため、川の近くや土地が

低いエリアも要注意です。

もちろん不動産投資なので

収益性や土地値、融資付けも

考慮に入れなくてはいけせんが。

また仮に災害が起こりやすいエリアの場合は

補償内容が充実した火災保険に入る事も

ひとつの対策になります。

こんな感じで、収益物件を選ぶ時は

収益性などのメリットだけでなく、自然災害の

リスクなどを含めて、総合的に見るのが大事ですね。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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