先日の12月17日に、オンランで

「夢がモリモリ会」を開催いたしました。

 

 

その中で「賃貸経営アイデアコンテスト」と題して

お客様から、入居付けや家賃アップのアイディア

または、実際の事例を出して頂きました。

 

本来は全部、モリモリ会の中で紹介する予定でしたが

時間の関係で、ご紹介する事が出来なかったので

この場を借りて、いくつかご紹介いたします。

 

まずおさらいです。

コンテストの大賞は、ネコ用に部屋をリフォームした事例です。

 

 

ここではキャットウォークを自作して、ロフトやランマ窓に

ネコが登れるようになっております。

 

また木の柵やBOX、キャットタワーなども設置した結果

ほかの部屋より約15％の家賃アップできたそうです。

 

基本的には、フリマサイトや自作なので

費用は、ほとんどかかっていないそうです。

みなさまも、ぜひ参考してみてください。

 

そのほか、多かったのが自転車のプレゼントのアイディアです。

駅から徒歩30分ぐらいだったとしても、自転車なら

10分程度と、入居者にとってはありがたいと思います。

 

あと多かったのは、家電プレゼントや

ホームシアター向けのプロジェクターのプレゼントなど。

 

さらには、スマートロックのプレゼントなどのアイディアもありました。

これなら鍵を持ちある必要もなく、鍵のかけ忘れも防止でき

開錠や施錠の履歴もチェックできるそうです。

 

そしてプレゼントではなく、家電をレンタルする

アイディアもありました。

 

 

例えば

・テレビ500円/月

・ベッド300円/月

・冷蔵庫500円/月

・洗濯機400円/月

など。

 

家電は事前に用意しておくか

注文が入ってから、中古をリサイクルショップで買うそうです。

 

プレゼント企画は多いですが

レンタル企画も意外と良さそうだと思いました。

 

さて、いろいろと賃貸アイディアはありますが

入居付けでお困りなら、常時入居率95％以上の

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

私がこの業界に入ったのは2009年7月です。

この頃は、三井住友銀行のフルローンや

オーバーローンの全盛期でした。

 

またそのほかの金融機関も

同じように、フルローンを出しておりました。

 

積算評価が売買価格と同じで

利回りが10％前後のRC物件が

売りに出ると、すぐ売れました。

 

だいたい1つの物件に3件から

5件ぐらい買付が入ります。

 

もちろんお客様は、現地など見ていないので

営業マンは電話口で、買付をもらう訳です。

 

そしてその年の12月、急に三井住友銀行が

フルローンをやらなくなりました。

その影響で、解約になった話が多くあります。

 

これに追随して、ほかの金融機関も

フルローンをやらなくなりました。

 

その後、スルガ銀行にお客様が集中するようになり

金利4.5％の9割融資で物件を買うのが主流になりました。

 

金利こそ高いですが、当時は

千葉県の松戸市、柏市、流山市など

埼玉県だと、さいたま市、ふじみ野市、春日部市など

神奈川県だと、横浜市、横須賀市、相模原市など

利回り12％以上ある物件がよく売りにでました。

 

そのため、金利4.5％でも収支が成り立つ訳です。

 

このエリア以外にも、さらに郊外では

利回り15％から20％ぐらいの物件がよく売っておりました。

 

今と比べれば、かなりの高利回りです。

 

でもこの頃、郊外の物件の融資をする金融機関は

ほとんど無かったので、高利回りで満室だったとしても

ずっと売れ残っておりました。

 

 

 

日本政策金融公庫もアパート融資を

ほとんどやっていなかったので

現金で買える人だけが、買っておりました。

 

そう考えると、今は昔に比べて融資する

金融機関がとても多く感じます。

また金利もすごく低いです。

 

どっちが良いかは人、それぞれですが

このあたりが、今と昔の違いです。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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最近、急に寒くなりました。

17日の金曜日は、夜から冷え込んだうえ

強風が吹き、電車が止まりまくっておりました。

 

本日の朝も氷点下になっておりました。

 

 

日中も結構、寒いので物件を見る時は

寒さ対策であったかい飲み物と、手袋、耳当て

さらにヒートテックは欠かせないアイテムとなります。

 

今年もあと少しとなりますが、皆さま

風邪をひかぬよう頑張りましょう。

 

 

さて、まだまだ年末にかけて

盛り上がって行くのがこの業界です。

 

今週末も、契約やら、現地案内をして買付やら

各営業マンが慌ただしく動いております。

 

金融機関も年内決済に向けて

これから1週間は、さらに激しく動きます。

 

ところで、ひと昔前までは

フルローンがよく出ており、場合によっては

諸費用までの、オーバーローンも出ておりました。

 

しかし、最近は・・・？

 

基本的には9割までの金融機関が多いと思います。

でも、物件やお客様の組み合わせによっては

フルローンが出るケースもあります。

 

たとえば、某地方銀行や、某信用金庫などは

最近もフルローンでやってくれております。

 

ですので、そのあたりお話を聞きたい方は

ぜひ、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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昨日、オンラインでの

「夢がモリモリ会」を開催しました。

 

今回も前回と同様に100名を超える

お客様に参加の申込を頂き

大盛況のうちに終わりました。

 

ご参加してくれた皆さま、誠にありがとうございました。

おかげ様で、大変盛り上がりました。

 

ゲストで出演してくれた「絶対地方高利回り主義」の

中島亮さんは今年も、現金でバンバン高利回り物件を

買っているそうで、そんなワクワクするお話を聞かせてくれました。

 

 

また15年以上に前に、初めて当社代表の新川と

会った時の感想など、思い出話もして頂きました。

 

また、もう1人のゲストで出演してくれた

脇田雄太さんのお話も、とても面白かったです。

 

著作では

「5万円” 以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!」

と書いてありますが、最近見た物件は5000円だったそうです。

 

「ほんとに、そんな物件あるの？」

と、ビックリした方も多かったと思います。

 

こんな話を聞くと、不動産投資も

「いろいろなスタイルがあり、とても面白いな」と

改めて感じところがありました。

 

また、今回初の企画である

「賃貸募集アイデア大賞」では

たくさんの方から、ナイスなアイディアを頂きました。

 

大賞は、猫好きのためのリフォームの

実例を出してくれたお客様に決定しました。

 

 

大賞の商品は「IZU BASE 宿泊権」です。

 

そのほか、富士企画クリスティ・クイズでも

積極的に参加していただき

お客様にも、かなり盛り上げて頂きました。

 

そんな感じで3回目のオンラインモリモリ会は

終わった訳ですが、また来年もやろうと思いますので

今回参加されなかった方は、ぜひご参加ください。

世の中には色々なローンがあります。

 

住宅ローンや自動車ローンが一般的ですが

リフォームローンや大学の学費ローンや

教育ローンなどもあります。

 

また、金利は高くなりますが複数の目的で使える

多目的ローンや、フリーローンもあります。

 

このようなローンを組んだ時は、気づかない事が多いですが

借りる順番がけっこう大事だったりします。

 

例えば住宅と自動車のローンを組む場合

住宅を先に買って、次に自動車を買う人が多いです。

 

理由としては、住宅のほうが高額なので

逆に組んでしまうと、希望の住宅ローンが

組めなくなるケースがあるからです。

 

私が新築マンションを買った時も

敷地の駐車場の車が、次々に新しい

ファミリーカーに変わっていきました。

 

このあたりは、みなさんご存知のようでした。

 

 

さてアパートローンを組む時も、順番が大事です。

組む順番を間違えると、希望の融資が

組めなくなる事があります。

 

では、どの金融機関で

最初に組んで

次はどこで、

最後はどこがいいのか？

 

また、金融機関によって評価基準もまったく違い

融資を出すエリアや、構造、築年など

正直いいまして、かなり複雑です。

 

ですので、投資専門の当社にご相談頂ければ

お客様の資産状況や、投資の目的に合わせて

融資のご提案ができると思います。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

来たる12月17日19時から3回目となります

オンラインでの「夢がモリモリ会」を開催します。

 

司会はラジオでおなじみの

サーファー新川と白鳥つばさです。

 

 

今回も前回同様に有名投資家さんの

「地方高利回り主義」の中島亮さん

 

 

「ボロ戸建投資」の脇田雄太さん

に出演してもらう予定です！

 

 

また、今回も「最近投資物件を購入された」お客様と

インタビュー形式でお話をする予定です。

 

収益物件を買ってみて、実際にどうだったのか

生の声を聞かせて頂きます。

 

これから不動産投資を始めたい方には

大変、参考になる企画だと思います。

 

あとは賃貸経営アイデアコンテストもやります。

 

今回参加者皆様に、ぜひ取り組んで頂きたいのが

「賃貸経営アイデアコンテスト」！

 

これは賃貸客付を促進するために例えば

・こういったリフォームで工夫をした

・契約特典のプレゼント

・入居者さんが喜ぶ賃貸システム

などなど。

 

さらには賃貸の経営なので、運営方法に

関するアイデアでも結構です。

 

入賞者には豪華賞品をご用意しておりますので

ぜひチャレンジしてみて下さい。

 

・IZU BASE73無料宿泊券

・明日やろうは馬鹿野郎カレー（新バージョン）

・オリジナルTシャツ、タオル

・有名イラストレーター書き下ろしのステッカー＆クリアファイルなどなど

 

また、見るだけでも為になるお得情報があるかもしれません！

 

 

【オンラインモリモリ会の概要】

日時：令和3年12月17日（金）19時から21時

（終了時刻は前後する場合がございます）

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメールに記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

参加ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」と入力してください。

毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.50が出ましたので、お知らせします。

 

今回は以前にもお話した、営業マンが

またまた増えたお話です。

 

 

46歳のフレッシュな新人が入り

とうとう16人になりました。

入社したのは、丸が付いている西野です。

 

今年は1月から毎月、または2ヶ月おきぐらに

社員が増えて、今年だけで7人です。

 

ちなみ富士企画は7人いるので

グループ全体で23人です。

 

投資専門の不動産会社としては

かなりの大所帯です。

 

お客様からのお問合せが、相変わらず多いので

これだけ人数がいれば、スピーディに対応できると思いますので

今後もご期待ください。

 

 

そして次の話題は今年最後の

夢がモリモリ会のお話です。

 

 

最後と言っても、今年の開催は最後ですが

来年はまたやります。

 

いつもは新宿の雑居ビルにて

100人規模のお客様が参加する飲み会でした。

 

しかし、コロナの影響もあり

今回もオンラインでの開催です。

つまり「オンライン飲み会」のスタイルです。

 

企画としては、本も出している有名投資家の

中島亮さんと、脇田雄太さんがゲスト出演してくれます。

 

また今年、収益物件を買って

晴れて不動産投資家になった方の

生のお話を、インタビューする予定です。

 

プレゼント企画もありますので

お時間あるかたは是非、ご参加ください。

 

【オンラインモリモリ会の概要】

日時：令和3年12月17日（金）19時から21時

（終了時刻は前後する場合がございます）

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメールに記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

参加ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「モリモリ会参加希望」と入力してください。

不動産は高額なので、金融機関の

融資を使って買う人が多いです。

 

融資を組む以上、毎月の返済がある訳ですが

入居がしっかり付いていれば、家賃収入で返す事ができます。

 

お客様にもよりますが、返済比率は

50％前後の人が多いと思います。

 

ちなみに社長の新川は返済比率

100％のアパートを持っております。

 

返済比率50％だと、収益物件が半分空くと

家賃収入だけでは足りないので

自分の給料や貯金から、ローンを支払う事になります。

 

この状態が長く続いたり、さらに入居状況が悪くなってしまうと

とうとう、返済ができない状況になってしまいます。

 

ローンの返済が滞ってしまうと

最終的には任意売却になったり

差し押さえられて、競売になったりします。

 

この予想は正しいと思いますが、賃貸経営をしていて

任意売却や競売になるケースと言うのは

実際は少し違います。

 

それでは、どういうケースが多いかと言いますと

賃貸経営とは、別の事業や本業があり

そちらの事業が、うまく行かなくなるケースです。

 

賃貸経営が、上手くいかなくなった訳ではないのです。

 

そして本業の資金繰りが悪くなり

そちらの返済や税金の滞納などが始まり、最終的に

任意売却や競売になり、アパートを手放す訳です。

 

任意売却の物件の仲介を何度か

やった事がありますが、全部このパターンでした。

 

任意売却や競売物件をよく買っているお客様も

同じような事を言っておりました。

 

いかがでしょうか。

想像と違いましたでしょうか。

 

このような事例はありますが

空室はできる限り、早期に入居対策をして

埋めたほうが良いに決まっております。

 

そんな訳で、賃貸経営でお困りなら

管理物件の入居率が常時95％以上の

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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ネットには毎日、いろいろな

収益物件の情報が出て来ます。

 

東京都内もあれば、千葉や埼玉

茨城、群馬など、エリアもいろいろです。

 

築年数も新しい物件から

築古だと40年以上経っているものまで。

価格や利回りも、まちまちです。

 

これだけあると、どの物件が良いのか

分からないと思います。

 

そこで、不動産の営業マンが収益物件を

買う時に何を重視するのか？

 

一般の人と同じかもしれませんし

違うかも知れませんが、参考までにお話します。

 

まず見る所は「流通性」が良いか、悪いかです。

 

これは簡単に言いますと、誰もが

買いやすいのか、限られた人しか買えないのかです。

 

やはり、いずれは売るのが前提なので

価格が大き過ぎたり、融資が付きにくいと

ちょっと敬遠してしまいます。

 

また上記の観点から、できれば都心に近いほうが

色々な金融機関で融資が付くので安全です。

 

でも都心に近いエリアは、利回りが低いので

価格と利回りのバランスによっては

郊外や田舎でも良いと思います。

 

次に見る所は、皆さんと同じだと思いますが

価格に対して、土地の値段がどれくらい出ているかです。

いわゆる土地値物件は、やっぱりイイですね。

 

あと最後に見る所としては、利回りの相場です。

 

土地値が出ていなくても

そのエリアの利回り相場より、利回りが高ければ

お買い得なので、そこもよく見ています。

 

このようなポイントを総合的に見て

良さそうな物件は買いたいところです。

 

しかし、不動産会社に勤めていても

良い物件は競争が激しいので

すんなり買える訳ではありません。

 

ですので、意外に思われるかもしれませんが

売れ残り物件を買ったりします。

 

今持っている収益物件も、ネットに

しばらく出ていた、売れ残り物件でした。

 

売れ残っていても、良い物件はたくさんあるので

みなさまも、ぜひ探してみて下さい。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ&富士企画まで。

 

 

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不動産投資は、収益物件を買わないと始まりません。

そのため多くの人が、まず良い物件を探します。

 

そして、希望の収益物件が買えて

「めでたし、めでたし」となりますが

ここからスタートです。

 

新築や築浅の物件であれば、しばらくは

修繕の必要もなく、突然の出費もあまり無いと思います。

また家賃の滞納など、比較的少ないです。

 

しかし、築古の物件ですと

いろいろと問題が起こる事が多いです。

 

 

私の場合を例にあげますと・・・。

 

まず家賃の滞納はよくあります。

でも保証会社（滞納保証）に入っていれば

家賃の立替があるので、あまり問題はありません。

 

あとは、女性が住んでいたお部屋で現在の彼氏と元の彼氏が

ケンカをして騒ぎになり警察が来て、あげく果てに

元彼が逮捕された事もありました。

 

玄関のドアに何かが当たって、それを放置していたら

ドアが閉まらなくなってしまい、ドアを交換した事もあります。

 

さらには、アパートを買った時は町会費を払っていませんでしたが

ゴミの問題で、ある時から払う事になった事もあります。

 

でも近隣住人との関係は重要なので

町会費はシッカリ払ったほうが良いと思います。

 

深夜にベランダを覗き見していたおじさんが捕まり

予防対策でセンサーライトを付けた事もあります。

 

コウモリが屋根裏に入ってしまい、追い出すのに30万円かかったり・・・。

この出費は、けっこう痛かったです。

 

滞納者が夜逃げして、車を敷地内に置き去りにしたため

撤去と処分するのに数万円かかった時もあります。

（放置車両はこんな感じで対応しました↓）



 

 

台風で、サイクルポートの屋根が飛んだり

室内で入居者の方が、亡くなってしまったり。

 

賃貸経営をしていれば、いろいろありますよね。

 

でもひとつ、ひとつ問題を処理して行けば

いずれ解決する訳です。

 

こんな感じなので、賃貸経営の事なら

物件の管理もやっている、クリスティ＆富士企画まで。

 

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