当社は収益物件が専門の不動産会社です。

仲介している物件の多くは、駅近の新築などでは無く

駅遠で築古でユニットバスが多いです。

 

融資条件や利回りの関係から

このような物件を買うお客様が多いので

営業マンとしても、このような物件を紹介します。

 

しかし紹介していると、よくお客様から

ユニットバスだと入居付けに苦労するので

バストイレ別が良いと言われます。

 

確かにお客様の言う事はよくわかります。

 

私もお風呂とトイレが一緒のユニットバスより

バスとトイレが別のほうが良いです。

 

さらに言えば駅からも近く

築年数も新しい方が良いです。

 

しかし予算の関係で、すべての希望条件を

満たすのは難しいので、優先順位の高い条件を満たし

優先順位の低い条件は妥協して、部屋を決める訳です。

 

 

ここで話は変わりますが、当社には管理部があります。

約200棟で1400室ぐらい管理をしておりますが

その入居率は96%を超えています。

 

さらに言えば、管理している物件の

半分以上が、駅遠で築古でユニットバスの物件です。

でも入居率は96%以上なのです。

 

いかがでしょうか。

 

なぜこんなに埋まるかは、理由があります。

それは長年培った管理ノウハウがたっぷりあるからです。

それを知りたい方はぜひ当社の管理部長の中條（チュウジョウ）までご相談ください。

 

それでは収益物件の管理の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

（右側が管理部長の中條です。↑）

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「管理の相談希望」と入力して下さい。

来月に不動産投資家が集まる

アレをまたやります！

 

何をやるかと言いますと、第2回目の

オンラインで「夢がモリモリ会」です。

 

第1回目は新年の1月15日から

開催しまして、300名以上のお客様から

参加の申込を頂きました。

 

その模様はこちら

 

 

 

今度は7月2日（金）の19時から開催します。

前回は有名投資家さんが27名もゲスト出演して

いろいろとお話して頂きました。

 

そして今回は前回とは、ガラリと

変わった形で開催する予定です。

 

こうご期待ください！

 

 

さて、そもそも「夢がモリモリ会」とは

投資家さん達が、お酒を飲みながら

不動産投資の夢をモリモリ語る飲み会です。

 

富士企画の名物企画で年に2，3回、新宿歌舞伎町の

怪しい雑居ビルで開催されておりました。

 

すでに不動産投資をやっている人や

これからやりたい人、そして融資を出してくれる

銀行の担当者や司法書士の先生など。

 

不動産投資に関係のある方々が

参加されて、大いに盛り上がっていた訳です。

 

しかし、このご時世で集まっての飲み会は

できないので、各自お好きなお酒を片手に

オンラインで開催します。

 

詳しい内容が決まりましたら

大大的に告知しますので

もう少しお待ちくださいね！

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

毎日、レインズ（不動産業者専用サイト）には

新規の売却物件情報が出て来ます。

 

私どもは基本的に毎日レインズ情報を見ながら

良い物件が出て来るのを、待っております。

 

そして良い物件が出てきたら、すぐ既存のお客様に紹介して

現地を見てもらい、気に入ったら購入となります。

 

 

ところで、当然ですが物件には所有者がいて

何らかの理由で売却をする訳ですが

価格はどのように決めているか、ご存知でしょうか？

 

当社には毎月、たくさん売却査定の依頼が来まして

査定額を算出しますが、その金額で売り出す事は少ないです。

 

その理由としては、売却価格を決めるのは

所有者である売主様で、まずは売主様の希望額のまま出します。

 

不動産会社は厳しめの査定をしますが

売主様は、できるだけ高く売りたいケースが

ほとんどなので、このようになります。

 

逆のパターンとして、売主様が思っている金額より

査定額が高い場合は、査定の金額で出します。

 

売主様の金額の場合でも、不動産会社の査定の金額でも

売りに出すと、ほとんどの場合は価格交渉があるので

少し高めに売り出すケースが多いです。

 

このような感じで売り出す価格は決まりますので

多少の指値を想定している訳です。

 

もちろん一切、価格交渉が出来ない場合も

ありますので、そのあたりは予めご了承ください。

 

それでは収益物件の売却に関する事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

昨日、開催したオンラインライブですが今回は

先々週のライブで完結する事が出来なかった

「契約時のチェックポイント（続編）」のお話です。

 

さっそく、その時の模様が

アップされましたのでご覧ください。

 

 

さて、前回は重要事項説明書の解説でしたが

今回はその後に読み合わせする不動産売買契約書と

それに付随する告知書です。

 

ボリューム満点の内容ですが、初めて

収益物件を買う人なら、この動画をご覧になってから

契約に臨むことをおススメいたします。

 

とにかく不動産の売買契約書は分かりずらいです。

また、読めない漢字が多いので私が初めてお客様の前で

読んだ時は、フリガナをふって読んでおりました。

 

さらに読めたとしても毀損（きそん）とか

滅失（めっしつ）とか、普通の会話で

使わない言葉がたくさんでてきます。

 

さらには最近では民法の改正にともない

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が無くなり

契約不適合責任の文言が入るようになりました。

 

瑕疵担保責任でも、普通のお客様は

なにがなんだか分からないに

契約不適合責任に変わって、理解に苦しみます。

 

このように契約書には1回聞いただけでは

分からない用語がありますので

ぜひこの動画を見て、万全の体制で契約に行きましょう。

 

それでは続きは動画をご覧ください。

当社にお問合せ頂くお客様は比較的

初めて収益物件を買う人が多いです。

 

その方々に探している物件を聞くと

・駅から何分以内で、とか

・利回りが何パーセント以上で、とか

・価格がいくら以内で、とか

の希望条件が出て来ます。

 

そして、よくお客様から言われる条件として多いのは

「自宅から近い物件が欲しい」です。

自宅から車で30分とか1時間以内と言われます。

 

「なぜ近い物件がよいのですか？」と聞くと

何かあった時に見に行けるから、と言われます。

 

確かに自宅から近いほうが、何かと良い気がしますが

そもそも不動産投資の目的は、収入を増やす事だと思います。

 

それに自主管理をするならともかく

管理会社にまかせるのであれば、多少の距離があっても

収益性が高い物件のほうが収入は増えます。

 

そんな話をお客様にすると、人によっては

「家から遠くても、良い物件なら買いたい」と

希望条件が変化する場合があります。

 

それに私ども、営業マンとしても

探しているエリアが広くなれば

そのお客様にたくさん良い物件を紹介する事ができます。

 

ですので、どうしても自宅のそばが良い場合は別として

遠方でも利回りや土地値などが、良い条件ならOKのお客様は

エリアを広げて探す事をお勧めいたします。

 

それに自分の知らない場所でも

良い物件はいっぱい有りますので

ぜひ現地を見てから決めて頂ければと思います。

 

それでは収益物件の事なら

遠方の物件もいろいろ紹介している

クリスティ＆富士企画まで。

 



 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

契約するなら6月11日（金）20時からのライブの

「契約時のチェックポイント（続編）」をご覧になってから。

 

さて不動産の売買契約は、非常に分かりにくく

初めて買う人には理解するのが難しいです。

 

しかし、事前にどんな内容が書いてあって

どんな事を説明してくれるのかが分かれば安心だと思います。

 

そこで先々週のライブでは一気に

重要事項説明から、売買契約書から

契約書に付随する告知書の説明をする予定でした。

 

しかし、この内容はボリュームがありすぎて

1時間では入りきりませんでした。

（その模様はこの下です）

 

 

そこで明日は前回の続きの

売買契約書からです。

 

売買契約書と言うのは、カンタンに言いますと

売主様と買主様の約束事をまとめた書類です。

 

例えば、

・売買代金は総額でいくらか

・いつまでにお金を支払うのか

・融資は使うのか、使わないのか

など、お金の事。

 

あとは

・契約後に建物が壊れたらどうするか

・壊れたら誰が修復するのか

・火事で建物が無くなってしまったら・・・

など将来起こるかも知れない事。

 

このあたりを、どう処理していくのかが書いてあります。

 

あと契約書に付随する、

「付帯設備及び物件状況確認書」という

告知書の話もします。

 

今度は時間内にまとめる予定ですので

お時間のある方はぜひ、ご覧ください。

 

なお前回のライブをご覧になっていない方は

この下からご覧ください。

 

【オンラインライブの概要】

日付：令和3年6月11日（金）20時から。

ライブは60程度を予定しておりますが延長する場合があります。

参加費：無料です。

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご視聴ください。

 

ライブの視聴ご希望の方は、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「6月11日視聴希望」と入力して、送信してください。

不動産は高価な買い物です。

ですので、買う時は慎重になり

色々と確認したくなるのが当然だと思います。

 

例えば、

・どんな入居者が住んでいるのか

・入居期間は長いのか、短いのか

・家賃の滞納や遅れはないのか

・連帯保証人なのか、保証会社なのか、何も無しか

・敷金はあるのか、ないのか

などなど。

 

そのほかにも、ランニングコストや

過去の修繕履歴、売主様の売却理由など。

このあたりは、大体のお客様が質問してきます。

 

しかしお客様によっては

さらに細かい質問をしてくる事もあります。

 

ここで1つ注意点があります。

 

買いたい収益物件の疑問点や、質問が多い事は

良い事だと思いますが、場合によっては

売主様を心配させてしまう事があります。

 

どんな心配かと言いますと

「この人に売ってしまったら、あとから

色々とクレームを付けられるかも知れない・・・」

 

こんな事を考えて、その結果

「この人に売らないほうが良さそうだな」

となってしまう事があります。

 

ですので、たくさん質問をする時は

不動産会社の営業マンと相談しながら

上手く物件情報を引き出す事をお勧めします。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「個別相談希望」と入力して下さい。

収益物件を買うと家賃収入が入りますが

その反面、色々とランニングコストもかかります。

 

例えば、廊下の電気代や共用部にある水道代。

ネットの費用やケーブルテレビの費用。

 

また、物件の管理を不動産屋に任せるなら

管理料やら清掃費、草木の伐採や

定期的な除草の費用もかかるかもしれません。

 

固定資産税も、もちろんかかります。

 

あと忘れがちですが

各種設備の点検費用もかかります。

 

点検と言えば

・消防点検

・浄化槽点検

・受水槽点検

・井戸点検

・エレベータ点検

などなど。

 

物件の状況や規模にもよりますが

一般的には上記の点検をする必要があり

点検には数千円から数万円かかります。

 

実施していないと設備の故障や

交換が必要となり、それを気づかず放置すると

あとあと大変な事になったりします。

 

例えば、消防設備の不備を放置していて

火事が起き、入居者に被害があると

損害賠償を請求されたりします。

 

また井戸の点検や、水質検査を怠って

飲み水に有毒物質が入っていたりしたら・・・

 

 

このようにならない為にも

しっかりと点検する事をお勧めいたします。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに「個別相談希望」と入力して下さい。

コロナの影響や、緊急事態宣言中ではありますが

おかげ様で収益物件の動きは順調です。

 

とくに当社においては、ある金融機関の

融資がスゴイ事になっております。

 

カンタンな融資条件としては

物件価格の9割融資、金利2％前後

期間20年から30年ぐらいです。

 

エリアは東京から車で1時間ちょっとぐらいまで。

 

このほんわかした条件なので

相談するたびに融資をしてくれるエリアが

だんだん広くなっております。

 

年収800万円以上で、初めて

収益物件を買うお客様には非常に積極的です。

 

ですので、この金融機関の条件に合うお客様は

融資が積極的に出ているうちに当社まで

ご相談ください。きっとお役に立てると思います。

 

あと、そのほかの傾向として

現金で購入するお客様とても増えております。

 

とくに最近の売れ線は千葉の海沿いの

高利回りや、北関東の高利回りです。

 

今までは、ずっと売れ残っていたのに

発売元の不動産会社に物件確認の電話をすると

「現金のお客様で決まりました！」

と言われる事が多いです。

 

こんな訳で、融資でも現金でも

収益物件の動きは非常に活発です。

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

6月11日（金）20時からの

オンラインライブですが、始めて買う人のために

契約時のチェックポイントの続編です。

 

前回の5月28日で、重要事項説明書から契約書の全てを

説明する予定でしたがやはり、不動産取引のカナメである

この内容は1時間では、足りませんでした。

 

とりあえず、重要事項説明書の内容までは

なんとか終わりましたので、今回はその続きの

売買契約書の説明からです。

 

売買契約書と言うのは、カンタンに言いますと

売主様と買主様の約束事をまとめた書類です。

 

例えば、

・売買代金は総額でいくらか

・いつまでにお金を支払うのか

・融資は使うのか、使わないのか

など、お金の事。

 

あとは

・契約後に建物が壊れたらどうするか

・壊れたら誰が修復するのか

・火事で建物が無くなってしまったら・・・

など将来、起こるかも知れない事。

 

このあたりを、どう処理していくのかが書いてあります。

 

あと契約書に付随する、

「付帯設備及び物件状況確認書」という

告知書の話もします。

 

今度は時間内にまとめる予定ですので

お時間のある方はぜひ、ご覧ください。

 

なお前回のライブをご覧になっていない方は

この下からご覧ください。

 

 

 

【オンラインライブの概要】

日付：令和3年6月11日（金）20時から。

ライブは60程度を予定しておりますが延長する場合があります。

参加費：無料です。

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご視聴ください。

 

ライブの視聴ご希望の方は、この下をクリックして

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「ご相談内容」のところに「6月11日視聴希望」と入力して、送信してください。