12月21日と言えば・・・。

みなさんは、何の日だか分かりますか？

世間的には毎年、この時期は

「冬至」にあたります。

だいたい12月21日か

12月22日が多いそうです。

そして冬至と言えば、1年で1番

太陽が出ている時間が短い日です。

このフレーズ、なんか聞いた事ありませんか？

それは、この日の逆の「夏至の日」です。

夏至とは、1年で1番

太陽が出ている時間が長い日です。

でも当社で言えば、代表の新川が登録した

「仕事も遊びも、一生懸命の日」となります。

この日は朝から遊び、日中には仕事を頑張り

また夜は遊び、仕事も遊びも一生懸命やる訳です。

つまりこの事から考えると、今日は逆なので

「仕事も遊びも、頑張らない日」となります。

何もしなくてイイ日なのです。だから

「今日だけは、仕事も遊びも頑張らないぞ～」となります。

こんな事を言ったら、新川に怒られそうですが・・・

まあ、たまたまですが今日はクリスティの

営業マンの結婚式があって、新川を含め

みんなでお昼から、お酒を飲むんですけどね。

すると、ホントにそんな感じで仕事も遊びも頑張れず

のんびりと、お祝いするだけの日になりそうです。

そんな訳で、今日はこの後に

ちょっと盛り上がって来ます！

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

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今日は金曜日です。

それも12月の金曜日です。

となれば、やっぱり忘年会ですよね。

当社の忘年会は昨日、やりましたが

今年は、ちょうどインフルが流行っていて

体調不良で、9人もキャンセルになりました。

学校だったら、学級閉鎖状態です。

でも、閉鎖にはならず体調の良い

参加者だけで、忘年会は盛り上がりましたが

この時期は、こんな物件案内を思い出します。

それは、忘年会シーズンだからと言っても

良い収益物件は出て来ます。

すると、お客様に電話をして現地案内に

誘うのですが「行きたいけど、今日は忘年会で・・・」

となります。

しかし、良い物件はすぐ見ないと

無くなってしまいます。待ってはくれません。

昔はグーグルのストリートビューとかも

あまり活用できず、基本的には

現地を自分で見に行くのが主流でした。

そこで、忘年会が終わった後に

見に行く訳です。

22時や23時ごろ、物件の最寄り駅に

待ち合せをして、酔っぱらっているお客様を

車に乗せ、見に行ったものです。

そして買付を入れて、翌週には無事に契約。

後日談として、物件が出た次の日には

複数の買付が入り、夜にすぐ物件を見て

あの時に買付けを入れなければ、買えなかったかも。

と、この時期にはアルアルな話しですが

良い物件がでたら、忘年会であろうと

すぐ、見に行くのが鉄則ですね。

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クリスティ＆富士企画では

不定期で、いろいろな事をやっておりますが

今日は、社内でたこ焼きパーティーをやりました。

富士企画の、たこ焼き部長こと

西井が、材料選びから、仕込みから

鉄板までを準備して、4時間ぶっ通しで焼きまくりです。

通常営業をしながら、たこ焼きを焼きましたので

社内には、たこ焼きのニオイが充満しており

不動産屋では無く、まるでたこ焼き屋でした。

たまたま、来たお客様にも

たこ焼きを、ふるまっておりまして

おかわりをしてくれた方もおりました。

そんな、おかわりしたくなるくらい

美味しい、西井のたこ焼きですが

レシピは企業秘密だそうです。

しかし、卓上にはレシピのメモ紙や

材料が置いてあり、推測するに生地には

玉子、キャベツ、干しエビが入っておりました。

そして1番のこだわりは水で、どこかの山奥から

湧き水をくみに行って来たとか、来ないとか？

謎のパウダーも入れておりまして

つけ麺で有名な「六厘舎」の

魚粉のような感じでした。

あくまでレシピは企業秘密のようですが

出汁の効いた味で、非常にサッパリしており

ホントに何個でも食べられるくらい美味しい、たこ焼きでした。

次回はチーズたこ焼きも作って欲しいですが

3年間、たこ焼き屋で働いていた営業マンいわく

チーズは邪道だそうです。

でもお店では、1番人気があるとか・・・。

まあ、たこ焼きの好みはいろいろありますが

たこ焼きパーティーを楽しみました。

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最近は減ったように思いますが

昔は怪しい収益物件が、多かった気がします。

昔と言っても、私がこの会社に入った

17年ぐらい前の事です。

当時は利回り15％や20％など

高利回りが多かったです。

でも高利回りの物件は、だいたいが

・入居が悪かったり

・滞納者がたくさんいたり

・物件がボロボロだったり

こんな感じです。

ネットに掲載すると、多くお客様から

お問合せを頂きますが、物件がイマイチなので

結局は売れません。

しかし、時間が経つと状況が良くなったりして

ある日、突然に売れます。

私が初めて、売り依頼をもらったアパートは

宮城県で想定利回りは20％でした。

もちろん入居は悪く、20室中で8室しか

入居はしておらず、その8室のうち

4室は家賃を滞納しておりました。

昔なら、よくある話しですが最後は

20室が満室になったとたん、売れました。

利回りは22％になっていたと思います。

また、栃木県でも利回り40％ぐらいの

マンションがあって当然、入居はイマイチ。

土地の形も変だし、敷地内に他人の建物が建っていたり。

怪しさバリバリでしたが

半年か1年ぐらいで結構、売れました。

まーこんな感じで、怪しい物件も

いつの間にか、売れてるんですよね。

このあたりが、この仕事の

面白い所かな？と思ったりします。

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最近、収益物件を法人名義で

購入するお客様が増えております。

でも、急に増えた訳ではなくて

私がこの業界に入った10年以上前も

法人で買いたい人は、たくさんおりました。

しかし、融資をしてくれる金融機関が

ほとんど無かったので、結局は

個人名義で買っておりました。

あれから、金融機関の状況が変わって

法人融資は、けっこう出るようになっております。

なお、当社でよく取引している

金融機関で、法人融資をしてくれるのは

静岡銀行、オリックス銀行、三井トラストなど。

さらには、信用金庫や信用組合も

法人融資をしてくれるケースが多いです。

こう考えると、昔に比べて法人融資は

かなりハードルが下り、誰でもチャレンジできる

環境になったような気がします、が

ひとつだけ注意が必要です。

それは法人口座の開設です。

個人のように、最寄りの金融機関に行って

即日、開設できればよいのですが

実際はそうは行きません。

開設に1ヶ月や2ヶ月かかったり

最終的には、審査に通らず

口座開設が出来なかったりします。

ですので、そのあたりも踏まえて

事前の準備をしっかりして

物件購入に臨んでください。

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毎月恒例の「物件紹介ライブ」ですが

昨日の20時から開催いたしました。

このページの1番下に、ライブの模様を

録画した、YouTubeのURLがありますので

見逃した方は、そこから見て頂ければと思います。

さて、今回のライブで紹介したのは

・茨城県の取手駅

・埼玉県の三郷駅

・千葉県の柏駅

の3物件はアパートです。

千葉県の高根公団駅は、戸建て賃貸で

埼玉県熊谷市と行田市の区分マンションが4つです。

3つアパート、1つ戸建て

4つ区分マンションのラインナップとなります。

区分マンションは4つとも同じ売主様で

利回りで12％から15％と

どれも高利回り物件となります。

取手駅と高根公団駅は

よく物件が出て来るエリアなので

何度も、行った事もあります。

ただ、ライブを聞いたところによると

取手は最近開発されているようで

昔よりもイイ感じなっていると思います。

物件の近くには日本最大級の

イオンモールも建設中との事です。

高根公団駅の物件は、土地値が出そうで

柏は積算6割で、三郷は価格が相談できるとか。

それでは、前置きはこの辺にして

12月13日のライブはこの下よりご覧ください。

https://youtu.be/iiZrc50Xrso?si=7RXaey9pErGqN8N8

なお、視聴期限は12月21日なので

お早目にどーぞ！

不動産投資は、融資がカナメですが

収益物件のエリアによって

出やすかったり、出にくかったりします。

例えば、当社でよく取引している金融機関ですと

国道16号線の外側か、内側かで

線引きをされている事が多いです。

つまり内側なら、東京よりなので

融資は出るけど、外側なら東京から

遠くなるので、融資が出ない。

または、融資は出るけど国道16号線の

内側は金利が低く、外側は金利が高い。

さらには、内側は融資が

長く組めるけど、外側は短め

こんな感じで、外側だと何かと

融資付けが厳しい訳です。

そして、この影響をもろに受けるのが

茨城、栃木、群馬の収益物件です。

このエリアは都心よりの物件より

利回りが高めなので、投資としては

すごく魅力的です。

そこで、北関東で良い物件があった時の

融資についてですが、地元の人でない限りは

地銀や、信金は難しいです。

そうなってくると、やはり

三井住友トラストＬ＆Ｆが

有力になってきます。

物件によっては滋賀銀行も

イイかも知れません。

自己資金をある程度まで出せるなら

日本政策金融公庫も融資を出してくれます。

ちなみに直近でやったお客様は6割融資でした。

あと忘れちゃいけないのは

オリックス銀行です。

場所によっては融資を出してくれますし

評価が足りない場合は、所有物件を

担保に入れて、融資額を伸ばす事もできます。

このように16号線の外側エリアでも

融資が組めますので、良い物件があったら

積極的にねらって行きましょう！

それでは収益物件の事なら

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投資物件をお客様に紹介する時に

私どもはエリア、価格、利回り、土地値

などを、総合的に見ております。

このなかで、はじめの3項目の

エリア、価格、利回りについては

だいたい販売図面に書いてあります。

でも土地に関しては、大きさである

平米数や坪数は、書いてありますが

土地値は、書いていない事が多いです。

土地値を書いていない、明確な理由は

分かりませんが、そもそも「土地値」の

解釈は、あいまいです。

例えば、よくニュースで

「今年1番、土地の価格が上がったのは〇〇です。」

なんて聞きますが、これは公示地価の土地値です。

または収益物件の融資額を決める時に

金融機関が評価基準として

よく使うのは、相続税路線価の土地値です。

路線価に関しては、固定資産税路線価と

相続税路線価があるので、ややこしいです。

また、新築戸建てなどを建てるために

土地を買う時の価格は実売の土地値です。

これだけも土地値を指す基準は4つ出て来ました。

私の場合は、土地値と言えば

土地の実売価格の事で使いますが

別の営業担当は、路線価をさしたりします。

まあ、このように同じ会社でも

バラバラなので、もし土地値と聞いたら

路線価なのか、公示時価なのか、実売なのか？

このあたりを突っ込んで

聞くのが良いと思います。

また、路線価が低くても実売価格が高いと

想定以上に融資が出たりと、ちょっと嬉しい事もありますしね。

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12月13日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

今回もメールマガジンをご覧頂いている

全ての方に、ライブが視聴できるURLを

配信しますので、参加の申込は必要ありません。

「時間がなくて、見逃した！」

という場合でも後日、ライブを録画した

You TubeのURLをお送りしますので、ご安心ください。

さて、やっと冬が到来したように思います。

今年はとくに夏が長かったですが、当社の営業マンたちは

夏も冬も関係なく、不動産業界という大海原を

イイ感じに乗りこなしております。

そして、皆様によりマッチした物件を

ご紹介していきますので、今回のライブも

ぜひ、お見逃しのないようご参加ください！

なお今回の物件紹介ライブも、いつも通りの

「新着！営業マンのおすすめ物件」を紹介する予定です。

物件に詳しい営業マンだけが知っている

・ネットに載せる直前の未公開物件や

・ある銀行でここまで融資が出ちゃう物件や

・売値は高そうだけど実際はここまで下がる物件

など。

そんな物件が、出て来るかも知れません。

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

リラックスしながら、ご覧頂ければと思います。

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和6年12月13日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

視聴方法：

メールマガジンをご覧頂いているすべての方に

開催10分前までにメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLより

ログインしてご参加ください。

先日、毎年恒例の

夢がモリモリ会に参加をしまして

お客様より、こんな事をいわれました。

それは

「今まで、担当者がよく変わったけど

生き残ったのは近藤さん、だけだね」

たしかに、不動産の業界は

人の入れ替わりが早く、私がこの会社に

入った時も、そんな感じでした。

毎月、人が辞めて、新しい人が入ってくるので

しょっちゅう、歓送迎会をやっておりました。

あまりに多いので、そのうち行かなくなりましたが。

まあ、これが不動産業界であり

営業の世界かも知れません。

毎月のノルマに追われて

朝早くから、夜遅くまで働き

場合によっては、休日も返上して・・・。

こんな働き方をしていれば、営業マンの

入れ替わりが早いのも、納得ですね。

でも、お客様の立場としましては

不動産投資は、長いお付き合いになるので

あまり良い事では、ありません。

しかし、今となっては辞める人が

ホントに少なくなりました。

これはやはり、職場の環境が良くなって

働きやすくなったからだと思います。

そのため、別のお客様には

「何棟も買ってるけど、最初に買った時の担当が

ずっと変わってないので、安心できる」

と、ありがたいお言葉も頂きました。

やっぱり同じ担当者が、ずっと

いた方が、お客様も安心ですよね。

それでは不動産投資の事なら

営業マンの入れ替わりが少ない

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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