不動産投資は、賃貸経営です。

そして、経営を上手く回していくには

それに付随する契約があったりします。

ですので、収益物件を買う時は

一緒に付いてくる契約も確認して

総合的に判断するのが大事になってきます。

まず賃貸経営で、最初に思い浮かぶのは

入居者との賃貸借契約です。

これは1番大事な家賃収入なので

事前にもらっていたレントロールとの

金額に、違いが無いか確認したい所です。

ちなみ、過去の経験から言いますと

だいたい1室ぐらいは、違っています。

それもなぜか？事前にもらっていた

レントロールより、少ない事がお決まりで

金額が多い場合は、ほとんどありません。

次は敷地内にある自動販売機の契約や

すみっこに立っている電柱の契約など

物件に付随する収入の部分です。

電柱の契約は継続される事が

ほとんどですが、自販機は

継続が出来ず解除される事もあります。

この辺りは事前に聞いて

おきたい部分ですね。

あとはネット関係や、ケーブルテレビ

浄化槽点検、受水槽点検、消防点検など

ランニングコストの部分です。

エレベーターが付いている物件ですと

年間のメンテナンス費用が

すごい金額になっている事があります。

あと、注意しておきたいのは法改正が

あったプロパンガスの契約です。

これは今年の7月2日より給湯器の無償交換や

無料修理と、給湯器以外のエアコンなどの

サービスが出来ない内容になっております。

ここまで書いた事が、よく収益物件の

売買で出てくる契約となります。

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を成功させる上で

どんな収益物件を買うかが、非常に重要です。

そのためネットなどを使って、ご自身で

良い物件を、探している方が多いと思いますが

なかには営業マンから、良い情報が来るお客様もおります。

そしてその、営業マンから来る情報と言うのは

基本的にたくさん物件から、厳選されていたり

公開前で、競争が少なかったりします。

もし、そんな情報が自分に所に来たら

きっと良い物件が買えると思います。

でも営業マンとしては、誰にでも

そんな事をする訳ではなく、何度も会っている人や

仲の良い人に、この情報を送ります。

こればっかりは、営業マンも人間なので

仕方のない事で、そのために営業マンと仲良くなる事が

当社においては、良い物件を買う近道です。

しかし、当社にはもう1つ

「これをすると、なぜか良い物件を買える！」と

言われる方法があります。

その方法とは「代表の新川に会う」ことで

運の良い人だけが、たまたま事務所に行った時に

会えて、その後に良い物件が買えたりします。

なぜ買えるかと言いますと、新川がそのお客様を

営業マンに紹介して、プッシュするからです。

新川に紹介されたお客様なら

営業マンも、かなり頑張って紹介します。

会社員の方なら、この意味は分かりますよね！

でも新川は忙しく、事務所に来ないので

当社の社員でも、あまり会う事が無いです。

たまたま事務所に行った時に、運良く

会えればよいのですが、なかなか

そんなに上手く、会えるお客様はおりません。

そんな方に朗報です。

現在、新川の出版キャンペーンをやっていて

2冊買うと特典で、新川とランチを食べながら

投資相談や人生相談ができるのです。

過去には、これをきっかけに

良い物件を買えた人もおりまして

興味のある方はぜひ、参加してみてください。

ただしキャンペーンの申込は、あとわずかなので

お早目にこの下のURLより、詳細をご確認ください。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

収益物件を検討する時に

土地値は、気になるところだと思います。

その理由としては

・融資が、いくらぐらい組めそうか？

・売値のうち、土地値の割合はどのくらいか？

・将来は、いくらぐらいで売れそうか？

など、このあたりが重要だからです。

不動産の営業マンも、土地値は気にしているので

売りに出ている収益物件を見ていて

良さそうなものが出て来れば、すぐに調べます。

しかし、一概に土地値と言っても

土地を評価する指標は、たくさんあるので

どの評価基準で「土地値」と言っているのか、あいまいです。

また、金融機関によっても

使っている評価基準は様々です。

そこで、今回は不動産投資で

出て来る「土地評価」の話しをします。

一般的に使うのは

・相続税路線価の土地評価

・実際に流通している土地評価

・固定資税産評価額の土地評価

など、こんな感じです。

この中のうち、不動産投資で1番よく使う

土地評価は、相続税路線価です。

なぜ1番よく使うかと言いますと、多くの金融機関が

この指標をもとに、物件の評価をするからです。

路線価の土地評価を出して、それに金融機関ごとの

独自の数字を掛けたり、収益部分も加味したりで

物件の融資額が決まります。

また金融機関によっては

実際に流通している土地評価を

融資基準に使う場合もあります。

それに営業マンが「土地値」と言えば

この評価の事を言っている事が、多いです。

この3つの中ででは、固定資産税表額の

土地評価を基準にしているケースは

少な目だと思います。

お客様によっても、色々と考え方があると思いますので

どの土地評価の事を言っているのか

お互い確認して、話しをするのが大切と思います。

今回は「土地値」のお話しでした。

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

収益物件は、道路づけが大事です。

道路付けとは「接道状況」とも言われますが

幅が何メートルの道路に、物件の敷地が

何メートル、くっ付いているのか？

と言う事です。

これは、一般的には出来るだけ

広い道路に、出来るだけ、たくさん敷地に

くっ付いる方が、良いとされます。

同じような立地条件で

同じような土地の大きさでも

道路付けによって、価値が変わります。

例えば同じ100㎡の土地があって

接道が8ｍの土地と、2ｍの土地では

販売価格がかなり違います。

よくあるのは、分譲地が4つあって

手前の2つは整形地で

奥の2つが旗竿地です。

この場合、手前と奥の価格の差は

数十万円から数百万円になります。

これが現実です。

ここまでは分かりやすいと思いますが

実は道路には、幅や接道とともに

「種別」と言うものがあります。

種別で重要な事は、そもそも

「建築できる道路なのか、建築できない道路なのか」

です。

建築が出来るなら、建築基準法の道路に該当しますが

今度はその道路が、公道なのか、私道なのか。

さらには、私道なら

持分が有るのか、持分が無いのか。

私道の持分が無いなら

通行掘削の承諾書が

有るのか、無いのか。

ここで、一番重要なのは「建築できるか？出来ないか？」ですが

それ以外の部分もよく確認して、検討する事をお勧めします。

もしよく分からない場合は

長年、収益物件を一筋でやっている

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

7月3日（波の日）に、新川の9冊目の書籍

「成功事例から学ぶ！不動産投資“1棟目”の買い方」

が発売されました！

それに伴い、7月31日までキャンペーンを

やっておりまして、購入された方を対象に

プレゼント企画を、やっております。

そのキャンペーンのなかで、今回は

1冊買った方の特典である、8月24日に開催する

「中島亮」さんとのコラボセミナーの紹介です。

中島さんは、地方高利回りの1棟アパートを

メインに活動されている、投資家さんで

「楽待」の、コラムニストとしても活躍中です。

もともとは普通のサラリーマンでしたが、現在では

物件を40棟所有し、実質の年間キャッシュフローは

5000万円と、すごい事になっております。

また、自身の経験をまとめた

「手取り年収1000万円を目指すサラリーマン不動産投資術」

と言う本も出している、著者でもあります。

更には「中島塾」という有料の講座をやっていて

そこでは不動産投資のノウハウを教えたり

アパートを見ながら、現地で実習もやっております。

この中島塾に参加するには、数十万円と高額では

ありますが、すでに100名を超える卒業生がおりまして

大半の方が、新規物件を購入しております。

そんな中島さんですが、当社代表の新川とは

不動産投資を始めた頃から、付き合がありまして

今回は特別に、セミナーを開催してくれる事となりました。

中島さんのお話しが、生で聞ける機会は

非常に稀だと思いますので、この機会に

ぜひ、ご参加頂ければと思います。

正直に言いまして、本を1冊買っただけで

この希少なセミナーに参加できるのは

かなり、お買い得だと思います。

ただし会場の関係で、参加人数には

限りがありますので、お早目に

この下のURLより、詳細をご確認ください。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

【1冊購入した方の特典の概要です】

（新川と中島さんとのコラボセミナーに参加できます）

■講師：新川義忠、中島亮さん

■日時：8月24日（土）15時より17時予定

■会場：「YOTSUYA BASE 73」

■住所：新宿区四谷1-19-16第一上野ビル３F

（中島さんがお話する内容について）

元サラリーマンから兼業で不動産投資スタート。

現在、27箇所40棟405戸を所有。年間賃料1億8000万円超え。

キャッシュフロー5000万円を超えている驚異の実績から

最新の地方・中古アパートの購入術をお話ししてもらいます。

（新川がお話をする内容について）

■不動産投資をはじめた方々のリアルSTEP紹介

■2024年の「融資」を使った不動産投資事例

■不動産投資を成功する方の共通事項とは　

■マイホーム区分～RCマンションまで…賢く売った「売買事例」5選

本をすでに買っていて、セミナーの参加を

ご希望の方は、この下よりお申込み下さい。

https://ws.formzu.net/fgen/S395522378/

きたる7月27日(土)10時から

初めての方に向けて、購入前に知っておきたい！

「収益物件の融資あれこれ」セミナーをやります。

物件購入にあたり

・自分の収入状況で、融資が組めるか

・いくらぐらい、貸してくれるのか

・自己資金は、いくら必要なのか

など、こんな「あれこれ」ありますよね？

こんな悩みを持っているお客様のために

今回は、具体的な各金融機関の特徴をお伝えします。

金融機関によって

・金利や融資期間

・取り組みエリア

・自己資金の割合など

色々な「あれこれ」が有ります。

この事を知らないと

まず買いたい物件を決めてから

融資してくれる金融機関を探すと思います。

すると、せっかく気に入ったのに

「融資が出なく買えなかった！」となる事が多いです。

しかしこのセミナーを聞けば、融資を出してくれる

金融機関を確認してから、物件を探すので

気に入った物件を買える事が、多いんです。

セミナーでは、そんな「あれこれ」を話しますので

・金融機関の特徴を知って、本格的に投資を始めたい方

・どのような物件を買えば良いか、迷っている方

・２０代でも、不動産投資を始めてみたい方

には、非常にオススメの内容になると思います。

ぜひセミナーに足を運んで

「融資のあれこれ」を学びましょう！

購入前に「失敗しないための３つのポイント」も、お話ししますので

自分の方向性などを確認したい方も、どうぞご参加ください。

【融資あれこれセミナーの概要】

日時：7月27日(土)　10時から30分程度

※その後、ご希望の方は個別面談を30分程度予定しております。

会費：無料

場所：株式会社クリスティ　セミナールーム

住所：さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

セミナーに参加のご希望の方は、下の申込フォームからお願いします。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

（相談内容に「7/27参加希望」と入力して下さい。）

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

1棟アパートについて北岸様にご紹介いただき、その後購入まで伴走して

サポートいただきました。サラリーマン大家のため時間の調整が難しい中

スムーズなやり取りでストレスなく気持ちよく物件を購入することが

できました。ありがとうございました。

落ち着いたらもう1棟購入したいので引き続きよろしくお願いいたします。

（HIRO様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657274816

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

きたる7月22日（月）19時から

四ツ谷駅にある富士企画にて

「持続可能な不動産投資」セミナーをやります。

持続可能と言っても「SDGs」とは、あまり

関係ありませんが、不動産投資はこれから先の

長い人生に、欠かせない要素だと思います。

これが行き詰まってしまうと、経営状況の悪化や

災害のリスク、そして建物の老朽化や税務上の事など

いろいろな問題が起こると、考えられます。

そこで今回、ご提案したいのは

長期にわたって安定した収益と

見通しを持てる、不動産投資法です。

そのために必要な決断として「物件の売却」は

非常に重要であり、本セミナーにおける

売却の目的は「物件の入替」です。

なお今回のセミナーでは、売却活動そのものよりも

せっかく順調に稼働している大事な収益物件を

売る「意義や目的」にスポットを当てて、お話していきます。

よって、物件を売る事のお話をする訳ですが

「これから不動産投資を始めよう！」という方にも

ぜひ聞いて頂ければと思います。

内容としましては

●物件を売るべきかどうか検討している

●これから不動産投資を始める

●次の方向性を決めかねている

など、こんな方にお勧めとなっております。

【持続可能な不動産投資セミナーの概要】

日時：7月22日（月）19：00～20：00頃終了予定

場所：富士企画セミナールーム「YOTSUYA BASE73」

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第一上野ビル3階

　　　　（会場はこんな感じです↓）

セミナー終了後には、個別面談も承ります。

それでは、セミナー参加希望の方はこの下をクリックして

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657504343

「ご相談内容」のところに「7/22参加希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

昨日の7月13日、新川の

出版記念BBQが開催されました。

このBBQパーティは新川の9冊目の書籍

「成功事例から学ぶ！不動産投資“1棟目”の買い方」

を祝してですが、今回もたくさんの方に来て頂きました。

この場を借りて、お礼を申し上げます。

参加して下さった皆様、ありがとうございました！！

おかげ様で当社のスタッフも

頑張って、お肉を焼き切りました！

さて、このBBQパーティですが

いつも開催が、梅雨の時期なので

雨が心配されます。

でも、やっぱり「晴れ男」の新川がいるので

雨も降る事がなく、今年もイイ感じになりました。

なおパーティには、書籍の中に出ている

松田淳さんや、芦沢晃さんも駆けつけてくれました。

さらには、事前に告知していた

岩崎えりさん、金子みきさん、田中宏貴さん、

玉崎孝幸さん、古川美羽さん、舛添菜穂子さん

なども来られました。

参加できた方は、いろいろと貴重な話が聞けて

有意義な時間が過ごせたと思います。

なおBBQパーティは終わってしまいましたが

セミナー特典や、物件ツアー特典などがある

出版キャンペーンは、まだまだ開催中です！

詳しくはこの下より、ご覧ください。

https://yume-publishing.com/campaign/shinkawa9th/

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/contents/code/consultation_form?re=1657354721

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

投資専門の不動産会社です。

すでに不動産投資を始めている方は

当社の事を、ご存知かも知れません。

しかし、ご存知のないお客様や

過去に取引のないお客様にとっては

クリスティ＆富士企画って

どんな会社なの？

大丈夫かな？

など、いろいろと不安があると思います。

そんな方が、少しでも安心して頂けるよう

お客様から頂いた声をご紹介いたします。

～～～

前回は購入時にお世話になり、親切丁寧に対応していただいたので、今回は売却をお願いしました。

売却については、初めての経験で不安がたくさんありましたが、北岸さんが一つ一つ丁寧

かつ迅速に、そしてわからない部分もしっかりとサポートしていただけたので、安心してやり取り

することができました。また強気の価格設定についても否定することなく、なるべく私の

希望に沿った形で対応していただけたので満足しています。

次は購入を検討したいと思いますので、引き続きよろしくお願いします。

（ＴＫ様）

～～～

感謝の言葉いただき、とても嬉しい限りです。

今後とも、よろしくお願いします。

（今回の営業担当：北岸洋一良）

引き続き、お客様の声を頂きましたら

また紹介いたします。

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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