新年、明けましておめでとうございます。

1月5日まで9連休をしておりましたが

本日より、通常営業となりました。

 

午前中は初祈祷をしに、営業全員で

大宮氷川神社に行ってきました。

 

 

昨年は代表者1名のみしか本殿に

入れませんでしたが、今年は複数でもOKでした。

 

人もまばらだったので、祈祷の順番まで

すぐ呼ばれるかと思いきや、意外と呼ばれず

外で1時間近く待ちました。

 

おかげ様で、体はすっかり冷え切って

しまいましたが、しっかりと

商売繁盛の祈願をしました。

 

そして、午後から大宮でも

雪が降り始め、雪が降る前に祈祷を済まして

良かった良かった、と言う感じです。

 

 

さて、新年早々から新型コロナの

オミクロン株が増えておりまして、ここ数日間の

増え方は、凄まじいものがあります。

 

世界的にみても、アメリカでは1日に

100万人以上感染した時もあるようで

今年も感染対策には、予断を許さない状況です。

 

当社としても、昨年同様にオンラインでの

投資相談や、物件紹介ライブなどを

多用して営業活動をして行く予定です。

 

それでは不動産投資の事なら、2022年も

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

誠に勝手ながら当社は

12月28日（火）より1月5日（水）まで

冬季休業となります。

 

しかし、営業マンによっては年末年始に

どこへ行く予定も無く、こんな時こそ

ゆっくり事務所でデスクワークをしている者もおります。

 

また、お客様も同じように年末年始は

どこかに行く訳でも無く、近場でおとなしく

過ごしている方もいらっしゃると思います。

 

そんなお客様へご案内です。

 

年末年始こそ不動産投資に関する

疑問や不安を解消しませんか？

 

一般的に、この期間中はどこの

不動産会社も長期で休む事が多いです。

 

当社も上記のように表向きでは、会社が休みとなりますが

営業社員ごとに、既存のお客様がいるため

物件のお問合せ対応や、現地案内をしている事もあります。

 

そして、せっかく仕事をしているのだから

こんな長期連休の時しか、時間が取れない

お客様のために個別相談を受付けております。

 

ご存知かと思いますが、不動産投資は

融資付けが重要で、その融資状況は頻繁に変わります。

 

ですので、その時期の最新情報を手に入れた上で

自分に合った収益物件を探すのが効果的です

 

なお個別相談は

    不動産投資を始めたいと、思っている方
    自分にどのくらいの物件が買えるのか、聞きたい方
    良い物件情報を、いち早く欲しい方

など、このようなお客様にお勧めです。

 

こういう個別相談は、実際にお会いするのが良いのですが

こんな状況なのでオンラインでも相談も対応しております。

この機会に遠方にお住いのお客様も、ぜひご利用下さい。

 

【年末年始の個別相談について】

日付：12月28日（火）から1月5日（水）

 

個別相談をご希望の方は、下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「年末年始の個別相談希望」と記載の上、送信して下さい。

 

※なお年末年始は対応できる社員が通常より少ないため

すぐ対応できない事や、すぐ返事ができない事が

考えられる事を予めご了承ください。

クリスマスも終わり

今年もあと5日となりました。

 

2021年もコロナに振り回された感じで

後半から収束しつつありましたが

オミクロン株が増えてきそうな感じです。

 

毎年の事ではありますが、この時期になると

来年に向けた収益物件の売却の相談が増えてきます。

 

売却する理由としては

・減価償却が終わるので入れ替えたい

・買ってからちょうど5年経過するので

・将来の相続対策として

・なんとなく売りたくなった

など。

 

理由は人それぞれで、いつ売るのかは自由です。

 

そして、いざ売ろうとすると気になるのは

「実際には、いくらぐらいでうれるのか？」

ではないでしょうか。

 

現在はネットで調べると、いろいろな会社が

売却査定や売却相談をやっております

まずは、それを利用するのが良いと思います。

 

また当社に関しては、収益物件専門なので

今の相場の話しはもちろんですが

融資の状況を含めて売却の査定をする事ができます。

 

物件によって使える金融機関がかなり違います。

 

例えば

築30年以上経っていても融資を出すのは

静岡銀行、三井住友トラストローン＆ファイナンス

日本政策金融公庫、某信用金庫など。

 

築年数の縛りはありますが、全国のエリアで

融資を組めるのがオリックス銀行。

 

都心に近い埼玉、千葉、神奈川で

金利2％前後で9割融資を組めるのは、某地方銀行。

 

物件の利回りと、所有物件の収益性を

重視して融資するのは某信用組合など。

 

このように、物件の築年数、エリア、利回りにより

融資の組みやすさ、組みにくさがあり

それによって、売却できる価格がかなり違います。

 

このあたりのリアルな話ができますので

収益物件の売却ならクリスティ＆富士企画までご相談ください。

ちなみに代表の新川は売却に関する本も出しております。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

当社では中古の1棟アパートとか1棟マンションの

仲介をメインにやっております。

 

エリアは1都6県で、築年数は30年前後の物件が多く

新築とか築2，3年などはメッタにありません。

 

そんな築古の収益物件で、契約の直前になると

なぜか、よく出て来る事についてお話をします。

 

まず、契約が決まると専門の調査スタッフが

現地確認や役所調査をします。

 

そうすると

・ブロック塀が傾いている

・植栽が隣地に越境している

・セットバックにより、有効宅地が減ってしまう

など、こんな事が分かってきます。

 

さらには

・水道管を隣の人と共有している

・浄化槽の周辺が臭いので、壊れているかも

・ベランダの天井に雨漏りの跡がある

こんな事も出てきたりします。

 

ここまでは、現地を細かく見たり

水道の図面など、役所で取れる資料を

見ると、だいたい分かってきます。

 

しかし、役所調査では分からない事で

売主さんや管理会社しか知らない情報もあります。

 

よくあるのは、滞納者がいる事や

数年前に室内で人が亡くなってしまった事などです。

 

買う人にとっては、すごく重要な事ですが

長年、物件を所有している売主さんとしては

あまり気にしていない場合があります。

 

そして、契約が決まって改めて売主さんに

「何か告知事項はありませんか？」と聞くと。

 

「あーそういえば、いつか忘れましたが人が亡くなりました」

と思い出したように答えが返ってきます。

 

こちらしては

「そんな重要な事は、１番最初に言ってよ！」

となります。

 

このほかに契約直前に出て来た話としては

・来月退去予定が3室あって半分空きになる

・入居者が室内をデリバリーヘルスの事務所として使っている

・滞納がひどく、明渡訴訟をする部屋がある

など・・・。

 

私どもは中古の売買をたくさんやっているので

「契約前あるある」として、何とも思いませんが

初めて収益物件を買う人にとっては、たまったものではありません。

 

ですので、このような事が直前に出て来ないよう

当社では、早い段階で売主さんに

告知事項を聞くようにしております。

 

それでは中古の収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

クリスティ＆富士企画は

収益物件専門の不動産会社です。

 

やっている業務としては、主に

1都6県の収益物件の仲介で、営業マンは23人おります。

 

また収益物件の仲介に付随して

管理業務もやっており、管理戸数は約2700室です。

しかも入居率は常時95％以上をキープしております。

 

このように、一見するとバリバリの不動産会社ですが

不動産屋らしからぬ、ものを作っております。

 

例えば、オリジナルカレーです。

まず１つ目は甘口の「仕事も遊びの一生懸命カレー」です。

 

 

生きていくうちは、仕事も遊びも大切。

どちらかにかたよらず、バランスを考えて毎日を思いっきり生きよう！

と言う想いでプロデュースされております。

 

お子様でも美味しく食べたれるよう

バナナやマンゴーなど、フルーツの

甘味が特徴のカレーです。

 

そして２つ目は中辛の「明日やろうは馬鹿野郎カレー」です。

 

 

いつもまでも明日があると思ってたら大間違い。

伝えたい事は今日中に伝え、今日を思いっきり楽しもう！

と言う想いでプロデュースされております。

 

ビーフ、オニオン、チキンに旨味に加え

クリームとチーズの濃厚なコクが

特徴のスパイシーカレーです。

 

これらにカレーは波にちなんで730円で

大宮のクリスティ、四ツ谷の富士企画の

事務所にて発売しております。

 

そして最近では、オリジナルクリアファイルや

タオル（今治製）、さらにはTシャツなども作っております。

 

 

これらは非買品なので、モリモリ会などの

クイズの当選者に配ったりしております。

 

それでは、不動産投資の事なら

不動産屋らしからぬ物も作っている

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

先日の12月17日に、オンランで

「夢がモリモリ会」を開催いたしました。

 

 

その中で「賃貸経営アイデアコンテスト」と題して

お客様から、入居付けや家賃アップのアイディア

または、実際の事例を出して頂きました。

 

本来は全部、モリモリ会の中で紹介する予定でしたが

時間の関係で、ご紹介する事が出来なかったので

この場を借りて、いくつかご紹介いたします。

 

まずおさらいです。

コンテストの大賞は、ネコ用に部屋をリフォームした事例です。

 

 

ここではキャットウォークを自作して、ロフトやランマ窓に

ネコが登れるようになっております。

 

また木の柵やBOX、キャットタワーなども設置した結果

ほかの部屋より約15％の家賃アップできたそうです。

 

基本的には、フリマサイトや自作なので

費用は、ほとんどかかっていないそうです。

みなさまも、ぜひ参考してみてください。

 

そのほか、多かったのが自転車のプレゼントのアイディアです。

駅から徒歩30分ぐらいだったとしても、自転車なら

10分程度と、入居者にとってはありがたいと思います。

 

あと多かったのは、家電プレゼントや

ホームシアター向けのプロジェクターのプレゼントなど。

 

さらには、スマートロックのプレゼントなどのアイディアもありました。

これなら鍵を持ちある必要もなく、鍵のかけ忘れも防止でき

開錠や施錠の履歴もチェックできるそうです。

 

そしてプレゼントではなく、家電をレンタルする

アイディアもありました。

 

 

例えば

・テレビ500円/月

・ベッド300円/月

・冷蔵庫500円/月

・洗濯機400円/月

など。

 

家電は事前に用意しておくか

注文が入ってから、中古をリサイクルショップで買うそうです。

 

プレゼント企画は多いですが

レンタル企画も意外と良さそうだと思いました。

 

さて、いろいろと賃貸アイディアはありますが

入居付けでお困りなら、常時入居率95％以上の

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

私がこの業界に入ったのは2009年7月です。

この頃は、三井住友銀行のフルローンや

オーバーローンの全盛期でした。

 

またそのほかの金融機関も

同じように、フルローンを出しておりました。

 

積算評価が売買価格と同じで

利回りが10％前後のRC物件が

売りに出ると、すぐ売れました。

 

だいたい1つの物件に3件から

5件ぐらい買付が入ります。

 

もちろんお客様は、現地など見ていないので

営業マンは電話口で、買付をもらう訳です。

 

そしてその年の12月、急に三井住友銀行が

フルローンをやらなくなりました。

その影響で、解約になった話が多くあります。

 

これに追随して、ほかの金融機関も

フルローンをやらなくなりました。

 

その後、スルガ銀行にお客様が集中するようになり

金利4.5％の9割融資で物件を買うのが主流になりました。

 

金利こそ高いですが、当時は

千葉県の松戸市、柏市、流山市など

埼玉県だと、さいたま市、ふじみ野市、春日部市など

神奈川県だと、横浜市、横須賀市、相模原市など

利回り12％以上ある物件がよく売りにでました。

 

そのため、金利4.5％でも収支が成り立つ訳です。

 

このエリア以外にも、さらに郊外では

利回り15％から20％ぐらいの物件がよく売っておりました。

 

今と比べれば、かなりの高利回りです。

 

でもこの頃、郊外の物件の融資をする金融機関は

ほとんど無かったので、高利回りで満室だったとしても

ずっと売れ残っておりました。

 

 

 

日本政策金融公庫もアパート融資を

ほとんどやっていなかったので

現金で買える人だけが、買っておりました。

 

そう考えると、今は昔に比べて融資する

金融機関がとても多く感じます。

また金利もすごく低いです。

 

どっちが良いかは人、それぞれですが

このあたりが、今と昔の違いです。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

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最近、急に寒くなりました。

17日の金曜日は、夜から冷え込んだうえ

強風が吹き、電車が止まりまくっておりました。

 

本日の朝も氷点下になっておりました。

 

 

日中も結構、寒いので物件を見る時は

寒さ対策であったかい飲み物と、手袋、耳当て

さらにヒートテックは欠かせないアイテムとなります。

 

今年もあと少しとなりますが、皆さま

風邪をひかぬよう頑張りましょう。

 

 

さて、まだまだ年末にかけて

盛り上がって行くのがこの業界です。

 

今週末も、契約やら、現地案内をして買付やら

各営業マンが慌ただしく動いております。

 

金融機関も年内決済に向けて

これから1週間は、さらに激しく動きます。

 

ところで、ひと昔前までは

フルローンがよく出ており、場合によっては

諸費用までの、オーバーローンも出ておりました。

 

しかし、最近は・・・？

 

基本的には9割までの金融機関が多いと思います。

でも、物件やお客様の組み合わせによっては

フルローンが出るケースもあります。

 

たとえば、某地方銀行や、某信用金庫などは

最近もフルローンでやってくれております。

 

ですので、そのあたりお話を聞きたい方は

ぜひ、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。

昨日、オンラインでの

「夢がモリモリ会」を開催しました。

 

今回も前回と同様に100名を超える

お客様に参加の申込を頂き

大盛況のうちに終わりました。

 

ご参加してくれた皆さま、誠にありがとうございました。

おかげ様で、大変盛り上がりました。

 

ゲストで出演してくれた「絶対地方高利回り主義」の

中島亮さんは今年も、現金でバンバン高利回り物件を

買っているそうで、そんなワクワクするお話を聞かせてくれました。

 

 

また15年以上に前に、初めて当社代表の新川と

会った時の感想など、思い出話もして頂きました。

 

また、もう1人のゲストで出演してくれた

脇田雄太さんのお話も、とても面白かったです。

 

著作では

「5万円” 以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!」

と書いてありますが、最近見た物件は5000円だったそうです。

 

「ほんとに、そんな物件あるの？」

と、ビックリした方も多かったと思います。

 

こんな話を聞くと、不動産投資も

「いろいろなスタイルがあり、とても面白いな」と

改めて感じところがありました。

 

また、今回初の企画である

「賃貸募集アイデア大賞」では

たくさんの方から、ナイスなアイディアを頂きました。

 

大賞は、猫好きのためのリフォームの

実例を出してくれたお客様に決定しました。

 

 

大賞の商品は「IZU BASE 宿泊権」です。

 

そのほか、富士企画クリスティ・クイズでも

積極的に参加していただき

お客様にも、かなり盛り上げて頂きました。

 

そんな感じで3回目のオンラインモリモリ会は

終わった訳ですが、また来年もやろうと思いますので

今回参加されなかった方は、ぜひご参加ください。

世の中には色々なローンがあります。

 

住宅ローンや自動車ローンが一般的ですが

リフォームローンや大学の学費ローンや

教育ローンなどもあります。

 

また、金利は高くなりますが複数の目的で使える

多目的ローンや、フリーローンもあります。

 

このようなローンを組んだ時は、気づかない事が多いですが

借りる順番がけっこう大事だったりします。

 

例えば住宅と自動車のローンを組む場合

住宅を先に買って、次に自動車を買う人が多いです。

 

理由としては、住宅のほうが高額なので

逆に組んでしまうと、希望の住宅ローンが

組めなくなるケースがあるからです。

 

私が新築マンションを買った時も

敷地の駐車場の車が、次々に新しい

ファミリーカーに変わっていきました。

 

このあたりは、みなさんご存知のようでした。

 

 

さてアパートローンを組む時も、順番が大事です。

組む順番を間違えると、希望の融資が

組めなくなる事があります。

 

では、どの金融機関で

最初に組んで

次はどこで、

最後はどこがいいのか？

 

また、金融機関によって評価基準もまったく違い

融資を出すエリアや、構造、築年など

正直いいまして、かなり複雑です。

 

ですので、投資専門の当社にご相談頂ければ

お客様の資産状況や、投資の目的に合わせて

融資のご提案ができると思います。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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