安くて良い物件を買いたい！

そう思う人は、多いと思います。

 

私もそう思います。

 

しかし、安くて良い物は意外と少なく

「安くて、品質が悪い」か「高くて、品質良い」

という状況が多いと思います。

 

通常、相場より極端に安い物件が出て来ると

素直には喜べず「絶対に何か問題があるはずだ！」

と疑いの目で見てしまいます。

 

例えば

・再建築不可

・違法建築

・全室あき

・建物がボロすぎる

・借地権の物件

・地形が悪い

・悪質な滞納者が多数いる

など、こんなところでしょうか。

 

上記の項目を確認して、特に問題が無いと

すぐにお客様に紹介しますが、紹介しながらも

まだ「何か問題があるのでは？」と疑っています。

 

ですので、お客様に電話する時も

「何か問題がありそうなのですが、なければすごくイイ物件ですよ」

と紹介します。

 

こんな物件を紹介していると、フットワークの軽い

お客様はすぐに現地を見に行きます。

 

見に行った結果、やっぱり問題があり

安い理由が分かるケースもあります。

 

でも、何の問題もなくただ単に

「値段の付け方が、安過ぎただけ」という場合もあり

こんな物件を買えたら、儲けものです。

 

これがあるから、不動産は怪しいですがとても面白いと思う訳です。

 

 

いろんな収益物件がありますが

私としては、高利回りで満室が好きです。

 

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

なお、こんなご時世なのでオンライン相談も対応しております。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに

「来社相談希望、または、オンライン相談希望」と入力して下さい。

収益物件の取引をしていると、たまに

「土地と建物の金額を記載して欲しい」と

買主様から言われる事があります。

 

これは購入後の建物減価償却を考えての

事だと思いますが、当社での取引の場合

個人同士が多いので明記する事は少ないです。

 

でも売主様も買主様も合意すれば

土地建物の内訳金額を明記します。

 

市販の書籍などでは、減価償却をたくさん取るため

「建物代金を大きくしてもらうよう交渉する」

と書いてあったりします。

 

建物代金を大きくすれば、より節税が出来きます。

 

これはこれはで良いですが

これだけは不十分だと思います。

 

それは、減価償却を多く取ると

しだいに帳簿上の建物価格が低くなります。

 

そして仮に同じ金額で売れたとしても

減価償却した分が、利益になってしまい

その分の税金を払う事になります。

 

それも売却時の税金は所有してから

始めの1月1日を起算日として

5年以下だと39％（所得税30％、住民税9％）

5年を超えると20％（所得税15％、住民税5％）

 

とくに5年以下だと、けっこう高い税率です。

 

この将来払うかもしれない39％や20％の税率と

買ってから数年間、減価償却を取って節税する

税率や金額はどっちが得で、どっちが損か？

 

このあたりを、しっかり考える必要があります。

 

所得税は所得金額によって、5％から45％まであり

控除額もそれぞれ違います。

 

未来の所得や、未来の売却金額を予想するのは

非常に難しいので、建物代金は慎重に考える必要があります。

 

この悩みを解消するために、買った物件を基本的には売らず

ずっと買い続ける作戦でやっている投資家さんもおります。

 

以上、土地建物の内訳金額のお話でした。

税金は複雑ですので、分からない事は所轄の税務署まで。

 

 

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9月に入ってから雨の日が続いておりますが

皆さまは、いかがお過ごしでしょうか。

 

例年ですと、このまま涼しくなる事は考えにくく

また、暑い日が戻ってくると思いますが

暑くなると、涼しい日が恋しくなります。

 

まったく人間は、自分勝手ですね。

 

さて、今回は雨の日に収益物件を見る時の

チェックポイントについてです。

 

私としては、晴れた日の日中に見るのが

好きですが仕事がら、雨の日も現地案内をしております。

 

まずそんな時に気にするのは、2階の廊下部分です。

古いアパートは廊下の排水ドレンが土や葉っぱなどで

詰まっていて、廊下に水たまりができている事があります。

 

こんな時は要注意！です。

 

水たまりができていると、その水は

どこかを通って、下にしみ出してきます。

 

そして、ずっと放置されていると

水の通った部分の木がもろくなってきて

いずれは腐ってしまいます。

 

さらに、そんな状態を放置していると

今度はシロアリが発生したりします。

 

室内ではなく、共用部分なので

まだマシかもしれませんが、そのシロアリが

室内の方にも浸食してくる事もあります。

 

こんな事がありますので

雨の日の廊下は要チェックです

 

あと見るのは前面の道路です。

 

これも廊下と同じですが、水が溜まっていないか？

水たまりが無いとしても、周辺と比べて低く無いか？

 

弱い雨の時は分かりませんが、ゲリラ豪雨などが

降ると、道路冠水する事もあります。

 



 

ですので、現地を見て低そうだったら

所轄の役所にて、ハザードマップや

水害の履歴を調べる事をお勧めします。

 

以上、1人で現地を見る時は参考にしてみて下さい。

 

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収益物件を買うと通常は

翌年に確定申告をする事になります。

 

そこで、自分でやったほうが良いのか？

税理士さんにお願いしたほうが良いのか？

となります。

 

この件に関しては、お客様の予算や時間の

関係があるので、人それぞれだと思います。

 

例えば税理士さんに頼めば、お金はかかりますが

自分でやるより時間の節約にもなりますし

申告を間違ったり、漏れたりする事はないでしょう。

 

そして、どうせ頼むなら不動産投資に

詳しい方の方が良いかもしれません。

 

ちなみにクリスティ＆富士企画では

浅田税理士事務所の尾崎先生にお願いしており

過去に２回ほど対談ライブにも出てくれました。

 

（その時の模様です↓）

 

 

1棟ならよいですが、複数の収益物件をお持ちなら

または、これからドンドン拡大するなら

税理士さんが良いと思います。

 

あとこれから不動産投資始めて、税金の事など

色々と調べながら、学んで行きたいなら自分でやるのが良いです。

 

私も自分で確定申告をやっており、はじめは

よく分からなったので、本をたくさん読みました。

 

 

そして、昔は白色申告で手書きでしたが

現在は青色申告で、弥生会計のソフトを使っております。

 

しかし、今でも分からない事があると

すぐ所轄の税務署に電話して聞いており

そのお陰で、税金の事はかなり詳しくなりました。

 

皆さまも税金で分からない事は

税務署に電話すると、すぐ解決するのでお勧めです。

やはり、何事もその道のプロに聞くのが1番だと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画まで。

 

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クリスティの事務所はさいたま市大宮区にあります。

最寄りは大宮駅で徒歩で7，8分です。

 

この場所にあるため、埼玉県内や

さらには、さいたま市の物件を1番多く

取り扱っているように思われます。

 

しかし、実際はそうではありません。

 

アパートは、どこのエリアでも存在しますが

投資用に建てられたアパートは

多いエリアと少ないエリアがります。

 

そこで、参考までに過去に仲介した

エリアのトップ３をお話します。

（過去の私の場合です）

 

まず第3位ですが「さいたま市」です。

 

やはり地元なので、多めですが1位ではありません。

それも事務所がある大宮区は、ほぼ無しで

桜区や南区が多いです。

 

 

次に第2位ですが、神奈川県相模原市です。

相模原市の良いところは、なんといっても平坦なところです

 

神奈川県は横浜市をはじめ、川崎市や横須賀市など

傾斜地が多いので、埼玉出身で平坦地に慣れている

私には傾斜地は紹介しずらい部分があります。

 

また相模原市は、それなり利回りが高いうえ

土地の評価もそこそこ出るので、融資が組みやすいです。

 

そして第1位は千葉県松戸市です。

 

ここはアパートが非常に多いエリアとなり

供給が過剰のように感じますが、それと同じく需要もあります。

 

また、隣は東京都なので都心に出るのも非常に便利で

良い管理会社も多く、入居付けの心配が少ないです。

 

割安な物が多く、利回りも高いので

初めて収益物件を買う人向きのエリアです。

 

以上が過去14年間の個人的なトップ３ですが

仲介数が多いと言う事は、良い物件が多いエリアだと思います。

 

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ&富士企画までご相談ください。

 

 

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今回は売りアパートにありがちな

私道についてです。

 

不動産業界では私道は、位置指定道路と言う

種類に分類される事が多いです。

 

公道だろうと私道だろうと再建築が出来るか

どうかが、ポイントとなります。

 

この位置指定道路の場合、基本的には

建築基準法の道路なので再建築は可能となります。

 

しかし、いくつか注意点があります。

 

まず私道と言えば、持ち分があるかどうかで

少しでも有れば、あまり問題は無いと思います。

 

でも中古の売りアパートの場合は

持ち分が無いケースも多いです。

 

次に持ち分は無くても、道路の所有者から

通行や掘削の承諾書をもらっている事もあります。

 

これが有ればちょっと安心ですが

持ち分も承諾書もどちらもない時もあります。

 

この場合は、どうなってしまうのか？

もしかして、再建築できないのでは？

と考える人も多いと思います。

 

もちろん有る場合より、無い場合の方が

デメリットは多いです。

 

例えば、水道管や下水管に不具合があった時

道路所有者に掘削する許可を取る必要あります。

 

また再建築の際に、道路の所有者に

お金を払う場合もあります。

(本来は払う必要はありませんが)

 

さらにお金を払わないと、通行を

妨害されたり嫌がらせをされたりします。

 

このような話しは、たまに

テレビのニュースなったりします。

 

そして最後のデメリットとしては

持ち分や承諾書が無いと、その理由だけで

融資が出ない金融機関もあります。

 

このあたりをよく理解したうえで

私道の物件は、検討されると良いと思います。

 

それでは収益物件の事なら

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9月3（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

さて、8月も最終週となり来月は9月ですが

まだまだ強烈な暑さが続いております。

 

こんな時は家でゆっくり、ネットで物件検索をしたり

収益物件ライブでも、ご覧になるのが良いと思います。

 

今回の物件紹介ライブですが、先週と少しエリア変えて

「千葉県内のイチ押し物件」を紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある信金で融資を組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和3年9月3日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「9月3日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

今回は中古のアパートの利回りや、駅からの距離

土地の大きさなども重要ですが、実は

ライフラインも重要なので、その話しをします。

 

例えば

下水管がまだ前面の道路まで通っていない

または、下水管はあるけど接続せずに

汚水の処理が浄化槽のケースがあります。

 

当社で仲介する物件は、半分ぐらいは

この浄化槽物件です。

 

浄化槽と聞くと、一昔前のボットン便所を

イメージする人もいるかもしれませんが

そうではなく、見た目は普通の水洗トイレです。

 

ただ、浄化槽の場合は年に数回の点検と

年1回の清掃をする必要があるので

下水が来ているアパートより費用がかかります。

 

あと千葉県や茨城県のアパートは

公営水道ではなく、井戸水を使っていることが多いです。

 

 

 

井戸水は水道代がかからないので

入居者にはメリットがあります。

 

しかしオーナーにとっては、定期的に

水質検査をしたり、井戸点検やポンプの交換などが

発生するので、これも費用かかります。

 

次にガスです。

東京都内はほとんど都市ガスですが

そのほかのエリアは、プロパンガスの物件が多いです。

 

これも浄化槽と同様で、都市ガス管が通っていない

または、通っているけどプロパンを使っています。

 

ここでもプロパンは「料金が高い」と言う理由で

嫌がる人がおりますが、収益物件の場合は

プロパンの方がメリットが多いです。

 

たしかに燃料代は都市ガスの方が安いので

入居者にはデメリットとなります。

 

しかし都市ガスですと、壊れたり交換する時は

オーナーの費用でやりますが、プロパンガスだと

ガス会社の費用でやる事が多いです。

 

これはオーナーとプロパンガス会社が

給湯器の貸与契約や、燃料の供給契約をしていて

無償で直したり、交換する内容が入っているからです。

 

これら踏まえると収益物件の場合の、ライフラインは

・公営水道

・公営下水

・プロパンガス

だと、ありがたいですね。

 

もちろん、駅近、土地値、高利回りなど

希望条件をあげればキリがありませんが・・・。

 

それでは収益物件の事なら

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当社では1ヶ月間に数百件を超える

収益物件のお問合せを頂きます。

 

お問合せ頂く中で、物件の詳細な住所以外にも

いろいろな質問をもらいます。

 

例えば、融資想定、実際の土地値、現在の入居状況

過去の修繕履歴、ランニングコストなど。

 

そして質問で多いのは、売主様の売却理由です。

 

売却理由を聞かれたときは、売主の仲介会社に

毎回聞く訳ですが、何回も聞いていると

だいたい同じような理由である事に気付きます。

 

市販の書籍などでも、売主様がお金に困って

売る場合があって、価格が大幅に下がる時があるので

売却理由を、聞いた方が良いと書いてあったりします。

 

しかし、実際にこの仕事をやっていて思う事は

お金に困っているケースは、ほとんど無く

売却理由は、資産整理や資産の入替えです

 

おそらく、この理由が1番多いです。

次に多いのは年齢的なもので、相続を見越した売却です。

 

これらの資産整理や資産の入替え

相続を見越した売却の場合、あまり売り急いでいる訳でもなく

お金に困っていないので、価格が下がる事は少ないです。

 

よってこのような物件では大幅な

値下げ交渉はできないことが多いです。

 

また本当にお金に困っていても

「お金に困って売ります！」と言う人は少なく

わざわざ自分が不利になるような事は言いません。

 

ただ資産整理など、売り急ぎでもなく

お金に困っていなくても、ある時期になると

価格がさがる事があります。

 

その時期は大型連休である

ゴールデンウィーク、お盆休み、年末年始です。

 

売出してすぐの場合は下がりませんが、3ヶ月や

半年を経過してくると、この時期に下がる事があります。

 

理由としては「売却にケリをつけて連休に入りたい」

と言っていた売主様が意外と多かったです。

 

あと売主が不動産業者の場合は

9月、12月、3月に損切で、値段を下げてきたり

大幅に価格交渉できる場合があります。

 

以上、あくまで売主様の状況次第ですが

参考にして頂ければと思います。

 

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当社では収益物件を買う

お客様の仲介をすることが多いです。

 

収益物件を買う時に、お客様から

いろいろと質問が来る訳ですが

これは聞いておいた方が良い質問があります。

 

それはアパート経営をするにあたり

ラニングコストです。

 

一般的なアパートにはこのような費用があります。

・共用電気・水道代

・固定資産税

・ケーブルテレビやネット費用

・浄化槽維持費

・清掃費

・管理費

などなど。

 

この中で、意外と高い事が多いのが

ケーブルテレビとネットの費用です。

 

私も8世帯の木造2階建のアパート持っていますが

この費用が毎月18,000円ぐらいあります。

年間だと約20万円です。

 

8世帯の規模で、年間20万円の出費は

とても大きいものとなります。

 

またもう少し大規模の1棟マンションだと

ランニングコストして、受水槽点検費用

自動火災警報器などの消防点検費用

エレベータ保守点検などがあります。

 

 

上の写真の事ですがこの中で

すごく高い事があるのがエレベータです。

 

これは年間20万ぐらいから、高いものだと

100万円以上かかっているケースもあります。

 

エレベータは人の命のかかわるので

費用が高いからと言って、点検を

やらない訳にはいきません。

 

このへんが、すごく痛いところなので

とくにエレベータが付いている

収益物件を買う時は注意しましょう。

 

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