不動産には、相場があります。

 

例えば

築年数や、駅からの距離や、土地の大きさや

土地の形など、それらの良し悪しで決まります。

 

一般的には築年数は古いよりは

新しい方が良いに決まっています。

 

また土地も小さいよりは、大きい方が良いです。

これは、ごもっともな話です。

 

これに対して収益物件もある程度

決まっている相場があります。

 

一般の不動産と同じなのは、土地の大きさ、築年数などですが

これに「収益性」が入ってくるので、一般の不動産と

同じのようには、相場が決まりません。

 

つまり土地の大きさ、築年数、駅距離などと

「収益性」を加えた、複数の要素で実際の相場が決まってきます。

 

さらに収益物件の難しい所は、これにもう1つ

重要な要素があり、それによって相場がかなり変わります。

 

それはその時の融資状況です。

 

これらの全ての要素を含めて

売却相場が決まって来ます。

 

ですので、なんとなく収益物件を売り出すと思ったより

安い金額でしか売れなかったり、逆に複数の要素が

うまく組み合わさり、想像より高く売れたりします。

 

ですので、収益物件の売却をお考えなら一度

不動産投資専門の当社まで、ご相談ください。

色々な要素を総合的に考えて、売却のご提案ができると思います。

 

それでは収益物件の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「売却相談を希望」と入力して下さい。

昨日のライブでは5人の不動産投資家が

自身の物件について語りました。

詳しくはこの下の動画をご覧ください。

 

 

ところで、5人の投資家の中身と言えば

全員がクリスティ＆富士企画の社員で

メンバーは中條、中下、秋山、近藤、西井です。

 

そうです。昨日は不動産会社の社員はいったい

どんな収益物件を買っているのか？

 

と題して、ライブを開催した訳ですが

区分マンション、戸建て賃貸、1棟アパートと

人それぞれの投資スタイルでした。

 

融資に関しても公庫や地元の信金や

アパートローンでおなじみの銀行など。

 

不動産会社の社員だからといって

上手く運営しているかと思えば

実際はそうでも無かったりします。

 

例えば、一斉に空室が出てしまって苦労したり

滞納があったり、夜逃げがでたり、コウモリが屋根裏に入って

追い出すのに数十万円かかったり・・・。

 

やはり色々と問題が起こります。

 

その問題をどう解決していったか？

または、その経験を踏まえ

これから収益物件を買う、お客様へのアドバイスなど。

 

きっと役立つと思いますので是非、ご覧ください。

不動産投資を進めるにあたり

必ず自己資金が必要になります。

 

しかし、自己資金は限られているため

できるだけ抑えたいところであります。

 

そこで8割融資や、9割融資よりは

10割融資であるフルローンが

出る物件に、人気が集中します。

 

もちろん

自己資金をたくさん持っている方や

銀行に金利を払うのが嫌な方や

自己資金の範囲内で不動産投資をしたい方などは

その限りではありませんが。

 

ところで、数年前まではフルローンや

オーバーローンを出す金融機関はけっこうありました。

 

この現象はアベノミクスの金融緩和の影響で

平成25年から平成30年あたりがピークです。

 

その後、かぼちゃの馬車の問題から

一気に融資の引締めが始まり、どこの金融機関でも

フルローンは出なくなりました。

 

出たとしても9割融資で、審査が厳しい

金融機関では8割や7割融資が中心です。

 

そのため自己資金が少ない人には

収益物件を買うのは難しい状況が始まりました。

 

そして現在はどうか？と言いますと

一部の金融機関はフルローンをやっております。

 

当社で言いますと「静岡銀行」が多いです。

 

静岡銀行の大まかな融資条件としては下記となります。

・1都3県にお住まいの会社員の方

・年収700万円以上

・変動金利3.6％、期間最長35年

・積算評価が高く、国道16号線の内側エリア

・保有不動産がある場合はその評価も見ます。

 

このような感じですので

自分の資産状況で融資が組めるか

確認したい方は一度、ご相談ください。

 

それでは不動産投資の融資なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

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ご相談内容のところに「融資相談を希望」と入力して下さい。

一般的に収益物件の融資審査は

住宅ローンに比べると厳しい金融機関が多いです

 

また金利に関しても

住宅ローンより高いです。

 

住宅ローンが金利1%を切っていますが

アパートローンは2%から4%ぐらいが多いです。

 

このようにアパートローンは

審査も厳しい上に金利も高いです。

 

こんな厳しいアパートローンの審査を

無事に通過して、ホッとしていると

最後の関門が出てきます。

 

それは団体信用生命保険の審査です。

略して「団信(だんしん)」と呼ばれます。

 

多くのアパートローンは、この団信に

加入できる事が融資をする条件となります。

 

逆に言いますと、これに加入できないと

最終的には否決となりローンは組めません。

ですので、健康である事が求められます。

 

具体的には心臓の病気や、脳の病気など。

または日常でお医者様から処方されている

薬などがあると、告知しなくてはいけません。

 

告知の結果、加入できない場合もあれば

加入出来る場合もあります。

 

また金融機関により、団信の種類が違いますので

例えば「ニコニコ銀行」はNGでも

「モリモリ銀行」はOKいう場合があります。

 

さらに金融機関によっては「ワイド団信」と言って

通常よりも審査が緩和された商品もあったりします。

 

年収や自己資金もそうですが

この団信辺も含めて、融資の審査となります。

 

そのため不動産投資をするには

日常から健康に充分注意をする必要があります。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

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ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

私がクリスティに入社した13年前は

物件を買うには個人名義がほとんどで

法人名義で買う人は、おりませんでした。

 

または法人で買いたい人は、たまにおりましたが

法人融資をする銀行が、ほとんどありませんでした。

 

法人融資するにしても銀行の審査が

非常に厳しく年収は1500万円以上とか

2000万円以上と言う条件がありました。

 

しかし最近は、そこまで年収の条件は

厳しくなくて比較的、法人融資が出ます。

 

例えば法人融資をする金融機関をいくつかあげますと

オリックス銀行

静岡銀行

日本政策金融公庫

三井住友トラストローン&ファイナンスなど。

 

これらの金融機関は資産管理法人でも

個人の時と同じような審査をしてくれます。

 

とくに、三井住友トラストローン＆ファイナンスや

日本政策金融公庫では、年収の制限は特になく

誰でも法人融資が出るチャンスがあります。

 

でも法人融資が出ると言っても

個人で買うのと、法人で買うのでは

メリットとデメリットがあります。

 

そのあたりを良く理解して

選択する事をお勧めしますが

よく分からない人は、当社までご相談ください。

 

きっとお役に立てると思います。

 

 

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さて、今月も半分を過ぎ後半戦に入りました。

あと半分で4月が終わりますが

実はすでに半分もありません。

 

それはご存知のように月末から

ゴールデンウィークが始まるからです。

 

5連休とか7連休、または9連休など

会社によって様々だと思います。

 

もちろん飲食店などのサービス業は

稼ぎ時なので、休みなど無いかも知れません。

 

 

不動産業界においてはこの時期

長期の休みを取る会社が多く、その前後の

2週間ぐらいは物件の動きが鈍くなります。

 

そのため今からゴールデンウィークの

前までに契約事などを済ませてしまおうと

業界全体が活発に動きます。

 

また物件を売りに出している売主さんも

GW前までにケリをつけて

ゆっくり連休を迎えたい気持ちがあります。

 

よってこの時期は、価格が下がったり

指値交渉がやりやすくなる、ケースも増えてきます。

 

つまり短い期間ですが、買いたい人には

色々な諸事情がある関係で、良い時期となります。

 

もちろん当社もGW中は基本的に

休みますので、その前までに契約事を完了させたい

営業マンがたくさんおり、紹介が熱心になります。

 

そんな訳で今月中に物件を決めて

スッキリした気分で連休を迎えたい方は

ぜひクリスティ&富士企画までご相談下さい。

 

 

土日の来社相談や、ZOOMを使った

オンライン相談も開催中です。

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームから

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

本日は空室対策に関してのご案内です。

 

当社にお問合せいただくお客様はプロパンガスのアパートを

所有されたり検討されている方が多いと思いますがガス会社の

費用負担で給湯器やエアコンなどの交換ができる事をご存じですか？

 

ガス会社の選定は上記のように空室対策に有効でアパートのオーナ様

だけでなく実は入居者の方にも現状よりもガス料金が安くなるので

オーナーと入居者の双方にメリットがあるのです。

 

エアコンや給湯器以外にもテレビモニターインターホンや

トイレのウオシュレットが交換できることや入居者のガス料金が

安くなる事はご存じない方も多いのでは無いでしょうか？

 

 

【エアコン交換】

【温水便座設置】

【テレビモニターインターホン設置】

【ユニットバス追炊き追加】

【ガス会社を変更するメリット】

〇エアコンなど設備が新しくなり入居率UP

〇費用はガス会社が負担してくれる

〇ガス料金も安くなり入居者にもメリット

 

ガス会社の変更の為には契約状況の確認が必要なので

気になったお客様はお気軽に当社までお問合せ下さい。

物件の規模や場所に応じてオススメのガス会社を紹介致します。

 

 

詳細について説明希望の場合は

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「ガス会社切替え相談」と入力して下さい。

収益物件を買うと

誰もが火災保険に加入すると思います。

 

充実した内容で保険料が高いプランもあれば

最低限の内容で保険料が安いプランもあります。

 

どんな内容の火災保険に入るかは

買った人の自由ですが、出来れば入っておきたい

お勧めの特約についてのお話となります。

 

当社で仲介する物件に限って言えば

築年数が30年前後で単身者向けの

ワンルームが非常に多いです。

 

また、そのような物件には年配の方が

1人で住む事も少なくありません。

 

ここで心配なるのは病気などで

体調を崩して、同居人がいないため

そのままお部屋で亡くなってしまうケースです。

 

この場合、特殊清掃や原状回復工事で

50万円から100万円ぐらい費用がかかります。

 

これを亡くなってしまった遺族の方に

請求したいところですが、連絡がつかなかったり

相続放棄などで、結局オーナー負担になってしまいます。

 

そんな時、役に立つのが「死亡事故対応費用保険」で

三井住友海上ですと1回の事故に対して100万円を

限度に保険金が出ます。

 

 

 

次にお勧めは「汚損・破損」の保険です。

 

火災保険と言っても実際に火事で保険請求する

件数は非常に少なく、あるデータの支払件数割合ですと

全体のわずか5％が落雷や爆発などの火災です。

 

それに対して「破損・汚損」の保険金支払割合は

火災保険全体の44％と、半分近くがコレになります。

 

つまりこの保険に入っておくと

いろいろと保険金で、まかなえる事が多いのです。

 

そんな訳で当社の仲介で収益物件を買うお客様には

これらの保険を強く勧めております。

 

それでは、収益物件の事なら火災保険の

代理店でもあるクリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに「投資相談を希望」と入力して下さい。

収益物件を探していると

たまに「サブリース付き」の物があります。

 

サブリースとは不動産会社がアパート全室を借り上げ

オーナーに代わって入居者に貸す事です。

つまりアパートの家賃保証です。

 

近年では問題になった

「かぼちゃの馬車」がそれにあたります。

 

そのほかにも大東建託、レオパレスなどの

物件も基本的にはサブリースです。

 

サブリースはオーナーにとってみれば

空室があっても必ず家賃が入ってくるので

メリットのあるシステムです。

 

しかし一般的には満室収入の7～8割が

オーナーに入って来るので、普通に貸すより収入は減ります。

 

また数年に一度、保証家賃の見直しがあるので

当初の予想より少なくなるケースがあります。

 

さらには、かぼちゃの馬車のように

一括借上げをしている会社が

倒産するリスクもあります。

 

このため、その辺のリスクを

よく理解する必要があります。

 

あともう1つ注意点がありまして

レオパレスのサブリース物件に限っていえば

売買の後に、全室退去する事があります。

 

これはどうしてか？と言いますと

レオパレスのほうで、入居者を近くのレオパレス管理の

物件に移動させてしまからです。

 

ですので、このようなサブリース付き物件を

売買する時は細心の注意必要です。

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談をご希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「投資相談を希望」と入力して下さい。

私どもは主に1都6県にある

収益物件の仲介をしております。

 

その収益物件のライフラインですが

ガスはプロパンで、下水は浄化槽を使用

しているケースが非常に多いです。

 

ガスに関して言えば、都市ガスよりプロパンガスのほうが

燃料代が高いですが、給湯器の修理や交換を

無料でやってくれる事が多いのでプロパン物件がお勧めです。

 

下水に関しては、公共下水につながっているほうが

オーナーの費用負担が無いので良いです。

 

仮に下水が浄化槽だった場合、年4回の点検と

年1回の清掃が必要となり規模によりますが

年額で5万円～10万円程度かかります。

 

浄化槽のメリットとしては公共下水を使っていないので

一般的には、入居者さんの下水道料金がない事です。

（市町村によっては取られるケースもあります）

 

あと水道についても、公営水道の場合と

井戸水を使用している場合があり、この時

入居者は水道料金がかからないメリットがります。

 

とくに千葉県や茨城県は、現在も井戸水を

使用しているアパートが多いです。

 

井戸水のアパートの場合、くみ上げるポンプの

メンテナンスや、１年に1回の水質検査をする必要があります。

 

水質検査の結果、飲料水として「不適合」の判定が出る

ケースもありますので、売買する際は注意しましょう。

 

なお井戸水の水質検査は、誰でもできまして

所轄の保険所に行って専用の道具を借りて井戸水を取り

保健所に持っていけば10日ぐらいで結果が出ます。

 

それでは収益物件のライフラインの事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに「個別相談希望」と入力して下さい。