いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

私はこの会社で、まる13年働いております。

 

不動産投資の仕事をしていると

長く働けば、働くほど売却の話が多くなります。

 

これはお客様が定期的に物件の

入れ替えのため、売却をするからです。

 

そして、売却の時に気にしなくては

いけないのが税金です。

 

もちろん購入の時には購入時の税金がありますので

買う時は土地建物の内訳をどうするかなど

買主様は要望をだしてくる事があります。

 

この要望を聞いて安易に土地と建物の代金を

決めてしまうと後々、ある事が起きます。

 

それは2年後に課税事業者になってしまう事です。

 

これは収益物件を売却した人すべてが課税事業者に

なる訳ではなく、ある条件を満たした時です。

 

課税収入の無いサラリーマンの例で言えば

建物代金が1000万円を超えた場合です。

 

建物の代金は課税売上になるので

1000万円を超えると2年後、課税事業者になります。

 

なってしまうと何が起こるかと言えば

普通に生活している分には何も起きません。

 

ただし物件を売却したり、何らかの課税収入があると

その代金に含まれる消費税を、納める事になります。

 

分かりやすく言えば、1100万円の建物を売ったとすると

そのうちの100万円は消費税なので、翌年に納める事になります。

 

この100万円はカナリ痛いです。

 

そのため、収益物件の売却をする時は

2年後を見すえて売却するのが良いと思います。

 

それでは収益物件の売却なら、クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに「売却相談希望」と入力して下さい。

新年度の4月といえば入学や、入社で新しい生活が

始まり環境が大きく変わったりします。

 

当社にも新入社員が入りまして

また1名仲間が増えました。

 

さらに4月中旬にも、もう1名入る予定があり

新人たちが、どんな活躍をしてくれるのか

とても楽しみであります。

 

本人たちは、慣れない環境なので

始めは大変だと思いますが。

 

 

そして不動産投資のカナメである

銀行も変化が起きる時期となりました。

 

まず、よくあるのは人事異動で

融資担当者が変わります。

 

変わる事によって、融資が出るようになったり

逆に厳しくなったりします。

 

あと担当者の変化は無くても

銀行の方針で緩くなったり

厳しくなったりします。

 

今までの経験から言いますと

3月までは融資が出ていて

4月になると出なくなるケースが多いです。

 

今年の4月はまだ、どうなるか分かりませんが

今のところ厳しくなった情報はありません。

 

ですので、クリスティ&富士企画は

3月が非常に好調だったので4月も

この調子で行きそうであります。

 

それでは不動産投資の事なら

4月も絶好調のクリスティ&富士企画まで。

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「オンライン相談希望」と入力して下さい。

4月2日（金）の19時から経営者や

広報担当者さん向けのセミナーを開催します。

 

内容としましては

A4用紙2枚でテレビ、新聞、ラジオの取材を獲得し

売上を急増させる「PRマーケティング」です。

 

 

 

この方法を学ぶ事によりTVや新聞の

取材を獲得する方法をお伝えいたします。

 

講師はＰＲマーケッター協会代表理事でもあり

この関連のセミナーを50回以上も開催している平川雅之さんです。

 

 

平川さん自身のマスコミの露出としては

ＴＶ東京「ガイアの夜明け」や「カンブリア宮殿」や

日本経済新聞、産経新聞など。

 

書籍では日経ＢＰ社

「なぜ新事業が起こせるのか？飛躍するベンチャー７社に学べ！」

に取り上げられております。

 

 

今回、不動産の話は一切しませんが

ご興味のある方は、ぜひご参加ください。

 

ちなみにクリスティ＆富士企画は

これまで朝の情報番組ZIPに７回も

取材で来てもらっています。

 

【セミナーの詳細】

日程：4月2日（金）19:00～

会場：富士企画セミナールーム

住所：東京都新宿区四谷1-19-16　第１上野ビル6階

定員：10名程度

参加費：無料

 

セミナーに参加希望の方は

info@fuji-plan.net

あてにお名前、電話番号と「PRセミナー参加希望」と入力して送信してください。

 

電話の場合は03-6380-6780（富士企画）まで、その旨をお伝えください。

よろしくお願いします。

先日、開催したオンラインライブですが

今回は「失敗から学ぶ不動産投資」のお話でした。

 

さっそく、その時の模様が

アップされましたのでご覧ください。

 

 

 

さて、初めての人が不動産投資をやろうとすると

まず思うのは「絶対に失敗したくない！」

ではないでしょうか。

 

不動産は高額な買い物なので、良くない物件を

買ってしまうと大変な事になります。

 

でも初めてなので、何が良くて

何がダメなのかわかりません。

 

そこで、どうするとダメなのかを

事前に知っていれば、失敗する可能性が低くなります。

そのために、このオンラインライブを企画しております。

 

あと大体の人は買う時に、全力を集中しますが

意外と多いのは、良い物件を買ったにもかかわらず

上手くいかなかったり、失敗してしまう事です。

 

例えば、あるオーナーは物件を買ってからすぐ

夜逃げ者が出たり、管理をまかせていた

管理会社が倒産して、家賃と敷金を持ち逃げされました。

これが原因で不動産投資が嫌になってしまいました。

 

また別のオーナーは、満室賃貸中で買った物件を

管理会社に管理費を払うのはもったいないと、自主管理に切り替えました。

 

しかし、オーナーはサラリーマンなので日中は仕事していて

入居者からクレームがきても対応が遅かったり、放置する事が続きました。

その結果、1年もたつと半分以上が空き状態になってしまいました。

 

また別のオーナーは減価償却を短期的に取りすぎた為

いざ売ろうとしたとき、スゴイ税金が来ることを知り

売るのを断念してしまいました。

 

 

このように、良い物件を選ぶのも重要ですが

その後、どのように賃貸経営するかも重要です。

ぜひこの動画を見て、今後の参考にして下さい。

収益物件を買おうとすると、多くの人が

金融機関のアパートローンを組みます。

 

この時に気になるのは金利ですが

4％を超える場合もあり、住宅ローンの金利と

比べてしまうと、非常に高く感じます

 

誰もが、出来るだけ低い金利で借りたい訳ですが

お客様の年収、自己資金、既存借入によって

低い金利の金融機関が使える時と、使えない時があります。

 

また年齢や勤めている会社によっても、かなり変わります。

一般的には同じ年収だったとしても、一部上場企業や公務員は

融資が出やすく、中小企業だと融資が出にくいです。

 

年齢についても、50歳を超えてくると

年収や資産状況が良かったとしても

審査が非常に厳しかったりします。

 

年齢の例外として日本政策金融公庫は

55歳以上ですと、融資の優遇が受けられるケースがあります。

 

あと気になるのは融資期間ですが

最終返済年齢から逆算となります。

 

金融機関にもよりますが最終返済年齢は

80歳前後が多いです。

 

ここまでは個人に対する審査ですが

アパートローンの場合、物件に対する審査もあり

これが非常に厳しいです。

 

金融機関が見るのは物件の

エリア、築年数、土地値、収益性などです。

 

エリアで言うと、東京駅から1時間以内や

国道16号線の内側で線引きする事があります。

 

築年数は法定耐用年数から、残存が何年あるかで

残った年数しか組めない場合と、プラス10年など

期間延長ができる場合があります。

 

土地値に関しては路線価をベースに

それの1.2倍とか0.7倍とかを評価基準にして

金融機関ごとに融資額が決まります。

 

収益性は現状の利回りを基に、収益還元評価を出して

それと積算評価との総合評価で見たりします。

 

このように個人の審査と、物件自体の審査があり

それが非常に複雑なのでアパートローンは

住宅ローンとは、似ているようで全然違う訳です。

 

これを読んだだけでは、よく分からないと思いますので

自分がどのくらい融資が組めるかに関しては個別相談をご利用ください。

 

 

個別相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「個別相談希望」と入力して下さい。

本日、1都3県の緊急事態宣言が解除されました。

2ヵ月半ぶりの前面解除だそうです。

 

解除されて早々に、人出が増えてきており

さっそく旅行する人や、田舎に

帰省する人が増えているようです。

 

出かけるのは良いですが

また緊急事態に逆戻りは嫌なので

感染対策はしっかりやりましょう！

 

 

さて、今年に入ってすぐ緊急事態宣言が始まり

一時はどうなってしまうのか、すごく心配でした。

 

しかし昨年の緊急事態宣言時のように

全てがストップした訳ではなかったので

不動産投資の業界は、それほど影響が無かった感じがします。

 

でも昨年から、何となくコロナの影響を引きずっており

審査が微妙に厳しかったり、時間がかかっています。

 

この「微妙に」がポイントで

悪くはないけどスカットしない。

 

何となく、お通じが悪いような

いわゆる「便秘的」な感じがずっと続いておりした。

 

このあたりが、宣言解除を機に

どんどん正常化していくことを期待します。

 

そして、この業界がまた活発になり

当社に来社相談する人が増えたら嬉しいです。

 

でもまだ油断は禁物なので、収益物件のご相談などは

オンラインでも、喜んで対応中です。

 

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「オンライン相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めると確定申告が必要になります。

通常だと申告期限は3月15日です。

 

でも今年はコロナの影響で

4月15日まで延長されております。

 

面倒なので、できるだけ先延ばしに

したい所ですが、いつかはやらなきゃいけません。

私も最近、やっと終わりホッとしております。

 

このように不動産投資と「税」は切っても切れない

関係ですが、意外と分からない事が多く

私どもにも質問が来ます。

 

よく来るのは「土地と建物」の分け方です。

この件は、何回も税務署に聞いた事がありますが

税務署が言うのは「合理的に分けて下さい」です。

 

ここで「合理的って、なに？」となります。

 

一般的には売買契約書に土地と建物の

金額がそれぞれ書いてあれば

それを基に申告すれば良いと思います。

 

書いていない場合は固定資産税評価額の

割合で分けるのが無難です。

 

これを合理的でない方法で分けてしまうと

どうなってしまうか？と言いますと

突っ込まれる事もあれば、突っ込まれない事もあります。

 

あくまで自己責任です。

 

土地建物の内訳の事とは限りませんが

私がクリスティに2007年7月に入社して今日までで

税務調査が来たお客様は3人おりました。

 

またクリスティにも税務署の職員が

調査に来た事もあります。

 

その時は確か、普通の税務署員と統括官が来ました。

何で来たかはここでは割愛いたしますが

税金に関する事は税務署で聞くのが間違いないです。

 

または市販の書籍も大変参考になります。

 

 

それでは「税」の事は税務署まで。

不動産投資の事はクリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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先週の金曜日に開催されたオンラインライブですが

今回は不動産投資をする上で極めて重要な

鉄道路線のお話をしました。

 

その模様がYouTubeに

アップされましたので、ぜひご覧ください。

 

 

一般的に不動産投資を始めようとすると

自宅の近くの収益物件から探す人が多いです。

 

その理由としては

土地勘があるし、何かあった時に

すぐ現地へ行く事が出来るからだと思います。

 

しかし、現金で物件を買うならその条件で

探すのは問題ないと思いますが、銀行の融資を

使うとなると、その条件を満たすのはけっこう難しいです。

 

なぜなら、自宅の近くで物件が出たとして

現地を見て気に入ったとしても

融資が出るかは、分からないからです。

 

と言いますか、希望の融資が出ない

ケースのほうが圧倒的に多いと思います。

 

そのため、自宅の近くだけでは

なかなか希望の融資が組める物件がないので

だんだん、エリアを広げていく人が多いのです。

 

 

そうすると、行った事がないエリアの

乗った事がない鉄道路線で出た物件を検討する事になります。

 

そのため鉄道路線を知る事が非常に重要になります。

いろいろな路線や駅の雰囲気を知っていれば

収益物件が出た時に、素早く判断できます。

 

もちろん実際に行って、見てくれば良いのですが

時間がない人はそうも行きません。

 

そんな方は、ぜひこの動画をご覧ください。

社長の新川と、ベテラン営業の西井が詳しく話しております。

きっとお役に立てると思います。

昨年の11月にクリスティ＆富士企画では

伊豆に貸別荘をオープンしました。

その名も「IZU BASE 73（イズベースナミ）」です。

 

おかげ様で宿泊者も順調に増えており

大好評！運営中であります。

 

取得費用プラス修繕費の合計が約1000万円に対して

年間売上が1000万円を超える勢いです。

まさに利回り100％の、超高利回り投資物件となりそうです。

 

ところでなぜ、そんな事が可能になったのか？

皆さまは不思議の思うかもしれません。

 

そこで今回は、その大好評の秘訣でもある

貸別荘のリフォームポイントを

新川が自ら解説する動画を送りします。

 

 

まずはリビングから、紹介が始まりますが床を

ヘリンボーン風のクッションフロアにしております。

 

 

ヘリンボーンとは床材を並行に貼るのはなく

V字に貼り、ニシンの骨（ヘリンボーン）に

似ている事からそう呼ばれているそうです。

 

次は和室のほうに移りますが、照明と畳を変えてあります。

ここで目を引くのは、海岸のレジンアートです。

 

 

外にも海が見えますが、室内にも海があり

これは新川自身が制作しております。

 

非常に良い出来ですが、これだけの物を作るのは

すごく大変だったそうです。

 

このよに「IZU BASE 73」には

新川のこだわりが、あちらこちらにあります。

 

その続きは、この下からご覧ください。

東日本大震災から10年が経ちました。

地震発生の時は車に乗っていましたが、車内でも

ビックリするぐらい、揺れた事を覚えております。

 

そして事務所に戻ると、机の書類が床に散乱しており

建物の揺れは、さらにスゴイ事を思い知りました。

 

これだけ揺れたと言う事は

当社の管理物件にも、多大な被害が予想されましたが

想像よりは少なめだったと思います。

 

しかし、なかには建物内の配管が壊れ

修理するのに、かなりの費用がかかった

オーナーさんもおりました。

 

今でこそ、ほとんどの人が地震保険に

加入しますがこの地震の前までは

入らない人のほうが圧倒的に多かったです。

 

でも、いつ何が起こるか分かりません。

 

最近は自然災害が増えてきておりますので

賃貸経営をするなら、充実した内容の

火災保険に入る事を強くお勧めします。

 

保険会社にもよりますが、プランによっては

いろいろなケースで保険金が出ます。

 

例えば、私が自分のアパートで保険を使ったのは

・サイクルポートの屋根が飛んだ

・玄関の扉が何かがぶつかった理由で壊れて、開かなくなった

・住人が室内で亡くなってしまった。

など。

 

サイクルポートの屋根は「風災の補償」

玄関の扉は「破損・汚損の補償」

住人が亡くなった場合は「死亡事故の補償」

 

とくに室内で亡くなってしまった時は

消毒、清掃、脱臭や現状回復工事で

100万近くかかります。

 

この保険に入っていれば100万円が限度ですが

保険金が出るので、こんな事故が発生した時に本当に助かります。

 

このように不動産投資を始めると

いろいろな事が起こりますので

備えておくと安心です。

 

 

それでは不動産投資の事なら

火災保険にも詳しいクリスティ＆富士企画まで。

 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「オンライン相談希望」と入力して下さい。