クリスティ＆富士企画では

今週末に個別相談会を開催します。

 

今回のテーマは、

「2棟目以降の買い増しに悩んでいる方へ」です。

 

先日お会いしたお客様から

「1棟は買えたけど、2棟目をどうしたら良いか分からない」

とのご相談を受けました。

 

そのお客様にはまず目標を伺い、そこまでの

具体的な道筋と融資先の順番や

物件の価格帯を含めて、お話させていただきました。

 

お客様には

「具体的な進め方が分かって良かった。早く次を買いたい。」

と言っていただくことが出来ました。

 

同じような悩みを持つ方がいるだろうと思い

「2棟目以降の買い増しに悩んでいる方」を対象に

個別相談会を実施させていただきます。

 

ご相談いただいた方には、具体的な融資先はもちろん

物件のご紹介は優先的に行わせていただきます。

 

対面での相談がベストですが

オンラインでの相談も可能になります。

遠方にお住いのお客様も、ぜひご参加下さい。

 

開催場所は

    東京、四ツ谷駅徒歩2分の富士企画
    大宮駅徒歩7分のクリスティ
    またはオンラインにて

 

ご都合に合わせて、指定ください。

 

【相談会概要】

日付：令和3年3月13日（土）、14日（日）

参加費：無料

（希望時間）

10時00分～

11時30分～

13時00分～

14時30分～

16時00分～

17時30分～

19時00分～

 

場所：富士企画株式会社

住所：東京都新宿区四谷1-19-16第一上野ビル5F

交通：JR四ツ谷駅(東京メトロ南北線、丸ノ内線)四ツ谷口より徒歩2分

※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので

近隣のコインパーキングをご利用下さいませ

 

↑

来社の場合はどちらかをご指定ください

↓

 

場所：株式会社クリスティ

住所：埼玉県さいたま市大宮区下町1-51 木崎屋ビル2階

交通：大宮駅東口より徒歩7分

※お車でお越しのお客様は駐車場のご用意がございませんので

近隣のコインパーキングをご利用下さいませ。

 

 

相談会に参加希望の方は、下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「〇日の〇〇時から相談希望（富士企画orクリスティorオンライン）」と

入力して送信して下さい。

アパート経営で１番重要な事は、いろいろあると思いますが

やはり満室を維持する事だと思います。

 

そのためには、良い管理会社選びが非常に大事です。

 

でもいざ、管理会社を探そうとしても

どんな会社が良くて、どんな管理会社が

ダメなのかよく分かりません。

 

そこで今回は管理会社の探し方についてお話します。

 

まず、そのアパートの周辺に

どんな管理会社があるのか調べます。

私がよく使うサイトは「ホームズ」です。

 

 

このサイトのなかで、自分のアパートの駅を選び

築年や駅距離など、その物件に近い条件の

募集広告をドンドン開いていきます。

 

そのすると、募集を出している会社名がわかるので

広告の文章や写真の良し悪しなどを見ながら

3社から5社程度、選びます。

 

選んだら、各会社に電話をかけて

アパートの管理を受けてくれるか聞きます。

たまに「現在は新規の管理は受けていません」と言われます。

 

やってくれる場合は、諸条件である

管理費、清掃費、広告料を聞き

募集する場合はどんな媒体を使っているかを聞きます。

 

この時に電話対応の、良し悪しもチェックします。

 

そしてここから２，３社を選び

実際に店舗に足を運び、管理内容の説明を聞き

最終的に決定します。

 

こんな感じですが、いかがでしょうか。

ぜひ皆さまもお試しください。

 

ちなみクリスティ＆富士企画も

アパートの管理をしておりまして

管理物件2674戸の入居率は97％です。

（令和3年2月15日現在）

 

それでは収益物件の管理の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

ご相談内容のところに

「来社相談希望、またはオンライン相談希望」と入力して下さい。

不動産投資を始めようとすると

どんな収益物件がベストなのかと

疑問が湧いてきます。

 

お客様からも

「どんな収益物件がお勧めですか？」

と質問が来ます。

 

その時に答えるのは、いつも同じですが

「何が良いかはお客様によってまちまちです」

と言っております。

 

例えば私の場合、高利回り物件が好きなので

場所はどこでも良いので利回りで

15％以上がイイと思っております。

 

しかし人によっては東京23区内が

良いと言うお客様もおります。

 

また土地値が出る物件が良いと言うお客様もおります。

さらに別の人は融資が長く組める築浅が良いと言っております。

 

このように、収益物件の好みは

いろいろありますので、自分の好みにあった

収益物件がベストだと思います。

 

でも融資を組む場合は、自分の好みはもちろんですが

「融資が組める事」が必要条件に入ってきます。

 

大多数の人は融資を組むので

結局のところ、どのお客さまも

同じような、物件を探し

同じような、物件に申込を入れる訳です。

 

ですのでその結果、この条件を満たす

収益物件が出ると申込が殺到する訳です。

 

よってそのような競争が激しい物件を買うのは

非常に難しい上に、買える確率が低いので

多少、希望条件を広げると良い物件を買えると思います。

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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前回のアパートローンと住宅ローンの違い(その2)です。

 

まずは必要書類の違いです。

そろえる書類も住宅ローンとアパートローンは

ぜんぜん違います

 

住宅ローンだと、多くの場合は

源泉徴収票を1年分のみだと思います。

あとは住民票と印鑑証明ぐらいです。

 

一方、アパートローンの場合は

●源泉徴収票または確定申告を3年分

●全ての借り入れの返済予定表(車、住宅、リフォーム、学生時代の奨学金など)

●自己資金確認資料(預金通帳、有価証券、保険の解約返礼金など)

タンス預金などは一度、銀行に入金しないといけません。

 

取得しなくてはいけない書類もたくさんあります。

まず住民票、印鑑証明はもちろんですが

課税証明、住民税の納税証明、固定資産税の納税証明書。

ここまでは役所書類です。

 

全国に複数の不動産を持っている場合は

その市町村での、固定資産税の納税証明書を取る必要があります。

 

これを取るのは、カナリやっかいです。

 

あと所得税の納税証明書(その1、その2、その3の2)

これは所轄の税務署です。

 

「その3の2」ってなんだ？

と、よく思いました。

 

税金を延滞していると未納と出てしまうので

その場で税金を払ってから証明書をとります。

 

取る時期によって「納期未到来」と記載がありますが

これは言葉の通り、未納では無いので問題ありません。

 

さらに審査にかかる時間も違います。

 

住宅ローンは1、2日で事前審査の結果が出ます。

一方、アパートローンは2、3週間かかります。

 

コロナの影響で更に審査時間が

かかるケースが増えております。

 

しかし3月だけは銀行の決済期のため

急に早くなる事もあります。

つまりアパートローンは3月と9月はねらい目です。

 

それではアパートローンに関しては

投資専門の当社までご相談ください。

 

 

 

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多くの人は収益物件を買う時に

ローンを組みます。

 

初めてローンを組む人もいれば

住宅ローンで1回組んでいる人もおります。

 

アパートローンと住宅ローンは

同じように感じますが、実際は中身が全然違います。

 

簡単に言いますと住宅ローンは

買う人の年収によって、いくらまで組めるか決まり

その範囲内なら、だいたい融資が組めます。

 

物件のエリア、評価、築年数はあまり関係ありません。

 

一方、アパートローンはお客様の

年収はもちろんですが勤務先、自己資金、既存の借入状況など。

さらには購入物件のエリア、築年数、構造、土地評価、現状の収益性。

 

これらの総合評価で、融資を出すか出さないかが決まります。

ですので、住宅ローンよりも審査が複雑で厳しいです。

 

また金利も住宅ローンは１％以下に対して

アパートローンは２％～4％ぐらいです。

 

さらに住宅ローンは35年組めるに対して

アパートローンは20年前後が多いです。

 

これが一般的な住宅ローンとアパートローンの違いですが

アパートローンの場合は、銀行によってさらに

融資条件が複雑になってきます。

 

そのため、一般の人では自分はどの物件になら

融資が組めて、どの物件なら融資はダメなのかが

非常にわかりずらいです。

 

ですので、詳しいアパートローンに関しては

投資専門の当社までご相談ください。

 

 

 

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収益物件の価格は、その時期の

融資状況により、かなり変動します。

 

そして、その融資状況により

売れ筋の収益物件が変化していきます。

 

一般的には、金融緩和などで融資が出やすくなると

価格が上がり、出にくくなると価格が下がります。

 

また各金融機関の融資条件の変化により

あるエリアだけ、急に売れるようになる事もあります。

 

この状況を踏まえると融資の状況が

物件価格に、大きく影響しているのは理解できると思いますが

価格が上がるのは早く、下がるのは遅いです。

 

その理由をしては、営業マンが

融資が出にくくなった情報をキャッチしても

その情報が一般の売主様に届くまでに時間がかかるからです。

 

さらに情報が届いたとしても、今までで高く売れていたのに

「融資の状況で、もう高く売れません」と言っても

売主様は納得がいかず、そのまま高い値段で出し続けます。

 

いつまで経っても、本当に売れないので

半年から1年かけて、徐々に価格を下げて行く訳です。

融資状況と販売価格には、このタイムラグがあります。

 

一方、融資状況が良くなって高く売れそうな

情報が入ると、売主様はすぐ販売価格を上げるので

あまりタイムラグはありません。

 

市場価格は、この様に変化しております。

 

ところで銀行の融資状況とは、また別な話になりますが

今年に入り当社での売れ筋物件は、少しずつ変化してきております。

 

特に言えるのは、利回りはそんなに高くなくても

土地が大きく、資産価値が高い物件が売れ始めております。

また上記のような物件を、現金で買うお客様も増えております。

 

昨年までは、そのような物件の動きは悪かったです。

 

ですので、そのような物件をお持ちのお客様は

売却するには良い時期になると思います。

 

それでは収益物件の売却なら、クリスティ＆富士企画まで。

代表の新川は売却に関する本も出しております。

 

 

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収益物件を買う時に銀行の融資を

使う人は非常に多いと思います。

 

通常、アパートローンと言う商品になりますが

銀行によって融資条件はまちまちです。

 

物件価格の7割もあれば10割もあり

金利が1％台もあれば4％台もあります。

 

融資期間も一律で10年もあれば35年もあります。

 

耐用年数の考え方もまちまちで

木造物件なら22年や30年。

 

長い銀行だと50年から残存年数を引いて融資します。

ですので築30年なら20年の融資が可能になります。

 

あと最後が融資エリアです。

 

一般的に国道16号線の内側か、外側かで

融資をやる、やらない。

または金利が変わる事が多いです。

 

でも最近、とある銀行では

融資エリアが広がっております。

 

今までは、銀行の支店から1時間以内が目安で

それに見合った物件を持ちん込んでおりました。

 

しかし、試しに1時間以上のエリアの物件を

持ち込んでみたのですが、実際は融資をしてくれました。

 

これに調子づいて、最近ではさらに遠い物件を

持ち込んだりしております。

 

このように、銀行の融資条件と言うのは

随時、変わっており緩くなった時が

チャンスであります。

 

そして、いずれ厳しくなり

このサイクルを繰り返しております。

 

と言う訳で、今の融資状況は良く

これから年度末に向けてさらに

上がって行くと思われます。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。



 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

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収益物件を検討する時、はじめは販売図面の

価格や利回り、土地の広さ、築年、構造、駅距離などの

大まかな概要を確認する人が多いと思います。

 

そして、さらに詳しく

・都市ガスなのかプロパンガスなのかに

・下水なのか浄化槽なのか

・水道なのか井戸水なのか

などを確認する事でしょう。

 

また

・道路の間口は広いのか狭いのか

・地形は四角なのか、旗竿なのか

・私道なのか公道なのか

このあたりも気になる所です。

 

販売図面に書いてある時もあれば

不動産会社に聞かないと分からない場合もあります。

 

上記の内容は、メリットでもあり

デメリットでもあります。

 

例えば、都市ガスは料金が安いので

入居者は嬉しいですが、給湯器が壊れた時

オーナー負担なので、オーナーは嬉しくないです。

 

プロパンだと都市ガスより料金は高く

入居者は嬉しくないですが、給湯器が壊れた時

プロパン会社が無料で直す事が多いので、オーナーは嬉しいです。

 

下水と浄化槽も同じです。

 

下水だとオーナー負担はありませんが

入居者は下水道使用料を払います。

 

浄化槽だと入居者の負担はありませんが

オーナーは浄化槽の点検・清掃費用がかかります。

 

このように、それぞれに

メリットとデメリットがありますので

その辺を総合的に見て、物件を選ぶ事をお勧めいたします。

 

それでは収益物件の事なら

はクリスティ＆富士企画までご相談下さい。

 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

先日、7年間売りに出ていた物件が

急に買付が入り契約となりました。

 

また2年近く、まったくお問合せが無かった物件に

買付が複数入り近いうちに、契約予定になりました。

 

さらに別な物件は、1年前から売りに出ていて

こちらも価格を下げた訳でもないのに

お問合せが増えて、近々契約する事となりました。

 

 

今年に入ってから、このような予測不能な

収益物件の動きが目立ってきております。

 

今までは、このような事は

ほとんどありませんでした。

 

しかし、これらの収益物件の動きを総合的に考えると

きっと、いままで不動産投資に関わっていなかった人が

少しづつ、この業界に参入して来た事が予想されます。

 

一般的には銀行の融資が積極的になったり

販売価格を下げると、物件の動きが

急に活発になる事が多いです。

 

でも今回の傾向は、そうではなく

融資が急に出るようなった訳でもなく

価格を下げた訳でもありません。

 

でも動きが変った訳です。

 

これは非常に興味深いですが

私どもにとって嬉しい傾向です。

 

きっと、これから3月に向けて

もっと収益物件の動きが良くなる事でしょう。

収益物件を売りたい方は特にチャンスかもしれません。

 

 

それでは不動産投資の売却の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談をご希望の方は

この下の申込フォームからお申込みください。

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

私はクリスティに入社して

今年で14年目になります。

 

その頃から売却活動をしていて

いまだに売れていない、収益物件があったりします。

 

通常は早い物件だと売り出して

1ヶ月ぐらいで、遅くても2年ぐらいで

売れてしまう事が多いです。

 

でも中には長期で売れ残る

ことがあるのも事実です。

 

そして売れない物件には

売れない理由が色々とあります。

 

例えば

古すぎる、とか

そんなに古くないけど見た目がボロい、とか

入居状況が悪いとか全部空いている

など。

 

そのほかにも

再建築できない、とか

借地物件である、とか

長期の滞納者が住んでいる

などなど。

 

それなりに売れない理由がある訳ですが

売れない本当の理由は、買う人が感じる価値よりも

売っている価格が高い事にあります。

 

このような物件の場合、価格を下げて行くと

あるポイントで、一気にお問合せが増えて売れてしまいます。

 

そこがお客様の感じる

「価値と価格が逆転するポイント」となります。

 

ここまでは金額の問題ですが

これ以外の理由で売れていない物件もあります。

 

その理由は何か？

 

それは営業マンがお客様に

紹介しないからです。

 

なぜ紹介しないのかと言いますと

長期で売れていない物件は「きっと良くないはずだ！」

と思う先入感で紹介しくなる訳です。

 

でも新人の営業マンなどは

ぜんぜん先入感がないので、普通にお客様に紹介して

いきなりその物件を売ったりします。

 

本日も7年間、売れ残っていた物件を

先月入社した営業マンが紹介をして

無事に契約となりました。

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談下さい。

 

 

こんなご時世なのでオンライン相談もやってます。

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