クリスマスも終わり

今年も大詰めとなりました。

 

2020年はコロナに振り回された

1年となってしまいましたが、この時期になると

やはり、売却の相談が増えてきます。

 

売却する理由は

・今年で減価償却が終わるので、とか

・取得後5年が経過するので、とか

・なんとなく売りたくなった、など

人それぞれであり、売るのは自由です。

 

でも希望の金額で売れるかどうかは

市場へ売りに出さないと分かりません。

 

 

そこで、最近の収益物件の動きや

融資状況をお話します。

 

世間的にはコロナで

「融資が消極的になり、動きが鈍っている」

と思っている方が多いです。

 

お客様や、同業者他社からも

同じような事を言われます。

 

これは半分あっていて、半分は違っています。

消極的になった金融機関もありますが

積極的になった金融機関もあります。

 

動きに関しては全額現金や

半分融資など、自己資金を多く投入できる

人の動きが活発になっております。

 

上記の話は、あくまで当社での傾向ですが

11月や12月は融資を使わないか、半分だけ融資などの

お客様が、いつも以上に多かったです。

 

売れ筋物件で言えば

価格、利回り、エリア、築年数、構造などは

特に今年に限っての傾向はありません。

 

しかし、土地が大きく積算が出ていても

利回りが低い物件の動きは、悪かったような気がします。

 

簡単にはこんな感じですが、売却に関して詳しく聞きたい方は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

ちなみに代表の新川は売却に関する本も出しております。

 

（画像をクリックするとアマゾンに飛びます）

 

それでは、収益物件の売却相談なら当社まで。

「来社相談、オンライン相談」どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、オンライン相談希望」と入力して下さい。

早いもので、あと1週間で2020年が終わります。

毎年の事ですが元旦に「初日の出」を見て

お雑煮を食べたのが、つい最近のように思えます。

 

 

ところでこの1年、皆さまの

不動産投資はいかがでしたか？

 

・あまり上手く行かなかった方

・まあまあ、順調だった方

・絶好調だった方

など、色々だったと思います。

 

当社としましては、やはりコロナの影響で

一時的に止まっていた時期はありました。

 

非常事態宣言が出た時は、銀行の決済も出来なくなり

この先、一体どうなってしまうのか非常に不安でした。

 

しかし今となってみれば、多少の変化はありましたが

この業界自体は、順調に動き出しております。

 

融資に関しても、消極的になった

金融機関があるもの事実です。

 

例えば

通常は9割融資だったものが、8割になったり

25年組めるものが20年になったり。

 

その逆に積極的になった金融機関や

新規でアパートローンを扱うようになった

銀行があるのも事実です。

 

不動産投資の環境はこのように

日々変化しております。

 

それを踏まえて、来年の方向性を決めるために

当社にご相談しに来ませんか？

 

明日、明後日の土日はまだ

クリスティ＆富士企画は営業しております。

 

 

自粛で外出を控えている人には

オンライン相談も受付中です。

 

それでは、年末の投資相談なら当社まで。

「来社相談、オンライン相談」どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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本日12月24日（木）より当社では

営業スタッフの募集を開始しました。

 

エン転職のサイトに詳しい内容は掲載しておりますので

気になる方は、この下の画像をクリックしてご覧ください。

 

 

 

さて、当社は不動産投資専門の会社です。

当社のホームページをご覧になっている方は

不動産投資とは何か？

 

すでに分かっている方が多いと思います。

そこで今回は、実際に不動産投資の営業スタッフが

どんな仕事をしているのか、ご紹介いたします。

 

まず平日は、朝イチで営業ミーティンをしております。

ここでは今月契約できそうな案件の話や

良い物件情報や、最新の融資情報の共有をします。

 

このミーティングを通して、自分1人では

気づかなかった優良物件情報を知る事ができます。

 

また直接、銀行の融資担当者と話した営業スタッフから

融資審査の微妙な変化など、感じ取った事実を知る事できます。

 

この情報はあまり公開できないため、ネットやメール配信では

お伝えできず直接に会ったり、電話でお話したお客様にしか

届かない情報となります。

 

そのほか、日中はレインズ（不動産業者の専用サイト）にて

物件を検索したり、良い物件が出れば電話やメールで

お客様にご紹介をします。

 

ご紹介した、その日の日中や夜に

現地案内をする事もよくあります。

 

お客様が現地を見て、購入申込を頂ければ

価格交渉をしたり、契約するための引渡し期日や

希望融資額など、諸条件のすり合わせをします。

 

そのほか、進んでいる案件の融資打診や

銀行開拓の電話をする事もあります。

 

仕事していて、やいがいを感じるのは

問題が起きた時に、いろいろと試行錯誤をして

なんとか無事に解決できた時などです。

 

もちろん営業職なので、売買契約する時や

その後の融資が無事に通った時、引渡し決済が終わり

自分の給料に反映された時は、非常に嬉しいです。

 

あとは、買ってもらった収益物件が順調に運営され

またリピート購入して頂ける時には

「優良物件が紹介できて良かった」と感じます。

 

細かい事は、実際に入社しないと分からないと思いますが

この仕事に興味がある方は下の画像をクリックしてぜひご覧ください。

12月は例年なら、忘年会シーズン真っただ中ですが

皆さまは、いかがお過ごしでしょうか。

 

世間的には、コロナの影響で人と人とが

直接会う機会が減っていると思います。

 

そんな私も今年に限っては

忘年会には全然行っておりません。

 

しかしその反面、オンラインの企画は

どの業界でも増えていると思います。

 

当社でもZOOMを使った企画を

今年はたくさんやりました。

 

初めにやったのは

5月のオンライン銀行セミナーです。

 

 

それが大好評だったので、そこから

収益物件の「紹介ライブ」が始まりました。

 

 

ここ最近ではゲストを招いた「対談ライブ」や

初心者向けの「ライブ不動産相談室」も開催しておりました。

 

 

そして、数日前に開催した第17回目の物件紹介ライブで

今年のライブ企画は一旦、終了となりました。

 

 

この調子で来年もZOOMを使った

企画を予定しております。

 

 

まず新年の1発目は1月15日の

「オンラインモリモリ会」です。

 

「夢がモリモリ会」といえば富士企画の

名物企画で毎回、100名近い人が参加している

投資家さん達の飲み会です。

 

でもこんなご時世なので

オンラインでやっちゃいます。

 

その他にも確定申告に向けて、税理士さんとの対談や

売却をメインにした、不動産相談室など

ライブ企画が目白押しです。

 

そんな訳で来年もクリスティ＆富士企画の

ライブ企画をご期待ください。

 

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

先日、群馬県桐生市に行って来ました。

なぜ行ったかと言いますと、売りアパートの現地案内です。

 

1週間ほど前にお客様自身が1人で物件を

見たようですが、室内が見れなかったので

空き部屋のカギを持って向かいました。

 

現地へ着くと事前に聞いていた空き状況とは

違っていて、空いているはずの部屋に

人が住んでいるようでした。

 

そこで、すぐに発売元の不動産会社に電話で

確認すると、その部屋は空室ではなく

月末に退去するとの事でした。

 

このように、事前に聞いている情報と

現地へ行くと違っているのは

この業界ではよくある話です。

 

 

また逆パターンで、賃貸中しているはず部屋の

ガスが止まっていて「住んでいるようには見えない」

なんて事もよくあります。

 

こういったケースの時もすぐに確認して

・法人で借りている、とか

・数日前に退去したばかり、とか

・倉庫として使っている、とか

・数日前に契約して、これから引っ越してくる

など。

 

営業マンと一緒に行けば

その場で、疑問が解消できます。

 

そのほかにも図面に書いていない

ネットやケーブルテレビの事や

滞納者の有無や修繕状況や

入居者の属性なども、すぐに確認できたりします。

 

確認できると言う事は「買う」または

「買わない」の判断がすぐできます。

 

聞きたい事が確認できなかった為に

判断が遅れてしまい買いたい物件を

買い逃す事ほど、もったいない事はありません。

 

そんな訳で収益物件の現地案内なら

クリスティ＆富士企画までご依頼ください。

 

 

そのほか不動産投資のご相談をご希望の方は

この下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

毎月1回のクリスティ×フジ・タイムズですが

Vol.41が出ましたので、お知らせします。

 

今回は「不動産投資は人によって違う」と言うお話です。

 

皆さんは、何かきっかけがあって

不動産投資を知り、そして始めようと思ったはずです。

 

でも不動産投資と言っても

区分マンションから、1棟アパート、1棟マンション

戸建て賃貸、貸し駐車場など色々あります。

 

また、お客様の年齢や収入や自己資金によっても

選択肢が変わってきますし、性格や考え方によっても

どんな投資がよいか変わってきます。

 

ですので、その人に合ったやり方を選ぶ

必要がある訳ですが、詳しくはこの下をご覧ください。

 

 

次の話題は、最近

フル活用しているYouTubeについてです。

 

現在クリスティ＆富士企画では

２つのYouTubeチャンネルがあります。

 

1つは公式チャンネルで

過去のラジオの動画や

不動産投資を面白く学べる「コントで学ぶ不動産投資」

新川義忠の優良物件診断など。

 

様々なテーマでお話しております。

 

そしてもう1つは、サブチャンネルです。

ここでの動画はすべて社内のメンバーで作成しております。

 

最近では新川の書籍

「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

の解説動画をやっております。

 

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

 

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

昨日開催した「ライブ不動産相談室」の

動画がアップされました。

 

 

今回は４回目となりまして、テーマは

「収益物件の管理」についてです。

話をしたのは管理部の斉藤（左）と代表の新川（右）です。

 

収益物件の会社と言えば

どうしても、売買仲介がメインとなりますが

実際は、買ってからの物件管理が非常に重要となります。

 

クリスティ＆富士企画では

収益物件を買ってもらって終わりではなく

その後の管理業務もやっております。

 

動画の中でも話をしておりますが12月現在で

富士企画は1,216戸管理しており、入居率は97.76％

クリスティは1416戸管理しており、入居率は97.16％です。

 

この入居率は非常に良いと思いますが

さらに驚くべき事は、この中で

築21年以上の物件は89％もあります。

 

駅からの距離に関しては

11分以上が全体の63％です。

 

つまり駅近で、築浅物件の入居率97％ではなく

築古、駅遠の収益物件で入居率97％なのです。

 

 

普通に考えると、築古で駅遠の入居を付けるのは

大変だと思う方が多いと思いますが

当社の管理物件は入居がイイです。

 

それはなぜか・・・？

 

長年の管理ノウハウが

たっぷりあるからです。

 

それでは、続きはこの下の動画をご覧ください。

今年もあと20日となりました。

12月と言えば、通常なら忘年会や

クリスマスパーティーなど忙しい時期です。

 

 

しかし、コロナの影響で忘年会をやらない会社が

多いと思いますので、ちょっと寂しい気がします。

 

早くコロナが収束して

パーっと飲みに行きたい今日この頃です。

 

 

さて、会食は自粛されている方が多いと思いますが

収益物件の売買に関して、この時期は活発です。

 

その理由としては、毎年の事ですが諸事情で

・年内に物件を買いたい人がいたり

・年内に融資額を増やしたい銀行があったり

・年内に物件を売りたい売主さんがいたり

するからです。

 

上記の諸事情があり、この時期に限って

・物件の売り出し価格が下がったり

・いつもより融資が出やすくなったり

・今まで出来なかった指値が通ったりします。

 

要は売主さん、買主さん、銀行さん

の利害が一致するので、動きが活発になります。

 

そして、さらにもう１つの重要な要因がありまして

収益物件を紹介する営業マンも、年内に良い成績を残そうと

ジャンジャン物件を紹介してくる訳です。

 

この結果、毎年12月は

スゴイ状態になる事が多いのです。

 

ですので、年内に売りたい人も、年内に買いたい人も

収益物件の事なら、クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

事務所には「サーファー新川」と「白鳥つばさ」の

顔出しパネルも飾ってあります。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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収益物件を買う場合

多くの人が金融機関のローンを組みます。

 

当社でよくお客様にご紹介する金融機関は

・静岡銀行

・オリックス銀行

・三井住友トラストローン＆ファイナンス

などです。

 

日本政策金融公庫も、以前は紹介しておりましたが

コロナの影響で、ちょっと消極的であります。

でも最近は、取り扱ってくれる支店もあるようです。

 

上記の金融機関以外にも

某信用金庫や某地方銀行も

積極的なので、ご紹介しております。

 

コロナで融資が止まっている時期もありましたが

現在は特に問題なく、融資は出ております。

 

 

そして融資は出ているのですが、近ごろの

収益物件の売買は「現金」の方が増えております。

 

なぜ「現金」のお客様が増えているのか？？？

 

正直に言いまして、理由は分かりません。

でも増えております。

 

ここ1ヶ月間でも、良い物件が出ると

いくつかの買付の中に現金のお客様がおります。

 

価格帯で言いますと1000万円～5000万円です。

 

また1億円ぐらいの物件だと、2割か3割を融資で

残りを現金で買うお客様もおりました。

 

複数の買付が入る物件では

融資で買うお客様と、現金で買うお客様を比べると

現金のお客様が優先されるケースが多いです。

 

しかしある方法を使えば、融資のお客様でも

現金のお客様に勝てる場合があります。

 

それは物件情報が出たら、イチはやく現地を見に行き

買付を入れて、契約日まで設定してしまう方法です。

 

これをやるには

いつでも動ける状況にしておく事と

銀行に個人資料を出しておいて

どんな物件なら融資が組めるか、確認しておく必要があります。

 

あとは、良い情報がでたらすぐに

教えてくれる営業マンを見つけておく事です。

 

 

 

それでは、優良な物件情報の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

当社は収益物件専門の不動産会社です。

扱っているのは主に中古の1棟アパートと

中古の1棟マンションです。

 

これらの物件を仲介する訳ですが

同じ不動産を扱っていても、普通の家の場合と

収益物件では、取引条件がけっこう違います。

 

一般的に収益物件の取引では

・現況有姿

・公募売買

・境界非明示

のケースが多いです。

 

これらを説明すると、まず「現況有姿」について。

 

これば漢字の通りで

「現在建っている物件をこのままの状態で買う」

と言う事で、どこかをリフォームしたりはしません。

 

次に「公募売買」ですが、これは

登記簿の面積を基準にして売買し後々に、測量して面積が違っても

お互いに売買代金の変更をしない事を言います。

 

そして最後に「境界非明示」です。

これも漢字の通りで、売主様が買主様に

境界ポイントを明示しないまま売買します。

 

不動産において境界ポイントは重要ですが、収益物件では

「家賃収入」や「融資がどれくらい出るのか」に

重点を置く人が多いです。

 

そのため希望の家賃収入が得られ

希望の融資が出るのであれば

境界ポイントが無くても、気にしない人が多いのです。

 

もちろん上記の条件は一般的な収益物件の

取引条件なので、絶対条件ではありません。

 

そのため物件や売主様によっては

・リフォームを引渡し条件にしたり

・実測売買にし、事後に代金精算をしたり

・引渡しまでに測量の上、境界明示したり

するケースもあります。

 

それでは収益物件の取引の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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