書籍「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

紹介動画の第3話ができました。

 

 

この動画は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マンの能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

 

 

さて、この動画シリーズは

まだ本を読んでいない方はもちろんですが

不動産投資に興味がある方、これから不動産投資を始めたい方

など。

 

そんな方々に向けて、著者の新川自身が

本の内容を動画で紹介しております。

 

今回、第3話のテーマは

「初心者がやりがちな失敗とは」です。

 

不動産投資を始めようと思うと

ネットで調べたり、本屋で書籍を

読んだりすると思います。

 

その中で、お客様からよく出て来る書籍は

ロバートキヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」です。

この本を読んで不動産投資の目覚めた人は多いと思います。

 

私の場合は、ロバートアレンの

「聴く、億万長者入門」で不動産投資に興味を持ちました。

 

また日本人の作品で最初に読んだ本は加藤ヒロユキさんの

「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」です。

このなかの「鬼のような指値」という言葉が印象的でした。

 

さて、このように不動産投資と言っても

色々な人の書籍があり、やり方も様々です。

 

ですので、ある1人のやり方だけを参考にすると

全然に自分に合っていなくて、上手く行かない事も考えられます。

 

それ以外にも、失敗しないための注意点があります。

詳しくはこの下よりご覧ください。

まずはこの下の数字をご覧ください。

・富士企画管理数　  1211戸　入居率97.77％

・クリスティ管理数　1414戸　入居率96.97％

2社合計　2625戸　入居率97.37％

 

この数字は2020年11月14日時点のもので

クリスティ＆富士企画として

入居率は97％を超えております。

 

我ながら、良い数字だと思います。

 

しかも、当社で管理している物件は新築や築浅ではなく

ほとんどが築30年ぐらいの物件です。

 

しかも、しかも、駅近なものは少なく

これまた、ほとんどが駅から15分とか20分とか

それ以上です。

 

でも入居率97％なのです。

 

世間では、大手の管理会社で

入居率が98％や99％のケースもあります。

 

こういった会社では、新築や築浅や駅近の物件を

メインに扱って、その数字を確保している事が多いです。

 

この差を比較して頂くと、当社の入居率は

スゴイと言う事が、分かって頂けると思います。

 

実際のところ築古で、駅遠のアパートの入居を付けるは

大変ですが、クリスティ＆富士企画の管理物件は

なぜか？しっかり埋まってます。

 

どうしてでしょうか？

 

それは長年の管理のノウハウが

たっぷりあるからなのです。

 

そのノウハウを近々、管理部の社員を招いて

オンラインライブで色々聞く予定です。

 

（以前は税理士さんを招き、色々聞きました）

 

日程が決まりしだい、お知らせしますので

こう、ご期待ください！

 

 

それでは、アパート経営の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

当社ではおもに中古の1棟アパートや

1棟マンションを仲介する事が多いです。

 

その中でたまに「違法建築」の物件が出て来ます。

 

違法建築とは一般的に建築基準法や、その他の

法令や条例に違反している物件で「違反建築」とも言います。

 

よくあるのは「建ぺい率」や「容積率」が

オーバーしている物件です。

 

このケースは販売図面に書いてあったり

土地面積と建物面積が書いてあれば

割合を計算できるので、比較的わかりやすいです。

 

しかし上記以外にも

実際はいろいろな違反があります。

 

例えば

・接道の間口が４ｍ必要なところで、２ｍで共同住宅を建築している

・防火地域なのに耐火建築物でない共同住宅が建っている

・地区計画で共同住宅がダメなに建っている

・自動火災警報器を付ける規模の共同住宅なのに付いていない

・第1種低層住居専用地域で店舗付共同住宅が建っている

などなど

 

都道府県や市町村によって違う場合もありますが

建築基準法から、消防法令から、安全条例から

いろいろな方面から見て、違反だったりします。

 

もちろん現在は、規制が緩和されて

何の問題もない事もありますが

詳しく調べないと分からない事が多いです。

 

また、違法建築だと融資をしてくれる銀行は少ないです。

 

でも「建ぺい率」や「容積率」オーバーのような

分かりやすい違反はダメでも、上記で上げたような

細かい違反は、問題なく融資する銀行もあります。

 

このように「違法建築」と言っても

色々なケースがあり、銀行側の対応も色々で

この差は本当に微妙な所であります。

 

 

それでは、収益物件の事なら違法建築にも詳しい

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

当社には毎月、たくさんのお客様から

収益物件のお問合せがあります。

 

そして、その物件の現地案内をしたり

来社相談で、実際にどんな収益物件を

探しているか聞きます。

 

すると価格はもちろんですが

利回り、駅距離、築年、構造、単身またはファミリーなど

いろいろな条件が出て来ます。

 

聞いたからには、それに合わせて営業マンは

一生懸命、物件を探し紹介します。

 

お客様も気になる物件があれば

仕事の前や、合間や、終わってから

時間を作って見に行ってくれます。

 

こんな事を繰り返していくうちに

良い物件にめぐり会い、晴れて不動産投資家になります。

 

 

ここで一瞬、ホッとしてしまいすが

実はここからがスタートです。

 

当社で仲介する物件の多くは

中古の物件で新築は、ほとんどありません。

 

また、中古でも築30年ぐらい経っていて

駅からの距離も、まあまあ遠いです。

 

そんな物件でも長期にわたり

満室経営できる事もありますが

だいたいは、入居対策が必要になります。

 

当社は不動産投資専門で23年の経験があり

さらに管理物件の入居率は約96％（10月末時点）を

維持しております。

 

そんな訳で

もし賃貸経営でお悩みなら、当社にご相談ください。

きっとお役に立てると思います。

 

 

 

それではアパート経営の事な

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

11月もあと３日となり

今年も残すところ約１ヶ月です。

 

この時期になると毎年の事ですが

「来年になったら、持っている収益物件を売ろう！」

と思う方が増えてきます。

 

そして当社にも、売却に関する相談が増えます。

 

９月ごろから動き始める人もいれば

12月に入ってからや、来年の１月になってから動く人もいます。

 

ただし、年末に迫ってくると

いろいろと慌ただしくなるので

この時期は意外と穴場のような気がします。

 

あと、売りたい事情も人によって違うと思いますが

多いのは以下の２つの理由です。

 

    来年でまる５年になり、長期譲渡の税率に変わるため
    減価償却が終わるので、資産の入れ変えのため

 

もちろん理由は、人それぞれだと思いますので

不動産投資一筋で23年の当社にご相談頂ければ

きっと良い提案ができると思います。

 

ちなみ代表の新川は

「万円赤字物件を驚異の高値で売る方法」と言う

売却に関する本も出しております。

 

 

 

この内容をちょっと取り入れただけで

私個人も、上手に売却できた経緯がありますので

この本を読んでから、ご相談に来ても良いかもしれません。

 

それでは収益物件の売却なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

コロナの影響で通勤を車に変えたり

自転車に変える人が増えているそうです。

 

そんな私も、近ごろは車の移動が増えた関係で

車内で仕事ができるようインバーターを買いました。

 

 

このインバーターはamazonにて2,980円で買いましたが

家庭用100Vの家電が使えるのとても便利です。

 

 

おもにノートパソコンの充電に使っており

これがあれば、出先の車内でも長時間仕事できます。

同じような仕事環境の人には、ぜひお勧めの商品です。

 

 

さて、最近はまたコロナが増えてきますが

収益物件の動きはどうなのか？

 

クリスティ＆富士企画では

10月も11月もあまり影響はない感じです。

 

そして物件の価格のあまり変化はなく

「安くもなく、高くもなく」と言う感じです。

 

銀行の融資もあまり変化はなく

積極的に出している金融機関もあれば

渋く出している金融機関もあります。

 

「積極的や渋い」違いはありますが

融資自体は出ているので、ほかの業界に比べれば

ぜんぜん良い状況だと思います。

 

東京都では、飲食店などに時短要請をするようですが

今のところ不動産投資の業界は、影響が少ないので

感染予防をしながら、収益物件の紹介をして行きます。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんな状況なので、オンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「zoom相談希望」と入力して下さい。

先日、社長の新川は久しぶりに

city wave Tokyoの大会に出場しました。

 

結果は2位だったそうですが

新川らしく、スーツ姿で波乗りしておりますので

まずはその模様をご覧ください

 


 

この施設ができてから、新川はここに

毎週通っており早朝、ここで

波乗りをしてから出社しておりました。

 

以前、行われた世界大会でも入賞しておりますので

まさに「仕事も遊びも一生懸命」を自身でやっております。

 

 

今回は2位でしたが、次の大会は

2月ごろに開催されるので

出るなら1位を取ってもらいたいですね。

 

しかし、夏の波乗りはイイですが

2月の波乗りはちょっと寒そうです。

 

でも毎年、真冬に滝行をしている

新川にとっては何の問題も無いと思います。

 

 

さて、都内でサーフィンが楽しめる

この施設ですが、実は来年の8月には

閉鎖されるそうです。

 

当社にとっては、新川の出版記念パーティなどで

何度か利用していた事もあり非常に残念であります。

 

ここでの出会いがきっかけで

オリジナルカレーができた経緯もあります。

 

 

まあ、決まっている事は変えられないので

またこのような施設ができたら利用したいと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

先日、ネットに載っている

不動産投資で失敗した人の話を

読んでおりました。

 

読んでみると、色々なパターンがありました。

 

例えば

・満室時の高利回りにつられて買ったものの埋まらない、とか

・長期の家賃保証を約束されていたが家賃保証会社が倒産した、とか

・当初の想定家賃よりも低くしないと入らない、とか

・大学が移転して人がいなくなってしまった、とか

・節税というキーワードに乗せられてしまった

などなど。

 

複数のパターンがある訳ですが

よくよく読んでみる、共通のパターンに

なっている気がします。

 

それは事前の上手い話を信じて

収益物件を買ってはみたものの、実際は話が違っていたり

想定が違っていたりで、上手く行かなかったと言う事です。

 

これは情報不足が原因だと考えられるので、始める前に

書籍やネットで調べたり、いくつかの不動産会社に

聞きに行く事ができたなら、防げたような気がします。

 

病気の時の「セカンドオピニオン」

みたいなものでしょうか。

 

世の中にはたくさんの不動産会社が

ありますので、特に初めて不動産投資をやる場合は

複数の会社に相談する事をお勧めします。

 

それでは、どんな会社に相談するのが

良いかと言いますと、古い新しいはともかく

投資専門の不動産会社が良いと思います

 

理由は不動産の中でも

普通の住宅物件と、投資物件は

融資する銀行や、売買契約の中身など

違う部分がかなりあるからです。

 

そんな訳で収益物件の事なら

投資専門のクリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

2020年11月1日に

伊豆高原エリアの港町の小高い丘の中腹に

新しい貸別荘がオープンしました。

 

その名も「IZU BASE 73（イズ ベース ナミ）」です。

 

 

「また行きたい」よりも、「ここに帰りたくなる場所」を

をコンセプトに、サーフライダーである新川の

こだわりが詰まりまくっております。ぜひご覧ください。

 

 

 

ボロボロの別荘を購入し、たくさんの仲間の助けを借りて

コースタイルインテリアで統一されております。

 

 

COASTALとは海岸の事でアメリカの

沿岸部をイメージしたインテリアスタイルです

 

 

自分が住みたい、心地よい空間を目指し

新川が得意な樹脂アートもオブジェにしておあります。

 

 

和室からみえる相模湾は

緑と青のグラデーションが広がり

心と体に休息を与えてくれます。

 

 

GOTOトラベルキャンペーンもご利用できますので

詳細はこの下の専用ホームページをご覧ください。

https://izubase73.amebaownd.com/

今年の7月3日に発売された新川の5冊目の書籍

「いまから始めて成功する“秘伝”の不動産投資」

ですが、まだ読んでいない人のために。

 

本の内容を新川本人が解説する動画が出来ました。

 

 

なお今回は「公式YouTubeチャンネル」ではなく

クリスティ＆富士企画の「サブチャンネル」にアップしております。

 

この動画はすべて社内のメンバーで作成しており

とくに撮影と編集をした営業マン、吉井公一の能力がピカイチで

不動産会社が作ったとは思えないほど、良くできております。

（見たら、チャンネル登録もお願いします。）

 

 

さて記念すべき、第1回目のテーマは

「初心者の方が上手く物件を探すコツってなんですか？」です。

 

一般的に初めて収益物件を探そうとすると

自宅の近くから、見はじめるお客様が多いです。

 

また入居の事を考えると

「駅から近い方が良い」と思う事でしょう。

 

これは当然だと思いますが

入居だけを考えれば、駅から遠くても

決まりやすいエリアがあります。

 

また利回りを考えると

駅から近いよりは、遠いほうが

高いケースが多いです。

 

これは例えば、まったく同じ土地の大きさで

同じ築年で、同じ部屋数のアパートが

駅から10分の所と、20分の所にあったとします。

 

このとき家賃は、さほど変わりませんが

土地の値段が変わるので、販売価格が変わります。

 

仮に1年の想定家賃が300万円なら

駅10分だと3000万円で利回り10％に対して

駅20分だと2500万円で利回り12％と

こんな感じになります。

 

それでは、この続きは動画をご覧ください。