クリスティ&富士企画、公式YouTube

社長、新川の新しい動画が配信されました！

 

不動産投資を、失敗させないためには

ある程度の学びが必要なので、毎回

新川が色々な質問に真剣に答えております。

 

テーマは

「税務調査が来ても将来、困らない不動産投資の入口とは」です。

 

 

先日、新川は石川県の

金沢へ行ってきたそうです。

 

何で行ったかと言いますと

北陸不動産投資支援会の河上さんに

声を掛けてもらい、セミナーをやった訳です。

 

でも石川県は日本海に面しておりますので

セミナーだけでなく、当然の事ながら

サーフィンもしてきたそうです。

 

そして動画では、波も良かったそうですが

ご飯も、お風呂もスゴク良かった言っております。

 

これを見ると

仕事で行ったのか？

遊び行ったのか？

まあ、仕事も遊びも一生懸命とはこの事だと思います。

 

 

さて、今回の動画は

「税務調査が来ても困らないため」のお話しです。

 

税金の事はネットや書籍に色々と

書いてありますが、実際はどうなの？

と思っている方が多いと思います。

 

また新川のように、セミナーをしに金沢へ行って

ついでにサーフィンをして、不動産の仲間と食事をして

お風呂に入って・・・。

 

こんな場合はどう申告するのか？

そんな話しております。

 

詳しくはこの下よりご覧ください。

収益物件を買う時に、土地の値段や

周辺の家賃相場を調べる人は多いと思います。

 

私も調べますが、よく使うサイトは

「全国地価マップ」です。

 

 

 

このサイトでは主に相続税路線価を

調べる訳ですが以前は、国税庁の

路線価図を使っておりました。

 

これは使いづらく、調べたい場所を

特定するのが難しいです。

 

でも何も知らなかったので

しばらくは、これで調べておりました。

 

ある時に「全国地価マップ」の存在を知りました。

これは非常に使いやすく便利です。

 

 

あと、家賃相場に関してホームズを使います。

 

 

ホームズは駅を特定して

築年、駅距離、間取りなどを細く設定できます。

 

そのため自分が買おうしている物件と

同じようなアパートが、現在いくらで

募集しているかが、分かります。

 

 

そしてこれらのサイト以外に

押さえておきたいのが「大島てる」です。

 

 

ご存知ない方に説明しますと

「大島てる」とは事故物件サイトの事です。

 

このサイトには全国の事故物件の

情報が出ております。

 

あくまでサイト利用者や、外部からの情報提供など

独自取材の情報なので、合っている場合も有れば

間違っている場合もあります。

 

私も以前、契約するアパートの隣りが

事故物件として載っていましたが

実際は契約する物件の事のようでした。

 

このように微妙な情報の時もありますが

非常に良いサイトだと思いますので

物件を購入する直前までには一度、見ておく事をお勧めします。

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

本日、埼玉県久喜市の

収益物件を案内してきました。

 

市町村の合併で、私の古いカーナビでは

現地の住所が出て来なかった訳ですが

当時は栗橋町のエリアでした。

 

また近くに行くと、カーナビにない道などもあり

高速の事故渋滞で遅刻かと思いきや

意外と早く現地に着きました。

 

 

また先日は、朝10時に東京「町田駅」の

収益物件の案内をして、11時すぎにそこを出て

そのあと群馬県前橋市に向かいました。

 

この場合、以前は一度都心に入ってから

関越道に行くのが普通でした。

 

そうすると、ムダは距離を走る上に

だいたい渋滞をしているので

けっこう時間がかかります。

 

でも今回の町田から前橋の移動は

1時間半ぐらいで行く事ができました。

 

それは昔と違って、都心を通らず

圏央道を使って関越道にいけるからです。

 

 

圏央道を使えば、ムダな距離を走る事なく

渋滞もあまりないので、とてもスムーズです。

 

そのお陰で、案内の掛持ちも楽にこなせます。

 

また、外環道も以前は三郷で切れておりましたが

市川方面まで開通したので、千葉方面の移動も

非常にスムーズになりました。

 

以前は市川や船橋方面も渋滞が多く

あまり行きたくないエリアでした。

 

どちらも都内を中心にした環状線ですが

この道路は収益物件の営業マンにとっては

スゴク便利で助かっています。

 

そんな訳で遠方の収益物件案合は

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

不動産投資は収益物件を

買わないと始まりません。

 

そこで、まずは購入する物件を

探す事にチカラを注ぎ、晴れて希望の物件が買えて

「やった、終わった！」と言いたいところですが

 

ここからがスタートであります。

 

実際にアパート経営を始めると、何も問題が起こらず

家賃収入が順調に入る場合もあれば

いろいろと問題が起こる場合もあります。

 

そこで物件を買ったら、火災保険に

入っておく事をお勧めしますが

今回は特にお勧めしたい特約のお話しをします。

 

それはコレです。↓

 

 

死亡事故に対応する特約です。

 

投資用のアパートはワンルームが多く

特に古い物件には、1人で高齢者の方が

住んでいるケースがあります。

 

高齢の方こそ家族と一緒に住んでいる事が

望ましいですが、いろいろな事情で

その限りではありません。

 

そして病気か何かで、残念な事に

室内で亡くなってしまうケースがあります。

 

お部屋で亡くなった場合、通常は遺族の方の費用で

原状回復などやってもらいます。

 

しかし、実際は家族がいなかったり

連絡が取れない事が多く

原状回復はオーナー負担でやる事になります。

 

亡くなってしまった場合、通常の現状回復と違い

特殊清掃になりその費用は50～100万円近くかかります。

 

これは大きな出費です。

 

でも特約を付けておけば

100万円まで保険金が出ます。

 

詳しくは火災保険の代理店である

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

不動産投資は儲かるのか、儲からないのか？

これは実際に始めてみないと、何とも言えません。

 

そこで、参考までに私の実例を書いてみます。

数年前、栃木県のアパートを2100万円で買いました。

 

物件概要としては、平成2年築、木造2階建て

１K8室のうち6室入居で、満室時の利回りは14.6％で

融資は金利2.05％、期間15年のフルローンです。

 

買う時の条件として、当時の管理会社兼仲介会社に

もう管理はやらないので、管理会社は

自分で探してくださいと言われました。

 

そこで地元のエイブルにアパート管理を頼みました。

前オーナーの時はいつも、2室か3室空いていたそうで

エイブルの人も、この物件の事をよく知っておりました。

 

私には言いませんでしたが

「よくあんな、しょうもないアパートを買ったものだ」

と思ったそうです。

 

そんな事を思っていたとは、まったく知りませんでしたが

空室などはエイブルの言いなりで、すぐにリフォームし

1ヶ月後には満室となりました。

 

買ってから1年がたち、1ヶ月の収支はこんな感じです。

 

 

上を見ると表面的には9万円ぐらい残る計算です。

 

このうちローン金額135,620円のなかの

元金99,746円は返済にまわっているので

1年間で約120万円、元金が減ります。

 

当初借入額：2100万円

１年後残債：1980万円

２年後残債：1860万円

 

つまりこれも収入みたいなものなので

満室なら実質約19万円の収入とみなせます。

 

ここまでは良い話だと思います。

 

しかしアパートは、いつでも満室ではありませんし

退去でリフォーム費用がかかったり、自然災害が起きたり

いろいろな事で、お金が出て行きます。

 

そのほかにも

・元彼と今彼が室内でケンカをして、あげく果てに逮捕されたり

・何かが当たって、ドアが閉まらなくなってドア交換をしたり

・空いてる駐車場に勝手に車を停める人がいるので予防でコーンを買ったり

・ベランダを覗きしていたおじさんが捕まり、覗き対策でセンサーライトを付けたり

・コウモリが屋根裏に入ってしまい、追い出すのに30万円かかったり

などがありました。

 

このように色々ありましたが

これから不動産投資を始める方の

参考なればと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

「来社相談、または、zoom相談希望」と入力して下さい。

10月31日はハロウィンです。

 

もともとはヨーロッパ発祥の

秋の収穫をお祝いし、先祖の霊をお迎えし

悪霊を払う祭りのようです。

 

私が子供の頃は、ハロウィンパーティーとかは

ありませんでしたが、いつしか日本でも

たくさんのイベントが開催されるようになりました。

 

特に渋谷のハロウィンは

色々な意味で有名だと思います。

 

ちなみにクリスティでも数年前に

大宮のハロウィンイベントに参加しました。

 

この時は雨のなか「アントニオ猪木」の

仮装をして、会場の周りをねり歩きました。

 

 

この年齢になって、まさかアントニオ猪木の恰好

大宮の街を歩く事になるとは・・・。

 

パッと見ると「アントニオ猪木」では無く

筋肉Tシャツに、ブリーフ姿の

キモイおっさんにしか見えません。

 

1人で街を歩くにはカナリ恥ずかしいですが

大人数で歩いても、まあまあ恥ずかしいです。

 

今年はコロナの影響もあり、残念ながら

ハロウィンイベントに参加しません。

 

そのため、通常営業をしておりますので

不動産投資の相談を受付中です。

 

それでは収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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最近のクリスティ＆富士企画では

毎週金曜の夜8時から、いろいろな

ライブ企画をやっております。

 

まず、初めにやったのは5月に開催した

オンラインセミナーです。

 

 

このセミナーでは、非常事態宣言中でも動いている

銀行の紹介と、その銀行に合わせた物件の紹介をし

50名を超えるお客様に視聴申込を頂きました。

 

 

そしてその時に、ある営業マンから

「物件の紹介だけを単体でやってほうが面白いのでは？」

との意見があり、収益物件紹介ライブが始まりました。

 

 

この企画は外出を自粛しているお客様から

大好評の企画でしたが、非常事態宣言が

解除されたと同時に一旦は終了となりました。

 

しかし、その後もお客様より

「定期的にやって欲しい」との声があり

再開する運びとなりました。

 

物件ライブ以外にも、当社としてはZOOMを

使い慣れてきた事もあり、次なる企画として

社長新川の出版記念オンラインセミナーやりました。

 

 

この時の対談形式のライブが、またまた好評だったので

先週、第2回目のライブ対談を開催いたしました。

 

ゲストには当社で大変お世話になっている

税理士の先生が、事前に頂いている質問や

ライブチャットの質問に答えてくれました。

 

 

そして、来週11月6日の物件紹介ライブをはさみまして

11月13日には「第2回、不動産投資相談室」を開催します。

 

 

これはどちらかと言えば、初心者向けの内容でして

不動産投資の基本的な疑問などを、営業マンが

対談しながら進めていく企画となっております。

 

 

このように、クリスティ＆富士企画では

毎週金曜夜8時は、ライブを開催する予定ですので

今後も皆さまのご参加をお持ちしております。

 

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

オンライン相談もやってます。どちらでも対応しますので

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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クリスティは埼玉県の大宮が事務所なので

大宮周辺の取引が多いのではなかいかと

言われる事が多いです。

 

 

普通の不動産会社であれば、会社から近いエリアが

多くなると思いますが、資専門の不動産会社なので

実際はそうではありません。

（大宮は物件価格が高いので、収益性が悪いです）

 

基本的には東京、埼玉、千葉、神奈川

群馬、栃木、茨城の物件がメインですが

多いのは千葉県だと思います。

 

そして東京は少ないです。

 

なぜ埼玉の不動産会社なのに、千葉県かと

言いますと、手ごろな収益物件が

千葉県には多いからだと思います。

 

当社で言う手ごろとは

価格、利回り、融資付け、入居率、土地値などです。

 

そのあたりを総合的に考えると

千葉県がどうしても多くなります。

 

そして、千葉県の中でも

特に多いエリアは松戸市、柏市で

路線で多いのは常磐線や新京成線です。

 

これらのエリアは上記の

価格、利回り、融資付け、入居率、土地値の

バランスが良いものが多い訳です。

 

でも新京成線をご存知の方は

少ないと思います。

 

でも良い収益物件は多いです。

 

あとバランスが良いのは、神奈川県相模原市です。

ここも上記の条件を満たす物件が多く出て来ます。

 

そんな訳でこのエリアの物件が出た時は

要チェックだと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

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気になる収益物件の現地に行ったとき

お客様によって、いろいろな

チェックのやり方があると思います。

 

例えば

・基礎にクラックがないか見る、とか

・壁を触ってチョーキングを確認する、とか

・電気メーターやガスメータを見る、とか

・ベランダにゴミが溜まってないか、とか

・駅距離があっているか実際に歩く

など。

 

このあたりは、実際にやっている人や

確認している人が多いと思います。

 

あと周辺環境や、近くのアパートの

入居状況を確認する人も

いるのではないでしょうか。

 

この時、近くのアパートが

埋まっている時と、全然埋まっていなくて

空きが多いアパートが目立つ場合があります。

 

普通に考えると、近くのアパートが

埋まっている方が良い気がします。

 

まわりのアパートが空きだらけだったら

賃貸需要があるのか、心配です。

これはある意味で正しいと思います。

 

しかし、駅前でも空きが多く

駅遠でも、しっかり埋まっている

物件もよく見かけます。

 

また、全く同じアパートが2棟あって

片方は満室、片方は半分空き。

こんなケースもあります。

 

こうなると「なぜ？」と疑問がわいてきます。

 

「埋まる理由」と「埋まらない理由」で

一般的によくあるのは、管理会社の

力の差があげられます。

 

つまり管理会社選びは重要です。

 

そのほかにも、地域によって色々な特性があって

クリスティ＆富士企画では長年、収益物件の

仲介しているので、意外と知っていたりします。

 

ですので、収益物件の入居については

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

 

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

数年前に自宅マンションを買いました。

その時のお話しです。

 

 

以前の私は、お客様から

自宅を買ってからアパートか？

アパートを買ってから自宅か？

 

と聞かれた時、迷わず

「アパートが先で、自宅が後」と言っておりました。

（住宅ローンで収益物件を買う方法もあるようですが）

 

 

理由としては

「住宅ローンは通りやすい」

「アパートローンは通りにくい」

と思っていたからです。

 

しかし、この考えが

ちょっと甘かったです。

 

と言うのも、今の自宅を買う時に

住宅ローンは問題ないだろうと思い

軽い気持ちで購入申込をしました。

 

そして、自宅を買う不動産会社に

提携銀行のローン付けを、お願いしましたが

あっさり断れた経験があるからです。

 

理由として、当時の私は

住宅ローンを組んでいて

アパートローンを組んでいて

自動車ローンを組んでいて

会社員なのに歩合給があり

確定申告をしているので

かなり特殊なケースだったのです。

 

断られたので自宅購入を、あきらめようと

思いましたが、ダメ元でとりあえず

色々な銀行に当たってみる事にしました。

 

当たった銀行は

・武蔵野銀行

・埼玉りそな銀行

・三井住友銀行

・川口信用金庫

・三井住友トラストローン＆ファイナンス

・オリックス銀行

・栃木銀行

・足利銀行

・あやしいローン斡旋会社（高額な成功報酬を要求されます）

などなど。

 

色々と回りましたが

あまり良い返事はもらえませんでした。

 

そこで、もともと働いていた金融機関の友達に

相談したところ、そこで扱っている

2種類の住宅ローンを紹介してもらいました。

 

結果的に1つ目はダメでしたが、もう1つ目で

何とか希望通りの条件が出ました。

 

この経験から、

「住宅ローンは通りやすい」

「アパートローンは通りにくい」

とは安易に考えず

 

「どちらもそれなりに難しい」

と考えるようになりました。

 

それでは不動産投資の事なら

銀行融資に詳しいクリスティ＆富士企画まで。

 

最近は来社するお客様も増えてきましたが

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