クリスティ＆富士企画は

収益物件専門の不動産会社です。

 

そのため営業マンは仕事がら下のような

収益物件の販売図面を、ほぼ毎日見ております。

 

 

また、販売図面を取り寄せるにあたり

レインズ（不動産業者用の物件サイト）も

毎日見ております。

 

 

上記のように、レインズのサイトは

基本的に文字情報がメインですが

それだけでも、だいたい物件の良し悪しが分かります。

 

これは、収益物件専門で

長年やって来ているからだと思います。

 

でもレインズで文字情報を見て

販売図面を取寄せ、図面を見ても

分からない事はたくさんあります。

 

例えば

・滞納の有無

・ランニングコスト

・告知事項

などなど。

 

このあたりは、販売図面に書いてないので

直接、販売している会社の担当者に聞かないと

出て来ない情報です。

 

また、実際に担当者に聞いてみても

担当者自体も知らない事が多いです。

 

あとそれ以外にも、現地を実際に見ないと

分からない事もあります。

 

よくあるのは、写真で見ると良さそうなのに

実際に現地をみると、意外と傷んでいたり

入居者のベランダがゴミだらけになっていたり。

 

アパートの側溝からウンチの臭いがしたり

共用廊下やベランダが雨漏りしていたり。

 

こんな感じなので、現地は必ず見てください。

 

もちろんご希望なら、クリスティ＆富士企画の

営業マンが現地案内や、内覧のカギの手配もいたします。

 

 

それでは、収益物件の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

 

ご相談内容のところに

「〇月〇日〇〇時ごろzoom相談希望」と入力して下さい。

いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

先日、娘の9歳の

誕生日パーティーをやりました。

 

 

 

 

そして翌朝はこんな感じで

散らかし放題です。

 

 

もう少し部屋のかたずけを

やってくれると、ありがたいのですが・・・。

 

まあしょうがないですね。

 

しかし、あっと言う間に9歳の小学3年生になってしまい

赤ちゃんの時の事など、すっかり忘れてしまった訳ですが

先日、育休中のお客様から不動産投資の相談がありました。

 

私も、私の奥さんも育休は取っておらず

どんな仕組みなのかわからなかったので

ちょっと調べてみました。

 

すると始めの6カ月までは休業開始時賃金の67％で

6カ月以降は50％が支給されるそうです。

 

つまり前年の年収1000万円なら

約5割から6割程度の収入になる訳です。

 

それを元に、金融機関に育休中でも

アパートローンが組めるか聞いてみました。

 

すると金融機関により回答は

まちまちですが、いくつかは

融資ができると言っておりました。

 

これは、ちょっと驚きでしたが

育休の方でご興味がある場合はご相談ください。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

7月5日は東京都知事選挙です。

 

 

私は埼玉県民なので、投票はできませんが

すごく興味があります。

 

今年の候補者は下記の通りです。

 

 

ニュースだと

・小池ゆりこさん

・山本太郎さん

・宇都宮けんじさん

などは、よく名前を聞きます。

 

しかし、実際にポスターを見ると

13人も立候補しているようです。

 

13人もいるのは驚きですが

このポスターの変な貼り方にも

なにか法則があるのでしょうか。

 

 

まあ、そんな事はさておき

不動産投資と、選挙はすごく関連がります。

 

それは誰が当選するかによって

世間の動きが変わるからです。

 

ですので私の場合、投票する時は

不動産投資の業界が良くなりそうな

政党や候補者を選びます。

 

今回の東京都知事選はどうなるかは

分かりませんが、不動産投資びいきの人が

当選する事を祈ります

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

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みなさん、本日はどう過ごしましか。

 

「クリスティ＆富士企画」的には

年に１度の特別な日ですので

各自がいろいろと朝から遊んだようです。

 

まず社長の新川は、日の出前から

海でサーフィンをして8：10からは大井町の

citywave Tokyoで波乗りをしたそうです。

 

 

そしてその後、日中は仕事をして

夜はお客様とドラム缶風呂に入るようです。

 

きっと今頃はお風呂に入っている事でしょう。

 

一方、クリスティの営業マンの菅野は

早朝から雨のなか10キロマラソンをして

 

 

 

群馬県桐生市に現地案内に向かいました。

 

またほかの営業マンは朝7時から

大宮のラウンドワンでサーフボードを片手に

ボーリングをしたそうです。

 

 

そして9時半から、会社に出社して

各自、現地案内や契約に向かったようです。

 

天気はイマイチでしたが

各自が「仕事も遊びの一生懸命の日」を満喫したようです。

 

人によっては、今も遊んでいたり

仕事をしていると思います。

 

それでは不動産投資の事なら

「仕事も遊びも一生懸命＆明日やろうは馬鹿野郎」が

合言葉のクリスティ＆富士企画まで。

 

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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不動産の価格って、

あるようで無いような気がします。

 

例えば、ある収益物件が5000万円で

売り出ていて、それで値段が

合っているのか、間違っているのか？

 

疑問に思う方が多いと思います。

 

一般的に売主さんは、出来るだけ高く売りたいし

買主さんは、出来るだけ安く買いたいです。

 

そして、それぞれの折り合いが

着いた価格で売れます。

 

これが現実低に売れる価格です。

では売出しの価格はどうやって決めるのか？

 

大体の場合は

売主さんの希望の価格であったり

不動産屋の言い値であったり

一斉査定サービスを使って一番高い価格で決めたり。

 

こんな感じで価格が決まります。

 

また、値引き交渉が入る事を予定して

あらかじめ少し高めの値段設定にする事が多いです。

 

ですので、大体の収益物件は

金額にもよりますが、値引きができます。

 

でも値引きが出来たから

「ラッキー！」と思うのはちょっと早いです。

それはなぜか？

 

詳しく社長の新川がYouTubeでしゃべっております。

 

今回のテーマは

「強引な値引き、因縁つける、可能かどうか？」です。

ぜひ、ご覧ください。

 

 

 

動画はいかがだったでしょうか？

疑問は解消されましたか・・・。

 

そうですか。それは良かったです。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

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ご存知の人は少ないと思いますが

あさっての6月21日（日）は

「仕事も遊びも一生懸命の日」です。

 

 

クリスティ＆富士企画の社員の中では

おなじみの日ですが、これは社長の新川が

日本記念日協会に登録したものです。

 

冗談ではなくホントの日なのです。

 

ところで、この日は何をするかと言いますと

一般に言う「夏至の日」なので

1年で1番、お昼が長いです。

 

ですので、太陽が昇ってから沈むまで

一生懸命に、仕事も遊びもやる日なのです。

 

 

ちなみに昨年は埼玉県内の、とある公園で

早朝6時から「サスケごっこ」をしました。

 

公園の遊具を本物の「サスケの第1ステージ」に

見立てタイムタックしてきました。

 

第1エリアは「ビクトリーステップ」から始まり

第2エリアの「乳酸地獄の雲梯（うんてい）」

第3エリアの「ドラゴンスライダー」

第4エリアの「反り立つ壁（もどき）」

そして、最終エリアの「栄光への吊橋です」

 

 

上の写真は挑戦者である、収益物件販売員の秋山社員が

第4エリアの「反り立つ壁（もどき）」に挑戦しているところです。

 

ここで何人もの挑戦者が脱落した事は

言うまでもありません。

 

さて、今年は何をして遊ぼうか・・・？

考え中です。

 

みなさんも6月21日は、ぜひ

仕事も遊びも頑張ってみてはいかがでしょうか。

 

 

それでは収益物件の融資の事なら

「仕事も遊びも一生懸命＆明日やろうは馬鹿野郎」が

合言葉のクリスティ＆富士企画まで。

 

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

 

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ご相談内容のところに

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6月に入り、収益物件の動きが活発になった事は

昨日、書きましたが融資はどうなのか？

 

それについてです。

 

私どもは投資専門の不動産会社なので

毎日、銀行の融資担当者と電話で話しております。

 

ちょっと前までは週イチで

来社してくれる銀行もありました。

 

 

しかしこんなご時世なので

銀行の方は来なくなりました。

 

あと、ご存知の方も多いと思いますが

毎週金曜日の20時から開催している

収益物件ライブでは、最新の融資状況をお話ししてます。

 

今回はその内容と重複しますが

ここで書きたいと思います。銀行名は仮名です。

 

 

（その１：ピヨピヨ銀行の場合）

クリスティでは相変わらず1番取引が多いです。

9割融資がメインです。非常事態宣言中は

審査に時間がかかりましたが、現在は問題なく審査をしてくれます。

築古でも長期融資（約20年ぐらい）が組めます。

金利は2％前半から3％ぐらいで、エリアは関東全域です。

 

 

 

（その２：ニコニコ銀行の場合）

物件価格の8割から10割融資、金利は2％～３％前後

築30年でも基本的には15年の融資が組めます。

非常事態宣言中でも、素早い融資実行をしてくれました。

12％以上あればフルローンが出る事もあります。埼玉県の郊外のエリアが強いです。

 

 

（その３：モリモリ銀行の場合）

物件価格の10割融資をやりますが、最近は少し審査が厳しめです。

自己資金が少ないと融資が否決になる事もあり。

金利は３％後半で融資期間は、古くても30年ぐらい出ます。

エリアは限定的で、東京から電車1時間ぐらいが目安となります。

路線価の評価を重要視します。

 

 

（その４：ゴーゴー銀行の場合）

コロナの影響で、今後は担保評価が下がると予想しており

審査が厳しめ傾向です。融資期間も大幅に短縮された事例もあり。

物件価格の8割融資までが基本でしたが、7割か7.5割になる傾向があります。

共同担保があれば全額融資も可能です。金利３％前後から4％前後です。期間25年から30年ぐらい。

 

 

（その５：ピカピカ銀行の場合）

以前は全国の物件を金利1％前後で10年から20年の融資をしておりました。

現在はコロナの影響により、中小企業融資を優先しているため

審査は通常の3倍の時間がかかると言われています。

 

 

今日はここまでです。

 

それでは収益物件の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

5月25日に非常事態宣言が解除されました。

そして、あれから3週間が経ち全てがもと通りに・・・。

 

とは行きませんね。

 

かく言う私も、いまだに外食は控えております。

本当なら

いきなりステーキの「リブロース」や

 

 

 

駕籠休みの「肉汁うどん」や

 

 

 

煮干丸の「濃厚煮干そば」など、食べたいです。

 

 

でも実際は机の中にため込んであるご飯を

会社のレンジで温めて、レトルト食品をかけて昼食は済ませております。

 

 

 

 

はやく気兼ねなく外食がしたいです。

 

 

さて、外食は控えておりますが

クリスティ＆富士企画では

収益物件の紹介は控えておりません。

 

また毎週金曜20時からの「物件紹介ライブ」も

大好評で視聴人数が増えてきております。

 

これから、不動産投資が盛り上がっていきそうです。

 

ちなみに6月は13日までに

39件の購入申込を頂いており、今後は

もっと動きが活発になりそうです。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

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収益物件を検討する時に、まず取寄せるのは

販売図面とレントロールだと思います。

 

そしてレントロールを見ると、必ずと言ってよいほど

各部屋の家賃が違っております。

 

これは至って普通の事で、全部の部屋が

全く同じ家賃である事はまずありません。

 

この理由として、よくあるのは入居時期の違いです。

 

例えば2月、3月の繁忙期と

それ以外の閑散期ではだいたい募集家賃が違います。

繁忙期の2月、3月はやや高めで、それ以外は低めです。

 

あと入居している年数によっても違います。

1年前に入居した人と、10年前に入居した人を比べると

10年前に入居した人の家賃のほうが高い事が多いです。

 

これは全く同じアパートだとしても

築10年の物件と、築20年の家賃を比べれば

新しいほうが高く、古いほうが低いです。

 

このあたりは、だいたい想像がつきます。

 

しかし、たまに同じアパート内で同じ間取、同じ階数

なのに家賃が半額の部屋があったりします。

 

これはなぜでしょうか？

 

さて、こんな疑問について

社長の新川がYouTubeでしゃべっております。

 

今回のテーマは

「相場の半額で住んでいる住人を今すぐ追い出して値上げしたい！」です。

ぜひ、ご覧ください。

 

動画はいかがだったでしょうか？

疑問は解消されましたか・・・。

 

 

そうですか。それは良かったです。

 

 

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不動産投資と言えば

銀行の融資が付きものです。

 

クリスティ＆富士企画のお客様でも

9割以上が融資を使って、収益物件を購入されます。

 

では、どんな収益物件でも

銀行は融資をしてくれるのか？

 

と言いますと、何でもかんでも融資する

訳ではなく物件の評価によります。

 

その評価の基準になるのが、物件の路線価です。

一般的に路線価の高い物件のほうが融資も出やすいので

検討する場合は、まず路線価を調べてみましょう。

 

例えば下の写真です。

 

 

軽自動車がやっと通れるほどの狭い道で

とても路線価が出ているように見えません。

しかし、調べてみると・・・

 

 

路線価が出ておりました。

 

「91D」と書いてありますので、1㎡あたり91,000円です。

ちなみに「D」は土地が借地権の時に使います。

 

この道沿いに築30年ぐらいの木造アパートがあり

そこの敷地が100㎡だと、路線価で9,100,000円となります。

 

銀行としてはこの数字を1つの基準として

融資の判断をします。

 

例えば

イケイケ銀行なら路線価の1.4倍まで

ボチボチ銀行なら路線価の1.1倍まで

シブシブ銀行なら路線価の0.6倍まで

それぞれ、融資が出たりします。

 

これを聞くと、路線価が低いより

高いほうが良いに決まっているのですが

投資物件なので収益性も見ます。

 

そのほかにも

築年数、構造、入居率、エリアなど。

そして購入するお客様の資産状況も見ます。

 

これらを総合的に見て

収益物件の融資は決まる訳です。

 

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画までご相談ください。

 

こんなご時世なので

「zoom」を使ったオンライン相談もやってます。

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※ご希望日時について、出来る限り対応いたしますが

時間は10時から19時ぐらいでご指定いただくと助かります。