不動産投資は、物件を買わないと始まりません。

ですので、購入する事に全力を使いがちです。

 

しかし、買う物件も重要ですが

買ってからの賃貸経営も重要です。

 

通常、収益物件を購入する時は

販売図面に書いてある家賃で、収益を想定します。

 

そして、家賃は入れ替わるごとに

下がっていくのが一般的です。

 

でもオーナーさんによっては、買う前より

買った後の方が収入アップする人もおります。

 

どんな方法でアップしているかと言いますと

例えば、自動販売機です。

 

 

収益物件の立地にも左右されますが

月に数千円のアップは、よくあります。

 

次のアイデアとしては、家電のレンタルです。

 

 

リサイクルショップなどで

中古の家電を買ってきて、1個につき月額300円

ぐらいで貸しているオーナーさんもおりました。

 

例えば

テレビ、電子レンジ、洗濯機で900円です。

10部屋あれば、何人かは借りてくれるので

これでも毎月数千円アップします。

 

あとは、家具や家電を始めから設置したり

入居時の初期費用を極力安くして

家賃は高めにしたりするケースもあります。

 

このように、色々な工夫によって

収入を上げていきます。

 

月々で考えれば、わずかなアップですが

これが売却する時に効いてきます。

 

売却時は想定利回りで、値段が決まるので

この積み重ねで、数十万円から数百万円の差が出る訳です。

 

ですので皆さま、コツコツ収入アップを頑張りましょう。

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

電話を頂くか、この下をクリックして

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

先日、東京スカイツリーの

近くに行って来ました。

 

ここの展望台からの景色は最高で

特に朝イチが、おススメです。

 

 

さて、なぜ東京スカイツリーの

近くに行ったかと言いますと

売却依頼の物件の下見です。

 

クリスティ＆富士企画には

たくさんの売却の依頼が来るので、各営業マンが

いくつも売却物件を、かかえております。

 

そして、時間がある時に現地確認をします。

 

現地確認では

・物件の写真を撮ったり

・共用部の廊下を歩いて、不具合がないか見たり

・消火器があるか、エレベータ点検はしているか

などなど。

 

いろいろ、チェックします。

 

物件の周辺もチェックする訳ですが

今回は近くに、こんな標識がありました。

 

 

「海抜　０．９ｍ」

なんだ、約１ｍか？

と思いきや「０．９ｍ」の前に「－」が付いています。

 

そうです。

「０．９ｍ」ではなく「－０．９ｍ」だったのです。

 

会社に戻って、墨田区のホームページを見てみると

全体的に低い場所が多かったです。

 

低いと言えば、やはり気になるのは水害です。

 

墨田区のように、街中で海抜の標識を見ることは

あまりありませんが、昨年の台風の影響で

近くに川があるかや、ハザードマップを気にする人が増えております。

 

私は仕事がら、もともと気にしていましたが

最近では、さらに気にするようになりました。

 

でも低い場所であっても、お買い得な物件は

結局、売れていきます。

 

つまり、そのリスクを踏まえても

割安なのか、割高なのかが問題なのです。

 

どの収益物件にも必ず、リスクやデメリットはあります。

ですので総合的に判断して、決めるのが良いと思います。

 

それでは収益物件の事ならクリスティ＆富士企画まで。

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いつもありがとうございます。

店長の近藤です。

 

数日の前の告知通り、本日から

クリスティ＆富士企画で

お問合せの対応をしております。

 

会社のロゴはこんな感じです。

 

 

業務連携の話が出た時、会社名を変更するか？

そのままか？

どうするのか？

自分なりに想像してみました。

 

まず１つ目は、今回採用された

「不動産投資のクリスティ＆富士企画」です。

これが１番、無難な感じがします。

 

次は富士企画を前にして

「不動産投資の富士スティ」です。

 

スピーディーな感じがして

なかなか、良いです。

 

そして最後はクリスティを前に持ってきた

「不動産投資のクリ企画」です。

 

「クリ」の部分がカワイイ感じで

さらに、ちょっと怪しい感じもあり

私はこれがイチオシでした。

 

でもためしに「富士スティの近藤です。」や

「クリ企画の近藤です。」と言ってみたものの

やっぱりしっくりこないので「クリスティ＆富士企画」が良い気がします。

 

 

あと問題はクリスティが前か

富士企画が前かです。

 

つまり「クリスティ＆富士企画」か

「富士企画＆クリスティ」かです。

 

でもこれは、あっさりと

「クリスティ＆富士企画」に決まりました。

 

クリスティを前にしたのは、富士企画より

歴史が長いからです。

 

こんなイキサツがあり、本日の令和2年2月22日に

無事に業務連携をスタートしましたので

今後の「クリスティ＆富士企画」にご期待ください。

 

それでは、不動産投資のことならクリスティ＆富士企画まで。

ご希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

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まずは下の言葉をご覧ください。

 

・マックス

・エベレータ

・チッキン

・バンコーソー

・パコソン

・ノアパラ

 

 

これは私の娘が、幼稚園に行っている時に使っていた言葉です。

いったい何をさしているかわかりますか？

 

答えはこれです。

 

 

マックス　→　マスク

 

 

エベレータ　→　エレベータ

 

そしてチッキンは「キッチン」で

バンコーソーは「バンソウコウ」で

パコソンは「パソコン」で

ノアパラは「パノラマ」の事でした。

 

これは自分の娘だけが、間違って使っているのかと

思っていましたが、近所のスーパーにいた子供が

エレベータの事を「エベレータ」と言っておりました。

 

みんな同じような、間違いをするんですね。

この時は少し笑えました。

 

このように子供の間違いは、なにを指しているか

分かりやすいですが、不動産の専門用語は

分かりにくいのが多いです。

 

例えば

・シキエン

・ニンバイ

・キンショウ

などなど。

 

この中で、シキエンは敷地延長で

ニンバイは任意売却、キンショウは金銭消費貸借契約です。

 

これ以外にも、タナコ、サシネ、カシ、ジュウセツ、バイケイなど。

専門用語やら、短縮形やら色々あります。

 

さらに全額融資で物件を買う事を

「マルガリータ」と言っている業者さんもおりました。

 

専門用語もいいですが、できれば

お客様が分かりやすい言葉で話したいと思います。

 

それでは、分かりやすい投資相談ならクリスティまで。

 

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先日、東武東上線の「上福岡駅」に行ってきました。

 

 

なぜ行ったかと言いますと、売却依頼を

頂いた物件の、現地確認です。

 

 

私がクリスティに入社した頃、上福岡駅には

非常に多くの、売り物件がありましたので

しょっちゅう物件案内に来ておりました。

 

利回りも10％以上がいっぱいありました。

でも今では10％超える物件は、ほとんどありません。

 

こう考えると、相場が上がったのだと思います。

 

上がるエリアがあれば

一方では、相場が下がっているエリアもあります。

それは北関東エリアです。

 

3，4年前なら、築30年の物件でも

利回りで12％前後あれば売れましたが

今では15％あっても、売れない事もあります。

 

このように、相場が上がったり下がったりしますが

変動の１番の理由は、融資状況です。

 

最近で言えば、平成25年ごろからの

アベノミクスの金融緩和で、融資が出るようになり

どこのエリアも収益物件の相場が上がりました。

 

そして、平成30年のかぼちゃの馬車の問題で

どこのエリアも融資が出なくなりました。

 

このあたりは、ご存知の方も多いと思います。

 

しかし、このような融資状況の変化があっても

あまり収益物件の相場が、変わらないエリアもあります。

 

例えば、私が取引した物件で

ピンポイントで言いますと、千葉県の新松戸駅です。

 

ここは今も昔も、築30年前後なら

利回りが9％から10％で決まる事が多いです。

 

あと埼玉県の春日部駅です。

ここも新松戸と同じように、ここ10年ぐらい

相場の変動が比較的少ないエリアです。

 

この2つの駅以外にも、このようなエリアはありますので

相場変動を気にする方は、クリスティまでご相談ください。

 

ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで

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先日、久しぶりに栃木県の

宇都宮市に行ってきました。

 

 

なぜ行ったかと言いますと

収益物件のご案内です。

 

久しぶりでしたが、駅前の雰囲気は特に

変化がないような気がします。

 

 

 

 

しかし、今回の物件がある

駅から車で20分ぐらいの場所は、以前より

お店が増えていて、にぎやかになっておりました。

 

たまに来ると、このように変化が分かるので

この仕事をやるからには、いつになっても

定期的に、現地調査の必要性を感じます。

 

 

そして、宇都宮の収益物件の後に

今度は千葉県松戸市の物件案内に行きました。

 

松戸について、宇都宮から来た事をお客様に話すと

「そんなに移動して、大変ですね！」と言われます。

 

たしかに、普通のお客様ならそう思うと

思いますが私どもの場合は、よくある事です。

 

ひと昔前は、朝の10時に

埼玉県の草加駅で待ち合わせをして

千葉県八千代市の物件を見て

次に茨城県龍ヶ崎市により

最後は群馬県渋川市の物件を見る。

 

なんて事もやっていました。

 

終わる頃には夜の8時ぐらいで

当然、まわりは真っ暗です。

 

ちなみに、この頃の1日の

平均走行距離は１００Kmぐらいで

年間で３００００Kmぐらいです。

 

車は数年で、ボロボロです。

でもなぜ、ここまでやっているのか？

 

それは、お客様に少しでも良い物件を買って頂きたいので

それなら気になるものは、全部見て欲しいと言う想いからです。

ですので、必然的に移動距離がスゴイ事になります。

 

 

それでは、良い収益物件が買いたい方は

移動距離のスゴイ、クリスティまでお問合せください。

 

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今回は不動産投資のおすすめ本の紹介です。

タイトルは「妻リッチ起業術」で、古川美羽さんが書いた本です。

 

 

 

 

古川さんと言えば、元レースクイーンで

現在はママ社長として、ご存知の方も多いと思います。

 

今年の1月までやっていた

新川のラジオ「明日野郎は馬鹿野郎」

にも出てくれました。

 

 

 

 

さて、本の内容ですが

不動産投資と言えば、資産管理法人を作って

始める人が多いと思います。

 

しかし、資産管理法人って何？という方や

資産管理法人のメリットは？

 

 

それについて、書いてあります。

 

資産管理法人の関連書籍としては、坂下仁さんの

「今すぐ妻を社長にしなさい」が有名ですが

 

古川さんは坂下さんが会長をつとめる

「お金のソムリエ協会」の認定講師でもありますので

両方読むと良いかもそれません。

 

たまたま最近、現地案内をしたお客様も

奥さまを資産管理法人の代表者にしておりました。

古川さんや、坂下さんの影響かもそれませんね。

 

 

そんな訳で本にも書いてありますが

再現性のあるメソッドなので、これから

不動産投資を始める人にはぜひ読んで頂きたいと思います。

 

 

それでは資産管理法人の事なら古川さんまで

不動産投資の事ならクリスティまで

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「ご相談内容」のところに「来社相談を希望」とお書きのうえ、送信してください。

2月14日はバレンタインデーです。

 

義理チョコ、友チョコ、本命チョコなど

色々ありますがスーパーでは、こんな物も売ってました。

 

 

 

「ハートのコロッケ」です。

ピザ屋にはハートのピザが

売っていますし、よく考える物ですね。

 

私は数日前に、娘が友達に配る

手作りマドレーヌの残り物をもらいました。

父親なんて、こんなもんですよね。

 

 

さて不動産投資と「バレンタインデー」は

関係無いようですが、以前すごいオーナーさんがおりました。

 

それは数年前の話になりますが

東北のアパートの売却を頼まれた時の事です。

 

依頼をもらった当時の入居状況は

たしか20室中8室入居で、8室のうち4室は滞納していました。

 

このアパートが、最後は20室中19室入居となり

利回り20%で売れた訳です。

 

どのようにして埋まったと言いますと

オーナーさんが入居者さんに、クリスマスプレゼントや

バレンタインチョコを配ったのです。

 

これだけ聞くと

？？？

と言う感じだと思います。

 

実はこのアパートに住んでいた人達は

失業したり、お金がなかったり、親や兄弟とも

音信不通な人ばかりでした。

 

そんな人達のために、このオーナーさんは

相談に乗ってあげたり、生活保護の手続きを一緒に

やってあげたりしておりました。

 

その一貫としてクリスマスプレゼントや

バレンタインチョコを配っていたのです。

 

時には入居者さんが、相談事があり

オーナーさんの自宅まで

２０ｋｍも歩いて来た事もあったそうです。

 

こんなオーナーさんと、入居者さんの関係もあるんですね。

まったく不動産投資を奥深いです。

 

 

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店長の近藤です。

先日、ハチミツくまちゃんの

マドレーヌを作りました。

 

 

 

 

なぜ作ったかと言いますと

近々やってくる「バレンタインデー」に

娘が配るためです。

 

はじめは、娘が「自分で作る」と言っていましたが

やっているうちに、上手くいかないので

放り出してしまいました。

 

そこで、私と奥さんで途中から

バトンタッチしました。

 

何だかんだ、最近の材料はよくできていて

意外と短時間で簡単にできました。

 

 

 

 

でも小学生には、ちょっと難しいかもしれません。

 

しかし、娘が放り出しても親が何とかするので

問題なく娘は明日、友達に配れそうです。

 

よかった、よかった！

 

さて、話は不動産投資に戻りますが

アパート運営が上手くいかないからと言って

放り出すと、大変な事になります。

 

 

以前、私のお客様で買ったアパートを

自主管理している人がおりました。

 

買った時は満室でしたが、オーナーさんが

共用電気が切れたり、入居者のクレームなどを放置した結果

退去が、じゃんじゃん進んでしまいました。

 

そこで自主管理をやめて、管理会社を勧めました。

でも自主管理のままで、かつクレームもほったらかしです。

 

そして予想通り、買った時は満室の

10室入っていたのに、9室退去で1室のみとなってしまいました。

 

オーナーさん的には、仕事が忙しいとか

管理費を払いたくないとか、いろいろあるようです。

 

でも放り出すと

大変な事になりますので注意しましょう。

ウソのようですが、本当の話です。

 

 

それでは収益物件の事ならクリスティまで

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電話を頂くか、この下をクリックして

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店長の近藤です。

 

私は仕事上、店長ですが

ただ会社で座っているだけではありません。

 

 

 

 

仕事の後に、たまには写真のような居酒屋で

一杯飲みたいですが、家庭の事情で飲みに行ったりもしません。

 

 

 

 

しかし、ふつうの営業マンと同じように

お客様の物件案内はします。

 

そして、物件案内をしていると

個人的に、どんな収益物件を持っているのか？

と質問される事が多いです。

 

一般的に不動産の仕事をしているので

たくさん物件情報が入って来て

すごく良い物件を買っているイメージがあります。

 

でも、実際はそうとも限りません。

 

その理由としては、不動産屋の営業マンでも

私の場合はアパートローンを使うので

現金のお客様には、勝てません。

 

それにいち早く、公開前の情報は入りますが

それが、すごく良いとは限りません。

 

ですので、結局は皆さんと同じように

健美家や楽待などのポータルサイトや

各社のホームページから探します。

 

2年前に買った物件も、ネットに出てから

1ヶ月ぐらい売れ残っていたものでした。

 

この物件を初めて見た時は

・何でこの物件は、すごく良いのにずっと売れないのか？

・多分、いろいろな問題があるから売れないのだろう

と勝手に想像して、気になっていたものの

2，3日は問合せをしませんでした。

 

でも問合せをしてみると、私的には何の問題も無く

融資も全額出たので、すんなり買う事ができました。

 

ここで、1つだけ言える事があるとすれば

不動産の仕事をしているので

買うと決めてからの、スピードは速いと思います。

 

あと個人的には、郊外の高利回りよりは

駅近や都心よりの手堅い物件が好きです。

 

 

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