昨日から、アメリカファーストの
トランプ大統領が来日しました。

来日はもちろん大統領専用機の
「エアフォースワン」です。

私はトランプさんが、大統領になる前から
何となく好きだったので、本もよく読んでいました。

そのなかでも
「トランプ自伝」の表紙は若くてカッコイイですが
本の中身も、カッコイイ内容だった気がします。

そして「首振りトランプ人形」もイイ味を出していて
・左手は「アロハのポーズ」
・右手はサーフボード
・星条旗の短パンに、なびく赤いネクタイ
・そして、何かを叫んでいるトランプ大統領。

これもお気に入りなので、いつも机の上に置いてあります。

今回の来日では、まずヘリコプターで
千葉県茂原市のゴルフ場へ行き
安倍総理とゴルフをするそうです。

東京から茂原までは2時間近くかかりますが
ヘリコプターだと20分ぐらいですかね。

その後は、両国に戻って相撲観戦。
升席にイスを置いて観戦すると
ニュースで言っていました。

そして明日は、天皇陛下に会うそうで
さすがアメリカ大統領、最高のおもてなしです。

できれば「生トランプ」さんを見たいですが
100人ぐらいSPを引き連れて来たそうで
近よる事は不可能でしょう。

さらに移動するときは、動く要塞と言われる
大統領専用車「ビースト」ですし。

ところで、トランプ大統領の来日の目的は
良く知りませんが、これを期に再び金融緩和が起こり
アパート融資が出るようになったら、ありがたいです。

アメリカ大統領の考えにより
世界の状況が、変わったりするので
その発言の影響力は絶大です。

最近の「ファーウェイ」の問題では
各方面で、いろいろな影響が出たり
株価が変動したりしてます。

ですので大統領のツイッターで
「日本はもっとアパート融資をするべきだ！」
とつぶやいてくれたら、最高だと思います。

そんなアホな事を考えながら
家に帰ったり、トランプ大統領の今日の動きを
ニュースで見たいと思います。

それでは不動産投資事なら
良い収益物件＆お客様ファーストのクリスティまで。

先日、牛まぶしを食べました。

「牛まぶし」とは上の写真のように
あまり写真映えはしませんが、簡単に言いますと
岐阜名物の牛丼のようなものです。

 

そして「ひつまぶし」のように
・そのまま食べたり
・薬味と食べたり
・お茶漬けで食べたり
できます。

つまり「牛丼」と「ひつまぶし」が混ざっているので
「牛まぶし」なんだと思います。（あくまで私の予想です）

そして食べれば分かりますが、すごく美味しいです。

すごく美味しいだけに、値段もちょっと高いですが
高いなりの味なので、すごくお勧めできる商品です。
皆さまも食べる機会があれば、食べてみて下さい。

さて、話は不動産に戻りますが
高いのとは反対に、安い収益物件についてです。

よくネットで、すごく安い物件や
相場より利回りが高い物件があります。

こんな物件はお問合せも多いです。

でも、よくよく確認すると
・再建築不可だったり
・違法建築だったり
・借地だったり
など

または
・告知事項があったり
・土地の形が悪かったり
・シロアリや雨漏りがあったり
などなど

さらには
・傾いていたり
・滞納者だらけだったり
・ぜんぜん入居が付いていなかったり
いろいろと理由があります。

このように安いなりの理由が、しっかりある訳です。
「安かろう、悪かろう」と言う事が言えます。

ですので安い物件がネットに出ていても
「どーせ、何か問題があるんでしょ！」と
疑いの目で見ています。

でもたまに、どっからどう見ても問題が無く
相場より安い物件があったりします。

そして、発売元の不動産会社に聞いても
なんの問題点はありません。

そんな時は、値段の付け方が
間違っているのですぐに売れてしまいます。

こんな物件がたまに出てくるので
収益物件は面白いと思います。

こんな物件情報が欲しい方は
ぜひクリスティまで、ご来社してください。
来社したタイミングで、ちょうど出てきたりします。

先日、クリスティの事務所の近くにある
沖縄料理に行きました。

そこで写真の「ざるもずく」を食べました。
そばつゆに付けて、食べましたが
すごく美味しかったです。しかも何となくヘルシーだし。

もずくと言えば「もずく酢」しかしりませんが
こんな斬新なメニューがあるなんて、さすが沖縄料理です。

この店に通いつめて、常連さんになれば
きっともっとすごい「裏メニュー」があるに違いありません。

だいたい裏メニューは、手が込んでいて作るのに時間がかかったり
材料が品薄のため、作れる日と作れない日があったりします。

私も昔、板前見習いをやっていたころ
常連さんには「裏メニュー」的なものがあり
ただの豚汁に半熟玉子を入れる「豚玉定食」がありました。

たいして手も込んでなく、玉子なので品薄でもありませんが
意外と評判は良かったです。

さて、飲食店に裏メニューがあるように
収益物件にも「裏物（うらぶつ）」があります。
つまり裏の収益物件の事です。

慣れているお客様には
「裏ブツありませんか？」とか
「裏ブツあったら回してください」と言われます。

意味は表に出ていない物件です。
つまりネットやレインズ（業者専用サイト）に
公開されていない情報です。

でも裏ブツだからと言いて
すごく良い物件とは限りません。

なかにはネットや、レインズに出ている物件のほうが
ぜんぜん良い事もあります。

でも言葉だけが、ひとり歩きして
裏ブツ、イコール、すごく良い物件（にちがいない）
となっている気がします。

私も収益物件を2つ買っていますが
普通にネットにでていたり、レインズにでている物件でした。

その中の1つはすごく良い物件なのに
1ヶ月以上もネット掲載されていましたが
だれも問合せしなかったようです。

これを買えたのはラッキーでした。

こんな感じで、ネットでも、レインズでも良い物件は
ありますので「裏ブツ」ばかにこだわらず
良い物件を買ってもらえたらと思います。

もちろんクリスティにも「裏ブツ」情報は入ってきます。
（売主さまから直接、売却依頼を頂く事が多いもので）

それでは収益物件の事なら
裏ブツ情報が、たびたび入ってくるクリスティまで。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

5月と言えば、まずはゴールデンウィークから始まります。
旅行先では、気分が浮かれているので私の場合
あまり必要の無い物を買ったり、無駄使いをしてしまいます。

ちなみに写真上は名古屋名物の
ひよこ型スイーツ「ぴよりん」で、下は娘にねだられて
買った「ぴよりん」のぬいぐるみ1620円です。

スイーツは美味しかったですが
ぬいぐるみは、まさに無駄使いでした。

そしてゴールデンウイークが終わり
出勤するころにはクールビズが始まります。

今年は雹が降ったりして
前半は涼しい日が多かった気がします。
しかし、ここ数日はだんだん暑くなってきました。

明日以降は30度を超えるようで
今度は熱中症対策が必要です。

そんなこんな、しているうちに5月が終わりますが
さいごのさいごに「イヤ〜な、あれ」があります。

それは税金です。

私の場合は
自宅マンションの固定資産税の第1期分と
アパートの固定資産税の第1期分と
仕事で使っている車の自動車税が来ます。

今年は全部で135,700円です。

毎年この時期になると
「時期をずらしてくれよ」と思います。

また、こんなに払うんだったら
「無駄使い、しなきゃ良かった！」と思います。

でも決まりなので、しっかり払うわけですが以前、お客様で
「税金は納付期限が過ぎてもギリギリまで、払わない」と
言っている方がおりました。

延滞税が付く、ギリギリまで払わないそうですが・・・。
お客様も、いろいろおります。

あと忘れた頃に来るのは
不動産取得税です。

これは固定資産税とは違い、１回きりですが
金額が数十万円から、多い場合は数百万円です。
それも分割はできず、一括納付です。

私も昨年、80万円ぐらい払いました。
来る事は知っていましたが、備えていなかったので
けっこう痛かったです。

そんな訳で、収益物件を買うと
税金が必ず来ますので
しっかり備えておきましょう。

それでは不動産投資の個別相談はクリスティまで。

最近、よく見る物があります。
それは「タピオカ」です。

若い女子が、並んでいるお店を見ると
だいたいタピオカを売っています。

私も以前、お台場のアクアシティに行ったとき
並んでタピオカドリンクを買いましたが
タピオカのモチモチ感が、すごくいい感じでした。

みんなが並ぶのも、うなずけます。

美味しかったので、また飲みたいと思いますが
若い女子にまじって、並ぶのは気が引けるので
あれ以来、飲んでいませんが。

さて「タピオカ」ほどではありませんが
最近、お客様からよく出てくる言葉は
「税金対策とか、節税目的で収益物件を買いたい」です。

この1週間で3人のお客様に言われました。
もちろん税金対策のお客様は、当然おりますが
こんなに頻繁に言われる事は少ないです。

きっとこの出来事には、何か理由があると思います。
ネットやニュースか？
話題の書籍の影響か？
急に節税目的のお客様が増えたのか？

偶然を偶然とは、思わないようにしているので
いろいろ考えてみましたが、結局よくわかりませんでした。
きっとそのうち分かるでしょう。

ところで、不動産投資で節税と言って
まず思いつくは減価償却です。

減価償却を多くとりたい方は
売買代金の総額に対して
建物代金の割合が多い物件を探します。

しかし、当社で多く扱っている
築古の収益物件だと、建物代金の割合は少なく
だいたい「土地9割、建物1割」ぐらいになる事が多いです。

この土地建物の内訳は、売主様の簿価の割合や
不動産鑑定士に頼んで、出してもらう場合もあるようですが
一般的には固定資産税評価額の割合で、分ける事が多いです。

ですので、建物代金を多く取りたい場合は
まず建物の評価額が高い物件を、探すことをおススメします。

例えば、RC造や鉄骨造の物件です。
または木造でも新築や築浅などが、いいと思います。

または土地の評価が低い物件です。
たとえば郊外の物件や、市街化調整区域などです。

このように不動産投資は、家賃収入がメインのように
感じますが、節税のメリットもあります。

ただし、減価償却たくさん取ると当然に
売却益が出やすくなるので、売った時の
税金が高くなる可能性が大です。

そのため、それを考慮して物件を選んで頂ければと思います。
それでは不動産投資の個別相談はクリスティまで。

クリスティの事務所には
20人程度入れるセミナールームや
ゆっくりお話しができる接客ルームがあります。

お客様によっては、オープンスペースにある
ソファーでお話しする事もあります。

初めてくる方は、だいたい
・カフェみたいだ、とか
・オシャレなバーみたい、とか
・不動産屋っぽくなくで、びっくりした
などと、お褒めの言葉を言ってくれます。

そんな自慢の事務所なので
まだクリスティの事務所に来たことがない方は
ぜひ来て頂きたいです。

外から見るイメージと、室内は全然違うので
きっとビックリすると思います。

さて不動産投資を始めようと考えると、まず
・ネットで色々調べたり
・本を買ってきて読んだり
・セミナーに参加したり
・不動産会社に直接聞きに行ったり
いろいろあると思います。

この中で、１番手軽なのは
ネットで調べる事だと思います。

最近では「楽待」や「健美家」に代表されるように
たくさんの不動産投資サイトがあります。

また、不動産投資に関するブログを
書いている投資家さんも多いです。

ブログの内容も、人によってやり方や
考え方が違っているので、複数の
ブログを読むのはとても参考になります。

本屋に行くと、たくさん本が出ているので
これを読むのも参考になります。

ただし、本の場合は初版日が古いと
現在の状況と、違う場合があるので
そのへんを注意してください。

そしてある程度、不動産投資が分かってくると
今度は直接聞いてみようと
セミナーに参加される方もおります。

これはこれで、良いのですが
セミナーはあくまで、一方的に話すスタイルになるので
自分の場合はどうなるのか？がピンポイントでわかりません。

ですので、具体的に自分の場合はどうなのか
聞きたい方は、個別相談が絶対イイと思います。

でも不動産会社の事務所に
行くのは、けっこう抵抗があると思います。

ですのでクリスティでは、できるだけお客様が
リラックスできるように
このような感じの事務所になっております。
（新川の好みで、サーフボードやサーフィン雑誌も置いてあります）

そんな訳で不動産投資の個別相談はクリスティまで。

まずは下の写真をご覧ください。
これは私の机の中です。

中身は
・ボタンが取れた時のための「裁縫道具」と
・社内販売に使う「100円玉」と
・イスのネジのゆるみを直す「ドライバー」
・風邪薬のエスタックイブ

・GATSBYの「洗顔ペーパー」
・急なお客様の来社に備えた「靴のツヤ出し」
そして胃薬のパンシロンです。

会社生活では、いつ何が起こるか分かりませんので
いろいろと、机の中に備えております。

このなかで、パンシロンを見ると
思い出す事があります。

それは、数年前のある日
銀行の融資担当者から電話があり

本日、ローンの契約するお客様が
体調を崩したようで、時間になってもまだ来ていない。

そして病状によっては、もう１度
審査のやり直しになるかも知れない。

と言われました。

長年この仕事をやっていると
ドキッ！とする事が、たまにありますが
この時もそうでした。

そして、いやーなイメージが頭をよぎりました。

しかし最終的には、無事にローンが通り
後日、アパートの引渡しができました。

ところで、どうしてお客様が体調を崩したかと
言いますと「逆流性食道炎」の影響でした。

この病気は胃酸が食道へ逆流し
その酸が原因で、炎症を起こすようです。

おもに
・ストレスの多い人や
・油っぽいものをよく食べる人や
・食べてすぐ寝る人に多いようです。

このお客様の場合は、たいした病状では無く
事なきを得ましたが、体調不良により
融資が危うくなる事を経験しました。

不動産投資をやるには、融資は非常に重要なので
皆さまも、買う物件の事だけでなく
自分の体によーく注意しましょう。

それでは、不動産投資に関する事はクリスティまでご相談ください。

先週、ゴールデンウイークの休みを
利用して、名古屋に行ってきました。

写真は早朝の名古屋駅周辺です。
日中の名古屋駅は人がたくさんおりますが
5時台なので、さすがに人の姿はほとんどありませんでした。

私はいつも朝の5時ごろ起きて
ジョギングをしているので、旅行中でも
同じ時間に起きてしまいます。

でも、奥さんと娘はだいたい寝ていて
暇なので、1人で散歩します。

朝は地元にいても、旅行先でも
すごく気持ちが良いので、大好きです。

もちろんジョギングや散歩だけでなく
早朝から、仕事をやる事もあります。

本日も、朝の7時から物件案内をしておりました。

もちろん、わざわざ朝の空気が気持ちいいから
行った訳でなく、お客様の都合に合わせたのですが
やっぱり朝はイイです。

普通は日中に、収益物件を見る事が多いと思いますので
この話をすると驚くお客様もおります。

でも、時間が無いお客様は
仕事に行く前の、朝に見たり
仕事が終わってからの、夜に見たりします。

そして、早朝や夜のうちに
購入申込が入り、決まったりします。

そんなにすぐには決まらないだろうと
のんびり構えて、日中や翌日に見に行くと
すでに手遅れの場合もあります。

早朝や夜でも動いているのです。

そのため、良さそうな物件は
可能な限り、早めに見る事をお勧めします。

もちろん時間を作るのは、大変ですが
少しでも良い物件を買うには
多かれ、少なかれ、このような努力が必要だと思います。

営業マンも早朝や、深夜の案内は大変ですが
できる限り同行いたします。

それでは、気になる物件があればクリスティまで。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

私は仕事がら、売りアパートや
売りマンションをたくさん見ております。

自分1人で見に行く時もあれば
お客様と見に行く時もります。

その時にチェックする部分をお話します。

まずは写真のように、共用廊下の天井を見ます。
すると雨漏りのあとがあったり、実際に壊れていたります。

このような状態になっている時は、だいたい
2階廊下の排水ドレンが詰まっています。

また、ここまで壊れていると
シロアリが発生している可能性もあります。
（あくまで私の予想ですが）

そのほかにも
・浄化槽がちゃんと動いているか
・ケーブルテレビが入っているか
・ゴミだらけの部屋はないか
・レントロール通り、入居しているか
などなど。

詳しくお話しますと、
浄化槽は地上にでているブロワを触ったり
側溝や周辺が臭くないか、確認します。

ケーブルテレビは壁に端子がくっ付いているので
そのあたりをチェックして、あったら費用が発生していないか
売主さまに確認します。

ゴミは外から見える範囲で、各部屋のベランダや室内を確認します。
ゴミがすごい部屋の場合、問題が起きている可能性があります。

レントロール通りに入居しているかは
電気メーターと、ガス栓をチェックします。

入居しているのに、ガスが止まっている場合は
売主さまや、管理会社に詳細を確認します。

法人契約などは、契約していて家賃が入っていても
ガスが止まっている事があります。

そのほかにも、物件によりチェックする箇所は
色々とありますが、私は重要視するのは
その場の雰囲気です。

全体的に物件を眺めてみて
「なんかイイ」なのか「なんかヤダ」なのか。

この感覚は、人それぞれだと思いますので特に
「こうでなければいけない！」と言う事はありません。

最後はちょっと感覚的な話になってしまいましたが
不動産投資に関する事はクリスティまでご相談ください。

ご存知の方も多いと多いと思いますが
クリスティの社長、新川は月2回ラジオをやっております。
その名も「明日やろう馬鹿野郎」です。

この中では、ウエットスーツ姿の新川と
アシスタントの白鳥つばさが、毎回ゲストの方と
不動産投資に関するお話をしております。

格好だけで判断すると
ちょっとふざけた番組のように感じます。

しかし、これはゲストの方が緊張せずリラックスして
ラジオでお話するための、新川なりの「オモテナシ」であります。
（自分がリラックスする意味も、多いにありますが）

記念すべき、第1回目のゲストは中島亮さんでした。

中島さんは
「手取り年収1000万円を目指す、不動産投資術」
の著者でもあります。

あれから1年ちょっとがたち
すでに32回やっております。

そして、それまでに出てくれたゲストの方は
すごい方ばかりで

不動産投資で成功されている
有名投資家さんや
有名セミナー講師の方など。

不動産投資に関する本を
出している方もたくさんおりました。

そんな方々が出演しているラジオなので
聞くだけでも、かなりの価値があります。

なかなか、本を出している人の生の話を
聞く機会はありませんが、このラジオでは
聞けてしまうので、毎回がセミナーを聞いているようです。

しかも、リアルタイムで聞き逃してもクリスティの
公式youtubeチャンネルにアップしておりますので
時間があるときにいつでも聞けます。

とくにGWの移動時間などを有効活用すれば
全32回分とはいいませんが、半分の15回分ぐらは
聞けてしまうかもしれません。

まさに聞くだけで、不動産投資の成功法則が学べます。

さらに、さらに聞く前や聞いた後に
ゲストの人が出している本を読むと
さらに勉強になります。

そんな訳でGW期間中は、ぜひ新川のラジオ
「明日やろうは馬鹿野郎」をお聞きください。

【ラジオ紹介】
タイトル：新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！
市川うららFM　83．0MHz
（第1週と第3週の土曜日放送予定）

次回の33回目は5月4日（土）23：30から放送予定です。

追伸：前回の放送はこちらから聞けます。

https://www.youtube.com/watch?v=zeosSk8Ccsk