当社の社長、新川は本を3冊出しております。
その中で、売却に関する事が書いてあるのは
「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」です。

またこの本をベースに
売却に関するセミナーも開いております。

そんな事もあり、当社には収益物件の
売却査定や、売却相談がよく来ます。

正直言いまして、相談してくれる事を
非常に嬉しく思います。

そして、売却物件をたくさん頂きたいのですが
何でもかんでも、売却を勧める訳ではありません。

まずは、お客様の状況を聞いてから提案しております。

例えば以前、空き室が多い物件の売却依頼が来ました。
売主さんの売りたい理由は、埋まらないし
空きが多いため、ローン返済がキツイそうです。

もちろん、本当にローンの返済がきつくて
生活できないほど大変であれば
安値でもいいから、早急に売る事をお勧めします。

しかし、事情を聞くとそうでもありませんでした。

そこで売るのは自由ですが、空き室が多いと
当然、売値も安くなったり、融資が出にくいので
出来るだけ空き部屋を埋める提案をしました。

当社は、200棟ぐらい管理していて
入居率は95％ぐらいです。

しかも、管理しているアパートは
徒歩20分とか30分の駅遠で
昭和60年とか平成元年とかの築古がほとんどです。

でも入居率が95％ぐらいなのです。
だから入居を決めるノウハウがあります。

そこで、そのノウハウをお伝えして
「ある程度埋めてから、売却しましょう」と提案しました。

そして半年ぐらい経ち、良い状態になって来たので
売却活動をはじめ
先日、売主さまの満足のいく価格で無事に売れました。

また別のお客様では
リフォーム代が払えないので、売りたいと相談がありました。
内容を聞いてみると、物件は現金で買っています。

場所もイイし、すごく気入っているので
ホントは「売りたくないんだ」と言っていました。

だったら、公庫でリフォームローンがありますし
不動産を担保にリフォームローンを組む事もできますよ！
と勧めて解決です。

かと言って、もちろん売却依頼を頂き
しっかり売却を勧める事もありますが。

そんな感じで、お客様にとって良い提案ができているので
きっと、クリスティには収益物件の売却依頼が多いのだと思います。

それでは収益物件の売却ならクリスティまで。

店長の近藤です。

私は現在47歳です。

最近は四十肩になってしまい
写真のように、右手が上がりません。


ちなみに写真は、今年の新宿シティハーフマラソンで
完走直後に撮ったものです。

頑張り時の40代でこうなると、けっこう不便です。
例えば、電車のつり革がつかめません。
ですので、つかむのは左手ばかりです。

あと車に乗る時に、右手でシートベルトがつかめなかったり
パーキングに入る時も、駐車券まで手が伸びません。
（これ、けっこう恥ずかしいです。）

四十肩と言って、ただ手が上がらないだけのようですが
実際は、肩自体が固まっているので意外と不便です。

なぜこうなったかと言いますと、小学生の娘を
かつぎ過ぎて肩を痛め、しばらく動かさないようにしたら
四十肩になっていました。

皆様も、いつか四十肩が襲ってきますので注意してください。
特に40代の方（肩）は・・・。

さて不動産投資といえば40代から
始める方が多いです。(あくまで私の感想ですが)

なぜ40代が多いか考えてみると、1番の頑張り時だからですが
・収入が高くなって来たり
・子育てが、ひと段落したり
・老後の事を考え出すようなったり

こんな理由だと思います。
私も初めて収益物件を買ったのは、43歳の時でした。

でも40代の時は忙しく始められず
50代から始める方もおります。
さらには60代からや、70代からも。

いつから始めて良いと思いますが
出来れば早い方がイイと思います。

それはローンの場合、返し終わるのが早いから。
（当たり前ですよね）

あと、若くて比較的収入が少ない時期に
収入源が増えるから。

さらに早く始めれば、拡大するスピードも速くなるから。

20代から始めれば、40代になった時
たぶん、スゴイ事になってます。

こんな感じです。ですので
若くて融資が組める心配な方などは
ぜひクリスティまで、ご相談ください。
きっとお役に立てると思います。（もちろん20代以外の年代でも）

平成も残りわずかとなり、令和の時代が来ます。
4月1日に新元号が発表され
いろいろと予想していたのが、なつかしく感じます。

仕事でも、契約書などを作っていると
引渡し日が「令和元年5月31日」となっているので
本当に、あと少しなんだと実感します。

お客様とも話していると
「平成から令和になると、収益物件はどうなりますかね？」
と、こんな話題が出ます。

最近では、収益物件の価格自体は下がっていて
昨年なんかより、良い物件が多くなっています。

でも融資があいかわらず、パッとしませんが
出している銀行は出しているし
買っている人は、買っています。

特にこの時期などは、連休前に
売りたい人や、買いたい人がおりますので
結果的に、取引が多くなります。

ですので、今週もかなり動きがあるので
買いたい人や、売りたい人はチャンスだと思います。

そして、今月が終わり5月になり
令和の時代が始まります。

令和になると、収益物件はどうなるのか？

正直言いまして、良くわかりませんが
きっとお祝いムードで融資も好転するのではないか
と、思っています。

このへんのところは、同じことが起こっていても
前向きに考えるのか、後ろ向きに考えるのか
の違いのような気がします。

でもせっかくなら
「新しいに時代になるので、これからすごく良くなるぞ！」
と勝手に考えて、ワクワクしながら仕事をやっております。

そして、携帯の待ち受け画面を
縁起の良い写真に変えた事もあり
本当に良い事ばかり起こります。

こんな感じで
「令和の不動産投資はかなり良い感じになる！」
と思っております。

それでは、平成、令和もかなりイイ感じのクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。
本日、市議会議員の選挙の投票日でした。

事前に期日前投票をするのを忘れていたので
朝のジョギング中に、投票に行って来ました。

最近は朝7時から投票できるので
とても便利な世の中です。

ところで市議会議員さんって
いったい何をやっているか？

私のお客様にも、市議会議員を
やっているお客様がいたので
その時聞いた気がしますが・・・。

ぱっとは思いつきませんでした。

でも投票する事が大事なので
ポスターを見ながら、携帯で調べてみて
しっかり選んで、１票入れてきました。

以前は選挙など、ほとんど行かなかった私も
今はちゃんと行ってます。

いつからちゃんと行くようになったかと言いますと
平成25年からは、だいたい行っています。

なぜ25年以降なのか？

それは25年より前は、仕事と家庭が忙しくて
行く暇がなかったのもあります。

しかし１番の理由は安倍政権による
アベノミクス効果で、融資が一気に出るようになったからです。

この時
「政策によってこんなに状況が変わってしまうのか？」
と驚いたのを覚えております。

ですので、たかが1票ですが
自分の不動産投資の仕事と
世の中が良い方向に進むように、投票してます。

とくに今回は女性の立候補者が多かったので
昨日のラジオの話と似てきますが
女性の勢いを感じます。

そして、そんな人たちが無事に当選して
女性と、子供と、貧困にやさしい
取り組みをしてくれればと思います

それでは、男性も女性も大歓迎のクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

先日、あるきっかけで携帯の
待ち受け画面を、下の写真に変えました。

 

ご存知の方もいるかも知れませんが
この写真は「湘南乃風のショックアイさん」で撮影場所は
いま天皇陛下で話題の、伊勢神宮です。

ちなみこれは、自分が２年前
伊勢神宮に行った時の写真です。

ネット調べると、このショックアイさんの
写真を待ち受けにすると、運気が上がるらしいのです。

私は奥さんに言われて、さっそく変えてみました。

すると、ウワサ通り効果はすぐ出て
以前に取引した業者さんから、良い物件情報を頂きました。

それ以外にも、お客様の融資に関して銀行から
前向きな返事が来たり、数年前に会ったお客様から
急に、売却依頼があったり・・・。

この1週間だけでも良い事ばっかりです。
しかし、この情報を教えてくれた奥さんには
さっぱり良い事がないらしく、なげいていました。

まあ、いつもは普通に起きている事を
前向きに考えるのか、後ろ向きに考えるのか？
その違いのような気がします。

特に私は不動産屋だけに、縁起の良い事なら何でもかつぎます。

ところで、収益物件を買う時の話ですが
大安や仏滅などの、日取りを気にするでしょうか。

私は、何度か収益物件の
売り買いをやっておりますが
日取りを気にした事はありません。

毎回、気にしたいのですが
・自分の仕事があったり
・家庭の事情だったり
・相手の都合があったり・・・

結局、あまり日取りこだわる事はできませんでした。

おそらく皆さまも、仕事がありますので
私と同じような方が多いと思います。

でも、今まで仲介をしてきた中で
融資を使わず、現金で買う方は
日取りを気にする方が多い気がします。

きっと何か意味があるのだと思います。

でも日取りを気にし過ぎて、良い物件を
買うチャンスを、失くしてしまう事もあります。

やり方は、人それぞれだと思いますが
こだわりを通すのも、なんか難しいですね。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまでご相談ください。

先日、新川のラジオ「明日やろうは馬鹿野郎」に
「サラリーマンこそプライベートカンパニーをつくりなさい」の
著者、坂下仁さんが出ていました。

私はこのラジオを、クリスティの公式YouTubeチャンネルで
通勤時間などに聞いております。

そして、今回はゲストの坂下さんの本が
気になり実際に買って読んでみました。

内容は、ぜひ読んで確認して頂きたいのですが
この本を読んでみて、子育て世代こそ
不動産投資して欲しいと思いました。

それは、右の写真の大宮駅の自転車置き場ですが
普通はただの通勤経路なので
毎日、何も考えず通りすぎてしまいます。

でもよく見ると、すごくチャイルドシートが付いた
自転車が目立ちます。

これを見て、あくまで私の想像ですが
朝、お母さんが子供を保育園に預け
大宮駅から電車に乗って、仕事に行っているのか？

きっと仕事が終わった、子供を迎えに行き
夕飯を作る。そして子供をお風呂に入れ寝かしつける。

こんな毎日でしょうか？

仕事やパートをしながら
子供の面倒や家事をするのは
大変だと思います。

でも家庭には、それぞれ働く理由がある訳で
1番はお金の問題だと思います。

私の子供が幼稚園に通っている時も
周りには、ママさんがパートで働いていたり
夜中に内職をしている人がいました。

でも不動産投資をしている人は多分いません。

本当はその人たちに、教えてあげたいですが
なかなか話すことはできませんでした。

しかし、実際に私のお客様には
収益物件があるおかげで、働かなくても
何とか子育てできている方がおりました。

もちろん、誰でも不動産投資できる訳ではありませんが
不動産投資する事で、少しでもゆとりが持てればと思います。

そんな訳で、子育て世代こそ
不動産投資はお勧めですので、気になる方は
坂下さんの何冊か出ている本をお読みください。

または、クリスティまでご相談ください。

まずは下の写真をご覧ください。


雨上がりの、さわやかな朝でしたが
よく写真を見ると、畑の土の色が違う部分があります。

なぜ違うかと言いますと、黒っぽい土は
元々の畑の土で、茶色の土は
もともと道路だった所です。

つまり区画整理によって、道路だった場所が
宅地になったのです。

初めて見る人には、何とも感じないと思いますが
昔から知っている私にとっては
変な道路や交差点が無くなり、便利になって
よかった！よかった！という感じです。

このように区画整理が終わると
キレイで、便利な街並みになります。

そのため、整理前と、整理後では
土地の値段が変わります。

みなさまのご想像通り
土地の値段が、だいたい上がる訳です。

これだけで考えれば、区画整理中のエリアに
収益物件が出たら「買い」だと思います。

しかし、デメリットもあります。
それは銀行の融資が出にくい事です。
または、銀行の評価が低い事です。

ここで、なぜそんな現象が起こるか？

普通に考えれば、これから区画がキレイになり
土地の価値も上がるので、むしろ融資は出やすくなるはずでは？
と考えます。

でも実際は、そうならならい事が多いです。

その理由は、区画整理中の土地には
路線価の表示が無くなるからです。

現在はどなたでも、ネットで路線図を見れますが
表示がないエリアは市街化調整区域か、区画整理地だと思います。

銀行の評価は、一般的に路線価を元に出します。
その表示がなくなるので、どうしても低く評価を見る傾向があります。

あと次のデメリットは、売主様によりますが
土地の値上がりを想定して物件価格が
高めに設定されたりする事です。

つまり、ちょっと近くの区画整理されていないエリアより
物件価格は高く、しかも融資は出ずらい。

こんな現象が起こるので
結果的に買いずらいとなります。

この辺を踏まえて、区画整理中のエリアにある
収益物件は検討して下さい。

そして、相場より安くければ「買い」だと思います。
でも融資は出ずらいので、融資に関しては
クリスティまで、ご相談下さい。

これは数年前の台風が来た時に
道路冠水した様子です。

 

一般的に収益物件を買ったら
火災保険に入ります。

たまに買ってから、２，３週間後に
保険に加入する方がおりますが
できれば買った日から保険に入ったほうが良いです。

今の日本は、何が起こるか分かりませので。

例えば、上の写真のエリアは
もともと、道路冠水が多いエリアでした。

ですので、このような状態になる事は
大体予想ができ、住民の方はそれなりに備えがあります。

しかし、最近ではゲリラ豪雨の影響で
いままで冠水しなかったエリアが
冠水したり、床上浸水したりします。

そのため、備えあれば憂いなしの通り
保険に入っている方が良いです。

それも、できるだけ充実した内容です。

でも充実した内容の保険に入るほうが
良いに決まっていますが
その分、保険料も高くなります。

そこで、最低でもこれだけは入って頂きたい
補償内容をここではお話します。

クリスティは三井住友海上の代理店なので
「GKすまいの保険」を例にしてみます。

補償の内容は大きく分けて
火災、風災、水ぬれ、盗難、水災、汚損破損、地震です。

火災は当然入りますが、次に入って頂きたいのは風災です。
風災とは主に台風が考えられますが、水災と違い
これはどこのエリアでも、該当します。

高台の物件なら、まず水災の可能性は低いです。
（絶対ないとは、言えませんが）

次に入って頂きたいのは、破損汚損です。
この補償を受けるには、地震以外の全部の内容の
保険にはいらないといけませんので、保険金額が高いです。

でも使う頻度は多いです。

三井住友海上の調べですと、お支払い件数の割合で
風災は３５％
破損汚損は４７％だそうです。
ちなみに火災は６％です。

つまり火災保険でありながら、実際に使うのは火災ではなく
水災や破損汚損なのです。

この２つの補償は、アパート経営をしていくなかで
事故の起きる確率が高いと言えます。
いかがでしょうか？

この話を参考に、ぜひば充実した保険に入って頂ければと思います。

それでは、火災保険の事なら代理店のクリスティまで。

先日、不動産投資とは関係ありませんが
「日本一」を見ました。
なにが日本一かと言いますと桜です。

ナント、さいたま市には
日本一の桜回廊があります。

この桜は電車からでも見えるので
写真のように電車から見ました。

総延長は２０kmだそうです。

私は先日の新宿ハーフマラソン（約２２ｋｍ）を
２時間ちょっとで走り切りましたので
この「日本一の桜回廊」を見るのも、２時間はかかりそうです。

実際は電車からしか見ていませんが
いつかは間近で見たいものです。

ところで、クリスティは投資専門の不動産会社です。
平成９年からやっているので、創業は２１年となります。

日本一の桜回廊のように
何かクリスティでも「日本一」の
自慢できる事はあるのか？

と考えてみました。

すると、まず1つ目は
「さいたま市の投資専門の不動産会社で、日本いちの歴史がある」

2つ目は
「さいたま市の投資専門の不動産会社で、日本いちの売却委任の物件数がある」

つづいて3つ目は
「さいたま市の投資専門の不動産会社で、日本いちメディアに取上げられた回数が多い」

私が考えるクリスティの日本一はこんな感じです。
無理やり考えてみましたが、いかがでしょうか。

そもそも「投資専門の不動産会社」自体が少ないので
何をやっても「日本一」で行けそうです。

そのほかにも、もっと考えれば
色々と出て来そうですが
キリがないのでやめておきます。

でも上にあげた3つの事は、日本一がどうかは
分かりませんが、いい線を行ってると思います。

そんな訳で、さいたま市の投資専門の不動産会社で
日本一の
・歴史があり
・売却委任の物件数があり
・メディアに取上げられた回数が多い
と思われる、クリスティでは不動産投資に関する相談を
随時受付け中です。

先日、イオンモールの本屋に行ったら
そこにはなぜか、ブラシが売っておりました。



ブラシと言えば、１００円ショップでしか買った事がないので
こんなにブラシばかり置いてあるのは、非常にめずらしく感じます。

それに１本２６００円とか３０００円とかかなり高級で
それぞれに、こだわりのコメントが書いてあります。



たとえば
～ツヤのある健康な髪へ～
天然毛に含まれる脂分が、髪に自然なツヤを与えます。
２６００円＋税

とか
～地肌が痛くない３段植毛～
最もソフトな毛腰を持ちマッサージ効果で地肌の血行を促します。
３０００円＋税

そのほかにも
・頭皮クレンジング用　１５００円＋税
・髪のボリューム自由自在　２６００円＋税
・美しい巻き髪が思いのまま　４０００円＋税
などなど。

ちょっと気になったので、奥さんと相談して
ツヤのある健康な髪になる２６００円のブラシを買いました。

まだ使い始めたばかりなので、ツヤツヤではありませんが
そのうち私の髪はツヤツヤになる事でしょう。

さて、こだわりのブラシの事は
この辺にしておきまして
収益物件を探す時の「こだわり」についてです。

お客様に収益物件を探している条件を聞くと
価格、エリア、利回り、構造、築年数、駅距離など。
いろいろな、こだわりの条件が出てきます。

上記以外にも
・バスとトイレが別である事
・室内に洗濯機置場ある事
・浄化槽でなく、公共下水である事
・井戸水でなく、上水である事
・ガスがプロパンである事など。
このような、こだわりもあります。

これらの、こだわり条件を全部満たす物件があり
それを買う事ができれば最高だと思います。

しかし、理想と現実にはけっこうなギャップがあり
理想を追い続ける限り、いつまでも物件を買えず
何年たっても、不動産投資を始められないお客様がおります。

それは、すごくもったいないと私は思いますので
ある程度のところで、妥協する事も必要だと思います。

あくまで、不動産投資の目的は
こだわりを貫く事ではなく、収益が目的だと思うからです。

それでは、収益物件に関するお悩みは創業２１年のクリスティまで。