いつもありがとうございます。
店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
これは境界票の写真です。

収益物件を買う時には、現地にて
境界の杭やプレートがあるか確認してみて下さい。

そして境界票が無い場合は、どうなるのか？
についてお話します。

新築の一戸建てを買う時は、ほぼ１００％
敷地と敷地の境目に境界票があります。

これは新築物件を建てる前に、土地を分譲するにあたり
「確定測量」と言うものを、行っているからです。

しかし中古の収益物件には
境界票が無い事が多いです。

その理由は、建ててから長い年月たっているので
・境界プレートがはがれてしまったり
・地中の深くに埋まっていたり
・境界の上に塀を建てしまい、見えなくなっていたり
いろいろなケースがあります。

そして新築とは違い、売る前に測量をしないので
境界票が無い場合は無いままです。

ここで「境界が無いと、どういう問題がおこるのか？」

ですが、いろいろと起こる可能性はありますが
実際に問題が起きたケースは、あまりありません。
（私の場合ですが）

そのため、収益物件の売買では
「現況有姿・境界非明示」の取引が多いです。

現況有姿・境界非明示とは、書いてある通り
現状の有りのままの姿で
境界が無くても復元もせず、明示もしない事をさします。

なぜこの取引が多いかといえば
基本は公募売買（登記簿上の面積の売買）
であり、収益目的だからだと思います。

収益目的なので、境界票が無くても
家賃がしっかり入ってくれば
良いと考えるからだと思います。

ですので、どちらかと言えば境界票が有る、無い
よりも「家賃がいくらなのか？」に重点を
おいていますので、家賃の増減にはシビアです。

もちろん、境界票が無いよりは有ったほうが
良いに決まっているので、境界票にこだわる場合は
「確定測量」を買う条件にして、売主様に交渉してみしょう。

ただし、費用が30万円から50万円ぐらい
かかるので売主様が、その条件に
応じてくれるかは、定かではありませんが・・・。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。
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店長の近藤です。

今日は暖かいので、きっと花粉がスゴイです。
そんな時に、収益物件を見るなら
上の商品がお勧めです。

顔にスプレーするだけで、透明なベールを作り
花粉などの吸着をブロックするそうです。

4時間おきに1日3回から5回
使用して下さい、と書いてあります。

私は花粉症ではないので、効果は
わかりませんが、花粉症の人に勧めたら
「なんとなく、楽になった気がする」と言ってました。

それに発売元が「資生堂」なので
きっと効果は信頼できる事でしょう。

これから花粉が多くなりますで
収益物件を見に行くときは
ぜひ使ってみてください。


さて、収益物件を見に行く時のお話ですが
東京、千葉、埼玉、神奈川などは電車で。

群馬、栃木、茨城や埼玉北部、千葉の海沿いは
車がおすすめです。

理由としては、まず電車だと
渋滞がないので、時間通りに着きます。

そして、駅から自分で歩くので
実際の距離や時間、周辺のお店の様子などがわかります。
聞けば当たりまえですが、けっこう重要です。

さらに、駅から遠い物件はバスも使ってみましょう。
バスは本数が全然ない場合と、すごく本数がある場合があります。

少ないエリアは1時間に1本で、多いエリアだと
1時間に10本以上ある事があります。
この情報を知っていると、知っていないでは大違いです。

次に車のエリアです。

特に北関東になりますが、駅の周辺より
ロードサイドにお店があり人が
集まっている事が多いです。

またメインの移動手段が車なので
物件から車で5分ぐらいのところに、コンビニや
スーパーがあれば、生活に便利な事が分かります。

これが歩きだと20分とか
30分かかったりして
ちっとも近く感じません。

まさに「郷に入れば郷に従え」です。

これに逆らって、北関東に電車で
物件を見に行ったりすると
けっこう大変です。

以前、群馬県桐生市まで電車でいったところ、
4回も電車を乗り換え、2時間半ぐらいかかり
駅にタクシーがいないので
30分ぐらい歩き、物件まで行った事があります。

そして帰りは、電車が行ったばかりで
駅で50分も待ちました。とほほ・・

という感じです。

こんな訳で収益物件を見に行く時は
エリアにより、交通手段を使い分けましょう。

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店長の近藤です。

先日、ちょっと用があって奥さんと
東銀座に行ってきました。

そして、その帰りに「翠江堂（すいこうどう）」の
いちご大福を買いました。

ここの大福は、数年前に晴見トリトンスクエアで
初めて買ったのですが、そこの店はすでに閉店していたので
八丁堀にある本店にいきました。

味は相変わらず、とても美味しく
いちごと、あんこと、もちのバランスが絶妙です。

おいしい「いちご大福」が食べたい方は
ぜひ、行ってみてください。


さて不動産投資と融資は、切っても切れない関係です。
そして節税ができる事も、不動産投資の魅力です。

しかしこの「融資」と「節税」のバランスは注意が必要です。

それは、収益物件を買う時は融資を使う方が多いです。
この時に銀行が見るのは、買う人の収入です。

ですので当然、収入が多い人が有利です。

そして無事に収益物件を買って、確定申告をして
収支が多いと税金も、多くなります。

せっかく、収入が増えたのに
税金ばかりが増えてしまうので
今度は節税しようと考えます。

そして、いろいろな節税対策をして
収支を低くしたり、赤字にしたりします。

そうすると、税金は低くなりますが
今度は銀行が融資をしずらくなります。

節税しすぎて、不動産投資が
できなくなったら本末転倒です。

このへんは、法人を作って
節税する時にも注意が必要です。

そしてお客様によっては節税を考えて
法人を作っても、あまり意味がないケースもあります。

世の中には、資産管理法人で
不動産投資を進めるやり方が、流行っておりますが
適している状況の人と、そうでない状況の人がおります。

そのことを十分に考えて、バランスを持って
不動産投資をやりましょう。

そして、不動産投資で分からない事は
クリスティまで、ご相談ください。

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店長の近藤です。

皆さま、お昼ご飯はどうしてますか。

お弁当持参の人や
コンビ二弁当の人や
近くのお店食べる人など
さまざまでしょうか。

私の場合は、近くのお店食べていたのですが
最近は、行きたいお店が無くなって来たので
近場のコンビニで済ましています。

今日みたいな、雨で寒い日は
特にその傾向が強いです。

そして、よく食べるのは「蒙古タンメンメン」ですが
新しい「北極ブラック」出たので先日、試しに食べてみました。

感想は、想像以上に辛くて
味がよく分かりませんでした。

市販のカップラーメンの多くは
辛口でも、ぜんぜん辛いと思いませんが
これはホントに辛かったです。

お陰でしばらく、汗が止まりませんでした。
辛いの好きな方は、ぜひお試し下さい。


さて、収益物件を探し始めると
最初は近場から、検索する方が多いです。

そして近場で良い物件が出ていて
無事に買えたなら
それは、すごくラッキーです。

しかし多くの場合、近場ではあまり良いのが無いので
だんだん検索範囲広げていきます。

始めは、自宅の隣接している市町村に広げ
それでも無いと、隣接している都道府県に広げ
それでも無いと、関東全域に広げます。

このようにして、実際は
埼玉の人が茨城を買ったり
千葉の人が群馬を買ったり
栃木の人が神奈川を買ったりします。

この時
・そんなに自宅から遠くて大丈夫なのか？とか
・何かあったら、すぐいけないじゃないか、とか
・土地勘が無いのに、入居付けはどうするのか
など、疑問があると思います。

その問題は管理会社に頼めば、解決です。

管理会社に頼めば
自分で駆けつける必要もなければ
自分で入居付けする必要もありません。

でも、自分で現地をみたい場合は
自分で行くしかないので、遠いよりは
近いほうが楽です。


不動産投資は、投資なので
近くても、遠くても結局は収益が出れば
OKだと思います。
あくまで、私の考えですが・・・。

それでは、収益物件の事ならクリスティまで。
ご相談を希望の方は０１２０－１１－４５３０まで電話を頂くか
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クリスティの営業マンが、先日（2月27日）の朝に放送された
日本テレビの「ＺＩＰ！」にまたまた出ました。

出たのは、社長の新川ではなく
営業の菅野（かんの）です。

今、話題の「家売るオンナの逆襲」にちなんで
家売る人のおうちは、どれくらいオシャレ？

と言う訳で「ハテナビ」のコーナーで
自宅を披露しました。

取材は埼玉県某所の、菅野の自宅で
朝から夕方まで、ほぼ1日中撮影したようです。

菅野いわく
「大変だったけど、レポーターのお姉さんがキレイだった」
そうです。

別の日には、クリスティの事務所も
撮影隊がきましたが、キレイなお姉さんは来ませんでした。
ちょっと残念。

たくさん撮影しましたが、実際に
放送されたのは2分ちょっとでした。

こんなに短いのに、1日がかりで撮影するなんて
テレビの仕事ってやっぱり大変なんですね。

でも2分ちょっとでしたが
さすが！全国放送です。

放送後、菅野のもとには
たくさんの方から連絡が来たようです。
テレビのチカラは凄いですね。

ところでクリスティはかれこれ、5，6回は
「ZIP!」に取り上げてられてます。

これって結構スゴイと思います。
普通の会社は、なかなかテレビの取材は
来ないと思います。

これはやはり日頃から、お客様のために
一生懸命、誠実に仕事に励んでいるからだと思います。

あと、社長が
ラジオをやったり、
本を3冊も出したり
真冬の滝行をやったり、と

このへんも、テレビの関係者が
見ているのかもしれませんね。

それでは、テレビに何回も出ているクリスティでは
不動産投資の相談を受付中です。

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店長の近藤です。

先月、初めてハーフマラソンに出場しました。
走る前は、初めての経験なので
不安がいっぱいでした。

例えば
・スタート直後に押されて転んだら、とか
・足がつったらどうしよう、とか
・うんちがしたくなったら、トイレあるのか、など
などなど。

でも実際に走ってみると、何とかなるもので
余計な心配だったと感じました。
この経験をもとに次回、出る時はベストな準備ができそうです。


さて、初めて経験する事は不安がいっぱいです。
収益物件を初めて買う時も、不安がいっぱいだと思います。

みなさんも、そうだと思いますが
実は不動産屋の営業マンでも
初めて買う時は不安がいっぱいでした。

私の場合、初めて売買契約をしたのは
平成27年の8月です。

探し始めたのは、平成27年の4月ぐらいです。

いざ自分で買うとなると
決断ができず、良い物件が出て来ても
考えているうちに、申込が入って逃したり・・・。

お客様には「決断は早く！」と言っていますが
なかなか決断ができませんでした。

そして、買付すら出せずに3か月が過ぎていき
自分の奥さんからは
「まだ、アパート決まんないの？　早く決めてよ！」と
せかされる始末です。

なぜ奥さんがせかして来たのか？
それは、アパートを買った後に家を買う予定だったからです。
その気持ちはよく分かります。

でも、決断できないのです。

そして探すのもダンダン疲れてきて
「どーでもいいや、はやく買ってしまえ！」と
どんな物件でも、よくなってきました。

そんな、あきらめかけた時に
良い物件が出てきて
無事に売買契約ができました。

でも契約はしたものの
融資が通るか不安でした。

公庫の担当者には「融資は問題ないですよ！」と
言われていましたが、承認が出るまでは
「本当に大丈夫なのか？」
こんな感じです。

そして、無事に融資が通り始めての物件が買えました。
探し始めてから、引渡しまで約6ヶ月かかりました。

仕事でたくさんやっているクセに
いざ自分の事になると、とてもはずかしいですが
不安がいっぱいでした。

初めて買う人の参考になれば、幸いです。
それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。

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店長の近藤です。

私は毎朝、家の近くをジョギングしております。
そしてジョギングコースの途中にある神社で
お参りしてから、帰宅します。

雨が降っていなければ、ほぼ毎日やっています。

そして家に帰るとお風呂に入り、お風呂掃除をして
洗濯機をまわし、娘と奥さんの朝食を作っています。
これが通常のルーティーンです。

しかし、この時期だけは
このルーティーンはやりません。

なぜなら、確定申告があるからです。
起きる時間はかわりませんが
ジョギングはせず、確定申告の書類を作成してます。

できるだけ後回しにしたいのですが
3月15日までにやらないと、いけません。

でも、なかなかやる気にはなれません。
みなさまも、そんな感じでしょうか。


でも、3月15日の期限はもちろんですが
この時期にアパートを買おうとすると
銀行の審査で、確定申告の書類が必要です。

「まだ、今年の提出分ができてないんですけど・・・」
と言って、銀行は許してくれません。

つまり最新の確定申告がないと
審査をしてくれないのです。

審査をしてくれなければ
良い物件が出て来ても、話が進まず
買い逃す事になります。

これはスゴクもったいない事です。

ですので、まだ確定申告が済んでいない方は
お早目にやりましょう。

そして注意点ですが、郵送で確定申告を送る場合は
必ず2部作製して1部は、押捺をして返送してもらいましょう。

この押捺の部分が無いと
審査をしてくれない銀行もあります。

むかし、確定申告をしてるけど控えを
保管していないお客様がいて
融資を通すために、税務署に相談しにいった方がおりました。

これは大変ですので
みなさま、過去の確定申告も
しっかり保管しておきましょう。

それでは確定申告の相談は、税務署まで
不動産投資の相談はクリスティまで。

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みなさん「向津具(むかつく) 半島」ってご存知ですか？
山口県長門市あるようです。

私は初めて聞きましたが
そこでダブルマラソン大会が
6月9日に開催されます。

ダブルマラソンですから
何がダブルかと申しますと
フルマラソンが、ダブルの大会なのです。

つまり42.195km×2倍の84.39kmです。

これって辛すぎませんか？

先日、ハーフマラソンの20キロを
走るのでも大変だったのに
これは超ハードなチャレンジです。

今のところ社長の新川が
参加を表明しております。

これを完走できたら、すごいです。
まさに24時間テレビと同じように
感動するでしょう。

でも84キロの距離って
本当に大変だと思います。

私も先月のハーフマラソンで
20キロ走りましたが、あれを
4回繰り返す訳です。

ハーフマラソンを走り終わって時に
「フルマラソンはこれを、あと1回やるのか？」
そんなの辛すぎて、絶対ムリだ！と思いました。

時間もハーフマラソンで2時間ちょっと
かかったので同じペースで走ったとしても
8時間か9時間かかります。

人間ってそんなに
走り続ける事ができるんでかね。
普通は無理ですよね。

でもやってもいないのに「そんなの無理だ！」と
決めつけるは、社長の新川が許さないので
さっそく本人がチャレンジするそうです。

やっぱり社長はスゴイです！
ぜひ完走してもらいたいと思います。

それでは不動産投資の事なら仕事も
マラソンも一生懸命のクリスティまで。

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店長の近藤です。

まずは上の写真をご覧ください。
これは木造物件の柱が
シロアリに喰われてしまったものです。

この物件を買った人は、購入後
1年ぐらいたって、入居者が退去した時に
この被害を発見しました。

通常なら、自分でこの補修をする訳ですが
この時は売主様が不動産会社だったので
2年間の「瑕疵担保責任」があったので、売主さんが直しました。

中古アパートの取引の場合
瑕疵担保責任が無しか
有りでも2ヵ月程度が一般的です。

しかし、売主様が不動産屋会社の場合は
2年間の瑕疵担保責任を負わなくてはいけません。

ここで瑕疵担保責任はとは？となりますが
目に見えない欠陥での事で
収益物件の取引では

・シロアリ
・雨漏り
・給水、排水の欠陥
・主要柱の腐食
などを指します。

ここで、すでに分かっていて
売主さんが、買主さんに告知している欠陥は入りません。

また引渡し後、新たに発生したと思われる
シロアリ、雨漏り、などの欠陥も含まれません。

ここが判別するのが、難しいところですが
瑕疵担保責任はアフターサービスではないので
引渡し前から、すでに起きていたと
推測される欠陥の事をさします。

ですので、不動産会社から買ったといって
2年間の瑕疵担保責任があっても
なんでも、かんでも直してくれる訳ではありません。

あくまで、対象は
引渡し前から起きていた思われる
目に見えない欠陥だけです。

ちょっと難しいですよね。

それでは、不動産投資の事ならクリスティまで。
ご相談を希望の方は
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「ご相談内容」のところに「売却出張相談」とお書きのうえ、送信してください。

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店長の近藤です。

2月、3月は賃貸の繁忙期です。
この時期に入居を逃すと
1年間、ずっと埋まらなかったりします。

そこで入居を決めるために
・家電付きで募集をする、とか
・初期費用を抑えたキャンペーンをやる、とか
・フリーレント長く付ける、とか
いろいろと、対策をします。

私も昔、入居を決めるために
上の写真のような家電を付けて
埋めた経験があります。

しかし、どこのアパートでも
家電を付ければ埋まる訳ではありあせん。

そこで、そのアパートやマンションや
その地域に合った、対策が必要です。

そして、入居者さん対する対策はもちろんですが
客付け会社さん対する対策も重要です。

まず入居者さんには
先ほどあげた対策が基本ですがエリアによって、
家電が良い場合や
フリーレントが良い場合や
初期費用の軽減が良い場合、などがあります。

これは、どうやって調べれば良いかと言いますと
単純に管理会社の人に聞いてしまえばいいのです。

私の場合も、管理会社の人に
「どうやったら埋まりますか？」と普通に聞きました。

すると「家電を付けて下さい」と言われました。
「テレビとかですか？」と聞くと
テレビは自分で買う人が多いので
「ガスコンロ、電子レンジ、洗濯機です」と言われました。

家電を付けて1週間もしないうちに
入居が決まりました。

家電を付ける前に、私は
「広告費を3ヶ月にするとか意味ありますか？」
と聞いたら「この地域は、あまり意味ないです」と言われました。

このように、その地域に合った対策が重要です。

この例とは逆ですが
札幌市などは、広告費3か月は
当たり前の地域もあります。
（現在も3か月かは、さだかではありませんが）

ちなみにクリスティには管理部あり
管理している物件の入居率は96％で
今月末には97％になる勢いです。
（物件数は200棟ぐらいです。）

そしてクリスティの管理している物件は
駅近、築浅はほとんど無く
ほとんが、築古、駅遠で、さらにユニットバスです。


それでは、不動産投資や管理の事ならクリスティまで。

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