収益物件を探す時に

いろいろな条件があると思います。

大まかに言えば価格帯、エリア、利回りなど。

 

これについては、金融機関と相談して

決めた場合もあれば、個人的に考え

決めた場合もあると思います。

 

でも実際に買う場合は

さらに細かな条件が出て来ます。

 

例えば駅からの距離、築年数、構造

土地評価や積算評価など。

 

もっと細かいところでは

・飲用水が上水道か井戸か

・排水が本下水か浄化槽か

・ガスが都市ガスかプロパンか

このあたりは、ライフラインの事です。

 

当社が扱う収益物件では、飲用水は上水で

排水は浄化槽で、ガスはプロパンの場合が多いです。

 

そのほかの状況としては

・接している道路が公道か私道か

・間口は広いのか狭いのか

・土地の形は整形地か旗竿地か

 

一般的には道路は公道で、間口は広く

土地は整形地の方が良いと思います。

 

でもこれとは逆に、道路は私道で

間口は狭く、土地は旗竿地の物件もあります。

 

簡単に言えば、理想と現実のギャップに

なる訳ですが予算に限りがありますので

どこかの条件を妥協しなくてはいけません。

 

この妥協がどこまでが出来て、どこまで出来ないのかは

ある程度、実際に現地を見ておかないと判断が難しいです。

 

ですので、お客様の状況によりますが比較対象として

5件から10件ぐらい収益物件を見ておくのが望ましいと思います。

 

さらに言えば、営業マンと一緒に現地を見た方が

良い部分と、悪い部分が分かるのでお勧めです。

 

それでは収益物件の現地案内の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。

https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

相談内容のところに「投資相談希望」と入力して下さい。

2月4日（金曜日）の20時から

収益物件の紹介ライブをやります。

 

ついに今週から、冬季オリンピックが始まり

初日から気になる競技が目白押しです。

 

今回の冬季オリンピックは

一体いくつメダルを獲得できるのか？

 

見れる競技は、出来るだけ見たいところですが

物件紹介ライブも、忘れずにご視聴ください。

 

さて今回の物件紹介ライブのテーマですが

「間取り2K以上のファミリータイプ」で紹介する予定です。

 

ですので、営業担当だけが知っている

・売却依頼をもらったばかりの未公開物件や

・とある銀行でフルローンが組めるかも知れない物件

・今なら、ここまで価格が下がる物件など

そんな物件が、出て来るかも知れません。

 

またライブ紹介は、一斉メール配信では分かりにくい

物件の長所や短所なども、営業マンの説明があります。

 

そのため、これから不動産投資を

始めたい方にはお勧めの企画だと思います。

 

基本的に視聴する場合、ミュート設定になっておりますので

声を出しての質問が出来ませんが、チャットでのご質問は大歓迎です！

 

大勢の視聴者の前で聞くのは「ちょっと恥ずかしい」という方は

ホスト宛にだけ、プライベートチャットも

できますので積極的にご活用下さい。

 

ライブをご覧になって、気になる物件があれば

翌日に現地案内をする事も可能です。

気になる物件があれば、資料請求してみて下さい。

 

それでは金曜日の20時からなので、ご自宅にて

お酒でも飲みながら、ご覧頂ければと思います。

 

 

顔出しがNGの場合は、非表示でもライブは視聴できます。

 

【物件紹介ライブの概要】

日付：令和4年2月4日（金曜日）

開始時間：20時～　約40分程度

※終了時刻は延長する場合がございます

参加費：無料

参加方法：お申込みいただいた方には開催10分前にメールを送り致します。

届いたメール記載されているURLよりログインしてご参加ください。

 

物件紹介ライブの視聴ご希望の方はこの下をクリックして

 https://www.christy.co.jp/consultation/form.php

「ご相談内容」のところに「2月4日視聴希望」とお書きのうえ、送信してください。

（※不動産業者の方や、不動産関係の方の参加はご遠慮ください。）

不動産の仕事をしていると

すぐ売れてしまう物件と

なかなか売れない物件があります。

 

すぐ売れるものは数日ですし

売れないものだと、数年間も残っています。

 

高利回りや、満室など入居が良いと

売れやすいかも知れません。

 

 

たまにお客様から

「この物件はいつから販売してますか？」

と質問をもらう事があります。

 

質問の意図としては、長期で売れ残っていれば

大幅な価格交渉ができるかも？

と指値の可能性を探っているのだと思います。

 

この指値については、あっていると思いますが

いつ値下げして売るかについては、売主さん本人の

事情によってかなり違ってきます。

 

例えば、次の物件が決まっているので

「数ヶ月以内で売りたい」と言う場合もあれば

「なんとなく２，３年後までに売れればいいか」と

考えている場合もあります。

 

あと長期で売れ残っている場合

何で売れていないのか？

理由も気になるところです。

 

よくある理由としては、このような感じです。

・違法建築や再建築不可で、融資が組みにくい

・物件がボロすぎて、修繕費用がかなりかかる

・入居率が悪い、または長期滞納者がいる

など。

 

理由を聞けば、売れ残ってしまうのも納得です。

 

でもある時、突然に売れます。

 

その多くは価格が下がった時です。

つまり今、販売している価格ではお買い得ではないが

価格が下がれば、お買い得になる瞬間です。

 

これを聞けば皆さんもお分かりだと思いますが

売れない本当の理由は、買う人が感じる価値よりも

売っている価格が高い事にあります。

 

どんなに長期で売れ残っている物件でも、お買い得価格になれば

再建築不可でも、ボロくても、空きが多くても

結局は、売れてしまうのです。

 

今回は、売れ残り物件のお話でした。

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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1月もあと2日となりました。

なんだ、かんだでもう1月も終わりです。

 

2022年の元旦に、初日の出を見てから

もう1ヶ月も、たったんですね。

 

 

時が過ぎるのは、アッと言う間の気がするのは

年齢のせいでしょうか。

 

そして2月に入ると、色々な意味で

収益物件の動きが激しくなります。

 

まず3月の年度末に向けて

金融機関の融資が出やすくなったり

売主さんが、売り切るために値段を下げてきたり。

 

さらには、融資の出やすさを見越して

買主さんの動きも活発になったり。

 

こんな理由で、売買の動きが活発になります。

また売買だけでなく、賃貸の動きも多くなります。

 

この理由は言うまでも無いですが

卒業や就職などの引っ越しや

転勤などの人事異動で、移動するからです。

 

ですので、この時期は入居状況が

けっこう変化します。

 

満室だと思って話を進めていたら

売買契約の前日に、翌月の退去予定が・・・。

 

もちろん逆のパターンもあり、空いていた部屋の

入居が急きょ決まった！とか。

 

この時期ならではですが、こればっかりは

仕方がありませんので、それを見越して

物件の検討をするのが良いと思います。

 

それでは、不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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2月16日から確定申告が始まります。

 

すでに収益物件を持っている方なら

毎年の事で慣れていると思います。

 

しかし初めての確定申告で、自分で作成するなら

かなり時間がかかりますので、今ぐらいから

空いた時間で、少しずつやるのが良いでしょう。

 

下の写真の本などで大まかな

流れを知っておくのも良いかも知れません。

 

 

流れをつかんだら、確定申告の準備として不動産投資で

経費をあげると、こんな感じになると思います。

 

 

まず、年間で払っている固定資産税は

確定申告の科目で言うと「租税公課」です。

 

火災保険も皆さん、入っていると思いますので

これは「損害保険料」の科目になります。

 

退去があった時のリフォーム費用や

現状回復費については「修繕費」です。

共用部分の電気代や、水道代は「水道光熱費」です。

 

あと、最近のアパートではケーブルテレビや

ネット費用の負担がありますがこれは

「その他の経費」の科目になると思います。

 

管理会社に管理をお任せしていれば

毎月、管理費をはらっているので

これは「管理費」の科目です。

 

ここまでは、実際に使った経費なので

分かりやすいと思います。

 

ただ使っていなくでも、経費にできるのが

「減価償却費」です。

 

これは購入した時に、土地と建物の価格を分けて

建物の部分を構造により、何年かにわけて申告できます。

 

減価償却費は、けっこう大きい経費になるので

不動産投資の醍醐味である、節税に関係してきます。

 

最後としては、ローンを組んでいるなら

毎月の返済額に含まれている金利は

科目で言うところの「借入金利子」となります。

 

大まかに分ければ、不動産投資の経費は

こんな感じになりますが、詳しい事や分からない事は

管轄の税務署に聞いて頂ければと思います。

 

 

それでは、不動産投資の融資の事なら

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当社には毎月、数百件のお問合せが来ます。

その中で多いのは、年齢的に働き盛りの

30代や40代の方々です。

 

この年代になると、勤続年数も長く

ご年収もそれになりに増えてくるので

金融機関としては、融資を出しやすいです。

 

一方、20代ですとまだ勤続年数も短く

ご年収も少ないので、なかなか融資を組むのは難しいです。

 

本当であれば、20代から不動産投資を始められれば

40代や50代になった頃には、返済も進んでいて

すごく理想だと思います。

 

このように、若いとそれなりにハードルがあります。

 

これが50代ですと、年収はさらに増える人が多いですが

意外と金融機関によっては、敬遠される事があります。

 

その理由としては、やはり定年が近くなるので

じきに年収が下がってきたり、働ける時間が残り少ないからです。

 

一般的に最終返済年齢は80歳前後が多く

仮に50歳でローンを組めば30年あります。

 

30年組めれば、返済比率も低く抑えられて

良さそうに見えますが、定年がその前に来るので

はやり、金融機関によっては消極的です。

 

でも、どこも足並みを揃えて消極的では無く

いろいろな金融機関に聞くと条件しだいでは

70代の方でも融資する所もあります。

 

ですので、ご年齢にかかわらず

融資に関してご不明な事があれば

一度、当社までご相談ください。

 

きっと、お役に立てると思います。

 

それでは、不動産投資の融資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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クリスティは創業25年目に入りました。

基本的には昔から投資専門です。

 

今でこそ、収益物件に融資をしてくれる

金融機関は多いですが、昔は少なかったです。

 

そのため、お客様が物件を気に入っても

融資を付けるのに、ひと苦労です。

 

例えば、お客様が埼玉県在住で

物件が群馬県なら、どちらにも支店がある

金融機関を探します。

 

そして、そこに電話をかけまくる訳です。

私も入社した頃は、よく金融機関に電話しておりました。

 

しかし、現在は収益物件の融資をする

金融機関が、かなり増えた為

いろいろな所に電話する事は、あまりありません。

 

不動産投資をするには、良い時代になったと思います。

しかも、昔に比べて金利も低いです。

 

10年ぐらい前なら、スルガ銀行で金利4.5％や

ライフ住宅ローン（現在の三井住友L＆F）にて

金利4.3％で買っている人が、たくさんおりました。

 

現在だと高くても静岡銀行の金利3.6％ですが

当社で多いのは、某地方銀行の金利2％前後です。

 

金利は低くなりましたが、そのぶん

利回りが下がったような気がします。

 

例えば、スルガ銀行の金利4.5％で組んでいたのは

利回りで12％ぐらいの物件です。

 

現在だと金利は2％ぐらいになりましたが

物件の利回りは9％とか10％です。

 

そう考えると、昔も今もあまり変わらない気がします。

 

でも昔に比べると、融資をする金融機関が増えたので

そういう観点で見ると、今のほうが不動産投資には良いと思います。

 

それでは、不動産投資の事なら

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収益物件は入居率がカナメですので

現在、満室なのか、1室空きか、半分空きか？

このあたりは非常に重要であります。

 

そして入居率の次に気になるのは

どんな人達が住んでいるか？

つまり入居者さんの属性です。

 

当社が扱っている収益物件では

・単身の高齢の方

・生活保護の方

・外国人の方

などが住んでいる事が多いです。

 

ここでお客様によっては、高齢の方が住んでいると

「お部屋で亡くなってしまうかもしれないので心配」

と思う人もいらっしゃると思います。

 

また生活保護の方だと、家賃を滞納するのではないか？

外国人の方は言葉が上手く通じなかったり

ゴミの出し方が悪くて、近所からクレーム来るのでは？

 

このように思うかもしれません。

 

たしかに、上記の事は実際に起きますので

心配な方は、このような収益物件は

避けてしまうのが良いと思います。

 

しかし、ある程度の対策もできるので

物件によって検討してみても良いと思います。

 

まず単身の高齢者の場合は

いろいろな会社で「見守りサービス」があり

月々数千円で利用できます。

 

また外国人に関しては、スマートフォンの

翻訳アプリなどで、カンタンな会話をしたり

案内文を作ったりできます。

 

生活保護の方については

市役所からの直接入金にしてもらえば

滞納のリスクも避けられます。

 

このように対策を立てられる事もありますので

総合的に見て、収益物件の判断して頂ければと思います。

 

それでは不動産投資の事なら

クリスティ＆富士企画まで。

 

 

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先日、アパートの決済がありました。

 

買主様は融資を使い、売主様も融資を使って

買っていたので、売買対象の物件は

金融機関の抵当権が付いておりました。

 

いわゆる、よくあるケースの決済です。

 

でも1つだけ、違っていました。

それは司法書士を使わずに、決済をした事です。

 

司法書士を使わないやり方は、過去にも

やった事がありますが、それは融資を使わないで

かつ、抵当権も付いていない場合です。

 

今回みたいな融資を使って、かつ抵当権の

抹消があるのは、初めての試みでした。

 

何でこうなったかと言いますと、カンタンに言えば

自分でやれば、大幅に費用をカットできるからです。

 

一般的に所有権移転を司法書士に頼むと

手間賃で10万ぐらいと、登録免許税がかかります。

 

自分でやれば、登録免許税だけ済むので

司法書士に払う手間賃を節約できる訳です。

 

このお金は大きいです。

 

抵当権の抹消も、自分でやれば

数万円の節約になります。

 

でもこれをやろうとすると、いくつか障害があります。

まず、融資を出す金融機関が専任の司法書士を

使わないとダメだと言ってきます。

 

あと抵当権の抹消については、本人が法務局に行くか

司法書士が代理で行かないといけません。

買主が代理で、売主の抵当権の抹消はできないのです。

 

つまり金融機関の承諾を取り、売主と買主が

2人で一緒に法務局に行って、抵当権抹消と

所有権移転の連件申請を出さなくてはいけないのです。

 

このような障害があったのですが、今回はたまたま

フットワークの軽い、買主様と売主様だったので

私を含め3人で法務局へ行って、無事に登記ができました。

 

非常にレアなケースでしたが、良い経験となりました。

 

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私が不動産投資を始めるきっかけと

なったのはロバートアレンの

「聴く！億万長者入門」です。

 

 

これを聴いたおかげで、不動産投資をやってみようと思いました。

そして来月から、確定申告が始まります。

 

この時期になると、事前の準備として

管理会社から来ている「収支報告書」をチェックします。

 

家賃収入に関して、昨年は入れ替わりが一度もなく

ずっと満室だったので、年間で550万円ぐらいでした。

 

支出は各月によりバラバラで、チェックしていると

管理費、清掃費、修繕費の項目があり

管理費と清掃費に関しては、見れば詳細は分かります。

 

しかし、修繕費は詳細を見ないと何か分かりません。

 

そこで管理会社から来ている書類をみると

現状回復費だったり、消防点検費だったり

給湯器の修理費だったり、色々です。

 

ざっと計算して年間の

支出合計は約50万円でした。

 

これに固定資産税が約25万円で

火災保険が約15万円なので

年間のランニングコストは約90万円となります。

 

550万円から90万円を引くと460万円です。

 

このくらい残れば、かなり嬉しいのですが

ここからローンの返済が毎月30万円あります。

 

30万円の内訳としては

金利18万円で、元金12万円なので

年間の金利は約200万円です。

 

こんな感じなので、手残りは100万程度でしょうか。

 

あと、実際は元金が毎月12万円ずつ払っているので

年間で約140万円残債が減っています。

まる4年たったので約560万減った事になります。

 

残債が減れば減るほど、売却した時に手残りが増えます。

つまり毎月12万円、年間140万円を貯金しているようなものです。

 

そう考えると実際の手残り100万と、貯金140万の

合計240万円は、純粋に自分の物になっている訳です。

4年だと960万です。

 

ほとんど何もせずに、このような収入になるので

改めて不動産投資って、スゴイと思いました。

 

もちろん収入が増えれば、払う税金も増えますが・・・。

 

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