収益物件の取引をしていると、たまに
「土地と建物の金額を記載して欲しい」と
買主様から言われる事があります。
これは購入後の建物減価償却を考えての
事だと思いますが、当社での取引の場合
個人同士が多いので明記する事は少ないです。
でも売主様も買主様も合意すれば
土地建物の内訳金額を明記します。
市販の書籍などでは、減価償却をたくさん取るため
「建物代金を大きくしてもらうよう交渉する」
と書いてあったりします。
建物代金を大きくすれば、より節税が出来きます。
これはこれはで良いですが
これだけは不十分だと思います。
それは、減価償却を多く取ると
しだいに帳簿上の建物価格が低くなります。
そして仮に同じ金額で売れたとしても
減価償却した分が、利益になってしまい
その分の税金を払う事になります。
それも売却時の税金は所有してから
始めの1月1日を起算日として
5年以下だと39%(所得税30%、住民税9%)
5年を超えると20%(所得税15%、住民税5%)
とくに5年以下だと、けっこう高い税率です。
この将来払うかもしれない39%や20%の税率と
買ってから数年間、減価償却を取って節税する
税率や金額はどっちが得で、どっちが損か?
このあたりを、しっかり考える必要があります。
所得税は所得金額によって、5%から45%まであり
控除額もそれぞれ違います。
未来の所得や、未来の売却金額を予想するのは
非常に難しいので、建物代金は慎重に考える必要があります。
この悩みを解消するために、買った物件を基本的には売らず
ずっと買い続ける作戦でやっている投資家さんもおります。
以上、土地建物の内訳金額のお話でした。
税金は複雑ですので、分からない事は所轄の税務署まで。
それでは不動産投資の事なら、クリスティ&富士企画まで。
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