不動産投資の良い所は、何と言っても家賃収入ですが

銀行から借入をできる事で、自分のお金を使わず

投資ができる事も魅力です。

 

また収入が増えるだけでなく

節税が出来る事も魅力だと思います。

 

当社にお問合せを頂くお客様でも

節税をしたいから、収益物件を買いたいと

言ってくる人もおります。

 

そのような人の中で「減価償却」を

たくさん取りたい場合は注意が必要です。

 

一般的に収益物件の売買代金は

土地代金と建物代金に分けられます。

 

そのうち建物代金は減価償却できるので、買主さんが

この価格を売主さんに交渉して、大きくする場合があります。

 

確かに大きくすれば、その分だけ減価償却で

節税できますが、これをする事により

年々、帳簿上の不動産価格（簿価）が下がります。

 

するとどうなるのか？

数年後、売却する時に大変な事が起こります。

 

それは、思っていた以上に売却益が出た事になり

多額の税金を払う事になります。

 

例えば、収益物件を取得してはじめの1月1日から

5年以内の売却は短期譲渡になり、その売却益に対する

税率は約40％です。

 

また5年を超えて売却した場合は長期譲渡になり

その税率は約20％です。

 

例えば5000万円の収益物件で築30年の木造

土地代金3000万円、建物代金2000万円だった場合を考えます。

 

そうすると、減価償却は4年なので

毎年建物を500万円ずつ償却していき

4年後に建物代金はゼロになります。

 

そうすると帳簿上の不動産価格（簿価）は

土地のみの3000万円になります。

 

4年たった時に4500万円で売れたとすると

単純計算で売却価格の4500万円から簿価の

3000万円を引くので利益は1500万円です。

 

税率は約40％なので600万円の税金を払う事になり

5年以上経ってから売れば20％の300万円です。

 

実際は仲介手数料や印紙代も計算に入るので

正確ではありませんが、だいたい合っております。

 

建物代金の2000万円分を減価償却として

節税した分と、売却して払う事になるかもしれない

税金のどちらがお得でしょうか。

 

これは個人の場合であり、人によって

所得税率が5％から45％までと、かなり違うので

あくまでケースバイケースです。

 

また、基本的に売却しない方針の人には

あまり関係ない話となります。

 

それでは不動産投資の事なら、クリスティ＆富士企画まで。

 



 

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