不動産投資の良い所は、何と言っても家賃収入ですが
銀行から借入をできる事で、自分のお金を使わず
投資ができる事も魅力です。
また収入が増えるだけでなく
節税が出来る事も魅力だと思います。
当社にお問合せを頂くお客様でも
節税をしたいから、収益物件を買いたいと
言ってくる人もおります。
そのような人の中で「減価償却」を
たくさん取りたい場合は注意が必要です。
一般的に収益物件の売買代金は
土地代金と建物代金に分けられます。
そのうち建物代金は減価償却できるので、買主さんが
この価格を売主さんに交渉して、大きくする場合があります。
確かに大きくすれば、その分だけ減価償却で
節税できますが、これをする事により
年々、帳簿上の不動産価格(簿価)が下がります。
するとどうなるのか?
数年後、売却する時に大変な事が起こります。
それは、思っていた以上に売却益が出た事になり
多額の税金を払う事になります。
例えば、収益物件を取得してはじめの1月1日から
5年以内の売却は短期譲渡になり、その売却益に対する
税率は約40%です。
また5年を超えて売却した場合は長期譲渡になり
その税率は約20%です。
例えば5000万円の収益物件で築30年の木造
土地代金3000万円、建物代金2000万円だった場合を考えます。
そうすると、減価償却は4年なので
毎年建物を500万円ずつ償却していき
4年後に建物代金はゼロになります。
そうすると帳簿上の不動産価格(簿価)は
土地のみの3000万円になります。
4年たった時に4500万円で売れたとすると
単純計算で売却価格の4500万円から簿価の
3000万円を引くので利益は1500万円です。
税率は約40%なので600万円の税金を払う事になり
5年以上経ってから売れば20%の300万円です。
実際は仲介手数料や印紙代も計算に入るので
正確ではありませんが、だいたい合っております。
建物代金の2000万円分を減価償却として
節税した分と、売却して払う事になるかもしれない
税金のどちらがお得でしょうか。
これは個人の場合であり、人によって
所得税率が5%から45%までと、かなり違うので
あくまでケースバイケースです。
また、基本的に売却しない方針の人には
あまり関係ない話となります。
それでは不動産投資の事なら、クリスティ&富士企画まで。
ご相談を希望の方は下の申込フォームからお申込みください。
https://www.christy.co.jp/consultation/form.php
相談内容のところに「来社相談希望」と入力して下さい。