物件情報を見ていると、たまに
「建ぺい率オーバーの違法建築」とか
「条例に抵触している違反建築物」とか
書いてある事があります。
この意味としては、何かしら建築基準法に
違反していたり、市の条例に違反していたり
まさに言葉の通りであります。
しかしすごく稀に「既存不適格物件」と
書いてある場合があります。
これも同じように、違法建築の仲間かな
と思ってしまいますが、少し意味が違います。
よくあるのは、建てた時は容積率が200%だったのに
数年経って用途地域の変更があり、現在は容積率が
100%になってしまい、容積オーバー状態になってしまった。
または計画的道路に掛かってしまい
土地の一部を買収されて、土地が減ったため
現在は容積オーバーになってしまった。
こんな感じです。
つまり建築した時の法令には合致していたけど
その後の法改正で、現在は法令に
合致しなくなってしまった状態の事なのです。
これが既存不適格と言われる物件で
自分から故意にやった訳では無い事が
非常に重要なポイントです。
パッと見は、ただの違法建築ですが
このような事情があるので、銀行でも
普通に融資が組める事が多いです。
このあたりを知っていれば既存不適格だからと言って
「なんだ、違法建築で融資が厳しいのね」と
間違った判断をしなくて済みます。
今後このような物件が出て来たら
既存不適格になった理由を
不動産屋の営業マンに詳しく聞いてみてください。
もしかしたら、掘り出し物かもしれませんよ!
それでは収益物件の事なら
クリスティ&富士企画まで。
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